論壇實(shí)錄:上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀及未來(lái)走勢(shì)

     全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟系列論壇
　　進(jìn)入2009年年中，不管中國(guó)經(jīng)濟(jì)將以怎樣的態(tài)勢(shì)發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)住宅市場(chǎng)似乎提前進(jìn)入回暖狀態(tài)。地王又開(kāi)始不斷涌現(xiàn)，不少企業(yè)再次重啟上市。遠(yuǎn)觀后續(xù)大勢(shì)，繼回暖政策的效力下，住宅市場(chǎng)高歌猛進(jìn)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的走向又將如何？
　　面對(duì)全球性的經(jīng)濟(jì)迷局，為何住宅市場(chǎng)持續(xù)熱銷，而寫(xiě)字樓市場(chǎng)卻遲遲無(wú)法擺脫經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依舊低迷的陰影？同樣是面臨“嚴(yán)冬”形勢(shì)，又緣何七成寫(xiě)字樓樓盤(pán)嚴(yán)重滯銷，而仍有寫(xiě)字樓樓盤(pán)逆市飄紅？未來(lái)走勢(shì)中，寫(xiě)字樓市場(chǎng)是否將重新回暖還是繼續(xù)在十字路口徘徊？回暖的時(shí)機(jī)又何在？
　　面對(duì)紛呈繁復(fù)的市場(chǎng)形勢(shì)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)憧憬復(fù)蘇并尋找全新的未來(lái)，而復(fù)蘇與新未來(lái)的原動(dòng)力必然是改變！因此，我們邀請(qǐng)上海地產(chǎn)界專家、知名人士參加， 共商大計(jì)，有論有談，以新銳前瞻的思想激烈碰撞，共同探討與尋找復(fù)蘇與改變中的商業(yè)地產(chǎn)新未來(lái)。
　　本次論壇旨在搭建專業(yè)交流平臺(tái)，共同研討寫(xiě)字樓市場(chǎng)面臨的種種問(wèn)題和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，緊密聯(lián)系和團(tuán)結(jié)廣大房地產(chǎn)經(jīng)理人，以實(shí)現(xiàn)資源共享、相互支持、共同發(fā)展，為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展與轉(zhuǎn)型做出貢獻(xiàn)。
　　活動(dòng)日期、地點(diǎn)
　　活動(dòng)日期：2009年8月16日（星期日）14：00
　　活動(dòng)地點(diǎn)：華宜大廈現(xiàn)場(chǎng)接待中心
　　活動(dòng)主題
　　主題：上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀及未來(lái)走勢(shì)
　　分主題：
　　上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)市場(chǎng)現(xiàn)狀探討研究
　　上海寫(xiě)字樓未來(lái)走勢(shì)預(yù)判
　　波動(dòng)市場(chǎng)下，上海寫(xiě)字樓的應(yīng)對(duì)之道
　　活動(dòng)組織
　　主辦： 全經(jīng)聯(lián)上海分盟
　　協(xié)辦： 大華集團(tuán)上海華宜置業(yè)有限公司
　　上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)
　　媒體支持：
　　21世紀(jì)報(bào) 田新杰
　　天天新報(bào) 胡燕
　　時(shí)代報(bào) 桂永剛
　　上海商報(bào) 顧英
　　搜狐焦點(diǎn)網(wǎng) 張睿卿
　　出席嘉賓：
　　胡新輝 大華集團(tuán)華宜置業(yè)總經(jīng)理
　　朱大鳴(朱大鳴博客,朱大鳴新聞,朱大鳴說(shuō)吧) 上海春之聲集團(tuán)董事長(zhǎng)、上海全經(jīng)聯(lián)主席
　　李戰(zhàn)軍(李戰(zhàn)軍博客,李戰(zhàn)軍新聞,李戰(zhàn)軍說(shuō)吧) 浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任
　　張 鍵 住美投資董事長(zhǎng)、上海全經(jīng)聯(lián)副主席
　　朱曉紅 豪宅網(wǎng)總編、
　　李 驍 上海全經(jīng)聯(lián)副主席 中國(guó)全經(jīng)聯(lián)寫(xiě)字樓專業(yè)委員會(huì)委員
　　劉宇峰 上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理
