賣鋪招商高于運(yùn)營(yíng) 浙江桐鄉(xiāng)千畝市場(chǎng)空置

　　上海的盧老太把30多萬元的養(yǎng)老錢全部投資到桐鄉(xiāng)商鋪后，血本無歸。如今，盧老太所購買的桐鄉(xiāng)香港城項(xiàng)目已經(jīng)人去鋪空，開發(fā)商不知去向。在浙江省桐鄉(xiāng)市，遍地開花的專業(yè)市場(chǎng)正面臨紛紛倒閉的危機(jī)。

　　擁有“南有義烏，北有桐鄉(xiāng)”之稱的桐鄉(xiāng)市位于浙江省北部杭嘉湖平原，東距上海131公里，北離蘇州74公里，西鄰杭州65公里，居于滬、杭、蘇金三角之中。2006年9月，桐鄉(xiāng)市宣布在振東新區(qū)南部規(guī)劃千畝市場(chǎng)聚集區(qū)，占地總面積約600畝，計(jì)劃總投資約17億元。桐鄉(xiāng)中國(guó)鞋業(yè)皮革城、桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心、桐鄉(xiāng)國(guó)際蠶絲城、桐鄉(xiāng)紅星美凱龍等多家專業(yè)市場(chǎng)如雨后春筍般崛起，一時(shí)間，桐鄉(xiāng)商鋪吸引了眾多上海、江蘇、浙江投資者的目光。

　　記者近日赴桐鄉(xiāng)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，這些名噪一時(shí)的專業(yè)市場(chǎng)因經(jīng)營(yíng)不善而異常冷清，大多數(shù)靠賣商鋪圈錢生存，不少項(xiàng)目在慘烈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中倒下。而當(dāng)初這些專業(yè)市場(chǎng)承諾的高回報(bào)率也套牢了不少投資者，數(shù)千名業(yè)主收不到租金，轉(zhuǎn)賣也無人愿意接盤。據(jù)了解，投訴無門的業(yè)主正使得桐鄉(xiāng)商鋪的維權(quán)人數(shù)越來越多。

　　“桐鄉(xiāng)那里的專業(yè)市場(chǎng)都是獨(dú)立的商城，缺乏周圍住宅居民的依托，導(dǎo)致人氣不足�！绷愠糠慨a(chǎn)策劃咨詢經(jīng)理張佳浩表示，專業(yè)市場(chǎng)往往是尋找一種產(chǎn)業(yè)做流轉(zhuǎn)批發(fā)，但不是每個(gè)地方都能有一個(gè)具有特色的產(chǎn)業(yè)或者有成本優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致后期項(xiàng)目多變成搖搖欲墜的“空中樓閣”。

　　千畝市場(chǎng)遇冷

　　桐鄉(xiāng)市規(guī)劃的千畝專業(yè)市場(chǎng)集聚區(qū)里，商鋪大面積空置與開發(fā)商曾引以為榮的美好夢(mèng)想形成強(qiáng)烈反差。

　　在桐鄉(xiāng)客運(yùn)站東側(cè)的桐鄉(xiāng)中國(guó)鞋業(yè)皮革城，記者看到，大部分商鋪已經(jīng)關(guān)門，市場(chǎng)里空空蕩蕩。但從陳舊但色彩依舊鮮艷的商鋪宣傳廣告中，隱約還能透露出曾經(jīng)的“繁華”。一位在附近拉客的司機(jī)告訴記者：“最開始這里生意還不錯(cuò)，是振東新區(qū)人氣最旺的市場(chǎng)之一，后來周邊建起更多的市場(chǎng)，定位都是皮革、鞋業(yè)，這個(gè)市場(chǎng)就被完全擠倒了。”誰會(huì)料到，這座空城曾是轟動(dòng)全國(guó)的“雙城大戰(zhàn)”的主角，2006年9月，桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城一開業(yè)，就卷入與海寧皮革城的紛爭(zhēng)中。桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城距離滬杭高速屠甸出口僅5公里，而海寧皮革城距離同一出口則有25公里，這無疑對(duì)海寧皮革城形成了一定的“截流”作用。兩家皮革城由最初的相互出臺(tái)針對(duì)性的招商條款到叫停對(duì)方廣告，再發(fā)展到路牌之爭(zhēng)，以致到后來由工商部門直接進(jìn)駐市場(chǎng)時(shí)刻監(jiān)督的程度。

　　與桐鄉(xiāng)中國(guó)鞋業(yè)皮革城僅隔一條馬路的是桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心，同樣主營(yíng)鞋類、箱包以及皮革皮草制品，而且規(guī)模更大，對(duì)外號(hào)稱打造“世界皮革直營(yíng)航母”、“中國(guó)最大的皮革集散地”。記者在商場(chǎng)里看到，店鋪生意十分冷清，營(yíng)業(yè)員三五成群地聊天、打牌，每層只能看見兩三個(gè)顧客。

　　桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心一位經(jīng)營(yíng)皮草生意的老板表示，旺季時(shí)生意也不是特別好，現(xiàn)在是淡季生意就更差。市場(chǎng)上的經(jīng)營(yíng)戶如果不是自供自銷，而是通過進(jìn)貨轉(zhuǎn)手再賣的，很難收回各項(xiàng)成本。市場(chǎng)依靠的是旅游加購物的方式，消費(fèi)者都是靠旅游大巴接過來，市場(chǎng)與旅行社等機(jī)構(gòu)簽協(xié)議將烏鎮(zhèn)等地的游客帶到這里購物，如果沒有游客，基本上沒有生意。

