2010商業(yè)地產(chǎn)前景預(yù)測(cè)：利好利空各占一半

　　保險(xiǎn)資金進(jìn)入夢(mèng)想落空租金上揚(yáng)有望助其復(fù)蘇
　　過(guò)去的一年因住宅價(jià)格大幅上漲，對(duì)住宅來(lái)說(shuō)是非常開(kāi)心的一年。但對(duì)于商鋪來(lái)說(shuō)恐怕很難笑得出來(lái)了，從增值幅度上看與住宅相比差了很多，從租金回報(bào)角度也不盡如人意。因此，過(guò)去人們常說(shuō)的"一鋪養(yǎng)三代"的商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)正在遭受極大的挑戰(zhàn)，甚至已經(jīng)到了被顛覆的邊緣。在已經(jīng)到來(lái)的2010年，商業(yè)地產(chǎn)的前景如何？是否能出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)呢？
　　●近期利空：
　　保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)預(yù)期將落空
　　2010年1月21日，保監(jiān)會(huì)主席吳定富在全國(guó)保險(xiǎn)工作會(huì)議上指出，有關(guān)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定即將出臺(tái)，保險(xiǎn)資金不允許投資居民住宅、商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。此前市場(chǎng)對(duì)"保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)"預(yù)期較高。2009年底保監(jiān)會(huì)就《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法（草案）》公開(kāi)征求意見(jiàn)，暫行辦法規(guī)定保險(xiǎn)資金可以投資六大類(lèi)資產(chǎn)：銀行存款、債券、股票（ST、*ST和創(chuàng)業(yè)板除外）、基金（具有良好歷史表現(xiàn)的）以及具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)，并且資本金(專(zhuān)題 論壇)還可以投資部分產(chǎn)業(yè)股權(quán)。而對(duì)于"具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)"這種表述方式，市場(chǎng)首先想到的就是商業(yè)地產(chǎn)（包括零售物業(yè)和寫(xiě)字樓），然后是用于出租的住宅，最后才是基礎(chǔ)設(shè)施。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上甚至有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)將有接近2000億元的資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
　　然而現(xiàn)實(shí)卻比較令人失望。根據(jù)最新的報(bào)道，保險(xiǎn)資金在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域不得直接投資"居民住宅、商業(yè)地產(chǎn)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)"，那么能投資的就只�；�礎(chǔ)設(shè)施了。東亞新華營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)賈玉鵬認(rèn)為此前市場(chǎng)對(duì)"保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)"較高的預(yù)期沒(méi)有兌現(xiàn)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求端構(gòu)成預(yù)期之外的短期利空，尤其是一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)。但保險(xiǎn)資金還是可以通過(guò)其他方式間接投資房地產(chǎn)，所以這對(duì)房地產(chǎn)只能說(shuō)是短期利空。
　　為什么會(huì)出現(xiàn)如此大的落差？天相投顧認(rèn)為這和近期中央各部門(mén)（包括國(guó)務(wù)院、央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部、國(guó)資委等）多次進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示有關(guān)，而保險(xiǎn)資金對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的偏好和承受能力比其他機(jī)構(gòu)明顯要低得多。
　　●遠(yuǎn)期利空：條件
　　商業(yè)地產(chǎn)方面，已經(jīng)具備開(kāi)征物業(yè)稅的條件，北京有望率先開(kāi)征。日前，北京市政協(xié)委員劉桓表示，目前正在探討北京能否率先開(kāi)征。
　　劉桓是中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院院長(zhǎng)、教授，稅務(wù)方面的資深專(zhuān)家。劉桓介紹，現(xiàn)階段物業(yè)稅的開(kāi)征和老百姓想像的基于住房的物業(yè)稅開(kāi)征還有一定的距離。但物業(yè)稅也可以分步驟實(shí)施，實(shí)施的第一步就是商業(yè)地產(chǎn)。劉桓表示，商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅的條件已經(jīng)具備了。通過(guò)這個(gè)辦法對(duì)房地產(chǎn)的稅收做一些調(diào)整，變成和物業(yè)稅接近的方式。
