2009房市：熱、怪、冷、謎

　　2008年，中國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)過了高增長后，進(jìn)入了前所未有的低迷時(shí)期。眾開發(fā)商雖然還是強(qiáng)挺腰桿不降價(jià)，但各種變相的優(yōu)惠措施五花八門。明智的開發(fā)商這個(gè)時(shí)候已經(jīng)有所行動(dòng)，王石的率先降價(jià)讓萬科保住了現(xiàn)金流的回籠。市場不斷傳出“地王”退地，某開發(fā)商攜款潛逃國外、甚至跳樓自殺的消息。
　　正當(dāng)眾開發(fā)商準(zhǔn)備勒緊腰帶過兩年緊日子的時(shí)候，2009年3月，北京、上海、深圳、重慶等城市的房地產(chǎn)市場突然火了起來，商品房銷售面積和銷售金額在四個(gè)月內(nèi)迅速升溫，到6月份達(dá)到了階段性高點(diǎn)。
　　這個(gè)突如其來的樓市“小陽春”，讓開發(fā)商們措手不及，去庫存的速度明顯加快。到了6～8月，投資性需求加入合流，市場上可售資源出現(xiàn)不足，開發(fā)商開始延緩?fù)票P進(jìn)度，房價(jià)大漲。
　　這種供不應(yīng)求的局面，激勵(lì)了開發(fā)商拿地的積極性，重要城市“地王”頻現(xiàn)，價(jià)格高得離譜，甚至讓王石、潘石屹這樣的地產(chǎn)大腕都頻頻搖頭。有人把“地王”們搜羅起來，分析了一下，發(fā)現(xiàn)眾“地王”大都是有來頭的“國”字頭，怪不得他們出手如此闊氣。
　　懂行的人算過一筆賬，有的“地王”未來開發(fā)出的房子要賣到5萬元/平方米才有賺頭，嚇得很多想買房的人心驚肉跳。
　　不過，按照那位才華橫溢的經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石的超級預(yù)測：未來高端項(xiàng)目的房價(jià)很可能突破30萬元/平方米，5萬元/平方米的房價(jià)已經(jīng)算很便宜了。
　　如今，房價(jià)已經(jīng)成了一個(gè)永遠(yuǎn)說不完，也說不清楚的話題。房子，成了中國老百姓心中永遠(yuǎn)的痛。
　　怪——不計(jì)成本的“地王”
　�。�009年3、4月，隨著樓市“小陽春”的出現(xiàn)，全國商品房投資和建設(shè)的規(guī)模也開始穩(wěn)步增長，但增速明顯滯后于銷售復(fù)蘇速度。2009年1～8月，全國商品房銷售額同比增長70%，而房地產(chǎn)開發(fā)投資同比僅增長15%，房屋新開工面積同比還下降6%。
　　突如其來的樓市“小陽春”，給了開發(fā)商一個(gè)措手不及，供不應(yīng)求的市場格局又一次造就了“地王”頻出的局面。
　　重點(diǎn)城市“地王”競爭激烈
　　庫存消化過快、可售房源迅速減少導(dǎo)致加速“趕工”的局面出現(xiàn)，而新增開工面積勢必促成房地產(chǎn)投資增速的迅速上揚(yáng)。
　　從6月份開始，房企購地?zé)崆榈玫结尫�，土地成交的溢價(jià)率一路攀升。龍頭企業(yè)是土地市場的活躍角色，1～8月，保利地產(chǎn)購地支出迅猛增加，萬科、綠城和金地緊隨其后。進(jìn)入9月份，中海地產(chǎn)70億元斬獲上海長風(fēng)地塊，綠城連續(xù)在杭州、蘇州、北京共計(jì)拿下總地價(jià)高達(dá)100億元的五個(gè)地塊。在此輪拿地?zé)岢敝�，最受青睞的土地呈現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)：
　　第一，重點(diǎn)城市核心區(qū)段“地王”頻現(xiàn)
　　流動(dòng)性充裕、有保值需求的業(yè)外資金進(jìn)入，為尋找高起點(diǎn)的“橋頭堡”項(xiàng)目，紛紛爭拿重點(diǎn)城市核心區(qū)段土地。中化方興、中國電子分別在北京各摘得一幅高價(jià)地，小商品城和西子電梯兩次刷新杭州樓面地價(jià)紀(jì)錄。而上海今年來的樓面單價(jià)紀(jì)錄則在龍頭開發(fā)企業(yè)和實(shí)業(yè)資本的輪番接力下，從5月份土地市場回暖時(shí)的1萬元/平方米，跳漲至9月份的3.65萬元/平方米。
　　第二，重點(diǎn)城市政府規(guī)劃新城區(qū)域土地受追捧
　　7月初，綠地、保利等開發(fā)商在北京大興新城激烈角逐，將大興區(qū)樓面地價(jià)紀(jì)錄刷新至7248元/平米；杭州江干區(qū)土地?zé)崤牡靡嬗谝?guī)劃中的杭東新城；以超過70億元總價(jià)刷新今年紀(jì)錄的上海長風(fēng)地塊則借助大虹橋概念。
