城市擴(kuò)張下的“西進(jìn)”選擇

　　上周五，本報(bào)《家周刊》針對(duì)清遠(yuǎn)人買房時(shí)很注重區(qū)域選擇的特點(diǎn)，推出了一篇《東西南北中，哪里買房好？》的報(bào)道，針對(duì)清遠(yuǎn)城市的發(fā)展定位及發(fā)展方向做了整體描述，原本只是一個(gè)拋磚引玉的話題，卻引起了許多市民的強(qiáng)烈反響，并在網(wǎng)上進(jìn)行大討論。

　　不過，許多市民的困惑并沒有消除，因?yàn)樵谒麄兛磥�，清遠(yuǎn)市區(qū)的發(fā)展似乎左右搖擺，早期提出向東發(fā)展，后來又提出南拓、西進(jìn)，城市建設(shè)四面開花，看上去很美，但無論是到開拓較早的東城和洲心買房，還是到廣清大道以西甚至橫荷居住，商業(yè)、家居生活、交通等總有一樣不能令他們稱心。

　　因此，他們熱切渴求獲知更多關(guān)于城市規(guī)劃的詳細(xì)解讀，特別是對(duì)清遠(yuǎn)市區(qū)各個(gè)片區(qū)，尤其是新興的新城西片區(qū)的發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展方向進(jìn)行一個(gè)詳盡的梳理。

　　對(duì)此，本報(bào)記者兵分多路，查閱了清遠(yuǎn)歷年來的政府工作報(bào)告、“十五”規(guī)劃、“十一五”規(guī)劃、“十二五”規(guī)劃，建市后的城市總體規(guī)劃及大量原始資料，并采訪了清遠(yuǎn)市規(guī)劃局、代建局及鎮(zhèn)街相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)清遠(yuǎn)市區(qū)城市發(fā)展做了系統(tǒng)了解。本期開始，我們將從新城西片區(qū)入手進(jìn)行系統(tǒng)梳理。歡迎各方提供建議和見解，可直接致電我們：15816275046；或者加入清遠(yuǎn)觀察QQ讀者群：152524779。

　　向東向西？搖擺的城市發(fā)展現(xiàn)狀

　　如果把清遠(yuǎn)建市后出臺(tái)的四個(gè)清遠(yuǎn)城市總體規(guī)劃即1988年版、1993年版、2004年版、2010年版相對(duì)比，會(huì)清晰發(fā)現(xiàn)，許多市民關(guān)于清遠(yuǎn)市區(qū)城市發(fā)展東西搖擺的說法有一定根據(jù)。

　　前兩個(gè)城市總體規(guī)劃版本中，廣清大道是發(fā)展主軸，舊城延伸至廣清大道到百嘉工業(yè)區(qū)，廣清大道東西兩側(cè)也是主要發(fā)展區(qū)域，現(xiàn)在的新城西片區(qū)即廣清大道以西、廣清高速以東、人民三路以北區(qū)域的道路規(guī)劃早在建市之初已經(jīng)確定；而東城片區(qū)的道路規(guī)劃則在之后的歷次規(guī)劃中有大幅調(diào)整，直到去年初，東城新區(qū)二期道路規(guī)劃才真正確定下來。但實(shí)際情況是，原本和新城繁華地段小市橋南附近連成一片的新城西片區(qū)并未發(fā)展起來，向東發(fā)展在近十多年中成了城市發(fā)展主題。

　　清遠(yuǎn)規(guī)劃局一位負(fù)責(zé)人透露，實(shí)際上早期在向西方向發(fā)展做過嘗試，即沿著北江南岸的北江三路向西進(jìn)行城市建設(shè)，但效果并不明顯，反而是越過廣清大道向東發(fā)展非常迅速。“為了開發(fā)新城，市政府新址移到現(xiàn)在位置，連江路到北江二路一帶開發(fā)為單位集資房、公務(wù)員居住區(qū)，市域發(fā)展向行政中心走�！遍L(zhǎng)期從事清遠(yuǎn)城市規(guī)劃的清遠(yuǎn)市建設(shè)用地規(guī)劃科副科長(zhǎng)張國(guó)堅(jiān)分析其中的原因。而事實(shí)上，新城向東發(fā)展，到2000年后甚至越過行政中心，居住區(qū)一直沿江向洲心移。

