商業(yè)地產(chǎn)模式能否復(fù)制？做復(fù)制品，小心變成犧牲品

　　從無(wú)到有、從小到大……廣州乃至全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)都是從學(xué)習(xí)、模仿當(dāng)中逐步發(fā)展起來(lái)的。由于最早進(jìn)行改革開(kāi)放，毗鄰港澳地區(qū)的廣州可以說(shuō)是第一個(gè)吃螃蟹的城市，天河城模式的成功引發(fā)了全國(guó)的學(xué)習(xí)熱潮，也帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大潮。
　　都說(shuō)中國(guó)人的模仿能力是最強(qiáng)的，但在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是發(fā)展至今日已經(jīng)相當(dāng)成熟的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，簡(jiǎn)單的復(fù)制方式還能否滿足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展需求？商業(yè)地產(chǎn)能否依靠復(fù)制獲得成功？
　　商業(yè)與住宅處于“苦戀”狀態(tài)
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　　廣州目前的商業(yè)地產(chǎn)模式都有什么類型？當(dāng)中存在什么樣的問(wèn)題？
　　地產(chǎn)在前，商業(yè)在后，商業(yè)成地產(chǎn)“救世主”
　　蘇錫坤：目前廣州的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，包括整體租賃不售產(chǎn)權(quán)的模式、分零租賃不售產(chǎn)權(quán)的模式、整體租賃經(jīng)營(yíng)零售產(chǎn)權(quán)的返租模式、分零租賃經(jīng)營(yíng)零售產(chǎn)權(quán)的模式、零售零租與整租不售的商業(yè)模式等。
　　陳瑞標(biāo)：商業(yè)與地產(chǎn)目前處于苦戀狀態(tài)，商業(yè)想擴(kuò)張，地產(chǎn)想收益，但是兩者結(jié)合聯(lián)姻的“禮金”一直很難談得攏，因此地產(chǎn)商開(kāi)始轉(zhuǎn)做商業(yè)經(jīng)營(yíng)商。目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的模式仍處于“地產(chǎn)在前、商業(yè)在后”的狀況，商業(yè)一直在扮演地產(chǎn)的“救世主”；地產(chǎn)必須具備實(shí)力，才能守得云開(kāi)見(jiàn)月明。
　　不少商業(yè)地產(chǎn)變成開(kāi)發(fā)商“提款機(jī)”
　　姜大勇：外國(guó)有很多商業(yè)模式，而中國(guó)的商業(yè)往往和地產(chǎn)相結(jié)合，但商業(yè)的發(fā)展有自身的示范效應(yīng)，如果和地產(chǎn)結(jié)合，就要結(jié)合地產(chǎn)的一些特點(diǎn)。首先，商業(yè)是一個(gè)培育的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商不能開(kāi)發(fā)完一個(gè)就繼續(xù)做下一個(gè)，而是必須把商場(chǎng)做旺；其次，在規(guī)劃方面，商業(yè)業(yè)態(tài)與政府疏導(dǎo)有關(guān)系，比如白馬服裝商圈，一開(kāi)始是自己形成了一些批發(fā)小商鋪，后來(lái)在政府的規(guī)劃和疏導(dǎo)下，周邊形成了服裝專業(yè)市場(chǎng)。
　　程立志：商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)間其實(shí)很短暫，幾十年來(lái)，中國(guó)地產(chǎn)的關(guān)注點(diǎn)大部分都在住宅上。隨著住宅規(guī)模的擴(kuò)大，配套需求的增加，后來(lái)逐漸形成了商業(yè)模式。從經(jīng)營(yíng)者的角度來(lái)說(shuō)，住宅是回籠資金的工具，而發(fā)達(dá)國(guó)家一般都將商業(yè)作為長(zhǎng)線投資。商業(yè)地產(chǎn)模式現(xiàn)在很多樣，有的是經(jīng)營(yíng)，但有的就只是把它作為資金回籠的快速渠道。后者一旦全部把商業(yè)賣出，就很難抓住經(jīng)營(yíng)權(quán)了，就好象當(dāng)年北京路的廣百新翼，負(fù)一、負(fù)二銷售很容易，但把商鋪賣散了，經(jīng)營(yíng)就出現(xiàn)了問(wèn)題。
　　規(guī)劃一錯(cuò)就很難盤(pán)活
　　楊奕勇：做商業(yè)地產(chǎn)并不是想怎么做就可以怎么做，應(yīng)該結(jié)合相應(yīng)計(jì)劃、相應(yīng)設(shè)計(jì)理念，否則就是蓋好一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目就空置一個(gè)。有些廣州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就失敗在布局上，只要規(guī)劃錯(cuò)了，就很難盤(pán)活。就像專業(yè)市場(chǎng)，有的商鋪?zhàn)庖粌扇f(wàn)有人搶，有的商鋪?zhàn)庖粌汕б矝](méi)有人問(wèn)津，這就是在規(guī)劃上出現(xiàn)問(wèn)題。但是要看清楚一個(gè)樓盤(pán)的規(guī)劃是一件很難的事情，這需要有開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、運(yùn)營(yíng)商等各個(gè)方面的經(jīng)驗(yàn)。
