“A級(jí)地段C級(jí)地點(diǎn)”：商業(yè)地產(chǎn)難解的怪圈

　　“地段、地段，還是地段！”這是一句流傳于房地產(chǎn)業(yè)界的名言�？稍诂F(xiàn)實(shí)生活中，這一“真理”未必屢試屢中、點(diǎn)石成金。在某個(gè)知名的商圈，僅僅只是相差幾百米距離，或許就會(huì)出現(xiàn)“冰火兩重天”的狀況。回顧這幾年的上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，不少機(jī)構(gòu)投資者眼中的香餑餑，到最后成了“燙手山芋”�！癆級(jí)地段中的C級(jí)地點(diǎn)”成了一個(gè)難以解開(kāi)的怪圈。
　　一街之隔便冷熱不均
　　繁華的上海南京西路地段，以梅龍鎮(zhèn)、中信泰富以及恒隆廣場(chǎng)圍繞而成的“金三角”區(qū)域人氣旺盛。然而，僅僅只是轉(zhuǎn)了個(gè)彎，吳江路的商業(yè)氛圍已開(kāi)始略顯不足。再往里縱深幾百米，四季坊更是冷清異常。
　　早先CBN記者曾獨(dú)家報(bào)道過(guò)四季坊轉(zhuǎn)讓成功的消息，但經(jīng)歷兩個(gè)月時(shí)間，從現(xiàn)場(chǎng)看到的情形來(lái)看，幾乎沒(méi)有任何改變。近一半的商鋪鐵門(mén)緊閉，有些品牌甚至連貨物還沒(méi)有完全撤離就已經(jīng)停業(yè)了。在四季坊二層，一家服裝店仍在獨(dú)力支撐著。據(jù)店員介紹，由于生意太差，周邊的商鋪均已陸續(xù)關(guān)門(mén)。“實(shí)在是營(yíng)收太低，無(wú)法負(fù)擔(dān)租金。即便是生意不錯(cuò)的品牌鞋店，一天營(yíng)業(yè)額也不過(guò)最多1萬(wàn)多元，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。”店員不由發(fā)著牢騷。
　　同樣的狀況在上海商業(yè)的“鉆石地段”淮海中路也在上演。自2005年摩根士丹利接手收購(gòu)上海廣場(chǎng)之后，雖經(jīng)歷多次整改，始終毫無(wú)起色�，F(xiàn)已更名為無(wú)限度廣場(chǎng)的這一商業(yè)項(xiàng)目，近期再次傳出轉(zhuǎn)讓消息�！安贿^(guò)看的人多，想買(mǎi)的人少�！币晃煌顿Y機(jī)構(gòu)人士稱(chēng)。
　　淮海中路東段始終處于生意冷清的尷尬境地，從無(wú)限度廣場(chǎng)往西行進(jìn)，毗鄰的金鐘廣場(chǎng)商場(chǎng)部分，自東方美莎慘淡撤離之后始終未能尋覓到合適租戶(hù)；再往前，淮海商城的餐飲倒是紅火，然而延續(xù)到力寶廣場(chǎng)，再度出現(xiàn)略顯沉寂的經(jīng)營(yíng)狀況。與南面沿街各個(gè)商場(chǎng)的人氣相比，形成了鮮明對(duì)比。
　　長(zhǎng)期從事百貨業(yè)的吳先生告訴CBN記者，一般而言，同一條街上總有幾個(gè)聚集度高的商場(chǎng)會(huì)表現(xiàn)不錯(cuò)，如淮海路的百盛和巴黎春天百貨、徐家匯的太平洋和港匯、南京西路的“梅泰恒”等。這些具有區(qū)域聚集效益且定位清晰的商場(chǎng)，自然而然會(huì)將人氣奪走�！耙�?yàn)楫?dāng)消費(fèi)者進(jìn)入這些商場(chǎng)購(gòu)物之后，對(duì)其他同類(lèi)商場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)能力和欲望會(huì)有所降低，其消費(fèi)行為和習(xí)慣也會(huì)被這些人氣百貨所左右，從而截住了人流，以至于在同商圈其他路段的同業(yè)者的客流量明顯減少�！�
　　如此一來(lái)，落單的商場(chǎng)就很容易處于下風(fēng)。“一旦這種人氣形成了，周邊的其他餐飲、娛樂(lè)設(shè)施就會(huì)相繼跟進(jìn)，結(jié)果人氣旺的地段越來(lái)越旺，而人氣差的地段越來(lái)越差�！眳窍壬�分析道。此前華亭伊勢(shì)丹便是因?yàn)槿肆鞑粔�，加之自身�?jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的一些問(wèn)題，從而敗走淮海路。
　　定位影響人氣