　　趙春雷 上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理 
    上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理 趙春雷
　　【趙春雷】：我們借華宜大廈來(lái)召開(kāi)這次全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟系列論壇，首先要感謝大華集團(tuán)給予的大力支持。
　　今天論壇的主題是上海寫(xiě)字樓的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，出席的嘉賓有大華集團(tuán)華宜置業(yè)總經(jīng)理胡新輝胡總，上海春之聲集團(tuán)董事長(zhǎng)、上海全經(jīng)聯(lián)主席朱大鳴(朱大鳴博客,朱大鳴新聞,朱大鳴說(shuō)吧)；浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任李戰(zhàn)軍(李戰(zhàn)軍博客,李戰(zhàn)軍新聞,李戰(zhàn)軍說(shuō)吧)；上海全經(jīng)聯(lián)副主席北大縱橫集團(tuán)張鍵；豪宅網(wǎng)總編朱曉紅；上海全經(jīng)聯(lián)副主席，中國(guó)全經(jīng)聯(lián)寫(xiě)字樓專業(yè)委員會(huì)委員，上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍；上海全經(jīng)聯(lián)副秘書(shū)長(zhǎng)馮曉東；上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理劉宇峰。
　　出席今天的媒體朋友有：I時(shí)代報(bào)、上海商報(bào)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)等；
　　我們要談今后上海辦公樓發(fā)展趨勢(shì)，想聽(tīng)各位專家的意見(jiàn)，李總這邊有乘星行最新的辦公樓市場(chǎng)研究方面的一些數(shù)據(jù)，先向大家匯報(bào)一下，可以讓大家直觀的了解一下市場(chǎng)。 
    海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理 李驍
　　【李驍】：我們的論壇也得到全經(jīng)聯(lián)北京的支持，在主要網(wǎng)站上的首頁(yè)都預(yù)告了我們這個(gè)論壇的召開(kāi)，而且全經(jīng)聯(lián)寫(xiě)字樓專業(yè)委員會(huì)將在8月28日北京正式揭牌。
　　剛才有媒體問(wèn)我全經(jīng)聯(lián)是怎么回事，借此機(jī)會(huì)我介紹一下，全經(jīng)聯(lián)是全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)下屬全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人的聯(lián)盟，更多的介紹，建議大家可以到網(wǎng)上游覽一下。
　　我主要是代表華宜大廈給大家匯報(bào)一下關(guān)于寫(xiě)字樓一些最新的情況，并且簡(jiǎn)要的結(jié)合操作華宜大廈情況說(shuō)一下我們對(duì)目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀的理解，然后再聽(tīng)各位專家的意見(jiàn)。
　　乘星行商業(yè)地產(chǎn)部這個(gè)報(bào)告目前是一個(gè)最新的報(bào)告，個(gè)別數(shù)據(jù)到現(xiàn)在還沒(méi)有最終的完成，從市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看，2009年7月，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)18.76萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)33.62%，同比增長(zhǎng)16.45%，供應(yīng)量增長(zhǎng)幅度又一次放大。從環(huán)線來(lái)看，內(nèi)環(huán)內(nèi)是本月寫(xiě)字樓供應(yīng)的主要區(qū)域，面積占到近60%；從區(qū)縣范圍看，主要集中在浦東、閘北兩區(qū)。
　　市場(chǎng)成交量：2009年7月，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交13.37萬(wàn)平米，環(huán)比微降1.55%，同比增長(zhǎng)幅度較大，達(dá)85%之多。從環(huán)線來(lái)看，外環(huán)以內(nèi)各環(huán)線成交面積占比都在20%以上，處于相對(duì)均衡狀態(tài)；從區(qū)縣來(lái)看，嘉定、普陀、徐匯、松江成交面積占比均超過(guò)了10%，嘉定區(qū)更是占到了20%以上。
