專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)規(guī)劃

　　隨著房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日益成熟，房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、特別是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，競(jìng)爭(zhēng)催生新的建筑模式、新的地產(chǎn)概念層出不窮。街區(qū)商業(yè)以追求形式與功能的最佳組合為目的，街區(qū)商業(yè)是其中頗為搶眼的一個(gè)概念，正成為商業(yè)地產(chǎn)中炙手可熱的新模式。有人預(yù)測(cè)，街區(qū)商業(yè)將引發(fā)下一輪的市場(chǎng)熱潮。它的出現(xiàn)也是城市發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果。
　　■“街區(qū)商業(yè)”引領(lǐng)樓市熱流成就商業(yè)物業(yè)
　　街區(qū)商業(yè)的出現(xiàn)最早在北京。首先是建外SOHO 推出特色商業(yè)街區(qū)，仿照上海新天地的業(yè)態(tài)模式，在北京CBD商務(wù)區(qū)營(yíng)造一個(gè)有16條步行商業(yè)小街、300個(gè)沿街店鋪，以及20個(gè)雙層花園的商業(yè)街區(qū)；與此同時(shí)，以街區(qū)商業(yè)為概念，由蘋(píng)果商業(yè)街和“蘋(píng)果二十二院街”組成的蘋(píng)果街也已面世。第七街區(qū)，則完全向外宣傳打造具有時(shí)尚特色的商業(yè)街區(qū)。同時(shí)還有像萬(wàn)達(dá)、金地等著名商業(yè)地產(chǎn)公司的項(xiàng)目開(kāi)始準(zhǔn)備將其街區(qū)商業(yè)推向市場(chǎng)。
　　多個(gè)街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的推出，使街區(qū)的概念成為近期商業(yè)地產(chǎn)中最熱的一個(gè)詞。那么，街區(qū)概念如何成就商業(yè)物業(yè)？北京后現(xiàn)代城的主創(chuàng)人員通過(guò)對(duì)美國(guó)佐治亞州建筑界進(jìn)行的“城鎮(zhèn)復(fù)興計(jì)劃”考察，提出了“美國(guó)后街生活”的產(chǎn)品理念。后現(xiàn)代城的“美國(guó)后街”集餐飲、零售、文化、娛樂(lè)等為一體，將是一個(gè)具國(guó)際水平的綜合性時(shí)尚休閑區(qū)。
　　■城市發(fā)展催生“街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)”時(shí)代
　　隨著城市社區(qū)化的大勢(shì)所趨，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特別是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也必將走向社區(qū)化，因此，杭州商業(yè)地產(chǎn)步入“街區(qū)”時(shí)代也是大勢(shì)所趨。一方面，源于樓市競(jìng)爭(zhēng)而帶來(lái)的創(chuàng)新的需要；但另一方面，也是城市文明不斷推進(jìn)的結(jié)果。
　　宏觀到城市發(fā)展的角度，街區(qū)住宅的價(jià)值也值得挖掘：由于街區(qū)能開(kāi)放性地融入城市，一方面能共享更多的城市配套資源，另一方面也使街區(qū)里的商店、辦公場(chǎng)所、公建配套等得到更大程度的商業(yè)利用，達(dá)到社區(qū)效益的最大化。
　　面臨shopping mall喊停、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)走平、縣市大商場(chǎng)的窮途末路，街區(qū)商業(yè)因有合理的布局，便利的交通，經(jīng)營(yíng)形式也更為多樣化，沒(méi)有shopping mall和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等的不便，因此是目前較符合中國(guó)的商業(yè)業(yè)態(tài)，也是商業(yè)模式的一個(gè)發(fā)展方向。
　　■杭州出現(xiàn)首個(gè)“街區(qū)商業(yè)”
　　從簡(jiǎn)單的樓座到組團(tuán)住區(qū)到小區(qū)到社區(qū)到今天的街區(qū)，杭州商業(yè)地產(chǎn)的舞臺(tái)已經(jīng)不再拘束于狹隘的建筑平臺(tái)和傳統(tǒng)的利潤(rùn)法則。隨著北京的“街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)”旋風(fēng)席卷而來(lái)，華元.16街區(qū)這個(gè)帶有鮮明“街區(qū)地產(chǎn)”特征的房地產(chǎn)新盤(pán)應(yīng)運(yùn)而生。
　　作為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)拓者，華元房產(chǎn)精心打造了下沙首個(gè)大型商住項(xiàng)目——— 華元.16街區(qū)，它擁有近2萬(wàn)平方米的街區(qū)商鋪和3萬(wàn)余平方米酒店式寫(xiě)字樓，將為我們提供前所未有的NEWLOFT生活方式和新銳的 BLOCKSTREET商業(yè)模式。十個(gè)BLOCK模塊街區(qū)相對(duì)獨(dú)立又渾然一體，主街與四條次街交錯(cuò)分割，營(yíng)造立體式的商業(yè)內(nèi)街，形成流動(dòng)性極強(qiáng)的內(nèi)部空間。除此之外，它比shoppingmall更精致，更鮮活，但同樣功能齊備，尤為難得的是其中每個(gè)鋪位都臨街而設(shè)。
　　■“街區(qū)商業(yè)”的獨(dú)特之處
