宿州目前房地產(chǎn)市場情況及投資分析

　　宿州目前房地產(chǎn)市場情況及投資分析
　　第一章 宿州目前房地產(chǎn)市場情況及投資分析
　　2008上半年已經(jīng)過去，作為房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者而言，感受最深的應(yīng)該是金融政策的緊縮與市場交易量下滑所帶來的資金壓力，與之相對應(yīng)的則是“房價(jià)下跌”成為人們議論的熱點(diǎn)，社會各界對樓市現(xiàn)況多持悲觀態(tài)度，賣方市場也有逐漸向買方市場轉(zhuǎn)變的趨勢，如今的房地產(chǎn)市場狀況已經(jīng)不可與08年之前同日而語。在全國房地產(chǎn)市場低迷的狀態(tài)下，宿州房地產(chǎn)市場狀況又如何呢?下面我們通過一些分析來看一下宿州房地產(chǎn)市場的運(yùn)營情況。
　　一、市場土地成交量銳減，地面價(jià)有望回落
　　2004年-2007年是宿州房地產(chǎn)市場的蓬勃興旺之年，市場土地供應(yīng)量和成交量持續(xù)增加。2007年市場土地供應(yīng)量與成交量均比2006年有所下降，2008年土地供應(yīng)和成交量更是銳減，政府為了控制市場供需帶來的不均衡，有意控制土地供應(yīng)量，開發(fā)企業(yè)有感于市場壓力，拿地也變得相對謹(jǐn)慎，市場環(huán)境繼續(xù)惡化的情況下，市場土地成交量也將持續(xù)低迷，根據(jù)北京等一線城市地面價(jià)已經(jīng)開始下降的現(xiàn)象來看，宿州市場的地面價(jià)也將有望回落。
　　近兩年宿州土地市場供應(yīng)和成交情況
　　二、房地產(chǎn)市場投資持續(xù)強(qiáng)勁增長隨著宿州市城市規(guī)劃的開始實(shí)施，從2004年，宿州市房地產(chǎn)業(yè)市場起得到了迅猛發(fā)展，當(dāng)年開發(fā)投資同比增長68.9%，
　　拉開了房地產(chǎn)市場的大幕。2007年房地產(chǎn)行業(yè)投資繼續(xù)增加，全年投資總額21.9億元，同比漲幅高達(dá)71%。2008年1-5月份全市完成固定資產(chǎn)投資40.6億元，比上年同期增長48.8%。其中房地產(chǎn)開發(fā)完成投資8.61億元，增長111.8%。
　　2003[/B]-2007年宿州市房地產(chǎn)市場投資情況圖表
　　三、市場投放量不斷增加，市場供大于求嚴(yán)重2007年，宿州房地產(chǎn)開發(fā)施工面積和竣工面積繼續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢，同比2006年分別增長40%和32%。2008年上半年，市區(qū)商品房施工面積127.45萬平方米，新開工面積72.2萬平方米，竣工面積35.6萬平方米，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為36.45萬平方米。雖然與去年同期相比，稍有下降。但目前宿州市場投放量依然遠(yuǎn)高于需求量。
　　根據(jù)宿州市城市綜合開發(fā)管理辦公室公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前宿州市在建項(xiàng)目總量約為580萬㎡、待建項(xiàng)目總量約為400萬㎡，而以銷售情況較好的2007年全年的去化面積為67萬㎡來計(jì)算，目前宿州市在建房屋面積的需要8年左右的時(shí)間才能去化掉，再加上待建項(xiàng)目的儲量。那么如果政府從現(xiàn)在開始不再出售土地的情況下，也需要14年的時(shí)間才能消化掉這個(gè)儲量，而且以目前低迷的消費(fèi)市場來看去化時(shí)間甚至更長，這供需失衡的狀況是目前宿州房地產(chǎn)市場面臨的嚴(yán)峻問題。
　　四、受全國市場環(huán)境影響，宿州市場成交量銳減。
　　從2007年11月開始，深圳、北京、上海能一線城市的商品房交易量出現(xiàn)明顯的萎縮，繼而在王石拋出“拐點(diǎn)論”之后，全國性樓市風(fēng)云突變并迅速波及一、二、三線城市。根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年1-5月份，全國商品房銷量同比減少7.2%，房價(jià)上漲幅度逐漸回落，部分城市的房價(jià)出現(xiàn)明顯性下降，開發(fā)商資金回籠日益困難。
　　受全國市場影響，宿州房地產(chǎn)市場也走低，根據(jù)宿州市房管局的公布結(jié)果，2008年1-5月份宿州房地產(chǎn)市場商品房預(yù)售合同備案面積為17.19萬平方米，同比下降了37.5%，銷售量的減少表明了消費(fèi)者觀望情緒的日益加重，在觀望期內(nèi)，投資者擔(dān)心資產(chǎn)縮水，遲遲不敢出手，住房需求者則抱有期待心里盼望房價(jià)下降。根據(jù)調(diào)查了解，目前市場上的大部分中高收入家庭都已經(jīng)有了1-2套房子，因此他們短期內(nèi)的住房剛性需求并不大，而且如今的市場狀況又嚴(yán)重抑制了投資需求的欲望，真正有購房需求的客戶量正在減少，消費(fèi)不足將成為目前宿州房地產(chǎn)市場發(fā)展的硬傷。