　　供求比：2009年7月，供應(yīng)放量、成交走低使供求關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槊黠@的供過(guò)于求，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)當(dāng)月供求比為1.40：1。2009年1-7月份累計(jì)供求比為0.94：1，2008年8月-2009年7月的供求比為1.26：1
　　成交價(jià)格：2009年7月，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交均價(jià)18108元/平米，環(huán)比上漲12.15%，同比上漲16.03%；相比2008年8月-2009年7月一周年的成交均價(jià)17712元/平米，高出2%，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)的成交面積占比的上升和高端寫(xiě)字樓的大面積成交使本月成交價(jià)格上漲的原因。
　　空置率：仍為6月份的數(shù)據(jù)，，2009年6月甲級(jí)寫(xiě)字樓業(yè)主的優(yōu)惠措施收效頗微，上海六大商圈甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率為12.50%，比5月份又微降0.3個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比降幅2%；外圍經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰霾不散，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)尚未進(jìn)入大范圍復(fù)蘇軌道是其根本原因。
　　租金水平也是6月份的數(shù)據(jù)，2009年6月，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平微幅下跌，為8.10元/平方米/天；預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平將在此低位徘徊。
　　總體的來(lái)說(shuō)，上海的寫(xiě)字樓現(xiàn)狀仍不樂(lè)觀，我們統(tǒng)計(jì)了整個(gè)上海單價(jià)在售的寫(xiě)字樓當(dāng)中25個(gè)項(xiàng)目的銷售情況來(lái)統(tǒng)一分析，整個(gè)上海市寫(xiě)字樓的銷售情況80%以上都不是很理想。這就是簡(jiǎn)要的上海寫(xiě)字樓最新的一些市場(chǎng)情況。
　　那么我們結(jié)合這個(gè)市場(chǎng)，談一下華宜大廈的大概情況，09年5月份，華宜大廈在整個(gè)上海寫(xiě)字樓銷售情況當(dāng)中5月份是排在第九名，6月份排在第六名，7月份排第一名，8月份有望進(jìn)入前三名，最壞的情況也不會(huì)低于前五名，大概是這樣的情況。
　　為什么華宜大廈還是可以做到逆勢(shì)的飄紅呢？之前我們?cè)谝恍┱搲�上，談到的�?duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的見(jiàn)解和看法，即金融危機(jī)下寫(xiě)字樓的應(yīng)對(duì)之道，通過(guò)操作華宜大廈，我們?cè)趯?xiě)字樓的應(yīng)用上現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看，效果是比較好的。
　　總體來(lái)說(shuō)有三點(diǎn)：第一，在弱勢(shì)的時(shí)候，針對(duì)客戶的需求，按照客戶的需求打造適銷對(duì)路的產(chǎn)品，華宜大廈在建造之初，開(kāi)發(fā)商專程多次到東京考察寫(xiě)字樓，在一些細(xì)節(jié)的處理上是花費(fèi)了很大的心思，這是一個(gè)，接下來(lái)還會(huì)給大家提供一些背景資料，會(huì)有詳細(xì)的介紹，就在此論壇上不再介紹關(guān)于項(xiàng)目本身的情況。
　　第二，越是在弱勢(shì)的情況下，越要關(guān)注細(xì)節(jié)和更加的敬業(yè)，我們做市場(chǎng)營(yíng)銷、做產(chǎn)品就像捕魚(yú)，市場(chǎng)好的時(shí)候，魚(yú)肥肉多，我們捕撈魚(yú)的網(wǎng)不用織的那么密，而在市場(chǎng)弱的時(shí)候，我們就需要織密網(wǎng)，甚至用布來(lái)捕撈魚(yú)，這就應(yīng)對(duì)之道。
