東山口火車站旺地商鋪放租難

　  “大降價求出租，1000元/月起；售，20萬元/間。”

　　緊鄰東山口龜崗大馬路的珀東商業(yè)廣場門口，張貼著大幅顯眼的商鋪出租廣告，大幅降價求租的廣告張貼在熱鬧的東山口龜崗商業(yè)旺地一帶，讓過往的行人有些不能理解，但與馬路上熙熙攘攘穿梭不停的人流相比，商業(yè)廣場內(nèi)冷清的場面也多少給了一分解釋。

　　珀東商業(yè)廣場是四五年前廣深莞等地興起的一批售后返租的商鋪之一。2006年，珀東商業(yè)廣場開業(yè)，開發(fā)商業(yè)主之間協(xié)定，由開發(fā)商將原本十幾平方米的相連小鋪打通，擴大到幾十至上百平方米，由開發(fā)商統(tǒng)一招商，業(yè)主則每個月從開發(fā)商處固定收取8%的租金回報。

　　但隨著返租到期，發(fā)展商將大商鋪又恢復成小鋪的原狀交還給業(yè)主們自行放租。鋪多租金賤，加上沒有統(tǒng)一管理，使得珀東商業(yè)廣場的小業(yè)主們不得不“降價求租”。

　　實際上，和珀東商業(yè)廣場的業(yè)主們遭遇相似的并非少數(shù)。記者近日從業(yè)內(nèi)人士“抖料”稱，和珀東商場同期、前后興起的旺地商鋪返租都開始面臨到期及如何再出租的問題。

　　記者為此連續(xù)走訪東山口商圈、中山三路、中山五路及火車站站前路、站西路一帶發(fā)現(xiàn)，在中山路以及火車站站西路一帶，有多處旺地商鋪出現(xiàn)商鋪返租之后的“放租難”、“大降價出租”的情況。其中，東山口的珀東廣場和站西商圈的富力國際鞋業(yè)商貿(mào)中心今年年中以來都相繼陷入商場鋪返租到期、管理方撤走、小業(yè)主放租難的困局。在中山路上的中華廣場、北京路附近一帶，也不乏有商鋪返租之后難以放租的種種案例。

　　易城中國廣州公司總經(jīng)理胡裕豪在接受記者采訪時指出，三四年前，在廣、深、莞等珠三角地區(qū)掀起了商鋪售后返租的熱潮，今明兩年商鋪市場將迎來商場鋪返租到期的高潮，像廣州的珀東廣場和富力國際鞋業(yè)商貿(mào)中心都相繼出現(xiàn)返租到期后商鋪難出租的問題，接下來還將有大批商場鋪返租到期。業(yè)主收回商鋪后如何能租出去？還能租到好價錢？或?qū)⒊蔀榻衩鲀赡陱V州商業(yè)市場需要面對的問題。

　　東山口

　　商鋪返租到期、租金大跌

　　昨天，記者在珀東商業(yè)廣場內(nèi)看到，商場內(nèi)大量商鋪空空如也，墻壁上卻貼滿了業(yè)主和中介代理的招租信息。甚至一些已開業(yè)的店主也在門口貼上了低價轉(zhuǎn)租的廣告。

　　記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，珀東商業(yè)廣場首層和負一層共有229間商鋪，租出去的卻只有分布在商場入場處的19間，不到店鋪總數(shù)的10%。在商場內(nèi)工作了2年的保安王先生告訴記者，只有4家店鋪是老租戶，其他都是七八月新進來的。

　　“上個月還是一萬多元的租金，這個月已經(jīng)降到5000元了�！闭f起返租到期后店鋪出租一事，在商場一樓擁有一間18平方米店鋪的業(yè)主劉女士很心痛地告訴記者，“租客寧愿交2個月的違約金也不想再開，最后在勸說下，答應以減半價再租�！�

　　擁有一間臨街旺鋪的李先生也做好了降價出租的打算�！爸灰�租客有實力，能把店持久地開下去，降兩三千租金我也能接受�！崩钕壬�在2005年投入200多萬元一次性付款，買下一間43平方米的店鋪，5年過去了只收回約20萬元的成本。“按照每個月35元/平的物業(yè)管理費來算，店鋪空在那一個月就損失1500多塊�！崩钕壬�本來劃定的租金底線是1.3萬元/月，而現(xiàn)在八九千一個月的租金他也能接受了。

　　據(jù)李生介紹，2006年商場開業(yè)時，開發(fā)商將原本十幾平方米的相連小鋪打通，擴大到幾十至上百平方米，然后統(tǒng)一以低價招商，每個月從開發(fā)商處固定收取8%的租金回報。但隨著返租到期，發(fā)展商將大商鋪又恢復成小鋪的原狀交還給業(yè)主們自行放租。鋪多租金賤，加上人流冷清，進一步加劇了招租危機。

　　即使是在租的店主，也正在面臨去留與否的抉擇之難。“店鋪招不到承租商，人氣就不旺，就現(xiàn)在的生意情況看，保本很難，更不談賺錢了。”楊大姐經(jīng)營的10平米的小化妝品店才三個月。

　　“廣場上面就是百佳超市和廣州酒家，還有麥當勞和東山大少KTV，應該不缺人氣才對�！睏畲蠼愀嬖V記者，當時選擇在珀東商場開店，就是看中了這里地段好，結(jié)果開店至今一直在虧本，店鋪每月開銷約3500元，收入僅有1000元左右，轉(zhuǎn)租信息貼了1個多月了也無人問津，現(xiàn)在只能硬撐著。

