內地房地產企業(yè)香港上市遭破發(fā)三大核心原因

    從9月底到現(xiàn)在，從華南城到寶龍都深刻感受到香港的寒流。之后為什么還有民營房企前仆后繼，券商給出的解釋是“由于行業(yè)快速復蘇，房地產公司擴張欲望急迫，繼續(xù)圈地需要更多的資金支持”。這種說法何其幼稚！這是對擬上市房企的忽悠，對投資者的敷衍。
　　那些風塵仆仆地趕往香港，準備賣個好價錢，卻遭遇“破發(fā)”窘境的內地開發(fā)商來說，無疑是在他們頭上澆了一盆涼水。從9月底到現(xiàn)在，從華南城到寶龍都深刻感受到香港的寒流。之后為什么還有民營房企前仆后繼，券商給出的解釋是“由于行業(yè)快速復蘇，房地產公司擴張欲望急迫，繼續(xù)圈地需要更多的資金支持”。這種說法何其幼稚！這是對擬上市房企的忽悠，對投資者的敷衍。
　　北京、上海、深圳都承認了1`9月份房地產行業(yè)價漲量跌的現(xiàn)實，“行業(yè)快速恢復”根本是站不住腳的。今年一年新增貸款近10萬億，創(chuàng)歷年新高，流向房地產行業(yè)的建設貸款資金非常豐裕，連把房地產作為其四大支柱之一的招商局的董事長秦曉都認為流向房地產市場的錢太多，認為央行該緊縮了。顯然“需要更多的資金支持”而必須奔赴香港的解釋也不成立。
　　至于流向房地產的資金分配不勻衡，《解讀中國民營房企赴港上市內幕》一文中有過簡單分析。這里他山總結認為，“破發(fā)”的深層原因大概有三種：一、囤積于香港的外資，并不看好中國內地的房地產市場，主觀上默認了中國樓市的泡沫。從資本的立場來看，他們絕不會在高點入市，而是觀望，偶爾向市場拋點魚餌刺激民企，同時利用民企資金饑渴的心理，最大限度打壓他們的價值，盡可能造成市場的恐慌，他們好乘虛而入，渾水摸魚。
　　二、“破發(fā)”是券商的陰謀。一些外資總是喜歡拿民企的“土地儲備”、“地段好壞”、“規(guī)模大小”說事，以此要挾內地民營房企。從而誤導民營房企與國企（央企）去爭奪土地，尤其市中心的土地。鷸蚌相爭，漁翁得利。券商與某些券商背后的外資機構充當了漁翁。外資說的這三點其實是誤導視聽，希望內地民企要提高警惕，不要被那些具有外資血統(tǒng)券商的糖衣炮彈擊中。他山下面舉例說明:
　　05年，他山撰寫《地產領導者》時，采訪過深圳星河地產老板黃楚龍，他當時說沒想過借外資開發(fā)項目。他的土地儲備不及萬科土地儲備的1/20。他的年開發(fā)能力也不及萬科的1/20，5年他開發(fā)的星河丹堤，位置在梅林關外口，地段在深圳也談不上好，他山內部消息：此項目利潤相當于萬科20個項目的利潤，據(jù)說萬科把這當成一個課題正在研究。這一案例說明，不一定需要最大的土地儲備，不一定最好的地段，不一定最大的規(guī)模，才能創(chuàng)造土地價值的最大化。
　　三是“破發(fā)”的這些企業(yè)，其商業(yè)模式非常低級。他山04年9月曾采訪過當時華南城的操盤手張智杰。張介紹，華南城的本質只是一個規(guī)模龐大，功能定位輻射珠三角的一個商品批發(fā)交易中心的，與虎門富民服裝批發(fā)商場不同的是，它把物流中心的概念延伸過來。由于其總建筑面積30%給客戶，主要利潤依賴客戶的租金，那么它的利潤回報遠不及純商業(yè)地產的利潤回報，其回報比一般商業(yè)地產項目的低，且給投資者的回報周期太長，根本沒有買點刺激投資者的胃口。
　　境外資本以香港為跳板，間接推高廣深等內地城市房價是不爭得事實；從9月底到現(xiàn)在，內地民營房企到香港“破發(fā)”是事實；恒大地產、深圳卓越、明發(fā)集團以及禹洲地產等四家企業(yè)近期啟動招股程序，11月準備在港上市也是事實，其中恒大地產在香港公開路演時，香港首富李嘉誠以長實名義認購過億美元。為什么是這樣？請繼續(xù)關注下篇:《李嘉誠有嚴重挺“市”之嫌！》。

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