　　街區(qū)是城市系統(tǒng)的一個(gè)重要構(gòu)成部分，它的價(jià)值不僅在于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的“通道”，構(gòu)成“公共活動(dòng)空間”；提供各單體發(fā)展的“建筑背景”和“視野”，同時(shí)還提供給發(fā)展商最為重要的商業(yè)和人文的“生活文脈”。街區(qū)會(huì)告訴我們很多東西，除了周邊物業(yè)可以賣(mài)多少錢(qián)外，它也告訴了我們?cè)谶@個(gè)街區(qū)，怎樣的生活空間會(huì)賣(mài)這樣的價(jià)格，甚至是更高的價(jià)格。這里所指的“城市街區(qū)”應(yīng)該包含兩個(gè)指標(biāo)：一是硬件，在項(xiàng)目建筑空間的營(yíng)造上，有傾向性地選擇了時(shí)尚元素比較高的社區(qū)配套，如主體商業(yè)街、富有情調(diào)的景觀以及高爾夫練習(xí)場(chǎng)設(shè)施或主題公園；二是軟件，這是“城市街區(qū)”的核心體系，即對(duì)生活在這個(gè)街區(qū)的人的生活習(xí)慣、人生價(jià)值定位等方面的引導(dǎo)。街區(qū)商業(yè)作為在街區(qū)住宅的基礎(chǔ)上應(yīng)運(yùn)而生的商業(yè)模式更有其獨(dú)特之處。以華元.16街區(qū)為例，“街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)”應(yīng)該包括以下要素：
　　1.鋪鋪臨街
　　街區(qū)商業(yè)最大的商業(yè)魅力就在于開(kāi)放性：街中設(shè)街，四面貫通，鋪鋪臨街，無(wú)商業(yè)死角……處處人潮涌動(dòng)，商業(yè)空間充滿人情味。
　　2.復(fù)合功能
　　街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、居住等為一體，各業(yè)態(tài)間互動(dòng)互補(bǔ)，真正使全人群（各個(gè)年齡群）、全天候一站式購(gòu)物消費(fèi)成為可能。
　　3.黃金比例
　　街區(qū)商業(yè)空間不過(guò)分大，長(zhǎng)度不過(guò)分長(zhǎng)；街區(qū)的科學(xué)規(guī)劃令人只需步行，便可輕松購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、看電影。黃金比例的店面分布，合理的面寬及進(jìn)深，讓店鋪投資的性價(jià)比達(dá)到最高。人性的尺度帶來(lái)交往和溝通的便利，更帶來(lái)有效商業(yè)時(shí)間的延長(zhǎng)。
　　4.連通城市
　　街區(qū)商業(yè)與道路、與城市保持密切連通。街區(qū)的格局必然是四面貫通的，街區(qū)的位置必然是要處在交通樞紐上的。商業(yè)不再是一個(gè)區(qū)域的獨(dú)立體，而是一個(gè)城市人流量、信息流量、商品流量的集中地。有特色、有生命力的街區(qū)不僅極大地阻止了本地消費(fèi)的外流，更大量吸納了外圍人流。
　　5.動(dòng)靜隔離
　　街區(qū)商業(yè)通過(guò)空間的靈活過(guò)渡，改變了人流熙攘、環(huán)境喧囂的商業(yè)第一印象，多條商業(yè)內(nèi)街和次內(nèi)街，多種功能分區(qū)，鬧中取靜，靜中求動(dòng)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜隔離。消費(fèi)環(huán)境幽雅、舒心、個(gè)性飛揚(yáng)，業(yè)態(tài)之間動(dòng)靜有序，互不干擾。
　　6.廣場(chǎng)效應(yīng)
　　街區(qū)商業(yè)更注重交流的功能：街區(qū)中勢(shì)必存在廣場(chǎng)，廣場(chǎng)是人們迷戀一個(gè)地域的重要依據(jù)，是一個(gè)區(qū)域活力的第一見(jiàn)證。廣場(chǎng)是最容易吸納人流、聚集人氣的地方，各種有特色文化味道的商業(yè)活動(dòng)讓商業(yè)在街區(qū)文化的包裝和烘托下價(jià)值倍增。
　　華元.16街區(qū)追求形式與功能的最佳組合，追求建筑與城市空間相適應(yīng)。并努力在此基礎(chǔ)上創(chuàng)造出一個(gè)生氣勃勃、情趣盎然的城市商住建筑。作為杭州街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的佼佼者，有四大理由成就了華元.16街區(qū)的商業(yè)突出地位：
　　理由一：有一種位置注定就是領(lǐng)先者
　　北臨下沙主干道2 號(hào)大街，東接9號(hào)大街，西與下沙公交站渾然一體；背靠下沙公共配套中心，與文教區(qū)的中央廣場(chǎng)近在咫尺，占據(jù)大學(xué)城入口門(mén)戶位置。項(xiàng)目北面正對(duì)浙江工程學(xué)院，與杭州電子科技大學(xué)、浙江警官職業(yè)學(xué)院等高校緊密相連，南鄰下沙大型住宅區(qū)。龐大的消費(fèi)人群，盡在掌握之中，而區(qū)域的至尊首席，更讓人不容置疑。
　　理由二：交通樞紐商機(jī)會(huì)聚于此
　　地處下沙真正交通樞紐：緊鄰下沙交通主干道2號(hào)大街，相連公交下沙中心站，每天公交車(chē)班次約為15分鐘/班，隔街斜望地鐵1號(hào)線下沙站，相距不到300米。
　　交通通暢，當(dāng)然人氣鼎盛、人流如織，商機(jī)自然源源不斷。
　　理由三:互動(dòng)業(yè)態(tài)打造城市客廳
　　集合多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：酒店、餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物應(yīng)有盡有；首個(gè)電影超市、國(guó)際餐飲巨頭取悅年輕人的需求；酒吧、茶室、咖啡廳打造下沙的會(huì)客大廳；各類(lèi)時(shí)尚精品店滿足顧客購(gòu)物欲望，營(yíng)造全方位的感官享受。
　　只有如此新鮮而全面的功能，才足以成為下沙城的“城市客廳”。從此，下沙擁有了自己標(biāo)志性的約會(huì)地。
　　理由四：鮮活模式人流由此駐足