　　第三，要勇于創(chuàng)新，在華宜大廈營(yíng)銷當(dāng)中，至少我們是朝兩個(gè)方面做出努力，一個(gè)方面，在產(chǎn)品打造的本身，剛才已經(jīng)講了，在建材上創(chuàng)新應(yīng)用上，對(duì)幕墻的處理，大家就會(huì)看到整個(gè)開(kāi)發(fā)商的團(tuán)隊(duì)，花了很大的心思來(lái)做這個(gè)產(chǎn)品，就單單一個(gè)外墻的處理，對(duì)新風(fēng)系統(tǒng)的處理，至少有幾個(gè)地方的創(chuàng)新，有很多方面，華宜大廈不是一個(gè)頂級(jí)的寫(xiě)字樓，但是很多方面用心的處理，在整個(gè)上海寫(xiě)字樓當(dāng)中是處于領(lǐng)先位置的，不能說(shuō)絕對(duì)的第一，也不能說(shuō)做的絕對(duì)的好，但是在很多細(xì)節(jié)方面是領(lǐng)先的。當(dāng)大家看到我們的背景資料就會(huì)有所感受。
　　另一方面在營(yíng)銷上，我們對(duì)產(chǎn)品理念的挖掘上，我們?cè)谡麄�(gè)上海是第一個(gè)推出了優(yōu)勢(shì)商務(wù)的理念，并挖掘了符合為這個(gè)理念所具備的標(biāo)準(zhǔn)，5A的標(biāo)準(zhǔn)，我們所說(shuō)的5A不是5A智能，而是具備優(yōu)勢(shì)商務(wù)概念的5個(gè)方面的樓宇優(yōu)勢(shì)，關(guān)于這個(gè)背景資料，我們也會(huì)發(fā)給大家，在這里就不占用更多的時(shí)間來(lái)解釋。所以我們?cè)趧?chuàng)新方面也做了兩個(gè)方面的努力，一個(gè)是產(chǎn)品的創(chuàng)新，一個(gè)是產(chǎn)品營(yíng)銷理念的創(chuàng)新，
　　最后來(lái)看華宜大廈銷售的結(jié)果是比較好的，今天看到的售樓處在9月中旬就要拆了，一方面是施工的原因，另一方面銷售已經(jīng)接近尾聲了，內(nèi)部要是的銷售目標(biāo)在10月份把銷售要結(jié)束掉，到目前為止，華宜大廈總的銷售量應(yīng)該講，整體的銷售率除去有一部分的保留單元之外，到8月底要接近80%，我們?cè)?個(gè)月的時(shí)間里面把10個(gè)億的寫(xiě)字樓基本就銷售完畢了，商場(chǎng)一層已經(jīng)全部賣(mài)完了，二層也賣(mài)的差不多了，所以商場(chǎng)這一塊基本賣(mài)完了，所以整個(gè)樓的營(yíng)銷是比較好的，剛才也介紹了，目前上海寫(xiě)字樓的營(yíng)銷狀況是非常嚴(yán)峻的，我們希望以我們的實(shí)踐和見(jiàn)解能為上海寫(xiě)字樓的營(yíng)銷和發(fā)展做出參考和貢獻(xiàn)，我的發(fā)言就到這里，謝謝大家。
　　【趙春雷】：謝謝，下面有請(qǐng)朱總來(lái)發(fā)言，我們今天的主題就是未來(lái)上海寫(xiě)字樓的發(fā)展趨勢(shì)。
 

上海春之聲集團(tuán)董事長(zhǎng) 朱大鳴
　　【朱大鳴】：可喜可賀，華宜大廈是由乘星行代理，剛開(kāi)盤(pán)的時(shí)候形勢(shì)非常的嚴(yán)峻，在經(jīng)濟(jì)沒(méi)有完全復(fù)蘇的情況下，華宜大廈所處是徐家匯商圈，但是它的地點(diǎn)并不是最好的，因?yàn)榈靥幰松铰�，地段還是比較的嘈雜，而且這個(gè)樓前期也是一個(gè)爛尾樓，但是在乘星行的營(yíng)銷手段和創(chuàng)新模式下，上次我就聽(tīng)說(shuō)在7月份獲得排名第一。
　　上海的寫(xiě)字樓經(jīng)過(guò)住宅的小陽(yáng)春，先是北京、上海房?jī)r(jià)在不斷的漲價(jià)，但是最近7月份的量是在萎縮，可能是跟我們的供應(yīng)鏈有關(guān)系，但是辦公樓的市場(chǎng)，一些媒體和機(jī)構(gòu)分析，租金持續(xù)的下滑，空置率持續(xù)的上升，具體的數(shù)據(jù)我記不太清楚了，包括有一個(gè)樓，我也參觀過(guò)，在陸家嘴，現(xiàn)在是上海農(nóng)業(yè)銀行在里面買(mǎi)了8個(gè)樓層，樓建的非常漂亮，在金融危機(jī)下，我們中資企業(yè)外資企業(yè)對(duì)成本控制的非常嚴(yán)格，所以金融危機(jī)確實(shí)對(duì)我們一些實(shí)體企業(yè)在成本控制上影響很大，他們控制的很嚴(yán)，但是我認(rèn)為，辦公樓市場(chǎng)還是有它的機(jī)會(huì)，現(xiàn)在已經(jīng)有回暖的跡象，盡管這樣，辦公樓的市場(chǎng)還是需要我們開(kāi)發(fā)商、代理商不斷的努力，這個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量持續(xù)，至少到2012年沒(méi)有看到供應(yīng)量往下減，辦公樓市場(chǎng)一直比住宅市場(chǎng)嚴(yán)峻，我們的客戶群一個(gè)是投資客，一個(gè)是自住客，我們要有這樣的信心，住宅市場(chǎng)盡管是火爆，但是著重投資客來(lái)說(shuō)，回報(bào)率肯定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)地產(chǎn)，低于我們的辦公類，我們的辦公樓現(xiàn)在再怎么差，3%-5%的回報(bào)率還是有的，住宅市場(chǎng)回報(bào)率很可憐就是2%-3%，但是我認(rèn)為許多的富豪們或者是經(jīng)理們他們是為了追求市場(chǎng)，追求物業(yè)的增值，包括像是我們的華宜大廈，包括商業(yè)地產(chǎn)、高檔住宅市場(chǎng)，它的地段不可復(fù)制性是顯而易見(jiàn)的。