“售后返租” 聽上去很美罷了

   “專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者、運(yùn)營管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場(chǎng)研究所聯(lián)合義烏最強(qiáng)勢(shì)的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營策劃咨詢機(jī)構(gòu)——商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題，對(duì)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項(xiàng)目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運(yùn)營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報(bào)告，市場(chǎng)研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過商成專業(yè)市場(chǎng)研究所及商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機(jī)構(gòu)。
    希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營開發(fā)策劃機(jī)構(gòu)。

   “我們正在統(tǒng)計(jì)，目前僅永康就有80多個(gè)業(yè)主來登記了，估計(jì)全部登記完成之后有150來個(gè)業(yè)主被套進(jìn)去�！弊蛱熘形纾�在永康辦企業(yè)的溫州人葉先生說，自從攤上購買“售后返租”遭遇陷阱這一事件之后，他們一家子這個(gè)年都沒過安穩(wěn)。
    “現(xiàn)在企業(yè)忙著開工，招工人，安排生產(chǎn)，等這一陣子忙過去后，我們準(zhǔn)備到山東去維權(quán)�！比~先生說。
    購買山東的商鋪能掙大錢
    2009年，一個(gè)陌生來電燃起了葉先生妻子的投資熱情，懷著對(duì)“十年包租”、“帶租約售樓”、“預(yù)付租金”等售樓方式的好奇和對(duì)優(yōu)厚投資回報(bào)的憧憬，葉先生妻子走進(jìn)了山東濱州金義置業(yè)有限公司設(shè)在永康的房地產(chǎn)售樓中心。
    葉先生說，當(dāng)時(shí)，由山東濱州金義置業(yè)有限公司開發(fā)的“濱州·義烏國際商貿(mào)城”，看上去很有前景，一間商鋪40多平方米，14萬多元人民幣，折合每平方米3000多元；付款形式很誘人，業(yè)主只需交50%的首付，8年后便可在不用掏一分錢的情況下成為商鋪的主人。
    “8年內(nèi)商鋪返租給開發(fā)商統(tǒng)一租賃，租金用來還清另外50%的銀行按揭，8年后剩余房款剛好付清，商鋪使用權(quán)交回業(yè)主所有�！比~先生說，根據(jù)開發(fā)商的介紹，等于7萬多元買了店鋪，給別人用8年后，這間店鋪不僅能增值，還能名正言順地成為自己的固定資產(chǎn)，這樣的模式無疑是一塊誘人的蛋糕。
    2010年，一番深思熟慮后，葉先生辦理了各種手續(xù)，簽了買賣合同與租賃合同，付了7萬多元的首付，去公證處公證后成了房子的新主人。
    在葉先生購房同一時(shí)間內(nèi)，永康市有上百名市民像他一樣，購買了該公司開發(fā)的商鋪。
    銀行頻頻催款，無奈得自己先還
    事隔兩年后，2012年9月，葉先生開始頻頻接到山東某銀行的“還貸款”電話和短信息。
    “山東沒貸過款呀，何來的還貸款？”剛開始，葉先生不以為然，以為遇到了騙局，并未在意。然而，“催還貸款”電話和短信越來越頻繁，在疑惑好長一段時(shí)間后才恍然大悟：原來是自己購買的山東“濱州·義烏國際商貿(mào)城”剩余的50%以租還按揭的尾款要還。
    “當(dāng)時(shí)我就聯(lián)系了開發(fā)商，因?yàn)榘春贤�約定，這部分資金是他們還的。”回過神來后，葉先生聯(lián)系濱州金義置業(yè)有限公司駐永康市的相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方的回答讓他懊惱不已：“你們先付一下吧……公司出了點(diǎn)問題。”
    感覺事情不妙后，葉先生趕到位于永康市金勝路的售樓中心，卻發(fā)現(xiàn)這里早已人去樓空，原來早在2011年，該辦事處就已搬離。
    據(jù)葉先生了解，現(xiàn)在的“濱州金義置業(yè)有限公司”因?yàn)橘Y金短缺，建房工程只完成了30%左右，其他工程均已停工。這就意味著，購買該商鋪的業(yè)主們買到了爛尾樓，至于房子什么時(shí)候能交付，至今還未知，但銀行按揭款要如約每月歸還。
    “每個(gè)月還1000多元，對(duì)我們來說沒什么壓力，但話不能這么說。因?yàn)榘春贤�，那些錢是應(yīng)該開發(fā)商還的�！比~先生說，然而現(xiàn)實(shí)很無奈，因?yàn)橘J款戶名是他的妻子，銀行催貸理直氣壯。而他們是辦企業(yè)的，最怕就是被銀行列入黑名單，無奈，葉先生開始按月還貸。
    “現(xiàn)在是還貸不甘心，不還貸又不行，有一種被騙的感覺。現(xiàn)在我們還擔(dān)心，怕銀行的錢都還上了，我們只能看到房子的影子�！�
    并非“詐騙”而是“違約”
    無奈之下，葉先生和其他一些購買者選擇了報(bào)案。但據(jù)民警介紹，像這種現(xiàn)象還未構(gòu)成詐騙，屬于開發(fā)商的“違約”，不在他們的處理范圍。
    對(duì)于業(yè)主與開發(fā)商之前簽的合同是否有效等問題，記者咨詢了律師樓建航。
    “租賃合同在我國法律上是一種預(yù)約合同，雖然房子沒有交付使用，但合同還是有法律效力的�！睒墙ê浇榻B，從目前情況看，雙方簽署的合同沒有問題，這只能說是開發(fā)商違約。也就是說，開發(fā)商無力繼續(xù)工程建設(shè)，雖然侵害了業(yè)主的利益，但雙方合同仍有效，并不是“詐騙”，僅僅是法律上的“違約”。
    “如果是個(gè)別業(yè)主，我建議他走司法途徑，通過起訴來解除合同，退回購買店鋪的資金，或者是繼續(xù)履行合同，明確違約責(zé)任�！睒墙ê酵瑫r(shí)表示，市場(chǎng)開發(fā)往往牽涉到大量的購買者，也牽涉到當(dāng)?shù)匾?guī)劃、市場(chǎng)分布等諸多問題，如此，最好請(qǐng)當(dāng)?shù)卣�府出面協(xié)調(diào)解決。
    “我們打算寫聯(lián)名信，寄給濱州政府，隨后再到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)、銀行、法院等部門進(jìn)行協(xié)商，盡早解決問題�！比~先生說。
    異地買房、買商鋪，市民還需睜大眼睛
    “我經(jīng)常會(huì)接到一些到外地購買商鋪市民的維權(quán)咨詢�！弊蛱煜挛�，樓建航說，咨詢?nèi)藛T當(dāng)中有像葉先生這樣的，也有商鋪開發(fā)完成之后，租金拿不到、產(chǎn)權(quán)不明朗的，購買地有云南、上海、山東等地。
    “辦一個(gè)市場(chǎng)，根本不是房子造好了這么簡單。不少合同上有約定，商鋪造好后，由開發(fā)商提供前三年的房租，事實(shí)上，常常遇到市場(chǎng)形成不了，房租收不到之類的困境。此外，還有合同上藏有不少貓膩，一旦維權(quán)，購買方只能吃啞巴虧。”樓建航說，一些前來咨詢的人說，商鋪是拿到了，但偌大的市場(chǎng)，門可羅雀，根本沒有出現(xiàn)推銷商鋪時(shí)的那種盛況，掙了還是虧了，一目了然。
    我省某品牌房產(chǎn)欄目的主持人曾經(jīng)說過：“好的商鋪，開發(fā)商肯定是留起來了，內(nèi)部早消化掉了，當(dāng)?shù)厝酥�道后，早早去排�?duì)購買了。電話、短信推銷的商鋪，都是一些賣不掉的商鋪，不建議購買�！�
    各地紛至沓來的商品房推銷也一樣，是開發(fā)商在掙普通市民的“銀子”。前幾年，被央視曝光的山東威海銀灘樓盤就是典型案例。   記者潘周清）
 
