商業(yè)地產(chǎn)如何使得商業(yè)價(jià)值的最大化

　商業(yè)地產(chǎn)究竟是什么？它帶給我們的是吃、住、行、購(gòu)、娛、游，還是購(gòu)物、喝茶、休閑？商業(yè)如何科學(xué)地業(yè)態(tài)分配和功能劃分，才能獲得商業(yè)價(jià)值的最大化？

　　具有獨(dú)特性的商業(yè)地產(chǎn)，在開(kāi)發(fā)模式和整體運(yùn)作思路上與住宅物業(yè)大不同。更多為持有型物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)看重回報(bào)，注定它的投資相對(duì)復(fù)雜，進(jìn)入門檻也要高很多。真正成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅要把商鋪?lái)樌�銷出去，還需運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)查、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，引導(dǎo)多重業(yè)態(tài)的商家入駐，實(shí)現(xiàn)資源上的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和多方利益鏈上的多贏，從而讓商業(yè)物業(yè)有持續(xù)升值動(dòng)力。

　　其實(shí)，一個(gè)商業(yè)物業(yè)可以很精品，還可以很親民；可以很個(gè)性，也可以很大眾。強(qiáng)調(diào)的就是主題定位獨(dú)特，這樣才最具有競(jìng)爭(zhēng)力。

　　城市綜合體

　　休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)全方位的“一站式消費(fèi)”

　　一個(gè)有資格被稱為“城市綜合體”的商業(yè)綜合型產(chǎn)品，除了需要具備城市主中心和副中心的地段意義之外，同時(shí)還應(yīng)該擁有便捷的交通和具有規(guī)模的體量。便捷的交通能為產(chǎn)品帶來(lái)火爆的人氣，挖掘出產(chǎn)品的價(jià)值潛力，而大的體量則是其多樣化城市功能的必要前提。

　　杭州地鐵1號(hào)線北線臨平段的中段位置的翁梅站，就是一個(gè)以“地鐵+物業(yè)”為開(kāi)發(fā)模式的城市綜合體，總建筑面積約35萬(wàn)平方米，包含商業(yè)、住宅、酒店等物業(yè)，將成為購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、居住高度集中的城市經(jīng)濟(jì)綜合中心。

　　作為杭州最早能夠體驗(yàn)地鐵生活的綜合體，翁梅站地鐵上蓋物業(yè)的商場(chǎng)總建筑面積19萬(wàn)平方米，6層地鐵上蓋物業(yè)，繽紛業(yè)態(tài)，規(guī)劃12大商業(yè)主題，共同形成一個(gè)以“居家生活”為基礎(chǔ)、“娛樂(lè)休閑”、“體驗(yàn)互動(dòng)”為特色的杭州多元區(qū)域特色商業(yè)中心。東側(cè)為時(shí)尚購(gòu)物中心，西側(cè)為家庭型主題商場(chǎng)，用最豐富優(yōu)勢(shì)的業(yè)態(tài)來(lái)提升其商業(yè)整體價(jià)值。

　　據(jù)悉，整個(gè)項(xiàng)目建成后，將輻射周邊百公里商業(yè)圈，建立杭州最具時(shí)尚、文化、潮流的時(shí)尚休閑購(gòu)物天堂�！耙徽臼綍r(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)，5分鐘步行生活圈”，是一個(gè)集地鐵物流、精品購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、時(shí)尚居家、生活服務(wù)、SOHO辦公于一體的全生活區(qū)域特色商業(yè)綜合體。

　　占據(jù)莫干山路與萍水街交叉口的好安居·藍(lán)鉆天成，扼守城市縱軸莫干山路和特色商業(yè)街萍水街之“金角銀邊”，是一個(gè)由酒店式公寓、國(guó)際大型超市、1-4層精品購(gòu)物廣場(chǎng)、風(fēng)情商業(yè)內(nèi)街、1-3層沿街旺鋪等組成的城市綜合體，擁有70000平方米左右的商業(yè)體量。地下商業(yè)未來(lái)還將和規(guī)劃中的地鐵5號(hào)線和10號(hào)線無(wú)縫對(duì)接。目前地下一層中，逾20000平方米的商業(yè)旗艦——世界500強(qiáng)企業(yè)TESCO樂(lè)購(gòu)已搶先入駐。