　　第三，二、三線城市洼地效應(yīng)致使土地迅速升溫
　　杭州、蘇州、廈門和青島等城市成為開發(fā)商眼里的熱點(diǎn)地區(qū)。在蘇州，保利力壓中海取得地王項(xiàng)目；在廈門，世茂房地產(chǎn)更是以30.2億元?jiǎng)?chuàng)下了廈門單宗地塊最高出讓紀(jì)錄。
　　土地總體擴(kuò)張勢頭不突出
　　盡管“地王”頻繁出現(xiàn)，有愈演愈烈之勢，但是，2009年，全國土地市場的總體擴(kuò)張勢頭并不突出。1～8月，全國購置土地面積未升反降，同比降幅為25%。
　　土地成交總量的萎縮，不完全在于開發(fā)商拿地積極性不高或擴(kuò)張速度尚未跟上，在一定程度上源于政府供地規(guī)模不夠，并且，不同地區(qū)的土地交易市場存在冷熱不均的現(xiàn)象。
　　一方面，是一線城市、特別是城市核心地區(qū)的土地競爭激烈，“地王”頻頻出現(xiàn)。如：6月，北京朝陽區(qū)廣渠路15號地經(jīng)過97輪激烈競價(jià)，最終由中化方興投資管理有限公司以40.6億元競得，折合樓面地價(jià)約14500元/平方米；8月，浙江西子房產(chǎn)集團(tuán)以7.7777億元拍得上城區(qū)南星橋糧庫地塊，樓面價(jià)約24295元/平方米；9月，中國海外發(fā)展有限公司以70.06億元奪得上海長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)6B、7C住宅用地，樓面價(jià)約為22000元/平方米。
　　另一方面，在二、三線城市仍有土地流拍現(xiàn)象。流動(dòng)性顯然是“地王”現(xiàn)象的支撐之一。2009年，巨額的信貸投放以及信貸投放轉(zhuǎn)化到實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍需時(shí)日，充裕的流動(dòng)性必然推高資產(chǎn)價(jià)格。房價(jià)上漲的預(yù)期是“地王”頻現(xiàn)的另一個(gè)支撐。只有在房價(jià)不斷上漲的趨勢下，開發(fā)商才有底氣拍出更高的地價(jià)�！暗赝酢敝噩F(xiàn)，吸引了社會多方面的關(guān)注，也對新一輪房價(jià)上漲起到推波助瀾的作用。
　　“地王”現(xiàn)象背后所反映的真正原因：其一，中央政府對房地產(chǎn)的容忍度。當(dāng)前和未來一個(gè)時(shí)段，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇對房地產(chǎn)的依賴性仍在強(qiáng)化，使行業(yè)對房價(jià)、地價(jià)的政策容忍度預(yù)期增加。其二，地方政府土地財(cái)政格局未變。在當(dāng)前財(cái)政投資力度下，地方財(cái)政近乎枯竭，土地生財(cái)只會加強(qiáng)不會減弱。政府仍是土地市場最大的“受益者”。
　　其三，房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式未變�！岸诘厣�財(cái)、圈地融資”依然是房地產(chǎn)企業(yè)依賴的商業(yè)模式。
　　國企當(dāng)“地王”心安理得
　　從各地土地成交來看，各地“地王”的締造者以“國”字頭企業(yè)為主，中海、保利、招商、綠地等企業(yè)的表現(xiàn)尤其活躍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央企的主業(yè)產(chǎn)能過剩，在通脹預(yù)期的背景下，提價(jià)能力弱，自然要加速進(jìn)入會隨通脹而提價(jià)的房地產(chǎn)行業(yè)。因此，動(dòng)輒數(shù)十億的天價(jià)“地王”，由國資背景企業(yè)制造，也就不足為奇了。
　　目前，國有資本已通過三種路徑進(jìn)入房地產(chǎn)市場：一是憑借資本優(yōu)勢進(jìn)入土地二級市場高價(jià)拿地；二是通過地方政府控股的“城投公司”壟斷區(qū)域內(nèi)的土地一級開發(fā)市場，而且在二級市場拿地的價(jià)格也優(yōu)惠許多；三是大肆收購優(yōu)質(zhì)寫字樓等持有型商業(yè)物業(yè)。
