商業(yè)地產(chǎn)與品牌租戶如何攜手共度難關(guān)

    第一點(diǎn)我認(rèn)為對(duì)于現(xiàn)在的形勢(shì)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)商和零售商是什么樣的形勢(shì)，第二點(diǎn)在這樣的形勢(shì)下怎么辦。現(xiàn)在有三個(gè)觀點(diǎn)第一個(gè)觀點(diǎn)是現(xiàn)在是難關(guān)，不僅對(duì)于商家的對(duì)于地產(chǎn)業(yè)也是一個(gè)難關(guān)。上午有的認(rèn)為對(duì)于GDP有沖擊，有的認(rèn)為沒有影響，我認(rèn)為是有影響的，只是影響的時(shí)間和程度不一樣。因?yàn)榻鹑谖�機(jī)它的影響會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)傳導(dǎo)性的特點(diǎn)，因?yàn)椴煌�的地區(qū)會(huì)在不同的時(shí)間段受到影響，你處于不同的行業(yè)受到影響的順序也不一樣，同樣在這個(gè)行業(yè)里面處于行業(yè)不同的階段受到的影響不一樣。金融危機(jī)是首先的資本出現(xiàn)了問(wèn)題，首先受到影響的行業(yè)是對(duì)于資本比較依賴的，或者是資本比較密切的行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是對(duì)于資本比較依賴的行業(yè)，資本的運(yùn)作受到了大型的變化，商業(yè)地產(chǎn)是直接沖擊之一。中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)商很少有純粹做商業(yè)地產(chǎn)的，大部分做住宅地產(chǎn)，然后做商業(yè)地產(chǎn)的。今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，造成了很多的商業(yè)地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)大幅度下降，這樣的話很難抽出充裕的資金來(lái)支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　很多的財(cái)經(jīng)的報(bào)道有這樣的例子，第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)商的難關(guān)是很大的，第一個(gè)起因是因?yàn)樗�的融資和資本受到了遏制，除了住宅地產(chǎn)的銷售之外，整個(gè)融資渠道市場(chǎng)也使得很多計(jì)劃好通過(guò)上市的商業(yè)地產(chǎn)商這個(gè)渠道堵死，使他的日子很難過(guò)。對(duì)于中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)商來(lái)講，以前相對(duì)來(lái)講住宅率比較高，成本控制相對(duì)比較薄弱，需要利潤(rùn)空間被打壓的時(shí)候各公司的管理水平的創(chuàng)造力受到影響的時(shí)候，很多的商業(yè)地產(chǎn)商想提高水平不是一朝一夕的�，F(xiàn)在開始呈現(xiàn)一個(gè)傳導(dǎo)性的困難，很多的商家目前可能沒有體會(huì)到但是我們?cè)诠ぷ髦杏龅降暮芏嗟纳碳胰兆右呀?jīng)不好過(guò)了，現(xiàn)在部分商家的銷售額從9月份開始開始嚴(yán)重下滑，普遍的份額下滑20%到30%，所以我們發(fā)現(xiàn)有部分的商家銷售業(yè)績(jī)?cè)谘杆傧禄�。更多的是�?1長(zhǎng)假以后，本來(lái)以為11長(zhǎng)假黃金周是一個(gè)比較我好的勢(shì)頭，但是也不是那么好。很多對(duì)于資本很依賴的，很多的商業(yè)從銀行貸不了款的，他們的資本從哪里來(lái)呢？主要是從一些民間的渠道比如說(shuō)基金，很多土地基金都是從 歐美出來(lái)的，歐美的金融危機(jī)一旦開始蔓延惡化的時(shí)候很多商家背后支撐強(qiáng)大的資本立刻抽走。很多的商家說(shuō)要不我資本抽走，要不我降低地價(jià)數(shù)。這個(gè)給資本連鎖的商家?guī)��?lái)很大的沖擊，前有狼資本在下降，后有虎在抽逃。

　　所以商業(yè)地產(chǎn)商的日子很不好過(guò)，如果我們是合作伙伴大家都深陷泥沼的話這個(gè)事情就比較難辦了，糧價(jià)都有難關(guān)，談判余地和回旋余地比較小。

