帶租約商鋪受投資新丁青睞 專(zhuān)家卻認(rèn)為資金易被套牢

  “專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專(zhuān)題
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　　■“帶租約”條件誘惑投資新丁

　　4月份，李小姐看中東升某小區(qū)的商鋪，猶豫了近一個(gè)月后終于打定主意投資。她告訴記者，考慮到自己從來(lái)不懂商業(yè)經(jīng)營(yíng)，純粹屬于投資，因此不敢冒然進(jìn)行商鋪投資，但她覺(jué)得這種 “帶租約銷(xiāo)售”的商鋪很有保障，于是猶豫再三后還是決定“下手”。

　　記者走訪中發(fā)現(xiàn)，其實(shí)像李小姐這種方式買(mǎi)鋪的新丁不在少數(shù)，他們大多都是因?yàn)椴桓颐叭煌顿Y，而選擇投資較保險(xiǎn)的“帶租約”商鋪。的確，這種“帶租約”商鋪在一定程度上很誘人。

　　就以東升某小區(qū)推出的 “帶租約銷(xiāo)售”為例，其“帶租約銷(xiāo)售”即是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)該商鋪之時(shí)，可與開(kāi)發(fā)商簽訂五年租約，由開(kāi)發(fā)商將商鋪再出租，業(yè)主只管收租金，而且五年后還可坐享商鋪物業(yè)升值。再比如，小欖某“帶租約”商鋪的開(kāi)發(fā)商表示，他們已經(jīng)將此次出售區(qū)域商鋪整體租賃給了大型商場(chǎng)，并已簽訂十年合約，租金每三年增長(zhǎng)一次。

　　■“帶租約”后資金更易被套牢

　　“不要被‘帶租約’商鋪迷惑，最關(guān)鍵的問(wèn)題是看能否拿到租金�！敝性�地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)植建軍表示，“租約”對(duì)于商鋪銷(xiāo)售并不是新鮮事，但大部分并不具備實(shí)際效力。開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)在合同中注明是由“承租人”向業(yè)主支付租金，而一旦“承租人”經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，租金自然得不到保障。而開(kāi)發(fā)商賣(mài)鋪的時(shí)候往往只是宣傳“租約”為業(yè)主省去了后顧之憂，卻回避了租金責(zé)任的問(wèn)題。

　　植建軍還表示，盡管帶租約銷(xiāo)售和售后包租有本質(zhì)的不同，前者簽訂租約時(shí)商鋪產(chǎn)權(quán)有無(wú)發(fā)生轉(zhuǎn)移，后者是商鋪產(chǎn)品先發(fā)生轉(zhuǎn)移，但承租方能否兌現(xiàn)這一承諾卻很難保證，以及容易出現(xiàn)被“套牢”的現(xiàn)象。

　　他表示，無(wú)論如何“租約”不應(yīng)當(dāng)成為投資的決定因素。對(duì)于社區(qū)商鋪來(lái)說(shuō)，在決定購(gòu)買(mǎi)前，必須實(shí)地了解周?chē)�的市�?chǎng)行情和經(jīng)營(yíng)狀況；對(duì)綜合性購(gòu)物中心和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，必須判斷開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，能否進(jìn)行可持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，綜合考察整個(gè)商業(yè)的品質(zhì)。

　　倘若投資者確實(shí)想要投資“帶租約”商鋪，陳曉華就建議投資者，首先在簽合同時(shí)要注意業(yè)主提供租客同意其出售并放棄購(gòu)買(mǎi)權(quán)利的書(shū)面文件；其次是要原業(yè)主提供原有的租賃合同，了解清楚原租賃的相關(guān)細(xì)節(jié)，并同時(shí)與原業(yè)主、租客簽署轉(zhuǎn)租約的補(bǔ)充協(xié)議文件；最后是做好與租客的溝通，避免買(mǎi)完鋪位收不到租客租金的情況，并做好交接工作，查清原業(yè)主對(duì)鋪位的產(chǎn)權(quán)、合同簽署主體等問(wèn)題。

　　帶租約商鋪，盡管不是什么新生物，不過(guò)它每一次的到來(lái)都能卷來(lái)新的投資熱潮。究竟帶租約商鋪保險(xiǎn)么？在業(yè)內(nèi)人士植建軍看來(lái)，“帶租約銷(xiāo)售”是商鋪銷(xiāo)售時(shí)常用的技巧，租約形式本身并沒(méi)有問(wèn)題，關(guān)鍵是要看商鋪發(fā)展商有沒(méi)有實(shí)力去履行合約，以及考慮實(shí)踐過(guò)程中存在很多不可控因素

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