昆明商業(yè)地產(chǎn)洶涌放量 運(yùn)營(yíng)能力急需提高

　　近日，世界第一高樓迪拜塔正式落成的新聞甚囂塵上，但其可能淪為“無(wú)人區(qū)”的消息也讓業(yè)界開始關(guān)注商用物業(yè)奢華背后的風(fēng)險(xiǎn)。連日來，記者走訪了昆明剛剛進(jìn)入運(yùn)營(yíng)或已經(jīng)運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間但還未成熟的十余個(gè)商業(yè)、寫字樓項(xiàng)目。調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，在商用物業(yè)樓盤供應(yīng)量激增，部分樓盤甚至取得了不錯(cuò)銷售率的情況下，昆明商用物業(yè)的招商、運(yùn)營(yíng)情況卻不是那么樂觀，前期規(guī)劃不充分、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足等情況多少成為困擾新推商用物業(yè)樓盤的難題。業(yè)內(nèi)人士表示，目前部分商用物業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)在招商階段有了不錯(cuò)進(jìn)展，成績(jī)值得肯定，但未來進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段后的情況如何，還有待市場(chǎng)的考驗(yàn)。　　
　　1現(xiàn)狀調(diào)查
　　商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力急需提高　　
　　供應(yīng)量大增賣得也不錯(cuò)　
　　據(jù)記者初步統(tǒng)計(jì)，去年以來，昆明樓市供應(yīng)的商用物業(yè)樓盤有實(shí)力大學(xué)城商業(yè)中心、中國(guó)·昆明螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城、南亞風(fēng)情·第壹城、中央金座、欣都龍城、俊發(fā)中心、經(jīng)典壹城、正大紫都城、西山新城、朝花曦拾、順新時(shí)代、財(cái)富一號(hào)、豆腐營(yíng)13號(hào)、昆明老街、順城等不下20個(gè)新盤、次新盤面市或進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段。至祥置業(yè)（昆明）研究中心介紹，去年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)共推出19個(gè)商業(yè)樓盤，新增商鋪供應(yīng)量為2739套。總體來說，去年以來，昆明商用物業(yè)的供應(yīng)量非常之大。而據(jù)了解，隨著城中村改造的不斷推進(jìn)，更多商業(yè)經(jīng)過改造后將以集中式商業(yè)的方式面市，商用物業(yè)的供應(yīng)體量仍會(huì)大幅提升�！�
　　巨大的供應(yīng)量對(duì)應(yīng)的是不錯(cuò)的銷售率。由于去年樓市行情的絕地反擊，作為重要投資型產(chǎn)品的商用物業(yè)也成為一些投資客眼中的“香餑餑”，中國(guó)·昆明螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城、順新時(shí)代、財(cái)富一號(hào)等多個(gè)樓盤銷售或出租情況都很不錯(cuò)，實(shí)力大學(xué)城商業(yè)中心400余套商鋪甚至開盤當(dāng)日即售罄�！�
　　招商初顯成效運(yùn)營(yíng)尚需時(shí)日　
　　“目前，昆明很多商用物業(yè)項(xiàng)目還沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的運(yùn)營(yíng)階段�！崩ッ骼砉ご髮W(xué)建筑工程學(xué)院副教授、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理教研室主任鄧曉盈表示，順城、中國(guó)·昆明螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城、南亞風(fēng)情·第壹城等進(jìn)入前期招商階段或者剛剛進(jìn)入運(yùn)營(yíng)的樓盤，由于有地段或政府支撐等優(yōu)勢(shì)，前期的招商效果還不錯(cuò)，未來的運(yùn)營(yíng)情況將會(huì)朝什么方向發(fā)展，則很難預(yù)料�！�
　　業(yè)內(nèi)人士也表示，前期規(guī)劃不充分、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足等問題，一直困擾著昆明商用物業(yè)市場(chǎng)。
　　“運(yùn)營(yíng)情況如何至少還需要一兩年的時(shí)間才能顯現(xiàn)�！痹颇霞�成廣福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷中心總經(jīng)理丁夙介紹，商用物業(yè)的運(yùn)營(yíng)對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力、資源整合能力、人力資源儲(chǔ)備、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面的要求都比較高，是對(duì)開發(fā)商或運(yùn)營(yíng)單位綜合實(shí)力的考量。目前，昆明的商用物業(yè)市場(chǎng)總體來說并不成熟。
　　記者在位于彩云北路的新螺螄灣踩盤時(shí)注意到，在項(xiàng)目前期的大力宣傳以及周邊新螺螄灣公交樞紐站運(yùn)營(yíng)等利好的刺激下，目前新螺螄灣的人氣已經(jīng)得到大力提升，餐飲、貨運(yùn)等配套服務(wù)也在不斷豐富。但在對(duì)商戶的采訪中，記者了解到，位于三、四層等較高樓層的商鋪生意仍沒有太大起色，商氣還需要一段時(shí)間的培養(yǎng)。在順城、昆明老街等也已經(jīng)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段的商業(yè)樓盤，記者也注意到，前來熟悉新環(huán)境的消費(fèi)者不少，但真正出手購(gòu)物的消費(fèi)者并不多。此外，一些前期定位不準(zhǔn)、招商不力的商用物業(yè)項(xiàng)目，更仍在生死線上掙扎�！�
　　商氣的不斷培養(yǎng)以及后續(xù)長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)將繼續(xù)考驗(yàn)昆明業(yè)界的智慧。丁夙建議，在后期運(yùn)營(yíng)過程中，開發(fā)商或運(yùn)營(yíng)單位能加強(qiáng)與商戶之間的溝通，共同解決運(yùn)營(yíng)中可能遇到的各種問題，共同承擔(dān)運(yùn)營(yíng)過程中的壓力。 
　2價(jià)格走勢(shì)　　
　　商用物業(yè)價(jià)格一路上行去年寫字樓漲幅最大9%　
　　價(jià)格總體上行是去年昆明商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的一大特點(diǎn)。來自風(fēng)之鈴房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，去年全年昆明一手寫字樓的價(jià)格較為平穩(wěn)，售價(jià)在7000元/平方米上下浮動(dòng)，最高出現(xiàn)在去年的5月，均價(jià)達(dá)到了7500.26元/平方米。與價(jià)格最低的1月份相比，漲幅約為9%。一手商鋪的發(fā)售均價(jià)則在15000元/平方米以上，最高達(dá)到了去年7月份的15839.27元/平方米，最高和最低月成交均價(jià)相比，漲幅約為5%。去年商鋪的價(jià)格波動(dòng)較為明顯�！�
　　具體來看商業(yè)市場(chǎng)。至祥置業(yè)（昆明）研究中心介紹，去年商鋪每平方米的銷售價(jià)格大概在7000-60000元的范圍內(nèi)。在社區(qū)商業(yè)、主題商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)以及綜合商業(yè)四種商業(yè)業(yè)態(tài)中，主題商業(yè)與綜合商業(yè)的價(jià)格偏高。以12月份為例，主題商業(yè)價(jià)格為2.8萬(wàn)元/平方米，綜合商業(yè)價(jià)格更高為3.19萬(wàn)元/平方米�！�
　　在租金方面，去年新推的寫字樓和商鋪的租金均有一定程度的上浮，特別是區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、配套高端的物業(yè)。以俊發(fā)中心和順城雙塔為例，周邊一些寫字樓每平方米的租金價(jià)格僅在幾十甚至十幾元，而它們的租金水平均在100元/平方米以上�！�
　　針對(duì)去年商用物業(yè)價(jià)格的整體上行，至祥置業(yè)（昆明）研究中心分析，去年整體市場(chǎng)行情好，商用物業(yè)又具有不錯(cuò)的投資價(jià)值，由此促成了去年新增商用物業(yè)項(xiàng)目銷售的火爆，不少商業(yè)樓盤一經(jīng)推出即售罄，也帶來了價(jià)格的上漲。也有業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步指出，去年商用物業(yè)價(jià)格的水平仍有待經(jīng)受市場(chǎng)的考驗(yàn)，一些脫離了實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格的項(xiàng)目，可能因?yàn)閮r(jià)格虛高，而面臨有價(jià)無(wú)市的尷尬。
　　3開發(fā)商訪談　　
　　招商難、運(yùn)營(yíng)更難　　
　　在商用物業(yè)項(xiàng)目的操盤過程中，可謂招商難，運(yùn)營(yíng)更難。丁夙介紹，說招商困難，主要是因?yàn)閷?duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位分析之后，需要了解項(xiàng)目的資源條件是否與市場(chǎng)需求相匹配，全面了解市場(chǎng)需求，并把對(duì)應(yīng)的商家招攬進(jìn)來。運(yùn)營(yíng)則涉及到開發(fā)商或運(yùn)營(yíng)單位與商戶之前較長(zhǎng)時(shí)間的磨合，能不能留住商戶，能不能在較短時(shí)間內(nèi)提升項(xiàng)目人氣，將考驗(yàn)開發(fā)商或運(yùn)營(yíng)單位在資金實(shí)力、經(jīng)營(yíng)等方面的綜合能力�！　�
　　去年3月，位于廣福路4公里處的廣福商業(yè)中心已經(jīng)陸續(xù)有商家開業(yè)�！暗�由于有嚴(yán)格的業(yè)態(tài)規(guī)劃，確定入駐以及被批準(zhǔn)進(jìn)駐的商戶們陸續(xù)進(jìn)來，所以沒有進(jìn)行統(tǒng)一的開街儀式�！弊鳛殚_發(fā)商一方的丁夙介紹，去年底，整個(gè)商街才全部完成招商并入駐�！�
　　到目前為止，項(xiàng)目4萬(wàn)多平方米的寫字樓已經(jīng)銷售一空。丁夙表示，5棟寫字樓采取以棟為單位的銷售策略，主要目的在于通過優(yōu)質(zhì)的辦公需求客戶，提升項(xiàng)目的檔次，并對(duì)片區(qū)商業(yè)以及整個(gè)片區(qū)的提升起到拉動(dòng)作用�！�
　　據(jù)記者了解，從前期準(zhǔn)備、啟動(dòng)招商，再到目前商家的陸續(xù)入駐，廣福商業(yè)中心商業(yè)和寫字樓的運(yùn)營(yíng)均用去了一年多時(shí)間。但目前小區(qū)以及整個(gè)片區(qū)的人氣還有待提升�！�
　　“商業(yè)在初期運(yùn)營(yíng)過程中要注意兩個(gè)關(guān)鍵要素�！倍≠砀嬖V記者，一是及時(shí)了解政府對(duì)片區(qū)的規(guī)劃。一般來說，市政規(guī)劃很難預(yù)期。如果商業(yè)剛剛推出來時(shí)，就因?yàn)槭姓��?guī)劃原因需要開膛破肚，或者周邊的關(guān)聯(lián)性較大的道路要進(jìn)行施工，對(duì)商氣的培養(yǎng)就有很大的不利影響。第二是在前期入駐商家的選擇上要慎重，精品化的商業(yè)最好先找那些正在開店并打算開分店的商家。運(yùn)營(yíng)能力如何、對(duì)市場(chǎng)預(yù)期是否合理等，都將考驗(yàn)商家在初期的運(yùn)營(yíng)過程中的承受能力，不成熟的商家也不利于市場(chǎng)的穩(wěn)定以及商氣的培養(yǎng)。
　　云南泰興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理顧剛有著運(yùn)營(yíng)上東大街的經(jīng)驗(yàn)，他很重視商業(yè)項(xiàng)目的前期規(guī)劃。他認(rèn)為早期規(guī)劃中，商業(yè)業(yè)態(tài)的理念、業(yè)態(tài)分布等都要非常明確，柱網(wǎng)如何分布等前期硬件配套也要做到位，策劃精準(zhǔn)才能保證后期招商、運(yùn)營(yíng)的順暢。　