今天媒體都在，我想呼吁一下，最近住宅市場(chǎng)二套房又嚴(yán)控了，我們始終對(duì)二套房的控制是有疑義的，因?yàn)槎�套房并不是投機(jī)客占主導(dǎo)的，我認(rèn)為改善型房子不是投機(jī)需求，還是剛性需求強(qiáng)，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)跟豪宅市場(chǎng)是一樣的，因?yàn)楹勒�市�?chǎng)包括我們的0.3以下的容積率別墅，包括我們的商鋪、寫(xiě)字樓，現(xiàn)在的稅費(fèi)非常高，最高要達(dá)到40%多，將近50%，這樣的稅收前提下，對(duì)于我們這一塊市場(chǎng)，特別是出售型的寫(xiě)字樓、商鋪，必然會(huì)帶來(lái)一種限制，我認(rèn)為這個(gè)政策有必要改一下，因?yàn)楫?dāng)時(shí)對(duì)這一塊的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)控，接下來(lái)在稅收上要有所改善和放松，否則這個(gè)市場(chǎng)仍然嚴(yán)峻，所以我們要呼吁一下稅費(fèi)要減，現(xiàn)在都還在救市，我們的經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有完全走出低谷，包括商業(yè)地產(chǎn)都是房地產(chǎn)大的范疇里面，我們還是要振興。謝謝大家。
　　【趙春雷】：接下來(lái)有請(qǐng)張教授發(fā)言。 
 北大縱橫管理咨詢集團(tuán) 張鍵
　　【張鍵】：我想請(qǐng)教一個(gè)問(wèn)題，你現(xiàn)在的主要客戶分類有哪些？
　　【趙春雷】：20%是投資，80%是自用。
　　【張鍵】：還是首先祝賀開(kāi)發(fā)商幾個(gè)月來(lái)取得這么好的成績(jī)，4月份也來(lái)做過(guò)一個(gè)座談，當(dāng)時(shí)我也提到了，這樣一個(gè)地段，客戶定位很重要，因?yàn)樗�不是受�?jīng)濟(jì)危機(jī)影響最大，當(dāng)時(shí)的跡象很明顯，特別是從去年年底來(lái)看，上海有傳統(tǒng)的CBD，徐家匯、人民廣場(chǎng)、南京西路，這幾個(gè)CBD有一個(gè)特點(diǎn)，500強(qiáng)的外資企業(yè)比較多，但是在中山西路這里，它是屬于大徐家匯商圈，它不是甲級(jí)地段，但是針對(duì)的客戶也不是500強(qiáng)，可能國(guó)內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)會(huì)多一點(diǎn)，我們之所以也可以取得這么好的成績(jī)，也是跟我們的銷售團(tuán)隊(duì)知名度有關(guān)系，但是最關(guān)鍵的還是定位。 
    豪宅網(wǎng)總編 朱曉紅
　　【朱曉紅】：剛才幾位專家對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)做了一些分析，特別是華宜大廈的銷售情況也做了一個(gè)介紹。我覺(jué)得寫(xiě)字樓市場(chǎng)下面的情況還是比較嚴(yán)峻的，華宜大廈銷售比較好可能與他們的營(yíng)銷方案有關(guān)，最近我接到廣東電子商會(huì)和深圳電子商會(huì)會(huì)長(zhǎng)和副會(huì)長(zhǎng)打電話給我，讓我打聽(tīng)一下世博期間寫(xiě)字樓租賃好不好，他們怕到時(shí)候一開(kāi)會(huì)，再搶占就來(lái)不及了。從未來(lái)來(lái)看，世博會(huì)到明年上半年會(huì)有一部分的企業(yè)和商會(huì)，他們會(huì)組織人來(lái)這里參觀，一些政府要準(zhǔn)備過(guò)來(lái)租賃寫(xiě)字樓。但是短期內(nèi)，寫(xiě)字樓形勢(shì)轉(zhuǎn)好有困難，現(xiàn)在包括陸家嘴地區(qū)的寫(xiě)字樓租賃情況非常的糟糕，價(jià)格一直在下跌，在浦東的一些大樓租金已經(jīng)由原來(lái)的3塊下跌到2塊，說(shuō)明從現(xiàn)狀來(lái)看，寫(xiě)字樓銷售的形勢(shì)并不好，但是在這個(gè)不好的形勢(shì)下，華宜大廈的銷售成功，主要是營(yíng)銷手段、把握賣(mài)點(diǎn)等方面的工作做的比較細(xì)致，把我們這個(gè)地段上的樓盤(pán)推銷給適合的人，我想在前前后后也做了很多的調(diào)研，我們也要看一下下一步如何走，我們要站在消費(fèi)者的角度需求去做，其實(shí)好的寫(xiě)字樓市場(chǎng)還是有它的的契機(jī)，當(dāng)然一個(gè)好的優(yōu)秀銷售團(tuán)隊(duì)也是非常重要的，也要有一個(gè)非常好品質(zhì)的產(chǎn)品和營(yíng)銷方案。在目前的形勢(shì)下，只有在營(yíng)銷下面下大功夫，做細(xì)活，如果不做細(xì)活，你的銷售業(yè)績(jī)很難上來(lái)。 