　　好安居·藍(lán)鉆天成的總經(jīng)理俞國(guó)梁表示，藍(lán)鉆天成規(guī)劃的是國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)理念，多重復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)。除了將1-3層沿街旺鋪出售外，藍(lán)鉆天成目前考慮最多的是對(duì)大商業(yè)的持有，“或者是賣了以后再統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”， 俞國(guó)梁稱，他們想把藍(lán)鉆天成做成周邊3公里之內(nèi)最好的商業(yè)綜合體，即使放眼整個(gè)杭州也非常有代表性。

　　“這會(huì)是一個(gè)融合吃喝玩樂(lè)各種休閑方式的新場(chǎng)所�！北M管所有的商業(yè)規(guī)劃還在初步階段，但是俞國(guó)梁自言已經(jīng)在腦海中形成了非常清晰的主題，“未來(lái)我們所選擇的品牌，也會(huì)跟區(qū)域內(nèi)的其他大型商業(yè)項(xiàng)目形成一定的差異化。”

　　由于有機(jī)整合了商業(yè)、商務(wù)及居住等多種城市商業(yè)功能，城市綜合體的業(yè)態(tài)之間能夠形成良好的互動(dòng)作用，極具市場(chǎng)價(jià)值。城市綜合體的運(yùn)營(yíng)商們，更多傾向選擇那些能夠迎合城市的快節(jié)奏，可以最大限度為都市人工作、生活提供便捷的業(yè)態(tài)，以滿足消費(fèi)者休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的“一站式消費(fèi)”需求。

　　與過(guò)去我們認(rèn)識(shí)的城市綜合體有點(diǎn)不同，位于蕭山區(qū)興園路908號(hào)的新農(nóng)都，總規(guī)劃用地1900畝，總投資78億元，項(xiàng)目分三期建設(shè)，一期工程建設(shè)用地450畝，如此體量的項(xiàng)目，是絕對(duì)意義上的“巨無(wú)霸”，但他主打的并不是百貨等商業(yè)業(yè)態(tài)，而是現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品物流中心，并為經(jīng)營(yíng)戶配套住宅。這樣的業(yè)態(tài)過(guò)往在城市中非常少見(jiàn)，具有極強(qiáng)的稀缺性，同時(shí)具有相當(dāng)?shù)妮椛淞�。新農(nóng)都的商業(yè)業(yè)態(tài)，有其一定的特殊性，但因其巨大的人流預(yù)估，將來(lái)餐飲、便利店、服飾品牌店等，都是合適的業(yè)態(tài)布局。

　　區(qū)域商業(yè)綜合體

　　主題鮮明和時(shí)尚生活的新代表

　　鮑克·阿頓希爾在《摩爾的召喚》一書(shū)中寫(xiě)到：“摩爾已經(jīng)不僅僅是一種商業(yè)形態(tài)，而成為了美國(guó)文化的標(biāo)志，全世界都在仿效它”。在美國(guó)，Mall是繼麥當(dāng)勞快餐、星巴克咖啡、好萊塢電影、NBA籃球之后的又一重要文化特征，多數(shù)美國(guó)人平均每周要光顧一次摩爾，摩爾的吸引力是巨大的。

　　事實(shí)上，很多區(qū)域型商業(yè)綜合體雖然在體量上都不足以達(dá)到mall的標(biāo)準(zhǔn)，但是，在功能定位和業(yè)態(tài)豐富上都也堪比一個(gè)mall，以“Street Mall”來(lái)形容或許最為貼切。

　　作為杭州市政府重點(diǎn)工程和香港五洲國(guó)際集團(tuán)杭州首個(gè)項(xiàng)目，杭州五洲國(guó)際廣場(chǎng)總建筑面積接近80000平方米，其中商業(yè)面積為33000平方米，五星級(jí)酒店式辦公空間約30000平方米。目前零售業(yè)巨頭世紀(jì)聯(lián)華和華影天典影院已率先簽約五洲國(guó)際廣場(chǎng)，項(xiàng)目整體預(yù)計(jì)2013年10月份正式營(yíng)業(yè)，建成之后將與沃爾瑪一起成為整個(gè)城西片區(qū)的商業(yè)核心區(qū)域。