　　我第二個(gè)觀點(diǎn)，金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)于兩者的沖擊是有傳導(dǎo)性的，可以從兩個(gè)角度說(shuō)，第一個(gè)角度從地域的角度，上海、北京是比較明顯的，然后成長(zhǎng)到東南沿海就是和出口比較密集的企業(yè)和地域。華東完了以后將會(huì)傳導(dǎo)到內(nèi)陸的省會(huì)城市，到時(shí)候如果經(jīng)濟(jì)危機(jī)還沒有過(guò)去將會(huì)向內(nèi)陸的二三線城市傳導(dǎo)。我們首先出問(wèn)題的商家我發(fā)現(xiàn)上海比較多，北京又開始了，為什么是上海和北京呢？因?yàn)樗�和�?guó)際資本聯(lián)系及其密切，幾乎是頭一天發(fā)生什么問(wèn)題，第二天上海就發(fā)生了什么反映，另外他們對(duì)于國(guó)際資本的判斷非常敏感，首先發(fā)生在上海北京這樣的城市，好消息是有可能經(jīng)濟(jì)的危機(jī)出現(xiàn)這樣的特點(diǎn)。這個(gè)波浪可能沒有傳播到二三線城市的時(shí)候這個(gè)危機(jī)已經(jīng)過(guò)去了。有可能二三線城市不那么受沖擊，這個(gè)是一個(gè)傳導(dǎo)性的特點(diǎn)。

　　傳導(dǎo)性另外一個(gè)特點(diǎn)是商業(yè)傳導(dǎo)的特點(diǎn)，我們首先感覺到 受到影響是建材家具行業(yè)，健身休閑行業(yè)，然后傳導(dǎo)到和民生生活不是很密切的市場(chǎng)，比如說(shuō)運(yùn)動(dòng)服裝市場(chǎng)，然后傳導(dǎo)到高端餐飲市場(chǎng)，接下來(lái)傳導(dǎo)到哪個(gè)行業(yè)不好說(shuō)，但是可以明確的傳導(dǎo)的途徑是不是和消費(fèi)者的民生必須關(guān)聯(lián)度越小，受沖擊越大，首先倒下的可能性越大，和民生品聯(lián)系越密切的越往后靠�，F(xiàn)在很多的超市還是呈兩位數(shù)的增長(zhǎng)。家具建材不用說(shuō)，和金融市場(chǎng)的關(guān)系不太大，首先沒有人買房子就沒有人買家具，健身休閑行業(yè)出問(wèn)題和金融危機(jī)有關(guān)系了，因?yàn)樵诮鹑谖�機(jī)的時(shí)候一般他的消費(fèi)者是金領(lǐng)和白領(lǐng)，這些人對(duì)于公司的未來(lái)預(yù)期不穩(wěn)定和喪失預(yù)期的時(shí)候他已經(jīng)沒有心情去了，據(jù)我了解30%的健身企業(yè)在下降。

　　專賣品的下滑，這個(gè)是我當(dāng)初不知道這么快，據(jù)我所知運(yùn)動(dòng)服裝和家電業(yè)有下滑，首先在一線城市，所以從行業(yè)角度來(lái)講大概是這么一個(gè)趨勢(shì)。昨天省餐飲協(xié)會(huì)做了一個(gè)報(bào)告，廣東省的餐飲可能在今后3個(gè)月倒閉5%，主要是一些高端的，這個(gè)是第二個(gè)看法和觀點(diǎn)，這場(chǎng)危機(jī)從地域和行業(yè)來(lái)講 將是一個(gè)傳導(dǎo)性。

　　第三個(gè)觀點(diǎn)，雖然現(xiàn)在的大家日子都不好過(guò)，而且有這樣的特點(diǎn)，我和一線人認(rèn)為，對(duì)于我們招商的人來(lái)講最不好過(guò)的日子還沒有開始，尤其是明年的1月份到6月份，尤其是商業(yè)地產(chǎn)招商人員最難度的6個(gè)月，也是品牌地產(chǎn)商家最難過(guò)的6個(gè)月，但是我們樂(lè)觀的 估計(jì)是什么呢？大概到9月份就會(huì)看到曙光，應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美的恢復(fù)速度，這個(gè)只是個(gè)人和商家探討的結(jié)果。

