商業(yè)“少售多租”成趨勢

 “專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場風起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場研究所聯(lián)合義烏最強勢的專業(yè)批發(fā)市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題，對專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業(yè)市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場策劃系統(tǒng)內容。
   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務的綜合性投資管理機構。
    希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)策劃機構。

　　在經歷“兩湖”開征房產稅風波后，不僅讓地產股受挫，更是影響了許多人的購房心理。原本打算再買一套住房的梅先生最近改變了主意，把目光轉向了商業(yè)項目上，卻發(fā)現武漢商業(yè)地產項目越來越多由出售轉向開發(fā)商自己持有。業(yè)內人士指出，開發(fā)商自持物業(yè)的現象和比例增多，這種變化看似與國外接軌，但是將更考驗開發(fā)商的運營能力。

　　“少售多租”已成行業(yè)趨勢

　　在限購背景下，眾多開發(fā)商因勢利導紛紛加大商業(yè)地產的開發(fā)份額，同時，商鋪租金不斷上揚的勢頭也吸引了更多投資者希望擁有自己的商鋪。
　　雖然商鋪投資門檻越來越高，但投資者的熱情依然高漲。在投資渠道窄、風險控制能力弱的背景下，投資不動產仍是最穩(wěn)健和最保值、增值的。住宅是“M”型走勢，商鋪是“W”型走勢，商鋪經歷5-8年的培育期后，租金和鋪價都會有個飛躍。
　　當下閉著眼睛買商鋪的時代已經結束了。一般來講，購買商鋪要看前景、地段、品牌等，然而不少投資者發(fā)現，很多市中心絕版地帶的商業(yè)項目都被開發(fā)商占為己有，“少售多租”、“只租不售”商用項目越來越多。
　　“唐家墩這個項目，我關注了很久，結果這里商鋪不賣�！闭勂鹱约旱膶や伣洑v，夏先生顯得很無奈。他表示，“不是價格高得離譜，就是開發(fā)商占據好位置�！�
　　據記者了解，武漢早期的商業(yè)物業(yè)都是以銷售為主，近年來不少開發(fā)商看中商鋪的長期價值以及為了統(tǒng)一經營管理，開始改“租售并存”為 “少售多租”或“只租不售”。比如泛海國際、奧山世紀城、光谷天地、武漢摩爾城、西園商業(yè)步行街、華潤置地中央公園商業(yè)街、華潤MO+商業(yè)街等等。可見，開發(fā)商加強自持物業(yè)已經成為行業(yè)趨勢。

　　自持有利于運營

　　在武漢，一些建設中的商業(yè)項目除了銷售一部分底商或者是零散商鋪外，很多開發(fā)商加大對商鋪的自持力度，紛紛成立了專門的招商團隊，對持有商業(yè)進行統(tǒng)一招商。預測今后武漢自持物業(yè)項目還將增多。
　　自持現象增多，對于整個行業(yè)來講，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一質量監(jiān)督，將更有利于商業(yè)項目自身的運營。自持固然是有利于物業(yè)的升值，因為除了租金收入外，其物業(yè)本身也在不斷增值，但現金流回流速度慢，所以并非每個開發(fā)商都可以做到。
　　另外，也有業(yè)內人士擔憂，在商業(yè)地產“遍地開花”的大背景下，開發(fā)商全部自持將面臨招商壓力。眼下，商業(yè)地產的競爭已經升級為核心環(huán)節(jié)運營管理方面。
　　開發(fā)商自持物業(yè)的意識覺醒是商業(yè)地產的一個新現象，預示著武漢商業(yè)地產發(fā)展方向的一次轉折。
　　從武漢商業(yè)自持項目來看，不是在內環(huán)中心地段，就是占據片區(qū)絕版位置，這迫使不少投資者開始出城尋鋪，近年來武漢近郊社區(qū)商鋪和專業(yè)市場持續(xù)高價熱銷就是很好證明。在品牌開發(fā)商紛紛近郊拿地和居住外遷背景下，武漢郊區(qū)商業(yè)崛起或許只是時間問題。
　　其實，在武漢運營失敗的商業(yè)項目也并不少見，商業(yè)地產自持現象的增多，對投資者來講可以說是對其權益的一種侵犯。對于普通市民來講，商業(yè)地產是為了方便市民購物、豐富市民生活的，只要是運營成功都會歡迎。
　　何為自持物業(yè)?自持物業(yè)相對于出售型物業(yè)而言，其特點是產權為一家公司所有，經營形式主要為出租。從國外以及一線城市發(fā)展來看，只租不售非常普遍，并受大品牌經營者的青睞，逐漸成為商業(yè)地產開發(fā)的主流，可以說，自持是大勢所趨。
　　有業(yè)內專家將商業(yè)地產的開發(fā)可分為三種模式：一是純銷售模式;二是租售并舉;三是持有型商業(yè)物業(yè)。第一階段，普遍采取純銷售模式，屬于商業(yè)地產在極不成熟階段的過渡產物;第二階段，租售并存模式，通過產權出售和租金收益來雙重獲得利潤;第三階段則是自持，這是商業(yè)地產發(fā)展到成熟階段的必然產物。
　　從“一錘子買賣”變長線發(fā)展，自持物業(yè)這一實實在在的商業(yè)運營模式，正在顛覆人們對商業(yè)運營的傳統(tǒng)看法。有業(yè)內人士指出，實力不足不強的開發(fā)商，若自持比例太高，無疑將對企業(yè)自身資金運轉造成壓力;其次，商業(yè)的開發(fā)與住宅開發(fā)完全不一樣，運營團隊、管理上，模式均不同;再次，對于自持物業(yè)的商業(yè)地產而言，一定要有前瞻性，對整個城市的發(fā)展、經濟水平要有一個清醒的認識，在定位上要找準，方能經營到位。
　　自持物業(yè)需要有現金流、團隊等多重保障，要有很強的計劃性，需做到“規(guī)劃在前、設計優(yōu)先、招商先行、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一管理”，是一個有組織、富有挑戰(zhàn)且精細的系統(tǒng)工程。
　　自持商業(yè)運營的考驗主要體現在三個方面招商能力、資金運營、商圈管理，因此，企業(yè)在開發(fā)過程中應做好并提升自身的招商整合、商家管理、運營把控、商圈培育等各方面的能力。
　　但凡投資，必定是風險和機遇共存。以前開發(fā)商銷售風險是由眾多小業(yè)主一起承擔，現在開發(fā)商選擇自持，其風險就由開發(fā)商獨自承擔了，可以說開發(fā)商自持將更考驗開發(fā)商運營能力。　�。�馬飛）

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