　　此外，丁夙認(rèn)為，招商不能一味地追求主力店的形式，還是要根據(jù)項(xiàng)目的定位招商。如果是特色商街，紅酒吧、咖啡吧等特色業(yè)態(tài)的引入就非常重要，不一定要有主力店。
4業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)A　
　　六大不足難引“鳳凰”來　
　　根據(jù)規(guī)劃，25米以上道路旁的住宅底層不得設(shè)置零星小商鋪，商業(yè)設(shè)施應(yīng)相對(duì)集中設(shè)置。較大、超大體量的商業(yè)開發(fā)將成為未來發(fā)展的趨勢(shì)。與此同時(shí)，隨著昆明都市經(jīng)濟(jì)的不斷推進(jìn)，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫字樓也逐步放量。業(yè)內(nèi)人士表示，未來商用物業(yè)的運(yùn)營(yíng)將是昆明樓市面臨的一道難題。如何破解難題，省外商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)昆明商用物業(yè)有哪些看法，又能給昆明業(yè)界帶來哪些觀點(diǎn)，摩根商業(yè)地產(chǎn)云南區(qū)總經(jīng)理范銘輝以及副總經(jīng)理易濤日前特別做客本報(bào)，詳解了昆明商用物業(yè)市場(chǎng)存在的六點(diǎn)不足，并建議昆明商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該加強(qiáng)專業(yè)性，招商應(yīng)該做在規(guī)劃立項(xiàng)之前�！�
　　一對(duì)商用物業(yè)的理解不足　　
　　“首先在于對(duì)商用物業(yè)的理解和認(rèn)識(shí)的欠缺�！币诐�表示，商用物業(yè)應(yīng)該是一個(gè)融資平臺(tái)，比如，在城中村改造項(xiàng)目打造的城市綜合體中，項(xiàng)目的利潤(rùn)點(diǎn)應(yīng)該是商業(yè)，而不是住宅銷售�！�
　　在長(zhǎng)期與開發(fā)商打交道的過程中，易濤發(fā)現(xiàn)，昆明不少開發(fā)商對(duì)商用物業(yè)的理解普遍不是很清晰。很多商用物業(yè)的開發(fā)商是從開發(fā)住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過來的，開發(fā)、運(yùn)營(yíng)的理念仍停留在住宅地產(chǎn)上，銷售、迅速回籠資金仍是他們運(yùn)作商用物業(yè)項(xiàng)目的重點(diǎn)。另外，對(duì)商用物業(yè)的理解也停留在淺層次，你是城市綜合體，我就是次級(jí)區(qū)域中心，其實(shí)說來說去都是多種物業(yè)的簡(jiǎn)單組合。　　
　　易濤表示，與住宅物業(yè)不同，商用物業(yè)項(xiàng)目更強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)性，對(duì)開發(fā)商的前期如何定位、資金實(shí)力、如何與資金市場(chǎng)對(duì)接、后期運(yùn)作等諸多方面都有較高的要求�！　�
　　“事實(shí)上，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向物流、商貿(mào)，并不是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)�！狈躲戄x認(rèn)為，昆明開發(fā)商的轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行�！　�
　　二 同質(zhì)化問題嚴(yán)重　　
　　近幾年來，昆明樓市對(duì)城市綜合體的宣傳大行其道，不少號(hào)稱“shoppingmall”“l(fā)ivingmall”的新盤層出不窮。各種所謂綜合體的大量面市，帶來的是昆明樓市日益嚴(yán)重的產(chǎn)品雷同、同質(zhì)化問題。全能傳媒（上海）公司王利軍介紹，目前招商同質(zhì)化的現(xiàn)象已經(jīng)比較明顯。首先是業(yè)態(tài)擴(kuò)張的同質(zhì)化，比如，同一片區(qū)內(nèi)多個(gè)新項(xiàng)目?jī)?nèi)都吸引了電影院入駐�！　�
　　易濤分析，由于在開發(fā)思路、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、后期經(jīng)營(yíng)等方面沒有較大差異，導(dǎo)致多個(gè)項(xiàng)目后期入駐商家或企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重同質(zhì)化現(xiàn)象。這種集體趨同的做法，將制約整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。他建議，開發(fā)商前期就應(yīng)該做好差異化、特色化的定位�！　�
　　三 不清楚商業(yè)的綜合價(jià)值　
　　“商用物業(yè)與住宅是一體的，具有很強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)性�！狈躲戄x介紹，一般來說，綜合物業(yè)開發(fā)是通過商用物業(yè)開發(fā)來提升后期住宅的價(jià)值。現(xiàn)在昆明不少開發(fā)商的做法則是，先用并不是特別高的價(jià)格賣住宅，回籠一部分資金，之后才是進(jìn)行商用物業(yè)招商。這說明開發(fā)商們的底氣不足，對(duì)商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)沒有足夠的信心�！�
　　易濤表示，在綜合項(xiàng)目的營(yíng)銷過程中，需要改變以往先賣住宅的思路，其實(shí)住宅銷售的風(fēng)險(xiǎn)較小，只存在定價(jià)的問題。先考慮運(yùn)作較難的商用物業(yè)這塊，如果成功運(yùn)作，后期住宅的價(jià)格能得到很大提升。顧剛也表示，招商、運(yùn)營(yíng)做得好，可以帶動(dòng)銷售，提升租金，甚至還將提升整個(gè)片區(qū)價(jià)值�！�
　　“如何做到與周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)、聯(lián)動(dòng)，商用物業(yè)的運(yùn)營(yíng)單位也需要深入考慮。”鄧曉盈表示，與周邊商業(yè)的共贏，也是商用物業(yè)項(xiàng)目綜合價(jià)值的一種體現(xiàn)�！　�
　　四 規(guī)劃與招商“倒掛”　　
　　不少開發(fā)商運(yùn)作商用物業(yè)一般是先找規(guī)劃單位，然后報(bào)批，之后招商，走的是先產(chǎn)品后找市場(chǎng)的路子。有著不少商用物業(yè)樓盤操作經(jīng)驗(yàn)的易濤表示，操作商用物業(yè)項(xiàng)目更為科學(xué)的操作流程是：了解商家需求應(yīng)該在項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃立項(xiàng)之前。首先，根據(jù)規(guī)劃條件，了解市場(chǎng)行情、主力商家的店面需求。有了這些前期準(zhǔn)備工作之后，再在如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化方面下功夫，仔細(xì)規(guī)劃，然后報(bào)批。形成了清晰的運(yùn)作模式之后，可以采取先期銷售部分次要商業(yè)、大部分持有的方式，用回收的部分流動(dòng)資金用作后期的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。　　
　　“還是應(yīng)該招商先行。根據(jù)商家的要求，采取定制性做法，適當(dāng)增、減持賣場(chǎng)面積，確定寫字樓產(chǎn)品的檔次。”鄧曉盈介紹，目前昆明商用物業(yè)主要的模式還是先引入主力店，然后通過主力店來帶動(dòng)項(xiàng)目的其他招商，并吸引市場(chǎng)對(duì)住宅的關(guān)注度。　　
　　五 產(chǎn)品與市場(chǎng)不對(duì)接　　
　　一般來說，12年能收回投資，對(duì)投資客的吸引力最大，最多是15年。如果商用物業(yè)項(xiàng)目的定價(jià)大大超過周邊物業(yè)的租金價(jià)值、售價(jià)，這樣的產(chǎn)品除非軟性配套做得非常出彩，否則產(chǎn)品無(wú)法與市場(chǎng)對(duì)接起來。據(jù)了解，呈貢新城的商鋪每平方米售價(jià)已經(jīng)上萬(wàn)元�！�
　　易濤給記者講了一個(gè)比較有趣的現(xiàn)象：一方面是昆明本土企業(yè)大規(guī)模趕赴省外招商，另一面則是一些品牌企業(yè)在異地拓展因無(wú)法找到合適的場(chǎng)所而擱淺，這也是產(chǎn)品與市場(chǎng)沒有實(shí)現(xiàn)很好對(duì)接的例子。
　　六 不善于合作　　
　　“昆明的開發(fā)企業(yè)還是很愿意合作的，他們不惜遠(yuǎn)到省外去招商。但關(guān)鍵的問題在于，昆明商用物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)不專業(yè)，開發(fā)商也不愿意分利�！币诐�表示，正是因?yàn)楫a(chǎn)品、理念等各方面問題的存在，昆明商用物業(yè)項(xiàng)目的省外招商之路走得一直不是很順暢�！　�
　　5 業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)B　　
　　保險(xiǎn)資金流入或提升消化力　　
　　去年10月1日，新《保險(xiǎn)法》明確規(guī)定允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)。據(jù)了解，早在政策出臺(tái)之前，一些保險(xiǎn)公司就已經(jīng)通過自用名義購(gòu)買寫字樓，或通過集團(tuán)旗下信托、資產(chǎn)管理公司“曲線”進(jìn)行房地產(chǎn)投資。專家測(cè)算，允許進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資的保險(xiǎn)資金量至少近2，000億元。鄧曉盈分析，大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，將對(duì)城市商業(yè)、寫字樓等商用物業(yè)產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用。未來昆明樓市將有超大體量商用物業(yè)項(xiàng)目面市，保險(xiǎn)業(yè)的入駐可能對(duì)市場(chǎng)的消化起到一定作用�！�
　　“其實(shí)很多公司都有自己的寫字樓。并且，從租金水平看，一些較高水準(zhǔn)的寫字樓項(xiàng)目定位已經(jīng)超出了本地企業(yè)的承受能力�！蓖趵�軍表示，未來面市的商用物業(yè)體量非常大，而在運(yùn)營(yíng)方面更有保障的項(xiàng)目，更能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，吸引到更多的商戶以及企業(yè)。王利軍表示，在總體回報(bào)不變，適當(dāng)將返租期限延長(zhǎng)到5年，這樣即使每年的返點(diǎn)減少，而由于運(yùn)營(yíng)的時(shí)間被拉長(zhǎng)，商戶以及企業(yè)的信心都將大增。此外，一些大鋪、不好賣的鋪可以采取帶租約的方式發(fā)售。
6 發(fā)展之路　　
　　招商先行“特色運(yùn)營(yíng)”需重拾　　
　　按照規(guī)劃，今后幾年時(shí)間內(nèi)，昆明仍有大量商用物業(yè)體量上市。而商用物業(yè)項(xiàng)目所存在的同質(zhì)化、招商滯后等問題如果解決不了，肯定難逃：招商無(wú)法進(jìn)行、商業(yè)主題面臨更改、空置率超高等厄運(yùn)。業(yè)內(nèi)人士表示，自持、招商先行、良好的運(yùn)營(yíng)等工作做好了才能實(shí)現(xiàn)商用物業(yè)項(xiàng)目的最大價(jià)值，而最為關(guān)鍵的則是前期的特色規(guī)劃�！　�
　　商用物業(yè)貴在特色�！霸诋a(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化的情況下，誰(shuí)的資源豐富，誰(shuí)有特色，誰(shuí)就有更大的取勝幾率。”鄧曉盈表示，前期基礎(chǔ)好的項(xiàng)目未來的發(fā)展前景相對(duì)看好，比如在原有成熟商圈的基礎(chǔ)上開發(fā)的項(xiàng)目，或者有一定特色的項(xiàng)目。沒有這些優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目則可能經(jīng)歷較長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)周期。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)（深圳）有限公司云南分公司總經(jīng)理劉天旸介紹，深圳華僑城有一條臨湖商業(yè)街，由于商業(yè)街的前期規(guī)劃做得很到位，小區(qū)的建筑風(fēng)情氛圍、景觀環(huán)境等被恰到好處地融入了商業(yè)氛圍中。獨(dú)特的意境營(yíng)造，使得該商業(yè)街從內(nèi)向型的社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)化成了外向型商業(yè)，成為了遠(yuǎn)近聞名的特色商街�！�
　　記者還注意到，餐飲業(yè)可是提升人氣的“好幫手”，是商用物業(yè)項(xiàng)目前期招攬人氣的活招牌�！安惋嫎I(yè)的租金雖然不高，但特別容易聚集人氣�！庇羞^在昆明老街運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的王利軍表示，大主力店、餐飲企業(yè)的租金回報(bào)并不高，但它們對(duì)新項(xiàng)目人氣的帶動(dòng)有很大作用。踩盤過程中，記者也注意到，順城、昆明老街商業(yè)街區(qū)內(nèi)，餐飲類商家的人氣明顯多于電器、健身等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的店面�！�
　　王利軍特別提醒，餐飲招商以本地品牌為主、適當(dāng)考慮省外中餐品牌的做法將為前期招商等工作減少很多麻煩，招商不用一味地盯著省外的品牌餐飲企業(yè)，一是容易出現(xiàn)水土不服的問題，二是品牌餐飲對(duì)鋪面的專業(yè)化要求比較高，可能難以嫁接過來�！�
　　此外，業(yè)內(nèi)人士還建議，開發(fā)商或運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)該很好地把握商業(yè)開街時(shí)間，并在商街內(nèi)配套更多人性化的服務(wù)設(shè)施；寫字樓的開發(fā)檔次必須符合周邊的市場(chǎng)需求；需要加強(qiáng)與全國(guó)知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的合作，一是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)更有保障，二是這些品牌運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)有一定的合作資源�！　�
　　■典型項(xiàng)目調(diào)查　　
　　順城：商業(yè)租金300-800元/㎡不等　　
　　調(diào)查：項(xiàng)目商業(yè)建筑面積達(dá)12萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)豐富多樣，涵蓋百貨店、品牌名店、創(chuàng)意精品、中西特色餐飲、咖啡廳、影院、超市等業(yè)態(tài)。定位的客戶群體主要為城市中高端消費(fèi)群以及家庭為單位的消費(fèi)者。調(diào)查中，記者了解到整個(gè)商業(yè)體只租不售，租金范圍在300-800元/平方米不等。踩盤過程中，項(xiàng)目的人氣都頗高，但記者也發(fā)現(xiàn)，街區(qū)內(nèi)指示牌、休閑區(qū)等人性化設(shè)置比較少。而多個(gè)開發(fā)式進(jìn)出口的設(shè)計(jì)，也容易帶來人流的流失�！�
　　辦公物業(yè)方面。順城雙塔寫字樓分為兩棟地上26層高的建筑，建筑面積超過5萬(wàn)平方米，單層建筑面積約1240平方米，可劃分為6個(gè)單位，銷售均價(jià)13500元/平方米。整個(gè)項(xiàng)目銷售率現(xiàn)已達(dá)到85%以上，入住率約75%左右。目前，南磷集團(tuán)、分眾傳媒、中國(guó)銀行、中俊投資、利達(dá)灃投融資、云景地產(chǎn)等品牌企業(yè)已確定入駐。部分單位已經(jīng)在進(jìn)行裝修，仍在進(jìn)行收尾工作，西塔二至三層的順城酒樓也已經(jīng)開業(yè)。
　　昆明老街一期正義坊購(gòu)物中心：內(nèi)街底層商鋪均價(jià)約8萬(wàn)元/㎡　　