　　三個(gè)原因，第一個(gè)原因我們認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本的兩臺(tái)發(fā)動(dòng)機(jī)還在工作，第一各城市化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成，大概每年還有幾千萬(wàn)人要進(jìn)城生活和工作。第二個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)是勞動(dòng)力的紅利還沒有消耗完，但是已經(jīng)是逐漸下降的趨勢(shì)，但是和歐美國(guó)家相比還沒有消耗完，這兩大發(fā)動(dòng)機(jī)明年春節(jié)以后，還會(huì)把中國(guó)的經(jīng)濟(jì)脫回正規(guī)。第三個(gè)是中國(guó)改革開放的改革效果，一個(gè)龐大的中產(chǎn)階級(jí)開始形成對(duì)于商業(yè)的需求，對(duì)于生活質(zhì)量的提高的需求，不是剛性需求無(wú)法遏制，北京、上海都很明顯，只要你價(jià)格降到相對(duì)合理的程度不是賣不出去，我們的樓盤以前是1萬(wàn)2到1萬(wàn)5，現(xiàn)在降到8千一夜就被搶光。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是方興未艾，這個(gè)也會(huì)使中國(guó)的經(jīng)濟(jì)快于歐美經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。

　　第三個(gè)原因，前不久公布的財(cái)政政策，會(huì)到明年年底對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)揮作用，所以明年年底會(huì)起來(lái)，前提是你們要挺過(guò)明年的1到6月份，中午和很多招商銀行的人說(shuō)現(xiàn)在簽單在明年前要把單簽掉希望在圣誕節(jié)前最晚不要晚于明年春節(jié)前，這個(gè)是我要講的第一個(gè)部分，這個(gè)是我個(gè)人對(duì)于目前的形勢(shì)的看法，角度是從商業(yè)地產(chǎn)商和品牌連鎖商看的。

　　如果攜手共度難關(guān)可能和地產(chǎn)商業(yè)表一個(gè)態(tài)提出幾個(gè)讓利的方法來(lái)，首先一個(gè)前景是大家都有壓力，都有難關(guān)。想了想提三個(gè)詞，這個(gè)是我的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，第一個(gè)詞是溝通，第二個(gè)詞是堅(jiān)持，第三個(gè)是調(diào)整。因?yàn)槲覀兠恳粋�(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里面有3000平方米以上的主力店鋪10到12個(gè)小店鋪有150個(gè)左右。所以我們的商家是很多的，所以我們第一個(gè)要溝通，溝通有三個(gè)方面，第一大家要溝通，我們?cè)谏虾＝?jīng)營(yíng)，或者是在北京經(jīng)營(yíng)，或者是在任何地區(qū)經(jīng)營(yíng)。比如說(shuō)我們做運(yùn)動(dòng)服裝的我們大家一定要溝通，我不太贊同我們的企業(yè)不去關(guān)心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，大家要溝通清楚，清楚以后我們才對(duì)于這個(gè)周期什么時(shí)候上來(lái)什么時(shí)候下來(lái)有一個(gè)基本的共識(shí)

　　第三個(gè)溝通最起碼要對(duì)于雙方的困難都清楚，在溝通的基礎(chǔ)上達(dá)成一定的共識(shí)，這個(gè)才是解決所有問(wèn)題的前提，最可怕的是任何一方覺得自己有難處了不溝通不協(xié)調(diào)，我自己想干什么就干什么，最后兩敗俱傷，開發(fā)商也不能不溝通，我遇到困難了，我不管了，這種態(tài)度雙方都會(huì)吃虧。 所以大家都要溝通，從宏觀上和 微觀上都要溝通。

　　最近我這個(gè)部分是負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)所有項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商的，我很少參加談判我的主要工作就是溝通，行業(yè)的困難還是企業(yè)的困難，我現(xiàn)在主要是干這個(gè)。

　　第二個(gè)是堅(jiān)持，我覺得堅(jiān)持要堅(jiān)持以下幾個(gè)方面，第一要堅(jiān)持長(zhǎng)期發(fā)展的想法、觀念經(jīng)濟(jì)危機(jī)是來(lái)了，大家都有壓力有困難，但是一定要堅(jiān)持，經(jīng)濟(jì)危機(jī)過(guò)了以后，你還是要發(fā)展的，你還是要立足于商界的，如果你不在這個(gè)時(shí)候堅(jiān)持這個(gè)觀念你可能會(huì)采取一個(gè)短視的做法，你很可能現(xiàn)在占了一點(diǎn)小便宜或者是免去了小的困難，但是經(jīng)濟(jì)危機(jī)過(guò)了以后你可能無(wú)法立足于商界。第二個(gè)要堅(jiān)持各自的商業(yè)底線和商業(yè)信譽(yù)，很多的商家遇到困難，遇到壓力以后，就會(huì)做出一些違背商業(yè)信譽(yù)和商業(yè)底線的事情，這個(gè)和第一點(diǎn)是一樣的，如果不堅(jiān)持自然會(huì)產(chǎn)生這樣的結(jié)果。第三個(gè)要堅(jiān)持契約精神，剛剛我說(shuō)了在春節(jié)前一定要把合同簽掉這個(gè)只是一個(gè)建議，并不是保險(xiǎn)，如果我兩方任何一方不堅(jiān)持契約簽了協(xié)議也沒有用，很多情況下遇到困難就不堅(jiān)持契約。律師事所現(xiàn)在生意比較好，不停地處理破產(chǎn)，我們?nèi)f達(dá)法務(wù)部是最好的老是處理一些違約�，F(xiàn)在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)界違約率和毀約率大幅度上升。