    地產(chǎn)名博 馮曉東
　　【馮曉東】：剛才聽(tīng)了朱總的講話和各位專家的講話，針對(duì)今天會(huì)議的主題我想說(shuō)三點(diǎn)，第一個(gè)是要肯定，針對(duì)目前自金融危機(jī)以來(lái)，乘星行能接受這樣的案子，而且做到今天的銷售業(yè)績(jī)，我是肯定他們的，所以作為同行來(lái)講，我為他高興。全經(jīng)聯(lián)確實(shí)做到從理論大師到實(shí)踐大師的應(yīng)用，希望既是理論的研究也是有一些實(shí)際的案例分析。
　　第二，朱總也好張教授也好，都是從你們自己的角度來(lái)談的。之前我做營(yíng)銷策劃，我在房產(chǎn)公司以前是做策劃部經(jīng)理的，我想華宜大廈這個(gè)案例的成功，從策劃上說(shuō)一下它的成功之處。說(shuō)到這個(gè)項(xiàng)目，我就聯(lián)想到我現(xiàn)在所操作的項(xiàng)目，也是甲級(jí)寫(xiě)字樓，但是地段不一樣。還有星河國(guó)際也是這樣的項(xiàng)目，但是項(xiàng)目不可比，但是在功能策劃上遇到一樣的問(wèn)題，華宜大廈在開(kāi)盤(pán)之初，你們定了一系列的營(yíng)銷方案，在具體的應(yīng)用上碰到一些問(wèn)題，在中間遇到的問(wèn)題，大家對(duì)于華宜大廈的看法，特別是營(yíng)銷策劃方面這里是屬于CBD的地方，徐家匯的地方，我們也談到上海CBD功能，其實(shí)這里不是屬于真正的上海CBD板塊，這里只是泛徐家匯，這個(gè)時(shí)候，網(wǎng)上也好、媒體也好，自己的同行也好，主要是給予信心，既做了鼓勵(lì)，又有擔(dān)憂。但是5個(gè)月做下來(lái)，他們的成功是堅(jiān)持了他們的營(yíng)銷定位。有了自己的前期很準(zhǔn)確的定位，針對(duì)這個(gè)定位選擇一些適當(dāng)?shù)囊庖?jiàn)，所以在這樣一個(gè)徐家匯非主流CBD地方，可以做到這么一個(gè)銷售業(yè)績(jī)，從營(yíng)銷策劃上面來(lái)講，是最前期營(yíng)銷不放松，一般的寫(xiě)字樓在銷售的時(shí)候，隨著銷售率的變化，他自己會(huì)否定自己營(yíng)銷上面的思路，而且剛才也講到，自用客占到80%，投資客占20%，之前李總也說(shuō)過(guò)，自住客是80%，投資客20%，大家都認(rèn)為現(xiàn)在是剛性的，其實(shí)自住客雖然現(xiàn)在買(mǎi)了，自己也在開(kāi)公司，但是在某種程度上也是投資。從營(yíng)銷上我也肯定這個(gè)樓盤(pán)的成功。
　　第三，圍繞今天的主題寫(xiě)字樓的營(yíng)銷現(xiàn)狀及未來(lái)，我是這樣想的，住宅和商業(yè)地產(chǎn)，本身就是有一個(gè)時(shí)間差，住宅市小陽(yáng)春開(kāi)始4、5月份到現(xiàn)在房?jī)r(jià)的暴漲，大家看到住宅很火爆，但是商業(yè)地產(chǎn)，它總規(guī)是慢住宅半拍，現(xiàn)在住宅的成交量在調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)跟住宅相比，目前8、9月份也正好是商業(yè)地產(chǎn)還沒(méi)有達(dá)到高峰，正在往上走的趨勢(shì)，目前華宜大廈在7月底已經(jīng)達(dá)到上海寫(xiě)字樓銷售的月冠軍，從整體來(lái)講，也可以達(dá)到80%的銷售，我認(rèn)為接下來(lái)的剩下的20%會(huì)是一個(gè)很好的宣傳，我也希望你們要合理的利用，如果這20%開(kāi)發(fā)商的心態(tài)故意夸張也會(huì)導(dǎo)致因小失大，如果心態(tài)故意放松，還是按照以前的定價(jià)來(lái)銷售，對(duì)我們來(lái)講損失很大，后20%的銷售反映目前上海寫(xiě)字樓的整體現(xiàn)狀，到一定的時(shí)候都會(huì)平靜，不妨可以在營(yíng)銷戰(zhàn)略和功能定位上換一個(gè)思路，這樣會(huì)取得更好的思路。
