住宅之火“燒旺”商業(yè)地產(chǎn) 商住倒掛事出有因

　　由于受到住宅銷售火爆態(tài)勢的影響，商業(yè)地產(chǎn)近來也有回暖的勢頭，租售交易趨于活躍。由此引發(fā)投資客的諸多問題：究竟商業(yè)地產(chǎn)有沒有投資利潤？該如何看待商住倒掛現(xiàn)象？或許，商業(yè)地產(chǎn)抄底的時機即將到來！
　　商業(yè)地產(chǎn)投資日漸回暖
　　早在今年上半年，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會就預測：2009 年上半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可能還會有困難，下半年就會有回暖。尤其是中低端商業(yè)地產(chǎn)，區(qū)域型、社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，更會有較大的利好消息。
　　來自易居中國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海商辦物業(yè)9月份迎來成交高峰，辦公樓、商鋪9月成交量環(huán)比增幅分別超過150%、50%。另據(jù)第一太平戴維斯2009年第三季度房產(chǎn)市場報告分析，隨著需求回升，全市甲級寫字樓空置率下降至15.5%。種種數(shù)字表明，時至今年10月，以上預測已成現(xiàn)實。如果以實際案例來分析，那么9月26日位于南匯的五角世貿(mào)商城開盤大賣800套，便是市場回暖的最好佐證。
　　上海社會科學院商業(yè)研究中心主任朱連慶接受記者采訪時表示，商業(yè)地產(chǎn)回暖的主要原因是受到住宅火爆的影響。"但是火熱程度遠不及住宅銷售。"原因有二：一是投資門檻相對較高，二是放量不及住宅項目鋪得開。"但是由于住宅價格'畸形'瘋漲，而商業(yè)地產(chǎn)的價格相對仍然處于'洼地'，所以可能導致一部分投資客轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)。"朱連慶分析。
　　什么叫"商住倒掛"？通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)交易價格應該高于同地段的住宅價格，如果反過來（住宅價高于商業(yè)地產(chǎn)價），就叫"商住倒掛"。
　　"商住倒掛"現(xiàn)象因地制宜
　　據(jù)悉在上海浦東金橋板塊，在售的寫字樓聯(lián)創(chuàng)國際的售價為1.3萬元-1.7萬元/平方米，而同區(qū)域的金橋瑞仕花園網(wǎng)上參考價則為2.8萬元/平方米；位于靜安區(qū)的南證大廈成交價為2.6萬元/平方米，附近的中凱城市之光住宅買賣價格約5萬元/平方米。從總體均價來看，上海的確存在"商住倒掛"現(xiàn)象。不少業(yè)內(nèi)人士分析，從2006年開始住宅市場的價格漲幅就逐步加快，慢慢地超過周邊寫字樓、商鋪的價格。
　　21世紀不動產(chǎn)上海銳豐有關分析人士指出，上海商業(yè)用房市場之所以形成倒掛一是因為住宅市場需求依舊非常旺盛，且成交周期短、稅費少、價格高企；二是因為辦公樓、商鋪市場是以長期投資為主，客戶看中的是持續(xù)經(jīng)營的能力和回報率，故交投活躍度低于住宅市場；三是目前辦公樓和商鋪市場供大于求，目前僅上海辦公樓（甲級）存量達到535.95萬平方米，下半年還有約50萬㎡辦公樓供應，總量上已經(jīng)趨于飽和。
　　但是朱連慶認為，"商住倒掛"現(xiàn)象不能一概而論。"有些地段內(nèi)的高端住宅的售價高于周邊商業(yè)地產(chǎn)，是完全合理的。"另外，隨著世博會的臨近，虹橋板塊的開發(fā)，以及20個商務區(qū)的規(guī)劃，可能會帶動新一輪的商業(yè)地產(chǎn)投資，雖然總量已經(jīng)飽和，但從業(yè)態(tài)來看，還是有上漲空間的。
　　"入市"需要眼觀六路
　　仲量聯(lián)行上海投資部總監(jiān)韓瑞透露，由于空置率較低及租金具備上漲空間，優(yōu)質(zhì)商鋪項目向來倍受國內(nèi)外投資者的熱切關注。在商業(yè)地產(chǎn)投資方面，學問多多。從投資回報率來看，商業(yè)地產(chǎn)雖然投資周期比住宅長，但是回報也較高。正所謂"回報越大，風險也越大"，所以專家提醒"入市需謹慎"。