　　在桐鄉(xiāng)市客運(yùn)中心周邊的市場(chǎng)，除了桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心能定期靠旅游大巴拉來客源外，桐鄉(xiāng)國(guó)際蠶絲城、桐鄉(xiāng)紅星美凱龍等項(xiàng)目大多在經(jīng)營(yíng)上較為消極，市場(chǎng)里商戶入住率較低，運(yùn)營(yíng)景象同樣相當(dāng)冷清。

　　但是，倒閉和經(jīng)營(yíng)慘淡的現(xiàn)實(shí)，并未使開發(fā)商們冷靜下來，新的市場(chǎng)仍在陸續(xù)開工。桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心一期的銷售展示中心對(duì)面，二期的羊毛衫市場(chǎng)及五星級(jí)酒店正在熱火朝天地進(jìn)行當(dāng)中，一位姓莊的售樓人員向記者介紹，二期將投資30億元，整個(gè)體量將達(dá)到41萬平方米，羊毛衫市場(chǎng)商鋪售價(jià)2萬~3萬元/平方米，酒店式公寓售價(jià)4388元/平方米�！跋啾纫黄陂_盤時(shí)商鋪每平方米幾千元，二期的價(jià)格已經(jīng)漲了三倍多�！贝送猓�目前桐鄉(xiāng)千畝專業(yè)市場(chǎng)核心區(qū)還在建設(shè)珠寶城、新能源城等多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，開工面積均在10萬平方米左右。

　　賣鋪高于運(yùn)營(yíng)

　　“到處都是大水坑”，是桐鄉(xiāng)本地人對(duì)千畝專業(yè)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)，不僅是新市場(chǎng)的工地在挖坑，開發(fā)商也在給投資者設(shè)下包租陷阱。

　　記者了解到，桐鄉(xiāng)市近五年來新建的專業(yè)市場(chǎng)幾乎無一例外采取售后返租的模式。桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心承諾給購買商鋪的投資者前三年8%租金回報(bào)，第四年到第六年10%租金回報(bào)，前三年的租金收益，通過返租的形式，從商鋪總價(jià)中扣除。國(guó)家法律早已規(guī)定開發(fā)單位不能承諾租金回報(bào)。

　　在桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心的售樓處，來自上海、江蘇、浙江等地的看房者不在少數(shù)，“皮革航母、毛衫海洋、五星級(jí)旅游購物市場(chǎng)”，售樓員們?nèi)圆贿z余力地描繪表面上誘人的發(fā)展前景。上述經(jīng)營(yíng)皮草生意的老板對(duì)此十分擔(dān)憂：“一期還未運(yùn)營(yíng)成熟就開始賣二期，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的不是市場(chǎng)，而是房地產(chǎn)開發(fā)帶來的高收益�！痹谕┼l(xiāng)，這些不斷涌現(xiàn)的市場(chǎng)在開工后不久就開始賣商鋪，通過以10%甚至20%的高投資回報(bào)將商鋪賣給投資者，用鋪天蓋地的廣告、煽動(dòng)人心的演講，把商鋪價(jià)格炒高，開發(fā)商獲利后轉(zhuǎn)賣給其他公司，然后自己“撤離”。桐鄉(xiāng)香港城、桐鄉(xiāng)中國(guó)鞋業(yè)皮革城等市場(chǎng)就是在這種怪圈中走向死亡之路。

　　作為桐鄉(xiāng)唯一的商業(yè)步行街，桐鄉(xiāng)香港城在建設(shè)之初得到桐鄉(xiāng)市政府鼎力支持，計(jì)劃建設(shè)集購物、旅游、餐飲、娛樂為一體的商業(yè)綜合體，開盤后銷售一路火爆。但三年后，香港城由于招商不當(dāng)、經(jīng)營(yíng)狀況差而成為一座“死城”，涉及商戶和業(yè)主一千多家�！罢�府也出面協(xié)調(diào)過，但始終難以聯(lián)系上開發(fā)商�！蓖┼l(xiāng)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

　　“專業(yè)市場(chǎng)相比獨(dú)立商鋪，獨(dú)立性和穩(wěn)定性較差，如果市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不好，手中的商鋪可能不但賺不到錢，還會(huì)成為‘死鋪’，轉(zhuǎn)手也會(huì)比較困難�！毙菑┑禺a(chǎn)總經(jīng)理張猛指出，專業(yè)市場(chǎng)“考”的是后期團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力以及相關(guān)操盤團(tuán)隊(duì)的管控經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)大型的專業(yè)市場(chǎng)必須有3年以上的市場(chǎng)培育期。此外，行業(yè)、交通、開發(fā)商實(shí)力、資源優(yōu)勢(shì)等綜合因素是專業(yè)市場(chǎng)后期運(yùn)營(yíng)能否成功的關(guān)鍵。

　　“招商和經(jīng)營(yíng)兩方面的不定向，是桐鄉(xiāng)專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)無以為繼的深刻教訓(xùn)�！币晃划�(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士分析稱，在桐鄉(xiāng)現(xiàn)有的市場(chǎng)中，生活資料市場(chǎng)較多，而生產(chǎn)資料和生產(chǎn)要素市場(chǎng)偏少。從交易方式上看，桐鄉(xiāng)各專業(yè)市場(chǎng)基本上仍采用集市貿(mào)易的機(jī)制和管理辦法，市場(chǎng)信息化和管理水平不高，有形市場(chǎng)與無形市場(chǎng)結(jié)合較少。此外，部分市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，設(shè)施不完善，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)不高，市場(chǎng)交易水平和組織化程度低，規(guī)模結(jié)構(gòu)層次不分明等現(xiàn)象也不同程度存在。

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