　　五、宿州市場房價(jià)并無明顯下降，但前景不容樂觀
　　雖然受全國房地產(chǎn)市場影響，宿州市場的成交量明顯下降，但房價(jià)卻未受一線城市帶動出現(xiàn)明顯下跌。2008年1-6月份宿州房地產(chǎn)市場商品房住宅均價(jià)為2489元/㎡，同比上漲25%，環(huán)比增長18%。1月份-6月份期間，市場商品房均價(jià)在2441元/㎡-2544元/㎡間波動，總體趨勢上漲，漲幅趨于緩慢。在這一時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者對于房價(jià)的高低表現(xiàn)得十分敏感，房價(jià)很大程度上成為了消費(fèi)者決定是否購房的主要因素。開發(fā)企業(yè)為了增加交易量減輕開發(fā)資金壓力，無奈使出打折、降價(jià)的促銷手段�？梢灶A(yù)見，如果市場環(huán)境繼續(xù)惡化，那么通過降價(jià)爭取銷量情況將會不斷出現(xiàn)，市場房價(jià)下跌也將成為不爭的事實(shí)，在降價(jià)促銷期內(nèi)，商品房銷量可能會出現(xiàn)小幅上漲，但卻不能解決開發(fā)企業(yè)根本性的困難。
　　六、生活消費(fèi)品物價(jià)上漲，居民消費(fèi)能力不足
　　保證樓市的健康運(yùn)營，市場需求只是一方面的因素，有了需求還要看消費(fèi)能力是否能夠滿足需求。那么宿州消費(fèi)者的消費(fèi)能力又如何呢?
　　從宿州市統(tǒng)計(jì)局公布的2008年1-5月份全市經(jīng)濟(jì)形勢分析的公告中我們可以看到，08年第一季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3216元，增長13.2%。但同時(shí)1-5
　　月份，居民消費(fèi)價(jià)格也上漲了8.8%，再加上6月份國家發(fā)改委對成品油價(jià)格的上調(diào)，居民的生活消費(fèi)支出不斷增加，人均可支配收入漲幅速度跟不上房價(jià)的漲幅速度，因此居民的消費(fèi)能力大打折扣，購房也就成了很多人可望不可及的事情。購買力不足將成為宿州房地產(chǎn)市場發(fā)展中的一個(gè)硬傷。
　　七、開發(fā)成本不斷增加，金融政策繼續(xù)緊縮[/B][/B]
　　2008年上半年，鋼筋、水泥等建筑材料價(jià)格持續(xù)上漲，鋼材價(jià)格漲幅達(dá)到了20%，水泥價(jià)格也上漲了8%左右，建材價(jià)格的上漲使房地產(chǎn)開發(fā)的建安成本提高了約10%左右，開發(fā)企業(yè)倍感壓力。
　　相對于開發(fā)成本的增加，政府從緊的金融政策則帶來了更大的不利因素，2008年6月7日中國人民銀行再次宣布將繼續(xù)上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，標(biāo)明銀根將進(jìn)一步緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)貸款愈發(fā)艱難。
　　根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示。2008年上半年，國內(nèi)貸款從1-2月份的36.9%，下降到1-5月的21.5%，銀行的貸款由1-2月份38.3%，下降到1-5月的20.6%，同比下降了6.7%。房地產(chǎn)貸款同比下降得非�？�，國內(nèi)貸款增幅也是下降的，這對于開發(fā)資金的60%左右依靠外借或貸款進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營的開發(fā)企業(yè)來說無疑是雪上加霜。
　　第二章 對宿州房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的建議
　　一、努力提高開發(fā)質(zhì)量，提高產(chǎn)品性價(jià)比
　　目前市場上推出的商品住宅按檔次劃分大致可以分為三類：高端產(chǎn)品、終端產(chǎn)品和低端產(chǎn)品，高端產(chǎn)品因?yàn)槠淦焚|(zhì)高以及稀缺性，受到市場的沖擊很小，降價(jià)空間也不大;低端產(chǎn)品因?yàn)殚_發(fā)成本較低，且面對的目標(biāo)客群不同，因?yàn)榭梢砸缘蛢r(jià)入市的策略搶占市場份額;最難做的是終端產(chǎn)品，不但量多而且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，建筑風(fēng)格、產(chǎn)品戶型、甚至推廣手段無法拉開較大的差異，失去了對消費(fèi)者的產(chǎn)品吸引力，銷售也就面臨困難。