　　火車站批發(fā)市場

　　站西鞋城鋪低價出租無人問津

　　與東山口珀東商業(yè)廣場的小業(yè)主們沒有統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)模效應相比，站西路富力國際鞋業(yè)商貿(mào)中心的業(yè)主們則是另一種困境。因為業(yè)主意見難以統(tǒng)一而在商鋪返租到期很長一段時期內(nèi)，都缺失了生意的良機，長期的“不振”使得商場如今與周邊旺鋪相比“同鋪不同命”。

　　在環(huán)市西路地鐵五號線西村站附近，海報中自稱“站西鞋業(yè)商圈核心，第一龍頭地位，中國鞋業(yè)商貿(mào)旗艦”的富力國際鞋業(yè)商貿(mào)中心，2009年年中返租到期后一直陷于招租的困境。

　　記者在現(xiàn)場看到，二、三層共有37家商鋪，而出租的僅有8家，出租率只有20%，大部分鋪位空置或大門緊閉。這個地處站西鞋業(yè)商圈黃金地帶的商城，店鋪內(nèi)卻門庭冷落。大樓前并無商鋪招商廣告，一樓大廳位置甚至有一半位置用作了咖啡館，讓行人很難知道上面有店鋪租售。

　　“現(xiàn)在不是想租多少的問題，關鍵是根本沒人租啊”。業(yè)主姚先生說到商鋪出租一肚子苦水。2005年，姚先生一次性擲出100多萬元買下一間約40平方米的二樓店鋪。2007年收樓后的頭兩年由開發(fā)商按每月260元/平方米的租金返租。“包租給開發(fā)商時，最高每月還拿過10000元的租金，可是2009年返租到期后，至今3年了，我的店鋪只租出去過一次，而且租了不到兩個月，租客連押金都不要就走了�！币ο壬�很納悶，同樣是站西商圈的環(huán)球國際商貿(mào)中心步云天地的租金卻高達300元/平方米/月，“而且還租不到鋪，我這里低租金低到每月40元/平方米都沒人要�！�

　　遭遇同樣困境的還有鄭先生。鄭先生在2007年花260多萬才買下一間套內(nèi)面積只有31平方米的店鋪，2009年至今只出租過一次，還是以每個月50元/平方米的價格租給別人做倉庫。鄭先生告訴記者，前幾年有一家香港公司想要整層包租15年，“第一年租金免費，之后每月的租金也低至40元/平方米，這樣的條件讓業(yè)主根本統(tǒng)一不了意見，就不了了之了�！编嵪壬�分析說，店鋪出租難與商場管理不善有很大關系，“按照合同要求，一樓大堂本應做鞋類展覽用，現(xiàn)在卻出租做起了餐飲，進出商場還要向保安登記，很難讓人知道這里還有店鋪。”

　　中山三路

　　中介稱近半商鋪遇同樣尷尬

　　地處繁華地段的中山三路同樣未能“躲”過店鋪出租難的困境，據(jù)相關中介公司介紹，中山路中華廣場一帶，有近半商鋪出租“遇冷”。

　　中華廣場西側(cè)的金蒂濠商業(yè)城分上下兩層，主營潮流服飾、皮具和精品百貨。與一樓的熱鬧擁擠相比，二樓只有零星的幾位顧客�！岸�樓大約有40%的商鋪空置一年多了，都沒租出去�！苯鸬馘┥虡I(yè)城管理處的金先生告訴記者，現(xiàn)在商鋪的租金只是剛開業(yè)時的一半，每個月的低至200元/平方米，仍然有大量商鋪閑置。“200多間檔口，只剩下10幾戶的老租戶�！苯鹣壬�分析說，近幾年整個經(jīng)濟環(huán)境都不樂觀，加上商圈東進之后，中山路的人流已不如從前。為了讓租戶能長久地經(jīng)營下去，金先生稱管理處還會給租戶適當?shù)靥峁┮恍┙ㄗh。“比如有人想開女裝店，我們會建議說最好賣30-40歲這個年齡段的服裝，因為她們經(jīng)濟獨立，購買力強，相比之下生意會好做些。”

　　熟悉廣州商業(yè)地產(chǎn)的易城中國廣州分公司總經(jīng)理胡裕豪告訴記者，中山路中華廣場一帶有近半商鋪空置。“特別是二三樓的商鋪，因為廣東人習慣在首層消費，消費習慣與生活習慣是相通的，像廣州的騎樓，樓下做商鋪，樓上住人，很多人還不習慣上樓消費�！比A騰地產(chǎn)的一位工作人員告訴記者，有100多家商鋪業(yè)主在華騰放租，但是兩三個月了卻只租出去不到10家。

　　專家支招：統(tǒng)一經(jīng)營還應成立業(yè)主委員會

　　對返租鋪來說，返租期滿往往成為商鋪能否持續(xù)經(jīng)營的一道坎。胡裕豪認為，商場如果沒有統(tǒng)一經(jīng)營而放任小業(yè)主各自放租，必然會令商場定位混亂、管理不善而生意冷清、租戶走失、租價大跌，甚至陷入放租難的困境。要改變返租到期商鋪的困境，最關鍵還是需要引入經(jīng)營管理方，對商場作出統(tǒng)一定位和統(tǒng)一經(jīng)營管理，才有可能讓商場走出困境。

　　另外，對于散賣業(yè)主而言，業(yè)主能否齊心協(xié)力也關鍵。他建議，小業(yè)主要成立業(yè)委會，在返租期滿前就由業(yè)委會招聘經(jīng)營商，繼續(xù)對商場進行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營，通過專業(yè)機構的統(tǒng)一經(jīng)營管理繼續(xù)做旺商場，這樣才能保障每個小業(yè)主的利益。