　　我還是贊同朱總的看法，我認(rèn)為到2012年或者是到2015年，寫(xiě)字樓的市場(chǎng)是不飽和的，在上海這么一個(gè)地方，寫(xiě)字樓的功能定位是非常明確的話，在功能、產(chǎn)品品質(zhì)上注重，后市會(huì)帶來(lái)寫(xiě)字樓的營(yíng)銷高峰，今后隨著住宅的上漲和目前火爆的現(xiàn)狀，寫(xiě)字樓的市場(chǎng)持續(xù)時(shí)間還會(huì)長(zhǎng)一點(diǎn)。為什么在短短5月份-8月份市可以有很好的局面，現(xiàn)在臺(tái)灣、韓國(guó)、日本的客戶，從商鋪精裝修的辦公樓、毛坯的寫(xiě)字樓，還有國(guó)際商務(wù)中心，這幾個(gè)成面的客戶全部有了簽約，從這種現(xiàn)象來(lái)看是很喜人的，并沒(méi)有說(shuō)業(yè)績(jī)?cè)趺礃樱�但是�?xiě)字樓暗含的效應(yīng)，在持后的3、4個(gè)月會(huì)爆發(fā)出來(lái)，關(guān)鍵是看前期，在項(xiàng)目銷售之前如何做營(yíng)銷功能的定位，堅(jiān)持自己的意見(jiàn)，不要隨意改動(dòng)我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略，但是當(dāng)銷售要達(dá)到尾聲的時(shí)候，我們要換一個(gè)思路�？傮w來(lái)講，我還是看好未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)。
　　【趙春雷】：接下來(lái)有請(qǐng)李戰(zhàn)軍老師來(lái)發(fā)言。 
    浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任 李戰(zhàn)軍
　　【李戰(zhàn)軍】： 針對(duì)今天的主題我有一個(gè)看法，現(xiàn)在上海市的辦公樓正處在一個(gè)供應(yīng)高峰的階段，到了2012、2013年還會(huì)產(chǎn)生上海巨無(wú)霸，就是上海中心，上海市這兩年在亂用一些概念，一個(gè)就是亂用CBD，只有一個(gè)CBD，現(xiàn)在報(bào)紙上喧囂，在忽悠說(shuō)上海有7個(gè)CBD，實(shí)際上只有1個(gè)，區(qū)域級(jí)有那么多個(gè)是另外一回事，現(xiàn)在為了推銷就說(shuō)這是CBD。第二個(gè)說(shuō)法，就是外灘，上海只有一個(gè)外灘，但是現(xiàn)在有南外灘、北外灘、東外灘等等這些說(shuō)法，無(wú)非來(lái)講，就是東施效顰，我也是外灘，我這里也能好銷售，實(shí)際上這是它不自信的表現(xiàn)。第三種就是稱自己是副中心，給自己戴帽子。根據(jù)國(guó)務(wù)院的總體批復(fù)，上海就4個(gè)副中心。徐家匯這個(gè)副中心，是泛也好還是什么，大有超過(guò)市中心的價(jià)值，什么道理呢？車流、人流、商業(yè)流，零售批發(fā)銷售額來(lái)講，徐家匯遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)人民廣場(chǎng)西藏路、南京東路這個(gè)圈子，已經(jīng)非常的明顯。另外，就是五角場(chǎng)，過(guò)去是部隊(duì)的，現(xiàn)在部隊(duì)想通了，五角場(chǎng)現(xiàn)在也成為了一個(gè)副中心。另外一個(gè)就是真如副中心，現(xiàn)在最差的一個(gè)副中心就是花木，在我的心目當(dāng)中一個(gè)副中心，它要集聚大量的居住人口，另外也要形成大量的商業(yè)配套的設(shè)施，如果形不成一個(gè)商業(yè)，就形不成人流，所以商業(yè)非常的重要，就像我們這樣的辦公大樓。作為副中心，它是市內(nèi)公共交流的樞紐，地鐵也好、公交也好、汽車也好，它要成為一個(gè)區(qū)域樞紐，花木現(xiàn)在不具備�，F(xiàn)在這個(gè)花木副中心要調(diào)整，它沒(méi)有空間了，本來(lái)還就一個(gè)浦東的火車站，現(xiàn)在沒(méi)有了。換一句話來(lái)說(shuō)，我們現(xiàn)在很多為了推銷辦公樓，打著副中心、外灘、CBD的旗號(hào)，實(shí)際上表現(xiàn)出了不自信。
　　話再回過(guò)頭來(lái)講，現(xiàn)在我們遇到是一個(gè)階段性辦公樓供應(yīng)量超大量的供給，而與此同時(shí)，相比較而言，就造成了需求和供應(yīng)不平衡，但是我自己個(gè)人的看法，不知道老朱同不同意我的看法，辦公樓上海市的需求本身并沒(méi)有萎縮沒(méi)有減少，基本上是穩(wěn)定的，只不過(guò)來(lái)講，和超大規(guī)模階段性的供應(yīng)形成巨大的反差，導(dǎo)致空置率上升，銷售成交量上不去，租金價(jià)格回落。我個(gè)人認(rèn)為，這種局面還要延續(xù)一段時(shí)間，需要一兩年內(nèi)的時(shí)間，需求并沒(méi)有萎縮，只不過(guò)需求和現(xiàn)在的供應(yīng)產(chǎn)生了巨大的反差。
