2009-2010年深圳房地產(chǎn)市場分析

一、2009-2010年深圳房地產(chǎn)市場銷售狀況
    2009年3月以來，在政府多項(xiàng)利好政策的促進(jìn)下，先前積累需求大量釋放，供應(yīng)增加促使剛性需求進(jìn)一步釋放，2009年深圳商品住宅成交量同比大幅上漲，深圳商品住宅全年交易面積592.11萬平米，與08年同期相比上升77.1%，其中2月交易量上升幅度最大，同比增長586.93%。
二、2009-2010年深圳房地產(chǎn)市場走勢分析
    1、商品住宅均價(jià)逼近07年高位水平
    2009年深圳商品住宅價(jià)格持續(xù)上升，6月回升至2008年同期水平；自3月起，成交均價(jià)保持在萬元以上高位運(yùn)行；10月、11月住宅交易價(jià)格略有回落，但仍位于17500元/平方米以上，到12月成交均價(jià)再次攀升，整體價(jià)格高于07、08年水平。
    2、新房價(jià)格指數(shù)：住宅價(jià)格指數(shù)持續(xù)上揚(yáng)
    2009年，深圳住宅價(jià)格指數(shù)持續(xù)上揚(yáng)。除6月指數(shù)增長較為平緩?fù)猓�其余各月均保持快速上揚(yáng)。下半年隨著高價(jià)產(chǎn)品不斷增加，住宅指數(shù)增速明顯加快，8、9、10、12月的環(huán)比漲幅均超過1%。
三、2010年上半年深圳房地產(chǎn)市場成交情況
    2010年上半年深圳商品房成交共計(jì)14352套，成交面積共計(jì)125.58萬平方米，同比09年下跌67.11%，同比08年下跌18.11%。其中6月商品房成交共計(jì)1887套（成交面積15.24萬平方米），環(huán)比上月增加了464套，增幅33%，同比09年6月則下降了71%。
    09年市場火爆，新房成交均價(jià)整體呈上漲趨勢，10月、11月出現(xiàn)短期回落之后，年底最后一個(gè)月開發(fā)商集中推盤，剛需在農(nóng)歷新年之前釋放明顯，2月成交均價(jià)居一年來最高值。春節(jié)過后，成交均價(jià)少量回落，但始終維持高位運(yùn)行，新政過出臺(tái)過后，成交量在一周左右后開始萎縮，不過市場在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)處于膠著期，深圳新房市場沒有出現(xiàn)明顯的降價(jià)現(xiàn)象。5月中下旬開始，部分開發(fā)商開始降價(jià)或推出優(yōu)惠單位促銷政策，價(jià)格開始松動(dòng)，6月份開始，除6月25日以外，單日成交均價(jià)均在兩萬元以下，一方面，降價(jià)或促銷樓盤的成交導(dǎo)致價(jià)格松動(dòng)，另一方面，小戶型成交占據(jù)主導(dǎo)，根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，6月份，無論從成交面積還是成交套數(shù)來看，90平米以下的戶型都占據(jù)了主導(dǎo)地位（分別占79%和90%）。而144平米以上戶型比起90—144平米戶型的成交量，成交套數(shù)略高2%，成交面積則高出9%。
    各區(qū)成交均價(jià)：鹽田區(qū)房價(jià)居首位南山區(qū)其次。上半年深圳商品房成交均價(jià)21094元/平方米，環(huán)比上漲9.21%，同比上漲71.47%，其中鹽田區(qū)是成交均價(jià)最高的區(qū)域，均價(jià)47282元/平方米，同比上漲133.07%，環(huán)比上漲50.86%，也是深圳價(jià)格增長速度最快的地區(qū)。均價(jià)次高地區(qū)是南山區(qū)，成交均價(jià)29776元/平方米，同比上漲88.92%，環(huán)比上漲14.15%。福田區(qū)成交均價(jià)28184元/平方米，排名第三，同比上漲30.04%，環(huán)比上漲3.89%。
四、2010年上半年深圳房地產(chǎn)市場動(dòng)向分析
    2010年樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，信貸收緊，在緊縮型調(diào)控政策頻出的大環(huán)境下，成交量持續(xù)下滑，面對前景不明朗的樓市環(huán)境，開發(fā)商謹(jǐn)慎決策，放緩在建項(xiàng)目的入市步伐。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2010年上半年全市住宅推售面積133.6萬㎡，同比大幅減少四成多，推售套數(shù)為16452套，同比減少31.2%。
五、2010-2015年深圳房地產(chǎn)市場需求預(yù)測
    深圳目前正處于城市化加速階段，外來就業(yè)者的基本生活需求，原城市居民對住房改善的需求以及工業(yè)化完成階段，商業(yè)、工業(yè)需求的增加，帶來深圳房地產(chǎn)的剛性需求。不僅僅是深圳，從大環(huán)境來說，未來幾十年，中國處于工業(yè)化完成階段，城市化加速階段，房地產(chǎn)滿足的首先是住房的基本需求和改善性的需求，中國未來的房地產(chǎn)總體形勢，至少還有幾十年的大發(fā)展時(shí)期，到我們實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，實(shí)現(xiàn)城市化的時(shí)候。
六、2010-2015年深圳房地產(chǎn)市場機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)
    深圳特區(qū)內(nèi)外一體化已經(jīng)獲批，這一消息將對深圳房地產(chǎn)市場產(chǎn)生長遠(yuǎn)影響，有助于平抑特區(qū)內(nèi)高房價(jià)，緩解供求緊張局面，推動(dòng)深圳整體城市化進(jìn)程。
    特區(qū)擴(kuò)容對平抑目前特區(qū)內(nèi)高房價(jià)有好處，擴(kuò)容可以加大全市住宅樓盤的供應(yīng)，緩解緊張的供求關(guān)系。目前深圳關(guān)內(nèi)和關(guān)外的房價(jià)差距較大，關(guān)內(nèi)土地資源緊缺，均價(jià)達(dá)到每平方米2萬元以上，關(guān)外雖然近兩年房價(jià)大幅上漲，但均價(jià)保持在1萬多元。
    特區(qū)內(nèi)外一體化對房地產(chǎn)市場屬利好消息，有利于提高特區(qū)外城市配套，提升特區(qū)外居民住房品質(zhì)，也將帶動(dòng)關(guān)內(nèi)居民向關(guān)外轉(zhuǎn)移，推動(dòng)整個(gè)城市化進(jìn)程。但房價(jià)主要受市場供求關(guān)系和宏觀調(diào)控政策兩方面因素的影響，宏觀調(diào)控政策影響更大。目前政府抑制房價(jià)過快上漲的宏觀調(diào)控政策將占主導(dǎo)，關(guān)外房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)暴漲。

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