　　國有資本涌入房地產(chǎn)市場是基于以下主要原因：其一，國企的融資能力更強(qiáng)、融資成本更低。比如銀行就傾向于給央企貸款，而且是以更優(yōu)惠的條件貸款。其二，國企的主業(yè)，比如制造業(yè)，目前因消費(fèi)不足導(dǎo)致產(chǎn)能過剩，而房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存化進(jìn)度遠(yuǎn)比其他行業(yè)理想，自然要擴(kuò)大地產(chǎn)業(yè)務(wù)在集團(tuán)整體業(yè)務(wù)中的占比。其三，在短期內(nèi)擴(kuò)大市場份額的策略所致。央企的主業(yè)往往是壟斷行業(yè)，比如資源類，或是所在行業(yè)市場份額很高，事實(shí)上已經(jīng)形成了壟斷。壟斷行業(yè)的利潤率通常是很高的，所以央企就可以拿壟斷行業(yè)的暴利彌補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)的微利，甚至容忍暫時(shí)的虧損，以快速擴(kuò)大在房地產(chǎn)市場的份額。
　　可以看出，“國進(jìn)”不僅僅是貨幣政策和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的伴生現(xiàn)象，更是現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)體制和政策的必然產(chǎn)物。所以，“國進(jìn)”將成為市場未來的重要趨勢，這是每一個(gè)民營企業(yè)需要認(rèn)真面對和長遠(yuǎn)考慮的問題。
　　我們必須對央企高價(jià)拿地的后果有足夠認(rèn)識。央企當(dāng)?shù)赝醯男膽B(tài)與民營企業(yè)不同，央企當(dāng)了“地王”，遠(yuǎn)期效益對當(dāng)時(shí)的決策約束不強(qiáng)，對決策者的責(zé)任約束幾乎沒有。大不了把土地閑置在那里，不怕賠錢，反正有“國有”二字兜著。
　　在這種心態(tài)下，央企拿地是志在必得，而不是考慮價(jià)格高低，所以，出現(xiàn)“地王”是自然的。全國央企和地方國企拿下“地王”后，大多閑置，損失很大，而企業(yè)管理層毫發(fā)無損。民營企業(yè)當(dāng)“地王”的心態(tài)就大不一樣了。比如中海地產(chǎn)以70.06億元的天價(jià)拿下上海普陀長風(fēng)地塊，這么大的資金量，民營企業(yè)籌資都有困難。更為關(guān)鍵的是，有人估算長風(fēng)地塊未來樓盤售價(jià)必須接近5萬元/平方米才能有合理利潤，這對民營企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就大了，假如銷售困難，沒有利潤，可能使民營企業(yè)出現(xiàn)巨大經(jīng)營困難甚至倒閉。
　　成本、效益、利潤對民營企業(yè)的硬約束使得其當(dāng)“地王”時(shí)心里沒底。央企當(dāng)“地王”背靠的是國家實(shí)力，“慷國有之慨”，這對民營企業(yè)本身來說就是極大的不公平，是破壞市場經(jīng)濟(jì)的行為。
　　央企當(dāng)“地王”推高房價(jià)，使得中國房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展，最終釀就金融風(fēng)險(xiǎn)。每一次“地王”的誕生，都將使得一批購房者望著畸高房價(jià)而淡出市場，削弱市場購買力，最終必然使房價(jià)崩盤，套牢國家資金或銀行貸款，釀成金融風(fēng)險(xiǎn)。
　　評論
　　“地王”搶的不是地 是寂寞
　　廣渠路15號地拍出“地王”的時(shí)候，很多民營房企不無醋意地表示：央企之所以敢豪擲40億元，是因?yàn)槠渌阗~方式不一樣，對最終的業(yè)績不負(fù)責(zé)任。言外之意是拿國家的投資不當(dāng)回事。
　　剛過去三個(gè)月，這些民營房企上市公司就坐不住了。難道這筆賬在三個(gè)月前算不過來，三個(gè)月后就能算明白了？地產(chǎn)行業(yè)的漲漲跌跌，與股市一樣，誰也無法準(zhǔn)確預(yù)測。2007年，大家都認(rèn)為地產(chǎn)沒問題，“地王”一個(gè)接一個(gè)出現(xiàn)。到了2008年，全行業(yè)突然陷入低谷。就在大家準(zhǔn)備過緊日子時(shí)，2009年年初，地產(chǎn)行業(yè)又突然復(fù)蘇，一下子成為金融危機(jī)下景氣度最高的行業(yè)之一。
　　這么大的波折，有多少房企能早做準(zhǔn)備？在市場波動(dòng)面前，所謂的地產(chǎn)巨頭們其實(shí)與股市中的散戶沒有什么差別——都熱衷于追漲殺跌，卻罔顧客觀規(guī)律。
