商鋪投資“售后返租”就能坐等收錢嗎？

  “專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場風起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場研究所聯(lián)合義烏最強勢的專業(yè)批發(fā)市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題，對專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內(nèi)容，期望通過商成專業(yè)市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務的綜合性投資管理機構。
    希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)策劃機構。

     [摘要]如今不少人投資商用房產(chǎn)還是依靠銀行貸款來完成，且大多是通過出租收取租金來還貸，而一旦遇到市場變化或其他各種情況，導致租約提前終止，投資者就必須承受房產(chǎn)空置所帶來的還貸壓力。其實，投資商鋪的高額利潤也伴隨著高風險，玩轉(zhuǎn)商鋪并不那么容易，這可絕對是一門技術活。只有冷靜思考、理性分析，才能真正實現(xiàn)資金增值有點閑錢用來投資商鋪是一個時髦又賺錢的好方式，俗話說"一鋪養(yǎng)三代"，可是很多投資者也嘗到了投資失敗的苦頭，商鋪變成了“傷鋪”。比如，如今不少人投資商用房產(chǎn)還是依靠銀行貸款來完成，且大多是通過出租收取租金來還貸，而一旦遇到市場變化或其他各種情況，導致租約提前終止，投資者就必須承受房產(chǎn)空置所帶來的還貸壓力。其實，投資商鋪的高額利潤也伴隨著高風險，玩轉(zhuǎn)商鋪并不那么容易，這可絕對是一門技術活。只有冷靜思考、理性分析，才能真正實現(xiàn)資金增值的目標。

“售后返租”就能坐等收錢嗎？

目前市場上的商鋪投資產(chǎn)品可選擇面較廣，魚目混珠的情況比較嚴重，尤其是售后包租的一些產(chǎn)品層出不窮，在國內(nèi)多個城市，這種售后返租模式曾被廣泛運用在商業(yè)地產(chǎn)的營銷上，這類均有不同商業(yè)樓盤打出每年8%或12%的高回報率吸引投資者。

部分采用“售后返租”營銷模式的通常將大的物業(yè)分割成小塊，單價較低，回報也比較誘人，因此受部分中小投資者的青睞。不用費心費神就能坐收回報，這是售后返租模式最能吸引投資者的地方，而在對返租的認識上，投資者和開發(fā)商也達成默契：認為由開發(fā)商統(tǒng)一返租然后整體招商，更能快捷地起到隆市作用，從而提升商鋪價值。隨著返租進入高峰，“售后返租”模式的風險也逐漸凸顯出來。

其實，開發(fā)商在進行“售后返租”的時候，往往會提升其產(chǎn)品的價格，正所謂“羊毛出在羊身上”。比如，一個本來市場價只值2萬元/平米的商鋪，開發(fā)商將售價提高到4萬元/平米，并承諾10年包租，年收益8%。假設10年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，10年后，投資者雖然承租收益為80%（每年8%×10年），共收到租金3.2萬元/平米。但投資者如果此時將商鋪售出，只能賣到2萬元/平米，實際房產(chǎn)收益為50%，賣出后虧了一半，因此投資在每平米商鋪上的實際年收益率也只有：（3.2萬元-2萬元）/4萬元/10年=3%，遠不及開發(fā)商稱的8%的年收益率。（即使考慮到商鋪本身的升值，但是結合投資者利息稅費，以及當年房產(chǎn)商標高價格等綜合因素，最終的年收益率也沒有開發(fā)商號稱的8%那么高。）

除了回報率問題，其他方面也存在一些潛在風險。如買鋪返租，大部分都是以8%做基準來算的高額返租的方式，某市一處商業(yè)項目，在業(yè)主們收到3個月的“返租回報”后，該項目因資金鏈斷裂而成爛尾樓，返租租約成一紙空文。

專家提醒，高額返租具有巨大的市場風險，按照一般投資規(guī)律，商鋪的投資回報應比目前銀行的信貸利率高，這是一個參照系數(shù)，但回報越高風險越大。

回報率真有那么誘人嗎？

在相城一商鋪樓盤現(xiàn)場看鋪的汪先生說，他以前投資過住宅，但感覺住宅靠出租回報很難，只能求變。而目前很多商鋪前幾年都保證有7%-8%的回報率，這樣看來，投資一個小商鋪比住宅要省心得多。如今，不少投資者其實都有類似念頭。他們認為，目前蘇州市商鋪宣傳的年回報率在7%-8%,相比住宅平均3%的回報率來說更有吸引力，而且市場上商鋪的選擇余地也越來越大。