 
異地購買房產(chǎn)要注意如下事項(xiàng)
    異地買房中購房者必須對(duì)當(dāng)?shù)氐馁J款政策、自己的經(jīng)濟(jì)能力要心中有數(shù)。目前國家統(tǒng)一規(guī)定，“不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款”。該條款也說明，異地購房多須一次性付款。
    房產(chǎn)投資最忌諱跟風(fēng)，到自己不熟悉的城市投資，不了解當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃、消費(fèi)需求等因素而盲目置業(yè)會(huì)帶來很多問題。購買前，要了解清楚房子本身的合法性、未來區(qū)域發(fā)展等，不要因貪便宜而購買小產(chǎn)權(quán)房。
    一般而言，合法銷售的房子必須具備“五證”：“國有土地使用證”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程施工許可證”及“商品房銷售(預(yù)售)許可證”。下單前，拋開房產(chǎn)商置業(yè)顧問的“花言巧語”，到該城市的規(guī)劃部門、房產(chǎn)中介也許能了解到很多真實(shí)的信息。
    在與開發(fā)商打交道時(shí)，一般人都處于相對(duì)劣勢(shì)。因此，在購房之初，應(yīng)該對(duì)你所心儀房屋的開發(fā)企業(yè)誠信情況有基本了解。在不了解或者沒有時(shí)間了解異地市場(chǎng)的情況下，應(yīng)該盡量選擇有能力、口碑較好的大型企業(yè)。這既能保證房屋品質(zhì)，又能為后續(xù)升值提供保障。

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