　　幸運(yùn)的是，房地產(chǎn)的低谷在2008年迅速過去了，除了個(gè)別擴(kuò)張?zhí)�猛的房企一度面臨危局之外，大多數(shù)地產(chǎn)巨頭均有驚無險(xiǎn)。但是，如果再來一輪調(diào)整的話，這些高負(fù)債的房企們能否再度起死回生？誰也不知道。
　　按全國存量住宅120多億平方米、住房平均價(jià)格按目前房價(jià)4754元/平方米計(jì)算，存量住房總價(jià)值達(dá)57萬億元，約為2008年國內(nèi)生產(chǎn)總值的2倍。這一比值與1989年日本房地產(chǎn)業(yè)最瘋狂的時(shí)候相當(dāng)。顯然，房地產(chǎn)的發(fā)展到了急速泡沫化的階段，這個(gè)時(shí)候搶囤土地，套用一句網(wǎng)絡(luò)流行語就是，“搶的不是地，是寂寞”啊。
　　冷——政策降溫樓市
　　一邊是銷售量“井噴”的同時(shí)房價(jià)
　　快速上揚(yáng)，一邊是各主要城市“地王”頻現(xiàn)。同時(shí)，銀行信貸擴(kuò)張迅猛，前四個(gè)月全國新增貸款5.17萬億，已經(jīng)超過全年5萬億的計(jì)劃。
　　在這種形勢下，政府的態(tài)度開始日趨謹(jǐn)慎，國家宏觀調(diào)控政策出臺的節(jié)奏開始放慢。到4月份，僅出臺了一項(xiàng)具有一定影響的刺激性政策，即國務(wù)院常務(wù)會議決定要調(diào)低普通商品住房項(xiàng)目的資本金比例。這一時(shí)期宏觀調(diào)控的特點(diǎn)處于政策觀察期。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部官員曾表示，在現(xiàn)有形勢下不會再出臺刺激性政策。
　　不久，《土地增值稅清算管理規(guī)程》、《物權(quán)法》司法解釋陸續(xù)出臺，財(cái)政部、國稅總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部攜手研究開征物業(yè)稅。
　　更為引人注目的是，6月22日，銀監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》要求“嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖”，“不得自行解釋‘二套房貸’認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)”。二套房貸政策的“收緊”，在市場上引起了很大反響，不少人視其為房地產(chǎn)調(diào)控政策再度轉(zhuǎn)向的“風(fēng)向標(biāo)”。
　　《通知》發(fā)布后，各商業(yè)銀行逐漸明確通報(bào)了關(guān)于二套房貸的收緊口徑，原本購買第二套商品房可以享受的首付兩成，七折優(yōu)惠利率，成為了階段性歷史。僅僅幾天之后，借款人貸款購買第二套房產(chǎn)，首付變成了四成，利率上浮了1.1倍。
　　這樣一來，投資同樣一套總價(jià)200萬元、30年還貸期的房屋，按現(xiàn)在二套房貸政策，執(zhí)行首付兩成、下浮30％優(yōu)惠利率（4.158％）后，買家首期款為40萬元，月供為7785元，累計(jì)支付利息120萬元。而二套房貸政策收緊后，變成四成首付和1.1倍利息，首期款為80萬元，月供為7611元，累計(jì)支付利息為154萬元。買家不但多付了40萬元首期款，還要多支付30多萬元的利息成本。
　　政策一變，買房人要付出的代價(jià)就太大了。很多本來想買房的人，一下子比計(jì)劃要多付出那么多錢，也只好暫時(shí)放棄買房計(jì)劃。受此影響，7月，全國樓市出現(xiàn)區(qū)域調(diào)整的局面，全國30個(gè)城市的商品住宅總成交面積環(huán)比下降約4%，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市還首次出現(xiàn)月成交量全部下跌的局面。以北京為例，10月1日至7日，北京期房網(wǎng)上簽約960套，現(xiàn)房簽約159套，總簽約量為1119套。而去年同期，樓市即使在下行之中，期房網(wǎng)上簽約量仍有1994套，現(xiàn)房簽約260套，共簽約2254套。銳減五成左右的成交量讓開發(fā)商備感汗顏。
　　從一些城市的房產(chǎn)中介門店來看，前來咨詢看房的人也減少了很多。房產(chǎn)中介工作人員反映，6月店里還熙熙攘攘，很熱鬧，前來咨詢看房的人不斷，讓他們忙個(gè)不停。進(jìn)入7月后，前來看房的人越來越少了，店里又恢復(fù)了安靜。