　　現(xiàn)在有一個(gè)一線品牌裝修都好了撤出了，我建議雙方都要堅(jiān)持契約精神，因?yàn)槠跫s精神在中國(guó)是很難堅(jiān)持的，在這種困難的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下都會(huì)這樣的。第三個(gè)我呼吁大家堅(jiān)持共贏的 想法，任何一方開發(fā)商也好品牌也好我不要這個(gè)時(shí)候占便宜把對(duì)方逼到墻角或者是只考慮自己的利益，最后的合作不僅害人，還可能害己。因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)講大家還是要做生意，大家還是要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，這個(gè)是我講的第二點(diǎn)我作出的一個(gè)想法吧。

　　最后一個(gè)還是要調(diào)整，在前面兩點(diǎn)都做得比較好的情況下，我也同意或者是提出建議大家都做一些調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)商和連鎖商家都做一些調(diào)整，首先要調(diào)整發(fā)展方向。在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下在目前的傳導(dǎo)的特點(diǎn)下，可能以前你只關(guān)注一線的城市，或者是省會(huì)的城市，在這種形勢(shì)下大家完全可以調(diào)整發(fā)展的方向，二線城市和三線城市會(huì)不會(huì)有更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。我覺得要調(diào)整發(fā)展方向，第二個(gè)要調(diào)整發(fā)展的節(jié)奏，今年的7月份我和我的合作伙伴坐在一起的時(shí)候很多的商家都說(shuō)2009年我要開80家店，少的40家店，現(xiàn)在沒有人說(shuō)了，所有人的開發(fā)結(jié)構(gòu)要看人的實(shí)力和狀況做出 適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。這個(gè)時(shí)候你過(guò)冬什么都不干，別人可能不干，但是你要量力而行，不要干到什么程度，只要上面有資金進(jìn)來(lái)了我就開70多家。要根據(jù)現(xiàn)在的實(shí)力調(diào)整結(jié)構(gòu)，開發(fā)商就更不用說(shuō)了，逆勢(shì)而上趨勢(shì)好，有兩個(gè)前提第一有足夠的眼光，第二有足夠的實(shí)力。蘇寧電器逆勢(shì)而上，他是具備了這兩個(gè)條件的，但是大部分的商家未必具備。

　　第三個(gè)是調(diào)整對(duì)于合作伙伴的選擇標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)是我的切身體會(huì)，萬(wàn)達(dá)品牌大了以后找我們的商家非常多，7月份以前找我們的商家基本上都會(huì)談一談讓他們進(jìn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，對(duì)于開發(fā)商也是這樣的，市場(chǎng)不錯(cuò)我就進(jìn)去，我建議在這個(gè)時(shí)候要調(diào)整對(duì)于合作伙伴的選擇標(biāo)準(zhǔn)，我同意上午的說(shuō)法，這個(gè)時(shí)候?qū)τ诤献骰锇橐欢ㄒ?嚴(yán)格，一定要謹(jǐn)慎。上午說(shuō)的三高，一定要選擇三高的企業(yè)，同時(shí)要對(duì)于它的品牌和對(duì)于它的整個(gè)的企業(yè)的實(shí)力內(nèi)部的股東的結(jié)構(gòu)，內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)狀況深入了解以后再做決策。

　　最后一個(gè)調(diào)整是調(diào)整心態(tài)，什么心態(tài)呢？調(diào)整對(duì)于合作伙伴的期望心態(tài)�，F(xiàn)在大家都有難處，所以更多的加強(qiáng)內(nèi)功，提高自己的管理水平，壓低自己的管理成本，不要一遇到困難的時(shí)候首先想到我從合作方那里給我提供什么好處，這樣的觀念很難成功，所以大家互讓一些，溝通的前提下大家調(diào)整對(duì)于對(duì)方和自己的期望值。

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