　　華元.16街區(qū)帶給杭州的不僅是一個(gè)出色的商住項(xiàng)目，更為杭州帶來(lái)了一種商業(yè)地產(chǎn)的全新模式，這種模式是房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，也是城市發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果。我們可以預(yù)見(jiàn)，2004年地產(chǎn)投資將由商鋪時(shí)代進(jìn)入街區(qū)時(shí)代。
　　市場(chǎng)類(lèi)商鋪在國(guó)內(nèi)商鋪投資市場(chǎng)的角色無(wú)庸質(zhì)疑，一方面，市場(chǎng)份額巨大，另一方面，不少市場(chǎng)類(lèi)商鋪頻頻創(chuàng)造銷(xiāo)售“天價(jià)”。
　�。�1）、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模特點(diǎn)
　　規(guī)模大小和經(jīng)營(yíng)的商品的類(lèi)型沒(méi)有關(guān)系，往往和市場(chǎng)所處地域的市場(chǎng)支撐能力、投資商的實(shí)力以及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方式等因素密不可分。
　　比如，同樣是電子市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)電腦、配件、耗材及輔助設(shè)備北京中關(guān)村的海龍電子市場(chǎng)，規(guī)模龐大；而位于北京東南三環(huán)的“億客隆南城電子總匯”則規(guī)模較小，其規(guī)模差別的原因在于中關(guān)村和北京南城電子消費(fèi)市場(chǎng)需求的差別。
　　不同實(shí)力的投資商即使在同一個(gè)地區(qū)，投資建設(shè)同樣類(lèi)型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模也會(huì)差別很大，當(dāng)然贏利能力也會(huì)差別很大。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可避免。
　　經(jīng)營(yíng)同樣商品的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，批發(fā)、零售的投資形式對(duì)其規(guī)模的影響很大。比如位于北京南城沙子口的辦公用品批發(fā)市場(chǎng)，其規(guī)模約1萬(wàn)平方米，專(zhuān)業(yè)批發(fā)辦公所需各類(lèi)用品，在北京有很高的知名度，這種規(guī)模對(duì)于辦公用品零售來(lái)講一定是不恰當(dāng)?shù)摹?BR>　　（2）、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)
　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)并不復(fù)雜，開(kāi)發(fā)商往往將每層合理分區(qū)或/并分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照“島”型布置。 步行街的長(zhǎng)度建議不要太長(zhǎng)，超過(guò)600米，消費(fèi)者同樣可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺(jué)。
　�。�3）、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)名稱(chēng)特點(diǎn)
　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的名稱(chēng)體現(xiàn)所在的位置和所經(jīng)營(yíng)的商品類(lèi)型兩大要素。這種名稱(chēng)方式可以給消費(fèi)者提供盡可能多的信息。
　　（4）、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)
　　商鋪的形式
　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的主要形式為鋪位形式，極少鋪面形式。
　　投資回收形式
　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。從上述內(nèi)容可以看出，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資回收形式差別較大。
　　比如，東方家園、英國(guó)百安居、德國(guó)歐蓓德都屬于專(zhuān)營(yíng)家居建材用品的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，這類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)基本上都是由經(jīng)營(yíng)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；北京沙子口辦公用品批發(fā)市場(chǎng)，屬于批發(fā)類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)商采取出租經(jīng)營(yíng)的方式；北京碧溪家居廣場(chǎng)也屬于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商就采取商鋪出售、經(jīng)營(yíng)商接受業(yè)主委托統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的方式。
　　需要指出的是，進(jìn)行商鋪投資的投資者在選擇專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的時(shí)候，需要對(duì)商鋪的投資形式進(jìn)行深入了解，而且專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模越大，項(xiàng)目的管理對(duì)商鋪價(jià)值的影響力越大。

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