誰(shuí)為過(guò)剩商業(yè)項(xiàng)目投資買(mǎi)單？

    相關(guān)研究機(jī)構(gòu)指出：未來(lái)十年將是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)代。在住宅項(xiàng)目受到調(diào)控高壓的情況下，商業(yè)地產(chǎn)貌似成了挽救房市的香餑餑，各地遍布熱火朝天的工地，到處是打造全國(guó)商圈的廣告牌。

    由于服裝服飾行業(yè)的快速發(fā)展，不單是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，連服裝經(jīng)銷(xiāo)商、服裝生產(chǎn)廠家等也紛紛加入了這場(chǎng)游戲，唯恐錯(cuò)過(guò)這座“金礦”，紛紛搶灘服裝服飾流通市場(chǎng)。最主要的表現(xiàn)就是想方設(shè)法立項(xiàng)圈地，以服裝專業(yè)市場(chǎng)、服裝流通升級(jí)、城市綜合體等概念，號(hào)稱打造世界級(jí)的流通市場(chǎng)。然而，在鋪天蓋地的口號(hào)下面，果真都能挖到金子么？

    中紡?fù)�力在河南省開(kāi)封市進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，各地頭腦發(fā)熱一窩蜂投資上馬的商業(yè)城和綜合體，不僅僅在一線、二線城市，在三線、四線城市也提出了口號(hào)，動(dòng)輒輻射幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)人口，明明是幾十公里外已經(jīng)有了成熟的主力批發(fā)商圈，卻偏偏要提出再造一個(gè)升級(jí)版，結(jié)果是樓越建越多，市場(chǎng)硬件環(huán)境一個(gè)比一個(gè)好，真正經(jīng)營(yíng)得好的，商氣比較旺的，卻不多見(jiàn)。

    商業(yè)樓盤(pán)運(yùn)作方法可謂五花八門(mén)，結(jié)果是把資本鏈條拉長(zhǎng)了，經(jīng)營(yíng)者與產(chǎn)權(quán)持有者相分離，產(chǎn)權(quán)方與管理方分離，一切都是為了兩個(gè)字——“好賣(mài)”。然而帶來(lái)的后果卻是商業(yè)效率不高。由于項(xiàng)目沒(méi)有產(chǎn)生預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，自然就會(huì)有資本的壓力，壓力有可能在開(kāi)發(fā)商身上，有可能在配合的建筑公司和材料供應(yīng)商身上，有可能在買(mǎi)了產(chǎn)權(quán)的投資戶身上，也有可能在承租了多年使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)戶身上，我們順著項(xiàng)目進(jìn)展的足跡，逐一進(jìn)行分析。

    土地開(kāi)發(fā)商

    關(guān)鍵問(wèn)題：當(dāng)資本變成土地時(shí)，雖然土地在升值，在它沒(méi)有重新變回錢(qián)時(shí)，效益很難看到。

    土地開(kāi)發(fā)商通過(guò)可行性論證，取得了土地的使用權(quán)，如果拆遷、規(guī)劃報(bào)批等進(jìn)展緩慢，則項(xiàng)目無(wú)法推進(jìn)，資本變成了土地，雖然土地在升值，在它沒(méi)有重新變回錢(qián)時(shí)，效益很難看到。我們看到的是高高的寶麗布圍擋，各種時(shí)尚、超前、超體量等炫目耀眼的廣告詞匯，后面則是閑置多年的土地。

    項(xiàng)目建設(shè)方

    關(guān)鍵問(wèn)題：如果定位不準(zhǔn)，樓盤(pán)不能達(dá)到招商開(kāi)業(yè)的水平，即使賣(mài)出了部分面積，也很難收回成本。

    如果土地投資方變成了項(xiàng)目建設(shè)方，或者土地轉(zhuǎn)移給了項(xiàng)目建設(shè)方，就要看建設(shè)方在商業(yè)定位、商業(yè)招商方面的運(yùn)作能力如何。部分建設(shè)方并不是商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的行家里手，有的找來(lái)建筑公司直接蓋大樓，蓋好了再找團(tuán)隊(duì)招商；有的直接找招商公司，畫(huà)一個(gè)平面布置圖就開(kāi)始建樓……他們都抱著一個(gè)美好的愿望，房子蓋好自然就有商家入駐了，然而商業(yè)地產(chǎn)不是1+1=2，由于定位的問(wèn)題，許多樓盤(pán)不能達(dá)到招商開(kāi)業(yè)的水平，即使賣(mài)出了部分面積，也很難收回成本，我們看到的是爛尾樓多數(shù)都是這個(gè)原因。  