　　“零售業(yè)態(tài)的選擇與商戶(hù)的組合會(huì)受到很多因素制約�！币晃簧虡I(yè)業(yè)內(nèi)人士表示。以剛剛開(kāi)業(yè)的818廣場(chǎng)為例，這一由荷蘭ING投資并管理的商業(yè)物業(yè)，10年前其原址上矗立的是靜安少年宮，然而自少年宮搬遷之后，這一項(xiàng)目足足空置了9年時(shí)間，今年終于“守得云開(kāi)見(jiàn)日出”。818廣場(chǎng)方面表示，將整體定位為年輕白領(lǐng)消費(fèi)的時(shí)尚百貨，希望與南京西路西段的“梅泰恒”幾大商場(chǎng)形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。
　　然而事與愿違，雖然818廣場(chǎng)的招商入駐率已達(dá)85%，其中不乏一些品牌商家�！暗�我們覺(jué)得好像也沒(méi)有太大的特色，感覺(jué)定位并非很清晰�！辈簧傧�費(fèi)者如許反映。
　　“其實(shí)消費(fèi)者反映的是現(xiàn)在商業(yè)存在的普遍問(wèn)題，就是定位。”上海連鎖經(jīng)營(yíng)研究院所長(zhǎng)顧國(guó)建分析道，“大家都追求特色，但最終淪為沒(méi)有特色�！�梅泰恒’之所以成功，是這三家分別的日系、港式和國(guó)際一線(xiàn)品牌定位很清楚�！�
　　此外，建筑物的先天條件也會(huì)對(duì)招商經(jīng)營(yíng)造成影響。多位業(yè)內(nèi)人士表示，四季坊的人氣不足固然受到了定位認(rèn)識(shí)偏離的影響，但在建筑物的動(dòng)向引導(dǎo)上同樣有問(wèn)題。“整體建筑物顯得太過(guò)狹長(zhǎng)。”一位專(zhuān)營(yíng)招商管理的專(zhuān)業(yè)人士稱(chēng)。同樣的問(wèn)題還出現(xiàn)在無(wú)限度廣場(chǎng)，曲折角落過(guò)多，視野狹窄等各種“先天不足”，導(dǎo)致商家在經(jīng)營(yíng)中難以聚集人氣。
　　商場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)始獲青睞
　　不過(guò)，雖然在現(xiàn)實(shí)中操作困難不小，但仍然有來(lái)自全球的機(jī)構(gòu)投資者對(duì)中國(guó)商業(yè)物業(yè)意圖“染指”。仲量聯(lián)行第三季度市場(chǎng)回顧報(bào)告顯示，在歷經(jīng)兩個(gè)季度的租金微幅下調(diào)之后，第三季度的市中心優(yōu)質(zhì)商鋪首層平均租金環(huán)比上升了2.0%。在目前的市場(chǎng)條件下，業(yè)主在與租戶(hù)的租金談判中仍處于強(qiáng)勢(shì)地位，優(yōu)質(zhì)商鋪空置率始終維持著6.4%的低位。
　　在對(duì)于后市預(yù)測(cè)良好的前提下，上海A級(jí)商圈中的各個(gè)商業(yè)物業(yè)仍然具備著很強(qiáng)的吸引力。仲量聯(lián)行上海投資部總監(jiān)韓瑞杰指出，由于空置率較低及租金具備上漲空間，優(yōu)質(zhì)商鋪?lái)?xiàng)目備受?chē)?guó)內(nèi)外投資者的熱切關(guān)注。當(dāng)數(shù)量有限的可出售優(yōu)質(zhì)商鋪?lái)?xiàng)目出現(xiàn)在市場(chǎng)上時(shí)，競(jìng)買(mǎi)過(guò)程變得更為激烈。
　　“有許多投資者在積極觀(guān)察及選擇�！币晃煌顿Y界人士表示，“但敢于出手的很少�！本科湓�因，商場(chǎng)項(xiàng)目的招商管理專(zhuān)業(yè)要求是個(gè)極高的門(mén)檻，“如果沒(méi)有很好的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，這些投資者沒(méi)有信心收購(gòu)商場(chǎng)。何況，經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)通常需要長(zhǎng)達(dá)幾年時(shí)間，如果是短期內(nèi)便要求套現(xiàn)退出的話(huà)，就無(wú)法很好的操作項(xiàng)目，有再好的地段也沒(méi)有用�！�

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