　　五洲集團(tuán)力圖將該項(xiàng)目打造成有品質(zhì)、有品位、有品牌，符合周邊消費(fèi)群需求的，“依托沃爾瑪、銀泰，同時(shí)服務(wù)于沃爾瑪、銀泰的杭州首個(gè)集旅游、休閑娛樂(lè)、商業(yè)、居住生活為一體的潮流時(shí)尚購(gòu)物主題街區(qū)”。除了已引進(jìn)的世紀(jì)聯(lián)華超市、華影天典影院外，還計(jì)劃吸引KTV、金融機(jī)構(gòu)、百貨、零售、餐飲等商家入駐。

　　中華·錢塘航空大廈項(xiàng)目1幢為商住樓，2幢為辦公樓，底部1-4層設(shè)置商業(yè)裙樓，并設(shè)計(jì)獨(dú)特的下沉式廣場(chǎng)，不僅連接周邊酒店和商務(wù)大廈，還直接連通地鐵4號(hào)線城星站，形成地下、地面、空中連廊暢通的三維立體商業(yè)交通體系，同時(shí)大廈規(guī)劃24小時(shí)全勤商業(yè)。

　　錢江新城未來(lái)的發(fā)展?jié)摿�，目前已清晰可�?jiàn)，在錢江新城區(qū)域內(nèi)，萬(wàn)象城以及未來(lái)的來(lái)福士，將占據(jù)絕對(duì)的商業(yè)積聚力，但整個(gè)錢江新城，相對(duì)于其巨大的寫(xiě)字樓體量以及總部中心的定位，無(wú)論是萬(wàn)象城，還是來(lái)福士，可能都沒(méi)能力消化全部的商業(yè)需求，在這樣的背景下，以中華·錢塘航空大廈等為代表的區(qū)域商業(yè)綜合體，就是一種最好的補(bǔ)充，香港海港城等商業(yè)中心的魅力，一方面在于本身的業(yè)態(tài)定位，另一方面，也是周邊商業(yè)集群的烘托，所謂店多隆市，就是這個(gè)道理，中華·錢塘航空大廈也因此而被稱為稀缺黃金旺地。

　　上塘路高架勾運(yùn)路出口東的迪凱·運(yùn)河印象商業(yè)綜合體，總建筑面積近11萬(wàn)平方米，由產(chǎn)權(quán)式酒店主樓和購(gòu)物中心裙房組成，其中核心的商場(chǎng)部分建筑面積達(dá)到4萬(wàn)-5萬(wàn)平方米，由于占據(jù)未來(lái)運(yùn)河新城西區(qū)核心，又鄰近地鐵4號(hào)線運(yùn)河新城站，開(kāi)發(fā)商意欲將其打造成集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食于一體的一站式購(gòu)物休閑中心。

　　據(jù)迪凱股份營(yíng)銷總監(jiān)張力介紹，運(yùn)河印象將是“以滿足追求時(shí)尚、個(gè)性化的消費(fèi)者需求為主要目的”， 通過(guò)合理的商業(yè)規(guī)劃、時(shí)尚的店鋪設(shè)計(jì)、個(gè)性化的品牌入駐、統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理、新穎的購(gòu)物體驗(yàn)，將項(xiàng)目塑造為消費(fèi)者心中的時(shí)尚之城、快樂(lè)之城。建成后將成為運(yùn)河新城的城市客廳和杭州區(qū)域時(shí)尚生活的新代表。

　　運(yùn)河新城，是杭州唯一一座在運(yùn)河邊的新城。未來(lái)的運(yùn)河新城將打造成為具有運(yùn)河特色、杭州特點(diǎn)、時(shí)代特征的杭州城北副中心。張力很明白這意味著什么，若干年后大量入住人群勢(shì)必對(duì)區(qū)域的商業(yè)配套產(chǎn)生多樣化的需求，所以，他認(rèn)為運(yùn)河印象定位的也就是輻射運(yùn)河新城的生活型服務(wù)型區(qū)域商業(yè)中心，它將是有別于常規(guī)的小商場(chǎng)，以區(qū)域客戶的生活便利性為主導(dǎo)，為消費(fèi)者營(yíng)造便利、服務(wù)好的消費(fèi)環(huán)境。