　　能否復(fù)制看技術(shù)人才因素
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　　商業(yè)地產(chǎn)的模式究竟能否復(fù)制？當(dāng)中又有什么樣的困難？
　　經(jīng)營(yíng)模式不可能生硬復(fù)制
　　陳瑞標(biāo)：因?yàn)橐环剿�土一方人，硬件可以�?fù)制，消費(fèi)群體不能復(fù)制，因此所有的定位、運(yùn)營(yíng)、管理等模式的生硬復(fù)制都會(huì)最終失敗。
　　程立志：肯定是復(fù)制不了，因?yàn)槊總�(gè)區(qū)域每個(gè)城市都有不同的特定條件以及交通環(huán)境，比如北京路的廣百和寶崗路的廣百，即便都是廣百集團(tuán)的，但各自的經(jīng)營(yíng)思路有所不同。北京路的廣百大膽創(chuàng)新，注重的是自身經(jīng)營(yíng)；而寶崗路的廣百是基本讓大賣場(chǎng)包租下來(lái)，另外一部分商鋪再租出去，廣百在這里除了作為運(yùn)營(yíng)商外，還充當(dāng)了“二房東”的身份。再比如流花商圈，白馬和天馬盡管都很旺，但如果在附近復(fù)制一個(gè)天馬未必做得起來(lái)。
　　南豐負(fù)責(zé)人：比較困難。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展、人文水平、位置交通、行業(yè)發(fā)展等宏觀因素息息相關(guān)。而這些因素是隨著時(shí)間發(fā)展而變化的，加上每個(gè)項(xiàng)目本身的硬件條件、發(fā)展商水平及運(yùn)營(yíng)理念也不同。
　　索文杰：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分有Shopping Mall、社區(qū)商業(yè)、步行街、專業(yè)市場(chǎng)、旅游地產(chǎn)等，不同的商業(yè)用地、不同的開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)、不同的開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略考慮，如果說(shuō)住宅可以模仿照搬，那么商業(yè)地產(chǎn)的模仿則將會(huì)出現(xiàn)水土不服。事實(shí)上，商業(yè)模式能成功復(fù)制的少之又少。每個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)必然有與眾不同的優(yōu)勢(shì)和差異，才能保持項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。
　　復(fù)制前先做市場(chǎng)調(diào)研
　　李佳文：商業(yè)地產(chǎn)的理念和經(jīng)驗(yàn)是可以復(fù)制的，但完全復(fù)制一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，可能會(huì)因?yàn)閰^(qū)域的差異性而導(dǎo)致“水土不服”。所以，商業(yè)地產(chǎn)每進(jìn)駐一個(gè)地方，就應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣和消費(fèi)觀念等。相對(duì)而言，“超市”模式是一種比較容易復(fù)制的商業(yè)地產(chǎn)。
　　楊奕勇： 國(guó)內(nèi)有些購(gòu)物廣場(chǎng)沒(méi)那么成功，根本原因在于設(shè)施沒(méi)跟上。要復(fù)制一個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)，需掌握開(kāi)發(fā)規(guī)律，一定要考慮做好市場(chǎng)調(diào)研。比如在深圳做個(gè)商業(yè)地產(chǎn)非常成功，但搬到湖南會(huì)不會(huì)成功就很難說(shuō)。不是打著品牌到處開(kāi)發(fā)就可以成功，一定要結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買能力。
　　成功復(fù)制并非絕無(wú)可能
　　蘇錫坤：商業(yè)模式可以復(fù)制，可以通過(guò)對(duì)資源進(jìn)行整合；但運(yùn)營(yíng)及管理需要根據(jù)實(shí)際情況因地制宜。
　　周穎舟：反過(guò)來(lái)看這個(gè)問(wèn)題，商業(yè)有沒(méi)有模式呢？細(xì)分來(lái)看，一個(gè)成功的商業(yè)模式，如果用格子將之劃分，可以劃為品牌、管理、投資等內(nèi)容。其中，品牌是商業(yè)模式成功因素的一個(gè)構(gòu)成。從國(guó)內(nèi)外的情況來(lái)看，品牌的復(fù)制還是有很多成功的，包括國(guó)內(nèi)的萬(wàn)達(dá)等，是成功的。成功商業(yè)項(xiàng)目的管理能否復(fù)制？能否從一個(gè)變?yōu)閮蓚�(gè)到多個(gè)？抽取當(dāng)中的核心內(nèi)容，相信這也是可以的。而復(fù)制投資模式在國(guó)外是較為成熟的，以證券化的方式來(lái)處理投資模式。因此，成功的商業(yè)模式還是可以復(fù)制的，但關(guān)鍵看怎么去運(yùn)作。