　　讓開發(fā)商更憂心的，并不是成交量下降，而是市場又迎來新一輪觀望。不少購房者認(rèn)為，下半年樓市仍充滿不確定因素，還是觀望一段時(shí)間再考慮買房。
　　上半年，各銀行把二套房貸的審批權(quán)限下放到了一些營業(yè)部，如今，營業(yè)部的審批權(quán)限被銀行收回，由此造成了審批時(shí)間拉長，而且更加嚴(yán)格。很多售樓人員之前是拿著一堆貸款合同往銀行跑，現(xiàn)在是從銀行取回一堆被退回來的貸款合同，因?yàn)榘凑罩�前的�?yōu)惠政策申請的貸款，現(xiàn)在都不符合要求了。售樓人員也在抱怨，很多單子談好了，貸款做不出來，變成了空單。
  　但是，必須看到，謹(jǐn)防房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)是監(jiān)管部門的一貫態(tài)度，監(jiān)管部門不可能以犧牲銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量為代價(jià)來換取市場的短期繁榮。當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有發(fā)出明顯的緊縮信號，但是，階段性的市場“過熱”勢必會使管理部門提高警覺、加強(qiáng)防范，也會增大政策“轉(zhuǎn)向”的風(fēng)險(xiǎn)。
　　火熱了四個(gè)月的樓市又重新冷卻下來，下一步的政策導(dǎo)向以及房價(jià)的走勢如何，大家都在觀望。
　　謎——說不清的房價(jià)
　　2009年的房地產(chǎn)市場，在經(jīng)過了意外的“小陽春”、轟轟烈烈的“地王”之爭、受政策轉(zhuǎn)向而冷卻后，房價(jià)的漲跌又一次成了市場討論的焦點(diǎn)。未來的房價(jià)何去何從，也許沒有人真的知道。
　　金巖石：未來高端項(xiàng)目房價(jià)將突破30萬元
　　以2009年1月1日為基準(zhǔn)，北京、上海的房價(jià)將在未來五年漲一倍，高端項(xiàng)目的房價(jià)很可能突破每平方米30萬元。
　　第一，城市化是未來三十年中國經(jīng)濟(jì)的主題，中國經(jīng)濟(jì)要走出產(chǎn)能過剩危機(jī)，必須向內(nèi)需導(dǎo)向轉(zhuǎn)型，而擴(kuò)大內(nèi)需的源頭是城市化，城市化的助推器是房地產(chǎn)。
　　第二，中國正處于城市化加速階段，土地和房產(chǎn)由于相對和絕對的稀缺性，具有了投資與消費(fèi)兩重性。對土地的投資有開發(fā)性溢價(jià)，對房產(chǎn)的投資有交易性溢價(jià)，目前房地產(chǎn)剛性需求中有相當(dāng)部分不是消費(fèi)而是投資。
　　第三，從投資角度看，由于股市沒有開放融資融券業(yè)務(wù)，普通投資人不能借錢投股票，而房地產(chǎn)的按揭融資功能補(bǔ)充了股市的缺陷，從而進(jìn)一步強(qiáng)化了房價(jià)的螺旋式上漲趨勢。
　　第四，從超級城市的角度看，中國城市化進(jìn)程中非�？赡苄纬杀本�、上海兩大超級都市，人口數(shù)量將比目前大大增加，在高人口密度下，只能以城市土地的立體空間分割來解決生活空間的稀缺性。
　　任志強(qiáng)：房價(jià)暴跌不會給有房人和無房人帶來任何好處
　　今年1～8月份的銷售增長已超過了自住房制度改革以來的任何一年，即使后四個(gè)月的銷售環(huán)比不再增長，全年的銷售總量也會超過歷史最高水平的2007年。
　　如果銷售量和價(jià)格都保持同比增長，那么，“拐點(diǎn)”從何而來？“拐點(diǎn)”論只會讓正在恢復(fù)中的投資再次被抑制，讓本來就不堅(jiān)定的信心再次備受打擊。如果投資不上去，過了今年還會有多少房子供市場選購？沒有適度的存量支撐，又如何穩(wěn)定市場以減少大起大落？
　　當(dāng)房價(jià)出現(xiàn)暴跌時(shí)，必然出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的惡化和個(gè)人家庭資產(chǎn)的縮水，并不會給擁有房產(chǎn)的多數(shù)人帶來任何好處，也不會給未購房人帶來任何好處。年初價(jià)格尚未恢復(fù)時(shí)的銷售低迷，恰恰說明價(jià)格下跌的危險(xiǎn)并沒有給想購房者帶來任何收益。最終需求的爆發(fā)是在看到預(yù)期的漲價(jià)曙光之后，而非前景一片黑暗之時(shí)。
　　潘石屹：未來三五年房地產(chǎn)不變的是過剩
