一份份靚麗房地產(chǎn)半年報(bào)的背后

    一份份靚麗房地產(chǎn)半年報(bào)背后，其主要原因是源自于流動(dòng)性的總量沖擊，而非其結(jié)構(gòu)的變化，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴。而如果地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步累積，真正重大的調(diào)整很可能還在后面。
    樓市從“冬天”一步躍至“夏天”。8月3日晚間，萬科發(fā)布的上半年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，銷售額同比增長(zhǎng)27.5%；金地上半年銷售額同比增長(zhǎng)了72.74%；保利上半年銷售額同比增長(zhǎng)168.18%。
    一份份靚麗房地產(chǎn)半年報(bào)背后，其主要原因是源自于流動(dòng)性的總量沖擊，而非其結(jié)構(gòu)的變化，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴。讓發(fā)軔于2007年底開始的房地產(chǎn)調(diào)整，于今年3月嘎然而止。
    分析人士認(rèn)為，如果地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步累積，真正重大的調(diào)整很可能還在后面。
    樓市從冬天一步躍至夏天
    發(fā)軔于2007年10月的這次房地產(chǎn)下跌，不出一年，拉出了一條清晰的V形曲線。
    8月3日晚間，萬科發(fā)布上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，顯示期內(nèi)共實(shí)現(xiàn)銷售額307.6億元，首次突破300億元大關(guān)，同比增長(zhǎng)27.5%；實(shí)現(xiàn)銷售面積348.8萬平方米，同比增長(zhǎng)31.2%。凈利潤(rùn)為25.2億元，同比分別增長(zhǎng)22.5%。
交出了靚麗房地產(chǎn)半年報(bào)的不止萬科一家。金地上半年銷售額同比增長(zhǎng)了72.74%，保利上半年銷售額同比增長(zhǎng)了168.18%。
    房地產(chǎn)業(yè)成為上半年復(fù)蘇最為強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)之一。
    國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，結(jié)束了自2008年12月以來的連續(xù)6個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。
這是2009年房屋銷售價(jià)格連續(xù)第四個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比上漲，從3月至6月，環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%、0.6%和0.8%。全國(guó)各地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)“普漲”格局，差別只是漲幅不同（圖1）。6月份，銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市從3月份的39個(gè)上升到67個(gè)。
    隨著投資需求出現(xiàn)“地王”再度發(fā)威。北京廣渠路地王拍出之后，業(yè)內(nèi)大腕潘石屹反復(fù)向媒體申訴“地價(jià)太不理性了，實(shí)在是看不懂�！�
    市場(chǎng)投資熱情已不可遏制，推動(dòng)土地市場(chǎng)沸騰。
    聯(lián)合證券發(fā)布的7月房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告指出：北京市本月共成交經(jīng)營(yíng)類用地12宗，其中有7宗為住宅類用地，平均樓面地價(jià)5558元/平方米。7宗住宅用地中有5宗位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)，另外2宗分別位于石景山區(qū)和懷柔區(qū)。雖然在成交數(shù)量上相比前兩月有所減少，但溢價(jià)水平明顯有提升，近三月北京住宅用地成交平均溢價(jià)水平分別為39 .4%、55.4%和81.5%，且七月份成交的7宗住宅類用地?zé)o一例外出現(xiàn)了溢價(jià)，最低溢價(jià)1.4%，最高溢價(jià)139%。
    廣州亦然。7月份土地市場(chǎng)共拍出5宗經(jīng)營(yíng)性用地，包含4宗住宅類用地，平均樓面地價(jià)5955元/平米，其中兩塊位于白云區(qū)金沙洲、兩塊位于番禺區(qū)新造鎮(zhèn)。四宗住宅用地全部溢價(jià)成交，最高溢價(jià)103%，最低46%，平均溢價(jià)79%。
    房地產(chǎn)調(diào)整半途夭折
    土地成交和開發(fā)投資兩個(gè)先行指標(biāo)的活躍，標(biāo)志本輪房地產(chǎn)調(diào)整半途夭折，壽終正寢。
    社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心李景國(guó)教授認(rèn)為，樓市價(jià)格的上漲，其主要原因是源自于流動(dòng)性的總量沖擊，而非其結(jié)構(gòu)的變化。
    上半年我國(guó)新增銀行信貸約7.4萬億元，全年信貸增長(zhǎng)可能超過10萬億。數(shù)據(jù)表明，1至6月全國(guó)商品房銷售額達(dá)到了1 .58萬億，同比增長(zhǎng)53%。尤其是5月份之后，居民住房貸款呈現(xiàn)出加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，更大規(guī)模的資金隨之流入房地產(chǎn)市場(chǎng)（圖5、6）。
    “事實(shí)表明，政府確實(shí)改變了政策來刺激房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)活動(dòng)。”瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示，去年11月，政府的4萬億經(jīng)濟(jì)刺激方案中的第一項(xiàng)就是增加保障性住房投資；為刺激需求，政府下調(diào)了房貸利率和首付比例，并減免了房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)；開發(fā)商獲得貸款變得容易很多，并且政府下調(diào)了商品房建設(shè)的自有資金比率、使開發(fā)商提高杠桿率；在地方政府層面，舊城改造工程成為了許多城市刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要措施。
    “一方面，低端和大眾住宅市場(chǎng)的建設(shè)活動(dòng)強(qiáng)勁反彈；另一方面，在銷售超預(yù)期和流動(dòng)性充裕的推動(dòng)下，高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)活動(dòng)也已開始反彈�！蓖魸�表示。
