如何正確的開發(fā)復合型商業(yè)地產(chǎn)

　　所有成功的項目，都必須有勇氣和膽量去設想才行，復合地產(chǎn)也是如此。復合地產(chǎn)屬于一種創(chuàng)新的開發(fā)、經(jīng)營模式，也是一種創(chuàng)新的力作，在中國大陸2001年開始介入，2004年開始興起。正因為它具有創(chuàng)新性，所以了解它、知道它的人并不多；正因為它是創(chuàng)新力作，所以它的引爆能力之強、覆蓋面之廣令人難以想象。
　　四年前，復合地產(chǎn)對大家而言，還是一個比較陌生的概念。但是四年以后，以廣州奧林匹克花園為代表，產(chǎn)生了深圳萬科四季花園、華僑城、北京ｓｏｈｏ現(xiàn)代城、鋒尚國際公寓、"清風湖模式"、樂得家·金瀚家園等各具特色的復合產(chǎn)品，這種樓盤以其超前的文化內(nèi)涵、先進的科學理念、全新的生活水準贏得了市場，同時也昭示著中國房地產(chǎn)復合發(fā)展階段的到來。
　　由于人們生活方式的根本變化，市場需求的大力驅(qū)動，在那些地理位置比較偏遠，地價相對便宜的地方，市場同質(zhì)化現(xiàn)象十分嚴重。在這種信息大量過剩的情況下，想把買家的眼球吸引到項目上來，談何容易？同質(zhì)化連帶的結果必然會產(chǎn)生一個分解點，這個分解點就是個性化需求的出現(xiàn)。
　　復合房地產(chǎn)的提出，正是為了適應這一需求。它將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式密切結合起來，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關產(chǎn)業(yè)進行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整地體現(xiàn)在房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運營和服務的整個流程之中，滿足房地產(chǎn)對消費者的適用性功能價值，為消費者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值，使消費者享受到美的人居生活。這就是復合地產(chǎn)的要義。
　　理念內(nèi)涵深刻
　　復合地產(chǎn)作為一種全新的開發(fā)理念，它不是一句口號，也不是一段廣告詞，同時也并不像很多人所認為的那樣，一拍腦袋就能出來的想法。它貫穿了整個房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，規(guī)劃設計、物業(yè)管理以及售后服務等各個環(huán)節(jié)。只有這樣，才能找到規(guī)劃設計的靈魂，才會在以后的規(guī)劃過程中緊扣主題。開發(fā)理念，既要在設計方式上有所表現(xiàn)，又要在外立面上表達出來。
  　要做好復合地產(chǎn)，首先必須在功能價值方面下功夫，如果連功能價值都做不好，那么就沒有資格做復合地產(chǎn)。復合地產(chǎn)是一種功能價值的具體體現(xiàn)，是有形的、實用的、可見的、物質(zhì)化的東西，主要體現(xiàn)在規(guī)劃設計、戶型設計、建材使用等方面。做房地產(chǎn)的最終目的就是要給買家一個適宜的人居環(huán)境，所以復合地產(chǎn)只有滿足生活化需求，這樣才能算得上真正復合成功。如果復合地產(chǎn)離我們的生活需求很遠，且遙遙不可及，那么這個復合地產(chǎn)能算得上成功嗎？
　　復合地產(chǎn)是對傳統(tǒng)復合開發(fā)的一種更新。它屬于自選動作，難度系數(shù)很高。正因為它是自選動作，所以它需要一個總結的過程，需要一個標準化的過程。復合地產(chǎn)涉及到項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，其資源耗費要比一般房地產(chǎn)開發(fā)多，如果沒有統(tǒng)一的系統(tǒng)整合，要做復合地產(chǎn)是比較難的。
　　一個成功的復合地產(chǎn)項目，應該在開發(fā)理念、功能價值、生活體現(xiàn)、系統(tǒng)工程、開發(fā)模式、資源整合六方面體現(xiàn)出特色，否則復合地產(chǎn)就不是完整的復合，而是有缺陷的復合。
　　主題確定明確
　　剛開始的時候，很多人認為，復合地產(chǎn)就是很簡單地把許多不相干的功能拼湊在一塊兒而已，即把其他行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的功能進行隨意搭配，不進行有機整合。其實復合地產(chǎn)的內(nèi)涵不是簡單地把兩個產(chǎn)業(yè)拼湊在一塊兒，它至少必須具備兩個產(chǎn)業(yè)，且跟房地產(chǎn)高度關聯(lián)。他們之間的關系并不是借用某個產(chǎn)品來作為賣點，而是兩個產(chǎn)業(yè)之間處于一種互動、疊加的血肉相連、唇齒相依關系。復合房地產(chǎn)不是錯開，是融在一起，互動，優(yōu)勢互補。