　　中國的房地產(chǎn)就像中國經(jīng)濟(jì)，未來三五年，永遠(yuǎn)不變的是過�！，F(xiàn)在是生產(chǎn)能力過剩、原材料過剩，勞動(dòng)力過剩，房地產(chǎn)也不例外。2008年11～12月，全國有5.2萬家房地產(chǎn)公司，很多國際基金經(jīng)理都盯著一些房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，看誰要破產(chǎn)，看誰的資金鏈支撐不住。
  　一年前，雷曼兄弟破產(chǎn)之后，中國就知道大病來臨，便迅速出臺了存款準(zhǔn)備金率下調(diào)、自有資本金比例下調(diào)等系列政策，也包括“4萬億”的救市計(jì)劃，而房地產(chǎn)的復(fù)蘇便是寬松的貨幣政策所帶來的效果。如果貨幣政策繼續(xù)寬松，房價(jià)還有上漲的趨勢。但是，寬松的貨幣政策與全世界的救市政策一樣，是在金融危機(jī)時(shí)一定要吃的“藥”，但不能長期吃。
　　曹建海：房價(jià)長期回落的走勢無法改變
　　近期，京滬樓市成交量出現(xiàn)大幅度下降，房價(jià)也出現(xiàn)了“打折”現(xiàn)象，市場“拐點(diǎn)”信號已經(jīng)隱約出現(xiàn)。樓市成交明顯下跌，房價(jià)短時(shí)間內(nèi)雖然不會立即下跌，但隨著成交量的下滑，房價(jià)將出現(xiàn)下降的趨勢。
　　房價(jià)回落是長期趨勢，未來兩年后、三年內(nèi)，中國城市房價(jià)有50%的調(diào)整空間：第一，貨幣政策作為短期干擾因素導(dǎo)致房價(jià)短期上漲，甚至是報(bào)復(fù)性上漲。但2007、2009年的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，瘋狂信貸政策注定不能持續(xù)，房價(jià)將在信貸政策失去空間之后補(bǔ)跌。
　　第二，目前中國經(jīng)濟(jì)缺乏根本的拉動(dòng)動(dòng)力，政府大規(guī)模投資屬于飲鴆止渴，未來時(shí)期加上房價(jià)崩潰造成的影響，政府投資可能給中國銀行業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。
　　第三，要考慮房價(jià)——收入比、房價(jià)——租金比、房屋空置率等指標(biāo)所顯示的房地產(chǎn)泡沫崩潰的危險(xiǎn)。因此，不管政府如何保房價(jià)，都不能改變房價(jià)長期回落的走勢，最遲2010年3、４月份回落，而且是一個(gè)深度回落的開始。
　　時(shí)寒冰：高房價(jià)對購買力的透支已經(jīng)達(dá)到極限
　　高房價(jià)對中國購買能力的透支已經(jīng)到了無法修補(bǔ)的地步，房價(jià)下跌是必然也是唯一的趨勢，任何外力都無法阻止或改變這種趨勢。
　　如果對世界經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境與中國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行綜合評估，就會發(fā)現(xiàn)，2009年的樓市，供應(yīng)與需求是嚴(yán)重脫節(jié)的，而房價(jià)與購買力又是嚴(yán)重脫節(jié)的。需求和購買力決定房價(jià)走勢，作為購房主體，中等收入群體應(yīng)該是決定房價(jià)走勢的關(guān)鍵，但中國的中產(chǎn)階層遲遲不能形成。
　　如果沒有中產(chǎn)階級作為依托，中國的房價(jià)只能是少數(shù)人的游戲。這種游戲在2007年走到了盡頭，當(dāng)王石提出“拐點(diǎn)論”，并斷然掉頭的時(shí)候，幾乎所有的開發(fā)商都在嘲笑他，一如當(dāng)年巴菲特拋掉中石油引發(fā)的嘲笑。
　　在任何行業(yè)，前瞻性都是非常重要的。如果沒有購買力支撐，中國房價(jià)是不可能繼續(xù)保持上漲勢頭的。開發(fā)商、地方政府官員長達(dá)十幾年對房地產(chǎn)的透支，已經(jīng)達(dá)到了極限，現(xiàn)在是為過度透支接受市場報(bào)復(fù)的時(shí)候了。
　　當(dāng)房價(jià)過高的時(shí)候，高房價(jià)與人們的收入嚴(yán)重背離，就會出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。加之供應(yīng)本身的不斷膨脹，房價(jià)的下跌在所難免。