　　劉桓介紹，物業(yè)稅是保有稅。商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有保有稅種了，土地使用稅、房產(chǎn)稅和物業(yè)稅很接近。但做法不是很規(guī)范，征收對(duì)象也不一樣。目前是誰(shuí)經(jīng)營(yíng)誰(shuí)繳稅，其實(shí)應(yīng)該誰(shuí)擁有誰(shuí)繳稅。所以要改經(jīng)營(yíng)者繳稅為所有者繳稅。此外，稅率有些偏低，征管辦法也要進(jìn)一步完善。劉桓認(rèn)為，改革商業(yè)地產(chǎn)征收有雙重意義。首先可以規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅的辦法，從中摸索經(jīng)驗(yàn)。此外，第一步開(kāi)征之后，給百姓的信號(hào)是，更大范圍的物業(yè)稅征收也快了，可以看看百姓的反應(yīng)。
　　目前北京是否有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)征物業(yè)稅的具體時(shí)間表？對(duì)此，劉桓表示"還沒(méi)有"。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在短期內(nèi)征物業(yè)稅的可能性不大。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，中國(guó)社區(qū)商業(yè)工作委員會(huì)主任董利認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)利空，將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資產(chǎn)生抑制作用，同時(shí)也會(huì)使本已不高的商鋪出租回報(bào)率進(jìn)一步降低�；蛘叱钟姓邔⑽飿I(yè)稅轉(zhuǎn)移給經(jīng)營(yíng)者，加重經(jīng)營(yíng)者成本。
　　●近期利好：
　　商鋪?zhàn)饨鹱?008年第三季度以來(lái)首次上升
　　高力國(guó)際最新報(bào)告指出，去年第四季度內(nèi)無(wú)新增供應(yīng)的入市，中高端購(gòu)物中心租賃市場(chǎng)受?chē)?guó)際和國(guó)內(nèi)零售商遷址和擴(kuò)張活動(dòng)的推動(dòng)表現(xiàn)活躍。去年第四季度，租賃活動(dòng)和成交量較前兩季度明顯上升，帶動(dòng)總體空置率較第三季度進(jìn)一步下降。然而，需求的復(fù)蘇還處于初始階段且仍很脆弱，因此多數(shù)業(yè)主維持租金和非租金方面的優(yōu)惠條件以期吸引零售商。租金水平出現(xiàn)自2008年第三季度以來(lái)的首次實(shí)際上升，但同比水平仍然下降。
　　2009年第四季度，北京中高端商鋪物業(yè)市場(chǎng)無(wú)新增供給入市，北京中高端商鋪物業(yè)市場(chǎng)的整體空置率由2009年第三季度的17%下降至2009年第四季度的16.27%。同時(shí)，中高端零售面積租賃需求上升，更多國(guó)際和內(nèi)資零售品牌開(kāi)始擴(kuò)張或進(jìn)入本地市場(chǎng)。
　　受此影響，第四季度北京中高端購(gòu)物中心首層平均固定租金環(huán)比上漲約0.3%，至人民幣694.27元每月每平方米，實(shí)現(xiàn)自2008年第三季度來(lái)租金水平的首次實(shí)際上漲。然而，由于需求總體上較脆弱，租金同比仍然下降，降幅約6.89%。按商圈分析，緣于個(gè)別購(gòu)物中心因業(yè)績(jī)出色或定位升級(jí)而提升租金，CBD、中關(guān)村和東直門(mén)商圈總體租金上漲幅度最大，分別按季上升1.2%、1.0%和0.9%。除朝陽(yáng)門(mén)和建國(guó)門(mén)外，其余商圈租金水平穩(wěn)定或小幅上漲，幅度在0.1%到0.6%不等。
　　●遠(yuǎn)期利好：
　　刺激內(nèi)需將拉動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)
　　高力國(guó)際華北區(qū)研究與咨詢(xún)部助理董事謝靖宇認(rèn)為，盡管一些遠(yuǎn)期問(wèn)題仍存在，但全球衰退已基本結(jié)束，全球經(jīng)濟(jì)在2010年將持續(xù)復(fù)蘇。得益于對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退積極迅速的應(yīng)對(duì)措施，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇相比世界其他經(jīng)濟(jì)體將更為迅速。政府積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，以及在內(nèi)需領(lǐng)域的更多刺激消費(fèi)力和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的措施，將為北京商鋪市場(chǎng)帶來(lái)健康的經(jīng)濟(jì)基本面和相對(duì)樂(lè)觀的前景。
　　市場(chǎng)整體需求預(yù)計(jì)將會(huì)上升，但未來(lái)新入市項(xiàng)目的市場(chǎng)定位難度依然存在。謝靖宇認(rèn)為部分新項(xiàng)目業(yè)主將不得不降低租金預(yù)期以及提供非租金優(yōu)惠條件來(lái)吸引更多租戶。盡管可能并非均是中高端品牌，加上西單、王府井和CBD商圈內(nèi)一些成熟購(gòu)物中心的看漲租金水平，2010年市場(chǎng)整體租金水平將大致保持平穩(wěn)。

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