　　總投資5.6個(gè)億的久恒·東方銘樓，在金沙湖CBD內(nèi)，西側(cè)為金沙湖區(qū)及萬(wàn)亞商業(yè)中心，北側(cè)為金沙大道、龍湖天街， 距地鐵一號(hào)線下沙東站出口僅100米。規(guī)劃為涵蓋高檔酒店私寓、精品商業(yè)及高檔特色會(huì)所為一體的小型精品城市綜合體。杭州金孚洋實(shí)業(yè)投資有限公司董事長(zhǎng)周震遠(yuǎn)稱，東方銘樓未來(lái)計(jì)劃引進(jìn)銀行、健身會(huì)所、專業(yè)的專賣店、藥房等商家，在業(yè)態(tài)分布上會(huì)跟以大超市主力店為主的綠城財(cái)通中心和以百貨業(yè)態(tài)為主的萬(wàn)亞·金沙湖1號(hào)，形成差異化的定位。此外，東方銘樓還計(jì)劃在兩幢獨(dú)立的4層小樓中引入咖啡吧、獨(dú)立餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)，“方式更靈活，我們希望做得更有特色一些�！�

　　商業(yè)街 “業(yè)態(tài)繁多卻不繁雜

　　商家集中卻分布有序”

走在大街小巷，我們最常見(jiàn)的就是沿街兩側(cè)鋪面。大多數(shù)商業(yè)街的地段都非常好，便于集合最多的人群，比如堪稱杭州最繁華商業(yè)老街的延安路，得天獨(dú)厚的位置，常常引得人潮如織。

　　東田·擎天半島近1萬(wàn)平方米維多利亞商街，位于臨平最繁華、最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)聚集區(qū)之一藕花洲大街。未來(lái)3年內(nèi)，以它為核心的百米生活圈內(nèi)，將聚集近3萬(wàn)消費(fèi)人群，包括擎天半島、惠都家園、五月花城、太平家園在內(nèi)的周邊小區(qū)業(yè)主就達(dá)到了6200多戶。

　　計(jì)劃引入知名餐飲店、嬰幼用品、金融機(jī)構(gòu)、品牌超市、品牌服裝、藥店等商家的擎天半島維多利亞商街，顛覆傳統(tǒng)社區(qū)底商裙樓的規(guī)劃模式，采用內(nèi)退與獨(dú)立商業(yè)體結(jié)合的創(chuàng)新模式，這種前庭后院的情境購(gòu)物模式，能更好地拉近和人群的心理距離。

　　杭州復(fù)興路北側(cè)的山南·南白路商業(yè)街，有沿街商鋪、底層商鋪和地下商業(yè)街三種物業(yè)類型，加起來(lái)的面積有1萬(wàn)多平方米。商業(yè)街西靠18萬(wàn)平方米大型小區(qū)，東側(cè)為建設(shè)中的8萬(wàn)平方米高端商務(wù)辦公區(qū)，周邊有復(fù)興地區(qū)多個(gè)大型住宅區(qū)，同時(shí)商業(yè)街位于總規(guī)劃商務(wù)辦公面積25萬(wàn)平方米的杭州山南國(guó)際創(chuàng)意園中心位置。對(duì)于未來(lái)的招商方向，南白路商業(yè)街定位明確，主要以餐飲、超市、娛樂(lè)健身、文化休閑等生活類、商務(wù)類商業(yè)配套，填補(bǔ)快速發(fā)展中的玉皇山南地區(qū)商業(yè)服務(wù)空白。

　　一條好的商業(yè)街，必然是業(yè)態(tài)豐富，內(nèi)容完整的，大到能將文化、旅游與商業(yè)完美結(jié)合，小到能夠融入當(dāng)?shù)氐牡乩砼c文化�？此屏闵⒍�隨意，實(shí)際上卻又能充分利用街道之間的空隙，創(chuàng)造性地穿插進(jìn)各種業(yè)態(tài)。在商業(yè)街的業(yè)態(tài)設(shè)置過(guò)程中，其實(shí)更需要考慮到的是業(yè)態(tài)之間的銜接方式，如何以更優(yōu)良的方式，設(shè)計(jì)出一條人群愿意接受的購(gòu)物動(dòng)線。

　　即便不是去追求 “大而全”的中國(guó)傳統(tǒng)式商業(yè)布局，商業(yè)街的開(kāi)發(fā)商在招商定位上，也會(huì)更重視廣度的覆蓋，精準(zhǔn)定位、占據(jù)高端的做法，能夠有助于一條商業(yè)街與普通商業(yè)街拉開(kāi)了距離�！皹I(yè)態(tài)繁多而不繁雜，商家集中但分布有序”，這將會(huì)是未來(lái)商業(yè)街的方向。