投資者汪先生介紹，2008年他高價入手了一個18平方米的商鋪，單價26000元，首付月23萬元買下后，月供2500元。但交付后商鋪月租金才1600元左右，盡管開發(fā)商當時宣傳年回報率會有8%，但汪先生感覺很難達到這個水平。而在高新區(qū)某綜合性商業(yè)項目購得商鋪的馮女士稱，當初每平米2.8萬元購得一間商鋪，開發(fā)商承諾年回報率為7%，但因招商不理想，開發(fā)商去年又將回報率降低為4%。

據(jù)了解，像馮女士這樣手中有一套社區(qū)商鋪或者綜合體商鋪的投資客不少，他們購買商鋪時就有明確的目標，就是以租養(yǎng)貸。但近兩年來，蘇州商品房價格飆升了，商鋪租金卻沒有那么大幅度上漲。普通商鋪投資者難以實現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”的夢想。當然，也有不少投資者稱，他們更看重的是長期回報。只要項目規(guī)劃好，交通方便，租個好價錢肯定不成問題，今后還可以將鋪子收回自主經(jīng)營。

目前商業(yè)地產(chǎn)主要包括寫字樓、大型商場商鋪、臨街商鋪等，有些進入商業(yè)地產(chǎn)的投資客，并不需要買商鋪做生意，對這行也并不了解，買了多套商鋪，結果所選位置不好，價格也偏高，沒有租客，整年下來投資回報率為零；或者開發(fā)商不負責任，只管銷售商鋪，不管后續(xù)發(fā)展，結果被“套死”了。

商鋪投資還有多少誤區(qū)要繞過去？

  “專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場風起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場研究所聯(lián)合義烏最強勢的專業(yè)批發(fā)市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題，對專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內(nèi)容，期望通過商成專業(yè)市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務的綜合性投資管理機構。
    希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)策劃機構。

      很多投資者認為，買了商鋪就等于抱上了一個會下蛋的雞，風險不大，可以高枕無憂了。其實，一般來說，商鋪投資的風險要比住宅大得多。這是因為商鋪包括有物業(yè)和商業(yè)兩重屬性，而商鋪價值的高低關鍵在于其商業(yè)運營得是否成功，這就給商鋪帶來了巨大的不確定性，有些商鋪甚至最后會跌入“死鋪”的深淵，給投資者帶來的損失也是巨大的。記者在采訪中，結合蘇州樓市商情的調(diào)查，以及多位商業(yè)地產(chǎn)營銷的專家的意見，歸納如下幾大“誤區(qū)”。

（1）過于相信開發(fā)商的實力。的確，在房地產(chǎn)投資中，開發(fā)商的實力是非常重要的因素。比如在住宅投資中，緊跟一些高端的品牌開發(fā)商進行投資，的確能獲得不小的收益。然而對于商鋪來說情況就不一樣了，一個項目是否具有投資價值，關鍵在于其位置、業(yè)態(tài)、定位以及未來的商業(yè)潛力等等，如果僅僅著眼于開發(fā)商的實力和信譽，顯然是不恰當?shù)摹?/P>

（2）售價高的項目回報也高。在房地產(chǎn)市場，很多人都發(fā)現(xiàn)有這樣的規(guī)律，就是一般來說售價高的項目潛力也大一些，這一點在住宅市場表現(xiàn)得尤為突出。然而對于商鋪來說就完全不一樣了，因為歸根到底商鋪的價值是由租金高低來決定的。在這種情況下，有些售價高的項目租金回報率并不高，但有些售價不高的項目卻反而能獲得較高的租金回報率，這也是我們時常說的“淘鋪”。所以，看一個商鋪項目有沒有潛力，關鍵還要著眼于其日后的租金回報。

（3）過于相信穩(wěn)定回報承諾。投資商鋪當然是為了獲得回報，于是有些商鋪在銷售時便會打出所謂穩(wěn)定回報的招牌，比如每年8％的回報率等等。不少投資者都會認為買了這樣的商鋪就可以高枕無憂了，其實不然，因為再高的回報率也是建立在良好經(jīng)營基礎上的，如果商鋪的運營沒能獲得成功，承諾的所謂回報也只能成為一紙空文，這樣的例子在我們的現(xiàn)實生活中實在是太多了。

（4）僅僅只要地段好就可以了。在住宅市場，地段無疑是衡量樓盤價值的最重要的指標，然而把這一點直接套用在商鋪市場上就不那么合適了。對于有些商業(yè)地產(chǎn)，地段的確是非常重要的，比如像百貨店和高檔專賣店等等。但對于有些像大型超市和專業(yè)市場等情況就不一樣了，我們發(fā)現(xiàn)，有些開在偏遠地區(qū)的大型市場生意也非常紅火，商鋪的升值潛力同樣很大。所以對于商鋪來說，其實無地段好壞之分，而只有地理位置正確與否的區(qū)別。

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