社區(qū)商鋪投資“4看”

    社區(qū)型商鋪以其自身投資少，回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定的特點(diǎn)而受到投資者青睞。但是，也有專家指出，上海部分地段出現(xiàn)了商鋪的過(guò)度集中的現(xiàn)象。那么在投資這類房產(chǎn)時(shí)，投資者需要注意哪些問(wèn)題呢？今天，我們就一起來(lái)討論這個(gè)問(wèn)題。
　　商鋪分類
　　投資者對(duì)商鋪的投資選擇主要分三個(gè)方面：小區(qū)商鋪投資、專業(yè)市場(chǎng)投資和大學(xué)校區(qū)周邊商鋪投資。有研究分析，社區(qū)商鋪投資總額低、風(fēng)險(xiǎn)小，收入回報(bào)穩(wěn)定，而位于大型成熟社區(qū)內(nèi)的商鋪更是具有長(zhǎng)線的投資價(jià)值。
    與臨街商鋪不同，社區(qū)商鋪的消費(fèi)者主要來(lái)自于社區(qū)內(nèi)部，因此對(duì)整個(gè)小區(qū)居住氛圍的依賴比較強(qiáng)，這也是大型成熟社區(qū)的商鋪成為搶手貨的原因。
　　一般情況下，人們說(shuō)到商鋪投資就會(huì)將其與回報(bào)率緊密地結(jié)合在一起，回報(bào)率也因此成為不少人投資商鋪的首要標(biāo)準(zhǔn)。但是，當(dāng)一個(gè)專業(yè)的投資者看上某一個(gè)商鋪的時(shí)候，商鋪現(xiàn)時(shí)的投資回報(bào)率并不是其最為關(guān)心的，投資者更為關(guān)心的是該商鋪所在地的人流量、消費(fèi)力、發(fā)展前景等。因?yàn)樯啼伒耐顿Y回報(bào)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)性，一個(gè)商鋪從買(mǎi)入到收回投資可能需要幾年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，在此期間商鋪的投資回報(bào)率是會(huì)隨著時(shí)間的推移增高或降低的，現(xiàn)時(shí)的回報(bào)率不具備代表性。
　　對(duì)于發(fā)展商而言，將商鋪養(yǎng)熟才賣(mài)固然能賣(mài)出好價(jià)錢(qián)，但對(duì)于投資者而言，此時(shí)的價(jià)格已走高，因此，一些眼光獨(dú)到的投資客和商家早已將目光瞄準(zhǔn)一些銷售良好的規(guī)模型大盤(pán)，開(kāi)始放長(zhǎng)線釣大魚(yú)。
不能盲目追捧
　　一位從事社區(qū)商鋪投資分析的資深顧問(wèn)認(rèn)為，投資社區(qū)商鋪，小區(qū)的發(fā)展前景自然是眾多投資客所關(guān)注的重點(diǎn)，小區(qū)商鋪投資由地段、主力店、發(fā)展商、投資時(shí)機(jī)、人氣和消費(fèi)力等因素來(lái)決定投資前景。一些素質(zhì)好的樓盤(pán)，加上位于城市的未來(lái)發(fā)展方向上，這也就為商鋪的長(zhǎng)線投資價(jià)值增加了籌碼，其小區(qū)商鋪即使目前的年收益率未能達(dá)到7%，但如果投資者看好其未來(lái)的升值潛力，即使是4%左右的年收益率也是可以接受的。
    小區(qū)商鋪投資，隨著近幾年新建小區(qū)的增多，而被廣大投資者看好。其購(gòu)買(mǎi)動(dòng)力主要看好居住戶的潛在消費(fèi)能力，特別是一些方便居家生活的日常用品店鋪十分看好。但需要提醒的是，由于是小區(qū)商鋪，它面對(duì)一些小區(qū)內(nèi)興起的購(gòu)物中心的強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)。一些專業(yè)投資人士提醒，不要單純從居住了多少人這個(gè)角度去看其消費(fèi)潛力，而應(yīng)從恩格爾系數(shù)去分析，也就是說(shuō)，如果一個(gè)小區(qū)居民的構(gòu)成，其吃穿消費(fèi)在日常開(kāi)支中所占比例過(guò)大的話，其投資回報(bào)的價(jià)值就應(yīng)看低一些。
　　另一方面，小區(qū)商鋪與社會(huì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)必須總量控制、統(tǒng)籌規(guī)劃。專家介紹，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律來(lái)看，商鋪總面積與人口密度的合理比例應(yīng)是1平方米/人。因此，我們?cè)谶x擇社區(qū)商鋪的時(shí)候還要考察該社區(qū)內(nèi)部及周邊的商業(yè)配套大致情況，以及未來(lái)一段時(shí)間該地區(qū)的整體規(guī)劃。因此，社區(qū)商鋪的投資也不可盲目追捧。
　　社區(qū)商鋪投資“4看”
　　看周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：大部分社區(qū)商鋪的主要功能是為本小區(qū)的業(yè)主提供日常生活必需品，周邊的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)越稀缺，就越能顯示出小區(qū)商鋪的價(jià)值。
　　看前景：上海有許多小區(qū)都在新開(kāi)發(fā)的城區(qū)，新區(qū)的商鋪有一個(gè)升值的過(guò)程，也就是從生鋪到熟鋪的過(guò)程。隨著小區(qū)的入住戶數(shù)和常住人口增加，小區(qū)慢慢成熟后，商鋪的投資價(jià)值才會(huì)越高。
    看人流：小區(qū)商鋪的服務(wù)對(duì)象既可以是小區(qū)固定的客戶群，也可以是小區(qū)外的城市居民，服務(wù)受眾面較廣，特別是臨街鋪位，依靠交通和來(lái)往的人流、車(chē)流的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，備受投資者追捧。隨著入住率的提高，郊外的大盤(pán)一般都擁有穩(wěn)定的客戶群。
　　看開(kāi)發(fā)商：看開(kāi)發(fā)商是否善于商鋪的經(jīng)營(yíng)，對(duì)商戶的經(jīng)營(yíng)類別有無(wú)必要的規(guī)劃和控制，即如果開(kāi)發(fā)商對(duì)商鋪的功能分布和用途沒(méi)有很好的規(guī)劃，投資者的風(fēng)險(xiǎn)必然加大，因此投資價(jià)值也就相對(duì)較低。小區(qū)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念越強(qiáng)，開(kāi)發(fā)策略越成熟，小區(qū)商鋪的投資價(jià)值才會(huì)越高。

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