　　社區(qū)商業(yè)

　　普遍性以外，還要是滿足多樣化需求的業(yè)態(tài)集群

　　杭州的新建商品房中，幾乎都會(huì)設(shè)計(jì)部分社區(qū)商業(yè)，以滿足業(yè)主生活所需。這些社區(qū)商鋪，或是建筑底層商鋪，或是1-3層商業(yè)樓，提供與人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施，是商業(yè)地產(chǎn)中的“小盤(pán)活躍股”。

　　我們常見(jiàn)的社區(qū)商鋪中社區(qū)便利店、小食品店、水果干貨店、藥店等與社區(qū)居民生活息息相關(guān)的業(yè)態(tài)占據(jù)了重要的比重，追求的就是讓業(yè)主們的消費(fèi)能夠在社區(qū)內(nèi)解決。不過(guò)，社區(qū)商業(yè)在功能定位上并非千篇一律。由于消費(fèi)群體的需求也是多層次的，而且不同層次的需求、偏好也是不同的，因此社區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)類型是在明確服務(wù)社區(qū)業(yè)主需要基礎(chǔ)上，根據(jù)不同社區(qū)的規(guī)劃和定位而進(jìn)行調(diào)整和變化的。所以，社區(qū)商業(yè)要考慮普遍性，也要講究社區(qū)人群的消費(fèi)定位，走特色經(jīng)營(yíng)之路。

　　江南銘樓的沿街商鋪是和北側(cè)的新農(nóng)市場(chǎng)連接在一起的，3層局部4層的新農(nóng)市場(chǎng)，本身就是一個(gè)綜合市場(chǎng)，據(jù)悉，江南銘樓的沿街商鋪其實(shí)都已經(jīng)是全部售出的，但是開(kāi)發(fā)商希望能夠再找一家好的酒店管理公司，實(shí)現(xiàn)部分樓層的管理，這樣就能提升整個(gè)物業(yè)形態(tài)的服務(wù)，從入住人群的變化影響到沿街商鋪的業(yè)態(tài)分布。這或許是很多商家所歡迎的開(kāi)發(fā)商，如果是單純注重賣鋪，而忽略商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的開(kāi)發(fā)商，無(wú)疑無(wú)益于整體商業(yè)后期的有序運(yùn)營(yíng)，硬件設(shè)施到位以及業(yè)態(tài)配置合理，才能更好地促使商家扎堆開(kāi)業(yè)，促成店多攏市的局面。

　　申花板塊的欣盛·東方福邸的臨街商鋪，除了周邊有40萬(wàn)平方米的巨無(wú)霸商業(yè)體銀泰城，本身也擁有1700余戶的高端消費(fèi)家庭，在以東方福邸為圓心的600米輻射圈內(nèi)，加上萬(wàn)家花城、橡樹(shù)園等多個(gè)已交付和正在銷售的樓盤(pán)，將形成3萬(wàn)常住居民的穩(wěn)定消費(fèi)群。因此，這些沿街商鋪在建筑品位、可視性和功能的廣泛適用性上極為考究，即使80平方米的單層鋪，開(kāi)間亦可達(dá)到6米；以150-300平方米面積為主的戶型，且大鋪小鋪搭配合理，業(yè)態(tài)可多樣化發(fā)展。如既可引進(jìn)小型的便利店、花店、干洗店，又可進(jìn)駐大型美容美發(fā)、銀行、個(gè)性化國(guó)際化的高端精品店、國(guó)際品牌的家居概念店、連鎖時(shí)裝專賣店，甚或是頂級(jí)音響器材店和自行車裝備店等，豐富、多樣化的業(yè)態(tài)集群可滿足多層次的需求。

　　另外在東方福邸沿街1700平方米雙層商鋪內(nèi)，已成功運(yùn)營(yíng)了欣盛東方潤(rùn)園會(huì)所——潤(rùn)緣匯和欣盛東方郡會(huì)所——郡緣匯的欣盛酒店管理公司，將為東方福邸打造的以餐飲、健身、兒童活動(dòng)中心等為主要功能的“生活館”，為其周圍商鋪的成熟提供了輔助性促動(dòng)。