　　還是以五角世貿(mào)商城為例，分析該項目大賣的主要原因，除了整體市場的回暖，還有一個重要的原因是"產(chǎn)品好"。搶購到一套商鋪的張先生告訴記者："除了9萬元首付、約25平方米的獨立產(chǎn)權(quán)的誘惑，五角世貿(mào)商城得到政府扶持，正式成為'上海進口產(chǎn)品展貿(mào)中心'與'聯(lián)合國上海采購物流中心'，也是堅定我投資的信心。有了這兩塊牌，不怕它不漲！"所以專家提醒投資者，在投資商業(yè)地產(chǎn)前，要仔細考量項目的地段、品質(zhì)，以及具體業(yè)態(tài)是否與周邊需求相符，以免被"套牢"。
　　另外，對于"包不包租"的問題，朱連慶認為，通常商鋪不應當分散產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營是投資保證的參考之一；而酒店式公寓"不包租"問題也不大。
　　專家指點
　　Q：投資商鋪與投資住宅的區(qū)別？
　　A：與投資普通住宅不同，商鋪市場是以長期投資為主，客戶應當看中其持續(xù)經(jīng)營的能力和回報率，如果追求"短平快"，切勿入市。
　　--21世紀不動產(chǎn)上海銳豐業(yè)務拓展部客戶經(jīng)理明聰
　　Q：個人投資商業(yè)地產(chǎn)的條件？
　　A：雖然沒有硬性規(guī)定，但是建議投資者在住宅需求得到滿足后，仍有閑余資金，方可考慮投資商業(yè)地產(chǎn)。
　　--商鋪置業(yè)顧問高志淵
　　Q：商業(yè)地產(chǎn)與住宅投資回報率比較？
　　A：住宅回報率僅為2-3%，而辦公樓平均回報率可達4.4-4.5%或者更高。從長遠來看，商鋪投資一般可達5%以上的租金回報率，要高于住宅物業(yè)。但因為投入資金較大、稅收較高，所以通常情況下商業(yè)地產(chǎn)項目多以公司投資居多。
　　--某業(yè)內(nèi)人士項目推薦
　　周浦萬達廣場2期E棟
　　均價：14000元/平方米
　　面積：40-90平方米
　　推薦理由：萬達廣場在上海享有一定名氣，在商業(yè)規(guī)劃方面也比較成熟，而目前在售的辦公樓為該項目的壓軸之作，旁邊擁有氛圍較好的商業(yè)項目。交通方面，緊鄰在建的軌道11號線周浦站和規(guī)劃中18號線，所以有專家預測具有一定潛在的投資價值。預計明年6月交房，不包租。
　　綠地沃爾瑪廣場
　　均價：15000-50000元/平方米
　　面積：待定
　　推薦理由：位于江錦路"綠地沃爾瑪廣場"的導向牌已經(jīng)立起來了，得到不少市民的擁護。該案總建筑面積約4.5萬平方米，是集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的大型綜合商業(yè)廣場，并由專業(yè)團隊統(tǒng)一經(jīng)營管理。據(jù)了解，首付只需50%，另外，因為坐落世博板塊，所以交通算發(fā)達，除了有軌道8號線，還有浦江1路、4路、5路、川浦線等。
　　底特律財富天地
　　均價：11000-12000元/平方米
　　面積：60平方米左右的復式小三房
　　推薦理由：毗鄰軌道交通11號線安亭站，據(jù)銷售人員介紹步行距離僅2分鐘，屬于安亭國際汽車城板塊。據(jù)悉，所有房型均為60平方米左右的復式小三房，層高4.5-5.4米，總價投入較低，不包租。預計12月開出樣板房，明年1月開盤。但是值得注意的是，該案為5梯20戶設計，體量較大，如果自住仍需謹慎考慮。
　　郡江國際
　　均價：17500元/平方米
　　面積：60-90平方米
　　推薦理由：坐落東外灘，是一個集合了甲集辦公、時尚SOHO和購物中心的綜合性商業(yè)項目，體量總共是13萬平方米，為一棟19層高的商住兩用樓盤。在"十一"假期房展會上，該項目曾推出免3年物業(yè)費的優(yōu)惠（費用9.5元/平方米/天，總共優(yōu)惠3萬元），節(jié)后購買可以詳細詢問。另外，該項目毗鄰軌道交通12號線，不包租。

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