　　以目前的市場環(huán)境來看，消費(fèi)者的觀望心理很濃，期房市場如果依靠傳統(tǒng)宣傳推廣手段，沒有真正能打動消費(fèi)者的東西，將很難實(shí)現(xiàn)銷售的成功。消費(fèi)者更看重的是產(chǎn)品的品質(zhì)及居住的真實(shí)感受，因此社區(qū)可以考慮裝修一些樣板房或者重視前期景觀營造，以切身感受打動消費(fèi)者，觸動他們的購房欲望。
　　二、控制項(xiàng)目成本，保證項(xiàng)目利潤
　　面對開發(fā)成本的不斷提升和資金緊張的壓力，加強(qiáng)項(xiàng)目成本的控制是開發(fā)企業(yè)必須重視的問題，因此開發(fā)企業(yè)應(yīng)從項(xiàng)目施工，材料采購，及營銷推廣方面，全面采取成本控制措施，加強(qiáng)工程管理，嚴(yán)格審查采購渠道，合理運(yùn)用營銷費(fèi)用。成本的控制需要企業(yè)全員參與其中，使項(xiàng)目成本自始至終置于有效的控制之下。采取加強(qiáng)組織措施，明確管理人員責(zé)權(quán)分劃;制定技術(shù)措施，提高工程效率和質(zhì)量;運(yùn)用經(jīng)濟(jì)措施，調(diào)動工人積極性等手段實(shí)現(xiàn)成本控制的成功。
　　在目前市場環(huán)境形勢下，開發(fā)成本的降低是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤的有效保證。
　　三、劍走偏鋒，風(fēng)險(xiǎn)性促銷策略
　　面對房地產(chǎn)市場銷售的不景氣，國內(nèi)一線城市在營銷策略上開始八仙過海，各顯神通：房屋試住、資產(chǎn)保值承諾、變相打折降價(jià)等促銷手段開始在銷售上予以運(yùn)用，從房屋的銷量上來看，這些措施在短時(shí)期內(nèi)取得了一定的效果，但從長期來看，這種做法只能是飲鴆止渴。而且，根據(jù)宿州市場的特點(diǎn)及居民的整體素質(zhì)，這些促銷方法在本地市場運(yùn)用存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此下一步會不會出現(xiàn)諸如此類的促銷手法就要看市場環(huán)境的走勢了。
　　四、防止惡意降價(jià)擾亂市場的行為
　　市場困局是大家面臨的共同問題，越是在緊要關(guān)頭，作為市場主體的我們越要團(tuán)結(jié)起來，依靠集體智慧共同渡過難關(guān)，當(dāng)然，如果企業(yè)確實(shí)面臨很大的困境，可以根據(jù)自身情況把價(jià)格做出合理的下調(diào)以環(huán)節(jié)壓力，但要避免因逃市等某些原因而進(jìn)行的大幅降價(jià)、擾亂市場的行為，這種做法將對日益嚴(yán)峻市場秩序造成進(jìn)一步的破壞，希望廣大同仁能重視這個(gè)問題，也希望政府能予以關(guān)注。
　　五、提高政府執(zhí)行力度
　　針對目前宿州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，主要存在四大問題：
　　1、政府城市改造力度需加大。宿州城市遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃相對較佳。但是現(xiàn)實(shí)執(zhí)行力度相對滯后，致使城市整體發(fā)展相對緩慢，消費(fèi)者對政府的執(zhí)行力度大打折扣;同時(shí)新進(jìn)開發(fā)企業(yè)對此不敢貿(mào)然進(jìn)入，整體市場缺乏外來資金的支撐，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢。例如，舊城改造，生活配套等等。建議政府執(zhí)行力度加強(qiáng)，落實(shí)到位。
　　2、政府土地投放量過大。目前市場供給量相對較大，足夠10年讓市場去化。建議政府部門在現(xiàn)有的供給量的情況下，盡量完善房地產(chǎn)市場開發(fā)政策，對土地進(jìn)行限量供給。
　　3、目前房地產(chǎn)市場相對混亂。針對目前宿州房地產(chǎn)市場，與周邊市場相比，房地產(chǎn)市場價(jià)格相對較低，在土地成本和開發(fā)商成本居高不下的情況下，房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)混亂局面，對宿州房地產(chǎn)市場具有較大的影響作用，可以使宿州房地產(chǎn)市場繼續(xù)萎縮或者停止不前，或者導(dǎo)致較多資金不足的開發(fā)商企業(yè)走向破產(chǎn)或者崩盤的局面，市場將會更加混亂。建議對房地產(chǎn)市場進(jìn)行完善管理，穩(wěn)定市場混亂局面。
　　4、城市居民消費(fèi)水平有限。宿州市目前具有較大的規(guī)模的企業(yè)或者加工企業(yè)相對較少，暫時(shí)成為城市發(fā)展的零星產(chǎn)業(yè)，從而導(dǎo)致宿州房地產(chǎn)市場發(fā)展與安徽其他地方相比，相對滯后。建議加大招商，為宿州城市的發(fā)展帶來大量資金和消費(fèi)群體。

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