　　機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)

　　商業(yè)地產(chǎn)找商家

　　講究的是“門當(dāng)戶對(duì)”

　　記者 胡靈波

　　不同的商業(yè)類型，定位有差異，瞄準(zhǔn)的客戶群體不同，滿足的需求也是多樣化的。

　　贏商機(jī)構(gòu)總經(jīng)理方芳說(shuō)，城市在發(fā)展過(guò)程中會(huì)形成新的商圈，而商圈由大大小小的商業(yè)體組成。在需要商業(yè)體強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合來(lái)創(chuàng)造一個(gè)更強(qiáng)大的未來(lái)消費(fèi)環(huán)境時(shí)，品牌商業(yè)對(duì)項(xiàng)目和地區(qū)的促進(jìn)點(diǎn)就體現(xiàn)出來(lái)了，而此時(shí)，品牌商業(yè)、品牌商圈就顯示出其強(qiáng)大的品牌號(hào)召力。

　　她表示，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商在選擇商家時(shí)，一方面是要明確思路，強(qiáng)調(diào)自身的定位，是精品購(gòu)物型的，還是社區(qū)普通消費(fèi)的，是時(shí)尚個(gè)性型的，還是大眾親和型的，然后有的放矢地選擇商家入駐�，F(xiàn)在很多餐飲商家和超市商家，對(duì)產(chǎn)品這一塊有很高的要求。比如麥德龍會(huì)要求層高7米以上。這個(gè)指標(biāo)是非常硬性的指標(biāo)，達(dá)不到肯定是不行的。這就要求開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)前期的時(shí)候，一定要跟商家進(jìn)行前期的溝通。一般來(lái)說(shuō)需求量在1萬(wàn)平方米甚至兩萬(wàn)到三萬(wàn)平方米體量的大賣場(chǎng)超市，類似這樣的商家必須要前期定制。

　　另一方面，成熟的商業(yè)體需要足夠多的品牌商家來(lái)支撐。開(kāi)發(fā)商需要品牌商家，品牌商家也要評(píng)估自己的拓展需求和營(yíng)運(yùn)空間。品牌商家的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ焦潭ǎ�消費(fèi)客群成熟。比如銀泰，它入駐城北區(qū)域，就使人對(duì)未來(lái)商業(yè)消費(fèi)有了足夠的想象空間，同時(shí)還會(huì)提升同類的消費(fèi)。在這個(gè)空白的區(qū)域，它的進(jìn)入起到了一個(gè)門檻級(jí)別的奠定作用。

　　“從目前來(lái)看，杭州品牌的到達(dá)率還是不高的，相比香港、澳門，甚至北京、上海，很多國(guó)內(nèi)外一二線的品牌都尚未真正進(jìn)入杭州。這不能不說(shuō)是一個(gè)遺憾。”她表示，大中型商業(yè)中心合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，至少應(yīng)該保證有10%—15%的新品牌入駐，“是前所未見(jiàn)，這樣才能保持新鮮度�！�

　　之所以會(huì)這么說(shuō)，方芳坦言是消費(fèi)者的忠誠(chéng)度相對(duì)偏低，“消費(fèi)者在購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑時(shí)，更多的是一種喜新厭舊的心理�！比绻�在不同的地方看到的東西、買到的東西、享受到的服務(wù)都是沒(méi)有區(qū)別的話，也就很難達(dá)到把消費(fèi)者吸引過(guò)來(lái)的目的。

　　隨著整個(gè)城市化的進(jìn)程，各個(gè)商圈的形成分工明確�；�本的生活消費(fèi)是社區(qū)化，高檔消費(fèi)是核心化。既會(huì)有以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第四代產(chǎn)品為代表的城市綜合體，自身是一個(gè)匯集大型商業(yè)中心、高級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業(yè)態(tài)的大型綜合性建筑群。也會(huì)有大型百貨和超市大賣場(chǎng)及各類專賣店、游樂(lè)設(shè)施、旅游觀光、休閑餐飲等業(yè)態(tài)的國(guó)際化規(guī)劃水準(zhǔn)的區(qū)域商業(yè)中心，還會(huì)有親民、隨意的商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)等形態(tài)。

　　方芳說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商找商家，其實(shí)就是找對(duì)象，合眼合適最重要，講究的是“門當(dāng)戶對(duì)”。

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