　　牛 刀：該是給高房價(jià)算總賬的時(shí)候了
　　不管我們愿不愿意，對高房價(jià)算總賬的日子已經(jīng)不遠(yuǎn)了。其實(shí)，現(xiàn)在已經(jīng)有很多人在算賬，開發(fā)商和政府在算賬，說房價(jià)的69%都交給政府了。政府只和開發(fā)商討論地價(jià)問題，國土資源部經(jīng)過調(diào)查后回應(yīng)，地價(jià)只占房價(jià)的23.2%，開發(fā)商啞口無言。
　　中國的高房價(jià)這筆賬雖然不糊涂，但不好算�，F(xiàn)在開發(fā)商和政府算的都是小賬，回避了大賬，那就是高房價(jià)盤剝了多少居民的財(cái)富，破壞了多少社會規(guī)則，養(yǎng)活了多少貪官污吏，抑制了多少生產(chǎn)力和消費(fèi)力。如果算大賬，今年上半年的房價(jià)上漲是毫無道理的，對中國經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展，弊遠(yuǎn)大于利。
　　沒有誰想去算總賬，只是有些矛盾是無法回避的，算總賬是逼出來的。真正給高房價(jià)算總賬的，一定是中央政府。二十年前，日本政府給高房價(jià)算總賬時(shí)，只出臺了《土地融資限令》，房價(jià)大降80%�？墒遣怀雠_行嗎？不行。這就是政治。所以，中國的中央政府僅僅出臺土地融資限令還不行，還要出臺限制土地融資的產(chǎn)業(yè)政策、增收增大住宅持有成本的物業(yè)稅政策和回收流動(dòng)性的貨幣政策，對高房價(jià)算一次總賬，看看房子究竟值多少錢？
　　易憲容：房價(jià)回歸理性 我將會減少發(fā)言
　　今年以來的房價(jià)上漲，是信貸資金涌動(dòng)的結(jié)果。今年上半年，全國住房按揭貸款達(dá)4793億元，同比多增加了2633億元；在今年7月份的3559億元貸款中，個(gè)人貸款就占了1800億元，個(gè)人住房按揭貸款快接近2007年房地產(chǎn)泡沫最大的一年。
　　由于今年房價(jià)上漲過快，也可能造成房價(jià)下跌。信貸監(jiān)管部門也發(fā)出了信號，有關(guān)方面最近又出臺了通知，要求各銀行嚴(yán)格按照以前的房地產(chǎn)信貸政策執(zhí)行。
　　目前，房地產(chǎn)過熱不是局部性的而是全局性的，房地產(chǎn)泡沫正在被逐漸吹大。中國住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是不低的，只不過是房價(jià)上漲還沒有將這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)暴露出來而已。
　　目前很多人投資房地產(chǎn)以防通脹，但事實(shí)上，房地產(chǎn)并不一定具備穩(wěn)定的升值保值功能。
　　房地產(chǎn)不應(yīng)也不能救中國經(jīng)濟(jì)，如果這樣，未來高房價(jià)一定會造成很大的社會沖突。
　　當(dāng)房價(jià)逐步回歸理性時(shí)候，我將會減少發(fā)言�！　�
　　熱——忐忑的“小陽春”
　　008年，全球金融危機(jī)爆發(fā)后，
　　對中國經(jīng)濟(jì)的影響逐漸擴(kuò)大，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，全國房地產(chǎn)市場也陷入低谷。2008年全國銷售面積同比下降19.5%，年底全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%。當(dāng)時(shí)最樂觀的預(yù)測也認(rèn)為，這種低迷期至少要持續(xù)兩年。
　　在整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢陷入低迷的情況下，國家宏觀調(diào)控也隨之轉(zhuǎn)變：調(diào)控目標(biāo)從2008年年初的“兩防”到年中的“一保一控”，再到年底的“一保一擴(kuò)”。
　　調(diào)控手段也從2007年的“雙穩(wěn)健政策”到2008年初“穩(wěn)健的財(cái)政政策加從緊的貨幣政策”，再到年底的“積極的財(cái)政政策加適度寬松的貨幣政策”。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策從原來的“從緊”逐步轉(zhuǎn)向“松綁”。