　　在這種供應(yīng)大于需求的情況下，實(shí)際上是什么情況呢？也就是說(shuō)，發(fā)展構(gòu)成了屏障，少數(shù)樓盤(pán)、辦公樓區(qū)域位置好，建設(shè)的好，將來(lái)以后管理的好，或者是大公司開(kāi)發(fā)的辦公樓，我個(gè)人認(rèn)為，有著非常大的生命力，那么這個(gè)樓盤(pán)，我聽(tīng)說(shuō)銷售狀況不錯(cuò)，這表明一個(gè)市場(chǎng)關(guān)注辦公樓，我自己明顯的感覺(jué)到，上海市辦公樓的價(jià)格和住宅的銷售價(jià)格，已經(jīng)產(chǎn)生了一種倒掛，產(chǎn)生了對(duì)立，在這種情況下，辦公樓的投資價(jià)值將會(huì)凸顯，你們買(mǎi)房子出租和買(mǎi)辦公樓出租，兩個(gè)投資收益比，辦公樓要高。像現(xiàn)在這樣的辦公樓，主打是銷售，那在我的心目當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商資金壓力不是很大，也未必全部銷售光，即便在退一萬(wàn)步來(lái)講，銷售不掉，也可以在建成以后，竣工驗(yàn)收以后，階段性的出租，在我的心目當(dāng)中，浦東的四大開(kāi)發(fā)公司，特別是陸家嘴，已經(jīng)明確，凡是核心地段的辦公樓，第一，他把作為戰(zhàn)略資源看待。第二，現(xiàn)在往往只講資源不講資產(chǎn)，包括土地法、房地產(chǎn)法、住宅法都是作為資源，我們國(guó)家土地少，要保證老百姓買(mǎi)得起的角度，而沒(méi)有從資產(chǎn)的角度來(lái)講，像是陸家嘴這樣的早已轉(zhuǎn)型了，凡是好地段的產(chǎn)品，全部作為戰(zhàn)略資源，企業(yè)的戰(zhàn)略支撐長(zhǎng)期持有時(shí)，像這樣的，說(shuō)明它已經(jīng)過(guò)了最困難的時(shí)候，以前它需要套現(xiàn)、需要錢(qián)，而現(xiàn)在來(lái)講，我可以出租，因?yàn)榈囟魏茫�有價(jià)值優(yōu)勢(shì)，因?yàn)榈囟魏�，可以隨時(shí)把辦公樓抵押給銀行，一樣套現(xiàn)，甚至來(lái)講，像是這些上市公司，作為上市公司新注入的資產(chǎn)，一樣可以。所以在我看來(lái)投資者一定要穩(wěn)定心態(tài)，看好后市。謝謝大家
　　【趙春雷】：接下來(lái)朱總進(jìn)行總結(jié)發(fā)言。
　　【朱大鳴】：全經(jīng)聯(lián)上半年成立搞了幾次活動(dòng)，在4月份的時(shí)候我們也在這里舉辦過(guò)活動(dòng)，最近我們的秘書(shū)長(zhǎng)由于工作上的調(diào)動(dòng)到北京工作了，因?yàn)樽罱�的天氣比較的熱，所以我們的活動(dòng)舉辦的比較少。接下來(lái)可能有一個(gè)全國(guó)性社區(qū)商業(yè)專業(yè)高峰論壇，放在上海第一站來(lái)召開(kāi)，具體的時(shí)間沒(méi)有定，需要各位媒體的支持，由全經(jīng)聯(lián)來(lái)做協(xié)辦單位，所以希望大家支持。
　　最近的拿地，一些地王的產(chǎn)生，民營(yíng)企業(yè)在拿地的過(guò)程當(dāng)中，被擠出了歷史舞臺(tái)，在這樣的情況下面必然會(huì)形成壟斷局面，大魚(yú)吃小魚(yú)，對(duì)房地產(chǎn)代理企業(yè)來(lái)講，全經(jīng)聯(lián)組織里面就有開(kāi)發(fā)商、營(yíng)銷企業(yè)、專家學(xué)者、媒體組成的社團(tuán)組織，營(yíng)銷企業(yè)必定在今后的代理過(guò)程當(dāng)中，肯定更需要一種品牌的建設(shè)，今后我們要立足這個(gè)市場(chǎng)必須注重品牌和實(shí)力的建設(shè)，其實(shí)上市并不是很難的事情，像乘星行雖然沒(méi)有達(dá)到一定的規(guī)模，但是我們可以強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，現(xiàn)在上市的廣州就有兩家，易-居就是其中一家，我想表明一下，今后房地產(chǎn)行業(yè)還是要不斷發(fā)展，但是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商通過(guò)這樣一個(gè)洗牌，市場(chǎng)份額逐漸的擴(kuò)大，但是企業(yè)大量的死亡，我們說(shuō)前黃金十年是民營(yíng)企業(yè)不斷向前，但是在金融危機(jī)出現(xiàn)之后，局面扭轉(zhuǎn)了，還是需要國(guó)企的背景，所以營(yíng)銷代理企業(yè)在我們中國(guó)來(lái)說(shuō)基本都是民營(yíng)企業(yè)，今后這條路還要走下去，但是還是很難，我們注重品牌的建設(shè)，只有這樣才能跟市場(chǎng)抗衡，才能在營(yíng)銷領(lǐng)域里面能夠跟一些大企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，像是易-居等跟萬(wàn)科等等結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。

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