商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的敵人

　　空置率自然是商業(yè)地產(chǎn)的最大敵人，沒(méi)有足夠的招商，就不會(huì)產(chǎn)生足夠的租金收益，買家就會(huì)止步于商業(yè)地產(chǎn)的售樓處，那么，商業(yè)地產(chǎn)的黃金未來(lái)就只會(huì)停留在商業(yè)計(jì)劃書(shū)的紙頁(yè)之間，REITs就更是空中樓閣了。
　　那么，是誰(shuí)導(dǎo)致了空置率的增加？隨著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)被不斷檢討，人們可以在博客文章和專欄評(píng)論里列舉出越來(lái)越多的“罪魁禍?zhǔn)住保汗芾聿簧�，缺乏�?jīng)驗(yàn)，住宅式開(kāi)發(fā)思維，散售，市場(chǎng)定位雷同，市場(chǎng)供應(yīng)供過(guò)于求，經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)，股市下跌財(cái)富效應(yīng)消散，乃至甲型H1N1病毒擴(kuò)散、交通擁堵、極端天氣頻繁出現(xiàn)、太太嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)預(yù)算等等。
　　開(kāi)個(gè)玩笑，別當(dāng)真。但是，當(dāng)一個(gè)事情變得糟糕時(shí)，找個(gè)理由去解釋它是再自然不過(guò)了，這已經(jīng)成就了無(wú)數(shù)的“商業(yè)地產(chǎn)口頭解決方案”提供者。然而，對(duì)于一家已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)浸淫多年的公司而言，除了應(yīng)付上述常規(guī)敵人外，它還必須為未來(lái)敵人的出現(xiàn)儲(chǔ)備彈藥。
　　未來(lái)的敵人也許是淘寶網(wǎng)，以及一系列像淘寶網(wǎng)那樣靜悄悄、卻大口大口蠶食商業(yè)地產(chǎn)份額的追隨者。至少，你不能對(duì)它視而不見(jiàn)。
　　近日，筆者和一位主攻商業(yè)地產(chǎn)的公司高管聊天，后者談及公司現(xiàn)在的業(yè)務(wù)拓展時(shí)說(shuō)，公司前段時(shí)間派出一組人馬專門去杭州淘寶網(wǎng)調(diào)研，主要觀察網(wǎng)絡(luò)銷售目前的規(guī)模，主流用戶群的消費(fèi)習(xí)慣，以及網(wǎng)絡(luò)商店的成本優(yōu)勢(shì)等。
　　調(diào)查結(jié)果令人吃驚。比如淘寶網(wǎng)，根據(jù)淘寶網(wǎng)今年1月13日公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年淘寶年交易額為999.6億元，成為中國(guó)最大的綜合賣場(chǎng)。這相當(dāng)于2008年每一個(gè)中國(guó)人在淘寶上平均消費(fèi)了80元，相當(dāng)于青海省2008年全省消費(fèi)品零售總額的4倍，海南省2008年全省消費(fèi)品零售總額的2倍，新疆維吾爾自治區(qū)2008年全區(qū)消費(fèi)品零售總額，重慶市2008年全市消費(fèi)品零售總額的1/2。而據(jù)預(yù)測(cè)，淘寶網(wǎng)今年的目標(biāo)年銷售額為2000億元。在此之前，中國(guó)最大的零售冠軍是國(guó)美，它花了20年時(shí)間將銷售額從零提升至1000億元，而淘寶網(wǎng)只用了5年。
　　同時(shí)，淘寶網(wǎng)的銷售額一大副產(chǎn)品是創(chuàng)造了一個(gè)巨大的物流市場(chǎng)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年，淘寶網(wǎng)為中國(guó)快遞物流企業(yè)帶來(lái)了30.66億元的收入，快遞量超過(guò)3.5億件，并以每年將近200％的速度增長(zhǎng)。一份權(quán)威的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，至2009年6月30日，淘寶網(wǎng)的日交易量已達(dá)到了400萬(wàn)個(gè)包裹，其中75％的交易是通過(guò)實(shí)物的快遞來(lái)傳送的。2008年電子商務(wù)活動(dòng)的包裹量達(dá)到5億件，約占中國(guó)郵政公司在內(nèi)的所有快遞行業(yè)1/3的業(yè)務(wù)量。
　　這是什么概念？有“新中國(guó)第一店”美譽(yù)的王府井百貨大廈去年創(chuàng)紀(jì)錄的銷售額是120億元，如此類推，淘寶網(wǎng)的年銷售額已經(jīng)相抵十個(gè)王府井百貨。令商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更緊張的現(xiàn)象則是，正是在網(wǎng)絡(luò)銷售倍速增長(zhǎng)、使用習(xí)慣漸成潮流的推動(dòng)下，一些大品牌也開(kāi)始主動(dòng)聯(lián)姻淘寶網(wǎng)。新華書(shū)店、聯(lián)想、寶潔、優(yōu)衣庫(kù)、戴爾等主流品牌紛紛在淘寶網(wǎng)開(kāi)設(shè)旗艦店。筆者毫不遲疑地相信，主流品牌網(wǎng)銷化將粉碎商業(yè)地產(chǎn)招商的最后一道防線和心理屏障。裝修豪華、價(jià)格昂貴卻反應(yīng)遲鈍的專賣店將在與網(wǎng)絡(luò)的競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來(lái)，因?yàn)�，網(wǎng)購(gòu)更便宜、更時(shí)髦、更有上帝的感覺(jué)，點(diǎn)點(diǎn)鼠標(biāo)就可以，也許還更加環(huán)保，有利于減少碳排放。