　　復合地產(chǎn)究竟要復合什么題材？可以是體育、可以是旅游、也可以是文化產(chǎn)業(yè)等等，還是其他，這除了根據(jù)項目所處的具體情況、地理位置、資源狀況、綜合價格性能比等來綜合考慮外，還要與市場消費趨勢結合起來。地產(chǎn)的控制很重要，控制過度了，成本會增加；如果控制得太輕，可能充其量只是一個賣點。
　　比如把體育當成一個產(chǎn)業(yè)來做，要把復合理念滲透到理念設計、規(guī)劃設計、園林設計、戶型設計、物業(yè)管理等每一個角落、每一個毛孔，并把這些理念充分、完整地表達出來，具備權威性、排他性、惟一性，才能在市場里具有主動性和吸引力，才能在市場里站住腳。
　　傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品和一些能產(chǎn)生附加值的東西復合了以后，它給老百姓、消費者帶來的沖擊力和誘惑是不可抵擋的，尤其是一種復合產(chǎn)品在第一次進入某一個區(qū)域的時候，它基本上是無往而不勝的。傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的建筑套路是一種標準工作，但是復合上去自選動作，就會出現(xiàn)一些教育因素、一些藝術元素等。所有這一切如果都建立在對目標客戶群的準確把握和適當理解上，使生產(chǎn)的產(chǎn)品和目標客戶群一致，那么這種效果產(chǎn)生的力量將是非常巨大的。
　　休閑產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)同樣也可以作復合地產(chǎn)，只不過要大膽一點。房地產(chǎn)和文化結合，那么文化含量一定要高，起到提高房地產(chǎn)品位的作用。當然無論是和醫(yī)衛(wèi)、體育、文藝，還是教育結合，這些也都只是一種表現(xiàn)形式而已，目的是通過互相融合提升項目品位，而最終起主導作用的還是房地產(chǎn)本身。
　　復合地產(chǎn)的主題既可以是單一的，也可以是多元的，但無論如何都必須具備以下特點：第一它必須人性化，如果所確定的主題和人類的基本需求高度相關，那么它成功的可能性就會大一些。在市場比較發(fā)達、人均收入比較高的地區(qū)，可以搞一些消費性的復合，比如健康、運動等項目。因為處于生存型的地區(qū)，他們對教育的依賴性比對體育的依賴性要強得多，這時要偏重教育。對人均收入也很高的地區(qū)，已經(jīng)處于小康型了，這時候要考慮消費型的復合內(nèi)容，比如體育、休閑產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等。這些都必須符合實際需求，而且還要講究大中型區(qū)域之分。同時在主題方面，突出廣泛的群眾基礎，體現(xiàn)參與性與匹配性。主題與當?shù)叵�費者的需求匹配，主題和資源能夠匹配，突出差異性和權威性。
　　對開發(fā)商來說，首先要具備過硬的基本功能，否則做復合地產(chǎn)是比較危險的。第二，要有預見未來、創(chuàng)新理念的能力。第三，要有把握市場、把握消費者需求的能力。第四，要有整合資源的能力，能夠把與房地產(chǎn)相關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)整合成生活所需求的內(nèi)容。第五，要把握功能性價值和文化之間的平衡和經(jīng)營能力，體現(xiàn)功能價值和文化價值。
　　連鎖循序推進
　　現(xiàn)在有很多開發(fā)商，都在打復合地產(chǎn)的旗號，其中有一些人把復合地產(chǎn)的概念簡單地變成一個標簽，有很多人甚至把復合的題材變成綜合配套來考慮。比如以前有些開發(fā)商辦學校，辦主題公園，現(xiàn)在相鄰的項目就可以借著這些條件作復合地產(chǎn)。而復合地產(chǎn)既不是動工以后、開發(fā)以后、銷售以后才開始做的，也不是掛靠式、搭單式地來做，應該在規(guī)劃設計之前就把理念導入到每一個環(huán)節(jié)里去，從而把復合地產(chǎn)理念充分體現(xiàn)在生活的各個方面。
　　只有將項目主題變成真正開發(fā)理念，落實到項目上的房地產(chǎn)才算是真正的復合地產(chǎn)。對于因內(nèi)容主題較多，變成綜合性主題的項目，要根據(jù)它的實力、競爭狀況以及這個地區(qū)的經(jīng)營狀況來具體決定。所以無論是與體育產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)，還是休閑產(chǎn)業(yè)進行復合，主題一定都要鮮明，顧客群定位準確。這樣做，起碼在起碼在價格戰(zhàn)打起來的時候，可能還會有點優(yōu)勢。

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