建設(shè)施工方或材料供應(yīng)商

    關(guān)鍵問(wèn)題：如工程結(jié)束不能按時(shí)結(jié)款，容易出現(xiàn)工頭討債的情況。

    如果以上項(xiàng)目在建設(shè)施工期有拖欠行為，則資本的壓力就轉(zhuǎn)移給了施工方或材料供應(yīng)商。試問(wèn)如今的工程項(xiàng)目，有多少是財(cái)大氣粗到先給錢(qián)再干活的？工程結(jié)束能按時(shí)結(jié)款就已經(jīng)是大善人了。所以爛尾樓的后面，永遠(yuǎn)都跟著一群討債的工頭。

    商鋪投資者

    關(guān)鍵問(wèn)題：商鋪投資者成了買(mǎi)單者后，如果商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)暗淡，轉(zhuǎn)手沒(méi)有下家，資本容易變成房產(chǎn)證。

    如果商鋪招商力度很大，吸引了投資者的青睞，商鋪投資者抱著一鋪難求、一鋪養(yǎng)三代的心理大筆投入，加上有的投資建設(shè)方營(yíng)銷(xiāo)技巧的高超，賣(mài)出去的商鋪投資者成了買(mǎi)單者。投資方就象擊鼓傳花一樣，把吹得天花亂墜的商鋪傳給了下家，巧妙地進(jìn)行了金蟬脫殼。由于前期招商與后期運(yùn)營(yíng)分別由不同公司運(yùn)作，實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理中很難達(dá)到銷(xiāo)售時(shí)保證的效果，商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)暗淡，租金收入不高，轉(zhuǎn)手沒(méi)有下家，資本變成了房產(chǎn)證。

    項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)者

    關(guān)鍵問(wèn)題：經(jīng)營(yíng)管理方需要管理經(jīng)營(yíng)租戶、收取租金，同時(shí)還要償還商鋪投資者的年度收益，壓力巨大。

    部分開(kāi)發(fā)商引進(jìn)了商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)與產(chǎn)權(quán)相分離的運(yùn)營(yíng)模式，把商鋪轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑谘苌�品，達(dá)到了融資功能，但卻給經(jīng)營(yíng)管理方留下了巨大壓力，經(jīng)營(yíng)管理方需要管理經(jīng)營(yíng)租戶收取租金，同時(shí)需要償還商鋪投資者的年度收益，不管是6%，還是8%，都需要商業(yè)必須興隆的基礎(chǔ)，如果不能取得良好的收益，則必然麻煩不斷引起群體上訪或集體上訴。

    項(xiàng)目長(zhǎng)期使用商戶

    關(guān)鍵問(wèn)題：簽訂了中長(zhǎng)期使用權(quán)合同后，經(jīng)營(yíng)如果不善，投入的資本容易變成沒(méi)有生意的空攤位。

    部分商鋪簽訂的是中長(zhǎng)期使用權(quán)合同，經(jīng)營(yíng)如果不善，經(jīng)營(yíng)戶卻已經(jīng)預(yù)交了3年、5年甚至10年的管理租金，經(jīng)營(yíng)戶沒(méi)有生意也只好扛著，投入的資本變成了沒(méi)有生意的空攤位，就如同股市中的“被套牢”一樣，不知何時(shí)才能迎來(lái)解套的日子。經(jīng)營(yíng)戶縱使商品獨(dú)特服務(wù)出色，單憑個(gè)體也無(wú)法影響全局。

    因此，一個(gè)定位不準(zhǔn)、沒(méi)有經(jīng)過(guò)詳細(xì)論證的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，往往會(huì)遭遇商戰(zhàn)中的滑鐵盧，投入的大筆資金只能變成空城一座。項(xiàng)目運(yùn)作鏈條的每一個(gè)環(huán)節(jié)，都有可能成為投資失敗的買(mǎi)單者�！包S金十年”的金子并不好挖，挖不好就是一個(gè)坑。數(shù)據(jù)表示，在商業(yè)地產(chǎn)只有20%的開(kāi)發(fā)商能享受回報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)決定了這個(gè)行業(yè)在未來(lái)的5到10年里是埋沒(méi)英雄的地方。

    未來(lái)中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)急劇激烈的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)激烈將擠出一部分被淘汰者，盲目的跟風(fēng)者必將淡出江湖，那時(shí)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)回歸理性和成熟。 

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