　　顯然，這卻是一個(gè)正兒八經(jīng)的屬于商業(yè)地產(chǎn)商的噩夢(mèng)。不管是散售的商業(yè)地產(chǎn)，還是持有型商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)商，假如竣工開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)總是在下班時(shí)間門可羅雀，再忠誠(chéng)的投資者都會(huì)拋棄他們。他們需要看到即時(shí)的租金收入，物業(yè)升值是一個(gè)后天的故事，并不是每一個(gè)投資客都有足夠的金錢。人們每個(gè)月被銀行從按揭?guī)�戶上凈劃走幾萬(wàn)元甚至幾十萬(wàn)元資金的感覺(jué)并不美好，更何況，不缺乏金錢的投資客還得有額外的耐心。
　　然而，我懷疑有多少開(kāi)發(fā)商真正意識(shí)到了這個(gè)未來(lái)的敵人帶來(lái)的長(zhǎng)期挑戰(zhàn)。大量的購(gòu)物廣場(chǎng)還在興建，而且一個(gè)比一個(gè)豪華。萬(wàn)達(dá)已在全國(guó)興建了21個(gè)購(gòu)物中心，寶龍以商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的概念成功上市，卓越置業(yè)正是在大量持有型物業(yè)的底氣下，拒絕接受資本市場(chǎng)給自己的估值，潘石屹的SOHO中國(guó)未來(lái)將有數(shù)百億元的商業(yè)資產(chǎn)待價(jià)而沽，如果他們都忘記或者忽略了網(wǎng)絡(luò)商店在招商上面帶給商業(yè)地產(chǎn)腹部的重重一擊，那么，疼痛是難免的，也許還會(huì)有人因此休克。
　　給筆者提供觀念貢獻(xiàn)的上述高管說(shuō)，雖然，這樣的疼痛感會(huì)在以后到來(lái)，而且會(huì)逐步先體現(xiàn)在一二線城市或互聯(lián)網(wǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)的城市，三線城市還感受不到，同時(shí)網(wǎng)絡(luò)也永遠(yuǎn)不可能替代實(shí)體商店，如同無(wú)法替人呼吸一樣。但是，卻絕對(duì)可以重創(chuàng)后者。
　　因?yàn)�，這是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)變革，用戶體驗(yàn)、速度、成本、長(zhǎng)尾效應(yīng)都會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商一擲千金的投資行為產(chǎn)生很難預(yù)測(cè)的影響。至于影響幾何，空的不說(shuō)，單舉一例，北京三里屯的太古廣場(chǎng)已經(jīng)明顯感受到了這樣的疼痛。
　　為什么是這個(gè)位置地段都上佳、裝飾風(fēng)格很現(xiàn)代、APPLE和ADIDAS中國(guó)旗艦店均設(shè)于此的太古廣場(chǎng)呢？它的疼痛感來(lái)源是：雖然人氣頗旺，但是銷量一般，一言以概之：適合拍照留念，卻不適合掏錢消費(fèi)。而太古廣場(chǎng)消費(fèi)最好的是餐飲，所以，太古廣場(chǎng)的同行才會(huì)抱怨說(shuō)，他們應(yīng)該在設(shè)計(jì)之初把餐飲業(yè)態(tài)的面積考慮的更大一些。
　　餐飲為何這么有對(duì)抗互聯(lián)網(wǎng)的能力？因?yàn)槌燥�、喝咖啡是互�?lián)網(wǎng)無(wú)法替代你完成的，中國(guó)郵政不支持快遞一杯熱騰騰的拿鐵，你必須得親自動(dòng)手。事實(shí)上，這正是商業(yè)地產(chǎn)在面對(duì)網(wǎng)絡(luò)銷售沖擊時(shí)應(yīng)該采取的防御姿態(tài)，如果能夠解決互聯(lián)網(wǎng)所無(wú)法完成的任務(wù)，你就對(duì)淘寶網(wǎng)有了免疫力。
　　現(xiàn)在，你對(duì)商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)未來(lái)的敵人有了初步印象吧，它最厲害的武器是奪走你之前最不會(huì)擔(dān)心流失的客源，還順勢(shì)培養(yǎng)了一批80后、90后的忠誠(chéng)消費(fèi)者。假如有一天，一個(gè)90后頭腦里認(rèn)為大品牌天生就應(yīng)該在網(wǎng)店里銷售時(shí)，想一想那一天，商業(yè)地產(chǎn)的夢(mèng)境該有多恐怖。當(dāng)然，它也有自己明顯的硬傷，那就是不提供熱咖啡和約會(huì)場(chǎng)所，所以，假如你想從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，給你個(gè)建議——也許你應(yīng)該從加大商業(yè)面積中的餐飲比例開(kāi)始，你應(yīng)該更注意大量排風(fēng)口的位置了。

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