　　肖勁平：建議一些承載了文化底蘊(yùn)的項(xiàng)目還是不要復(fù)制，比如上海的新天地，那里地理位置特殊，即使開(kāi)發(fā)商在杭州、南京等多個(gè)地方開(kāi)發(fā)了同一模式的新天地，都替代不了上海新天地在全國(guó)樓市中的地位。
　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要因地制宜
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　　就單個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，如何尋找成功的商業(yè)模式？
　　未讀懂前勿輕舉妄動(dòng)
　　陳瑞標(biāo)：商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目粗分為零售、批發(fā)、街區(qū)等多種模式，做商業(yè)地產(chǎn)要讀懂市場(chǎng)、地段、行業(yè)，才能尋找成功的商業(yè)模式，未讀懂前不要輕舉妄動(dòng)！
　　南豐負(fù)責(zé)人：在項(xiàng)目立項(xiàng)之處，需要做足必要的市場(chǎng)調(diào)研，充分了解項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)及周邊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和發(fā)展空間。在項(xiàng)目發(fā)展所需的人力資源上也應(yīng)有充分儲(chǔ)備，保證團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)及穩(wěn)定性。通過(guò)各種有效渠道，尋求充足的資金支撐項(xiàng)目發(fā)展。對(duì)市場(chǎng)保持動(dòng)態(tài)關(guān)注，及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)。
　　楊奕勇：有很多成功的商業(yè)地產(chǎn)是“撞彩”開(kāi)成的。要真正做一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)就應(yīng)該“全程策劃”，包括選地段、選業(yè)態(tài)，這些是應(yīng)事先做好論證，根據(jù)定位來(lái)做好布局。
　　“天時(shí)地利人和”很重要
　　蘇錫坤：商業(yè)模式的創(chuàng)新取決于市場(chǎng)需求，在滿足這一前提下才可進(jìn)行新的商業(yè)模式創(chuàng)新。番禺作為全國(guó)最大的珠寶出口基地，一直都是名聲在外，但國(guó)內(nèi)消費(fèi)者卻很少了解。如今產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)是大勢(shì)所趨，如何利用自身的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)整合相關(guān)的配套服務(wù)例如婚慶服務(wù)、婚紗攝影等，全力打造一個(gè)以珠寶婚慶為主題的廣場(chǎng)，也是鉆匯珠寶廣場(chǎng)目前要努力達(dá)成的一種新商業(yè)模式。
　　程立志：最重要的是要順勢(shì)而為，抓住“天時(shí)、地利、人和”的特點(diǎn)。廣州的交通運(yùn)輸帶給了商業(yè)地產(chǎn)很大的契機(jī)，操作一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目，首先要抓準(zhǔn)自己的位置，一定要研究項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)消費(fèi)力是否適合項(xiàng)目的定位。之前火車東站的天匯城就是個(gè)例子，那里人流很大，但招商不好，原因在于那里不是傳統(tǒng)的消費(fèi)區(qū)，人家不愿意停留在那里消費(fèi)�！叭撕汀币埠苤匾�，商業(yè)項(xiàng)目講究的是一個(gè)群體效應(yīng)，周邊需要一些和自己互補(bǔ)的商業(yè)。另外，還要因地制宜，天河、白云等不同區(qū)域的消費(fèi)力不同，所以經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品也應(yīng)該不同。
　　能否學(xué)上海推集中商圈
　　肖勁平：商業(yè)是城市化進(jìn)程的一個(gè)催化劑，商業(yè)搞好了可以成為一個(gè)城市的名片，來(lái)招商引資。廣州可不可以像上海一樣，有幾個(gè)比較集中的商圈？這樣的話可帶動(dòng)主題商場(chǎng)。比如現(xiàn)在都在發(fā)展地鐵，在那些地方發(fā)展地鐵商業(yè)還是專業(yè)市場(chǎng)，還是主題結(jié)合的商場(chǎng)，都應(yīng)該預(yù)先有個(gè)規(guī)劃。
　　龍東江：文德路靠近北京路，直線距離只有200米，但為什么文德路就是做不起來(lái)呢，首先原因就是產(chǎn)品單一，此外還有入行條件低，沒(méi)有一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，那些商家都不走品牌路線。
　　要想做好一個(gè)主題文化產(chǎn)業(yè)，必須先確定定位。我們當(dāng)時(shí)也考慮過(guò)復(fù)制廣百，但北京路上已有四大百貨廣場(chǎng)，形成了扎堆經(jīng)營(yíng)，所以我們改變了商場(chǎng)的主題，決定以文化為主。

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