    “未來通脹預(yù)期的不斷增強(qiáng)也推動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)（圖4）�！鄙缈圃航鹑谘芯克�尹中立表示。
7月28日，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司發(fā)布《2009年二季度宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析》的報(bào)告，明確指出當(dāng)前我國(guó)通脹預(yù)期有所顯現(xiàn)。房?jī)r(jià)漲本身就是通脹的一個(gè)表現(xiàn)，人們會(huì)擔(dān)心將來還要漲，所以抓緊現(xiàn)在的時(shí)機(jī)購(gòu)房。另外，房產(chǎn)商或其他行業(yè)的人也對(duì)通脹有個(gè)預(yù)期，從投資的保值增值角度考慮，更愿意投資于房產(chǎn)業(yè)。
    《財(cái)經(jīng)》雜志首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈明高還表達(dá)了另一個(gè)視點(diǎn)。他撰文認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)具有政府收入屬性。房地產(chǎn)投資的下降，減少了地方政府土地出讓收入。以及具有投資屬性與抵押品屬性，決定了中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇難以與房地產(chǎn)脫鉤。
    而帶來的則是，一套房子消滅一個(gè)中產(chǎn)家庭。
    在正常的房地產(chǎn)形勢(shì)下，普通居民的住房開支占家庭收入的20%-30%左右，房?jī)r(jià)收入比(一套家庭平均居住面積的住房?jī)r(jià)格與一個(gè)家庭的年平均收入之比)在3-6之間。一般說來，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比高于10時(shí)，居民收入水平不足以負(fù)擔(dān)高水平的房?jī)r(jià)，住房市場(chǎng)不具備健康發(fā)展的條件。但據(jù)2008年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》的相關(guān)數(shù)據(jù)，2007年我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比平均為15倍，北京為23倍，上海為17倍。
    若泡沫再蓄將招來更大調(diào)整
    “我認(rèn)為現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格偏高造成的影響就好比吸毒，短時(shí)期精神愉悅帶來的是長(zhǎng)期的損害。”尹中立這樣形容說。
    尹中立表示，短期而言，可能會(huì)對(duì)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定作用，但是房產(chǎn)價(jià)格過高會(huì)造成內(nèi)需降低，擴(kuò)大貧富差距；投資單一化會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理。
    如果政策調(diào)整及時(shí)，就不一定成為泡沫問題，也就不存在泡沫破滅的說法。政府要調(diào)整貨幣政策，增強(qiáng)人們對(duì)貨幣穩(wěn)定的信心。
    汪濤認(rèn)為，中期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)增加。政府投資刺激政策和整體流動(dòng)性充裕加快了房地產(chǎn)投資和建設(shè)活動(dòng)的復(fù)蘇步伐。當(dāng)一個(gè)地方政府全力推動(dòng)舊城改造建設(shè)，未來幾年的住房和建設(shè)需求將被提前并集中到一個(gè)較短的時(shí)期內(nèi)，從而使目前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非常強(qiáng)勁，但卻為中期增長(zhǎng)留下了較小的空間。流動(dòng)性充裕和地方政府推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的沖動(dòng)可能使得未來幾年不良貸款增加。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇在一定程度上受到了流動(dòng)性的推動(dòng)，而不完全是因?yàn)槌鞘凶≌�供求的平衡，因此未來它將更容易受到流�?dòng)性緊縮和其他宏觀政策變動(dòng)的影響。
    如果泡沫繼續(xù)蓄勢(shì)，何時(shí)會(huì)破滅？社科院金融所易憲容研究員對(duì)記者說，“泡沫成分肯定是有，也一定會(huì)破滅，但具體成分有多少，何時(shí)破滅這個(gè)問題要看事態(tài)的發(fā)展，不能妄下斷論�！�
    房地產(chǎn)業(yè)這種超常規(guī)反彈，亦引起了警惕，出臺(tái)了系列動(dòng)作。
    目前國(guó)家對(duì)貨幣政策進(jìn)行微調(diào)，在公開市場(chǎng)操作，回收流動(dòng)性，商業(yè)銀行信貸政策進(jìn)行窗口指導(dǎo)等；并嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策抑制房地產(chǎn)投機(jī)；集中推地遏制房?jī)r(jià)快速上漲，調(diào)查各地土地開發(fā)情況；查處“捂盤惜售”情況。
    上海證券金融地產(chǎn)分析師沈莉認(rèn)為，這些措施雖然都是微調(diào)，短期內(nèi)不會(huì)產(chǎn)生大幅度的沖擊，但會(huì)產(chǎn)生一定的影響，如減緩房?jī)r(jià)上漲的速度。
    沈莉表示，在目前宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇還很脆弱的時(shí)候，政府還需要刺激房地產(chǎn)新開工面積來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)。因此，中央層面的政策強(qiáng)調(diào)控制首付比例，對(duì)于利率并沒有做詳細(xì)規(guī)定，為商業(yè)銀行留下了較大的空間。而下半年面對(duì)房?jī)r(jià)和交易量的表現(xiàn)，政策調(diào)整也有較大的靈活性。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，不排除收緊政策力度加大。而且，商業(yè)銀行的放貸任務(wù)在上半年已基本完成，下半年的放貸意愿并不大，因此下半年的資金面并不會(huì)為房地產(chǎn)交易量和價(jià)格的繼續(xù)大幅飆升提供條件，房地產(chǎn)的表現(xiàn)將比較穩(wěn)定。

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