　　調(diào)查：項(xiàng)目占據(jù)南北全長(zhǎng)1000米的沿街面，并與南屏廣場(chǎng)相連，10萬(wàn)平方米商業(yè)業(yè)態(tài)組合為：60%百貨、30%餐飲和10%娛樂。據(jù)工作人員介紹，項(xiàng)目?jī)H出售少量商鋪，內(nèi)街底層商鋪售價(jià)大約8萬(wàn)元/平方米。除餐飲業(yè)態(tài)出租外，正義坊購(gòu)物中心基本采用聯(lián)營(yíng)方式管理運(yùn)營(yíng)。記者工作日晚8時(shí)走訪發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目高層“天街”的餐飲和一層商業(yè)有一定就餐和購(gòu)物人群，但其他商鋪稍顯冷清，人流量還有待提升�！　�
　　俊發(fā)中心：每層最多容納兩家企業(yè)　
　　調(diào)查：項(xiàng)目為5A甲級(jí)寫字樓，全租賃運(yùn)營(yíng)。占地面積8000平方米，總層高為25層，是云南省首個(gè)全鋼結(jié)構(gòu)寫字樓，物業(yè)服務(wù)邀請(qǐng)了國(guó)際頂級(jí)物業(yè)集團(tuán)“第一太平戴維斯”作為管理顧問。單層辦公面積達(dá)1600平方米，每層最多只容兩家企業(yè)，租金從80-120元/平方米不等。項(xiàng)目目標(biāo)入駐企業(yè)為投資類、金融類、地產(chǎn)類客戶為主，目前已有國(guó)藥控股、北京正東國(guó)際、農(nóng)業(yè)銀行、香港豐華投資集團(tuán)、浙聯(lián)地產(chǎn)、華夏地產(chǎn)、金康地產(chǎn)等企業(yè)意向入駐�！�
　　昆明傲城百貨：主打年輕消費(fèi)群體還需養(yǎng)商期　　
　　調(diào)查：項(xiàng)目1-5層的商業(yè)空間，展示了一個(gè)具有時(shí)尚、潮流氣息，并且集購(gòu)物、娛樂、餐飲于一體的特色商場(chǎng)。針對(duì)不同品牌，項(xiàng)目采用出租與聯(lián)營(yíng)兩種運(yùn)營(yíng)方式。一層的租賃價(jià)格每個(gè)月約150—250元/平方米。從去年12月19日開業(yè)至今，項(xiàng)目已完成全部招商、租賃工作。據(jù)記者周末走訪情況看，因?yàn)殚_業(yè)不久等因素，該商場(chǎng)內(nèi)人流量明顯不足于同區(qū)位已運(yùn)營(yíng)多年的成熟商業(yè)，消費(fèi)者也以年輕群體為主�！　�
　　云南映象一、二期商業(yè)：社區(qū)生活服務(wù)業(yè)居多　　
　　調(diào)查：云南映象一期商業(yè)建筑面積約3萬(wàn)多平方米，商鋪?zhàn)钚∶娣e約20—30平方米，最大甚至到上千平方米。二期商業(yè)體量近1萬(wàn)平方米，上個(gè)月也已順利交房。工作人員透露，一期商業(yè)開盤價(jià)格區(qū)間約1—2萬(wàn)元/平方米，已全面售罄，整體出租率目前80%左右，已開業(yè)的商鋪以服務(wù)社區(qū)生活為主的商業(yè)業(yè)態(tài)居多，大部分是餐飲、中介、藥店等。從周邊中介機(jī)構(gòu)了解到的情況看，一期商鋪價(jià)格維持在2.5萬(wàn)元/平方米內(nèi)，租金一層約為150元/平方米，二、三層40-50元/平方米不等�！　�
　　中匯商業(yè)中心：主力店聯(lián)動(dòng)其他經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)
　　調(diào)查：項(xiàng)目總建筑面積約5.45萬(wàn)平方米，匯集了餐飲、娛樂、超市等業(yè)態(tài)，只租不賣，沃爾瑪超市承租面積為1.9萬(wàn)平方米。項(xiàng)目輻射眾多小區(qū)，超過400個(gè)停車位實(shí)行全免費(fèi)開放�！�
　　一紅匯金城市商業(yè)廣場(chǎng)：商業(yè)售價(jià)13000-15000元/㎡　　
　　調(diào)查：項(xiàng)目綠地率45.8%，機(jī)動(dòng)車位約160個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位約200個(gè)。其中，公寓面積61-70平方米，商務(wù)公寓面積為191-263平方米，均價(jià)5300元/平方米左右。寫字樓面積119-389平方米不等，一梯五戶，單層配套4部電梯。商業(yè)價(jià)格為13000-15000元/平方米。   李宛瞳　

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