　　為了實(shí)現(xiàn)“保增長”目標(biāo)，“松綁”的力度也前所未有：從2008年9月開始，人民幣貸款基準(zhǔn)利率連續(xù)5次下調(diào)；10月底，交易契稅、印花稅和土地增值稅等被減免，又迅速出臺了“居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款，利率可以下浮30%、最低首付款比例調(diào)整為20%”的強(qiáng)力信貸刺激政策；11月，國務(wù)院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部先后提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；12月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》；同月，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施；到2009年3月，“兩會”的《政府工作報(bào)告》重申房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的各項(xiàng)思路。伴隨著一系列的政策調(diào)整，2009年房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境進(jìn)入了前所未有的寬松時(shí)代。
　　由于2008年房地產(chǎn)市場低迷，龐大的空置面積勢必影響到房地產(chǎn)的銷售，誰能抓住當(dāng)下，盡快推貨，實(shí)現(xiàn)銷量，誰將是市場的最大贏家。所以，明智的開發(fā)商此時(shí)采取了低價(jià)開盤、打折讓利、降價(jià)促銷等方式，事實(shí)證明，促銷的效果立竿見影。
　　在這些寬松、刺激性政策和促銷手段的作用下，從2009年3月開始，商品房銷售形勢出現(xiàn)了全面、迅速的“回暖”。 1～8月商品房累計(jì)銷售面積和銷售金額較2008年分別增長42.9%和69.9%，甚至超越2007年同期水平。其中，商品住宅單月銷售面積同比增幅一路高歌猛進(jìn)，從2月的同比增長1%飆升至8月的同比增長87%，3～8月的住宅單月銷售面積持續(xù)創(chuàng)2007年以來的同期最好水平。
　　5月全國商品房銷量持續(xù)攀升，6月達(dá)到階段性高點(diǎn)；銷售量“井噴”的同時(shí)，房價(jià)也快速上揚(yáng)、創(chuàng)出歷史高點(diǎn)。
　　需求的強(qiáng)勁反彈和供給增長的相對滯后，使房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存化速度顯著提高，商品房整體庫存水平迅速下降，局部市場甚至出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的供給不足。在短短的幾個(gè)月時(shí)間里，市場格局迅速從“供過于求”演變?yōu)椤肮┎粦?yīng)求”，市場主動(dòng)權(quán)重新回到開發(fā)商手中。
　　直擊各地樓市“小陽春”
　　北京
　　盡管很多樓盤紛紛提價(jià)，但很多購房人打電話投訴一些樓盤排號幾個(gè)月卻買不上房，要想盡快買房需要“托關(guān)系”。從去年12月初就在首城國際排號的劉女士說，每次開盤，都要跑到售樓處和銷售員說好話，但每次都買不上。除非有特別鐵的關(guān)系，否則沒戲，因?yàn)檫�有8000多號沒買上。眼看著房價(jià)在漲，買房人的抓狂心情也在升級，越買不上越擔(dān)心房價(jià)漲。
　　上海
　　3月15日，上海一南一北兩個(gè)住宅樓盤開盤推出新房源，銷售不約而同的異�；鸨�。徐匯區(qū)的濱江樓盤中海瀛臺推出200多套房源，當(dāng)天成交近八成；另一個(gè)位于閘北區(qū)大寧板塊的慧芝湖花園二期，近300套房源前三天就有人排隊(duì)，當(dāng)天下午成交過半。
　　深圳
　　4月4日，深圳南山區(qū)名為諾德國際的一家樓盤銷售處里擠滿了前來看房的市民，由于人多，銷售中心請來幾位在校大學(xué)生幫忙。3月份，深圳的商品房成交量重新回到2007年上半年的高峰水平。
　　重慶
　　“五一”小長假，重慶樓市交易出現(xiàn)“小陽春”，“五一”前兩天的總成交量達(dá)到1280套。從成交的地區(qū)來看，南岸成交量首次超過渝北、江北，像魯能星城這樣出現(xiàn)房源告急的還不少。特別是朝天門大橋通車后，江北和南岸的新房更是緊俏。

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