　　但是，近幾年來，城市向東擴(kuò)，出現(xiàn)了規(guī)劃跟實(shí)際發(fā)展不一致的現(xiàn)象，而新城西片區(qū)在冷了多年后，突然熱鬧了起來，早期規(guī)劃的南北主干道富強(qiáng)路、東西走向的連江西路部分路段已經(jīng)完工，該路段崛起了義烏商貿(mào)城、美吉特華南裝飾城、臥龍五洲世紀(jì)城、翔隆無色城邦等專業(yè)市場(chǎng)及商住項(xiàng)目；而反觀開發(fā)較早的東城及洲心片區(qū)，則慢了一個(gè)節(jié)拍。

　　東城片區(qū)開發(fā)較早的東城新區(qū)二期部分，除了早期的先鋒路、東城大道、沿江路、鳳城大橋北引道主干道之外，近幾年基本停止。張國(guó)堅(jiān)說，東城部分道路規(guī)劃在2004年版總規(guī)中有了較大調(diào)整，到去年初才整理出來，因此推遲了開發(fā)時(shí)間；洲心開發(fā)主要是沿著北江走，而人民一路延長(zhǎng)線到武廣高鐵路段兩邊及向南部分，屬于早期原住居民區(qū)，拆遷是個(gè)“老大難”，發(fā)展連接性受到限制。

　　此外，近年來舊城升級(jí)改造遲緩，市區(qū)和清新縣城來往頻繁，所有車輛主要由北江大橋或者鳳城大橋進(jìn)入清新，造成該路段交通擁堵，于是清遠(yuǎn)大橋承擔(dān)了主要的交通功能，北江三路、人民三路及四路承擔(dān)了一部分分流功能，新城西片區(qū)的地位日益凸顯。

　　擺脫地域限制，南拓須先“向西”

　　從現(xiàn)在的眼光看，新城西片區(qū)位于廣清大道和廣清高速之間，兩條道路是清遠(yuǎn)到達(dá)珠三角通道，客流不小，物流方便，而且和市區(qū)原本連接成一片，但為何原本早在20年前完成的城西片區(qū)規(guī)劃卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于東城及洲心片區(qū)？除了城市本身市政建設(shè)外，這和清遠(yuǎn)城市需求與定位有密切關(guān)系。

　　1993年版清遠(yuǎn)城市總體規(guī)劃這樣對(duì)城市定性：“珠江三角洲的北面門戶；全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；工業(yè)以輕工業(yè)加工為主，工、貿(mào)、旅相結(jié)合的生態(tài)環(huán)境良好的現(xiàn)代化園林濱江城市�！�2000年前后提出廣州后花園概念，在隨后的2004年版總規(guī)中仍舊沿用這一方向：“珠江三角洲后花園，以輕加工工業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的濱江山水園林城市。”

　　清遠(yuǎn)市建設(shè)用地規(guī)劃科副科長(zhǎng)張國(guó)堅(jiān)分析，早期規(guī)劃視野主要集中于城市內(nèi)部規(guī)劃，和珠三角尤其是廣州通盤考慮并不足，而且清遠(yuǎn)周邊的交通骨架沒有搭起來，早期外圍只有京廣高速，廣清高速是21世紀(jì)前后才建好的，當(dāng)時(shí)清遠(yuǎn)作為粵北寒極，向廣州融合的條件并未成熟，因此城市規(guī)劃更多考慮的是城市內(nèi)部規(guī)劃，向西動(dòng)力并不足。

　　然而隨著清遠(yuǎn)城市發(fā)展，外部環(huán)境發(fā)生了巨大變化，清遠(yuǎn)擺脫城市空間限制的需求越來越大，向西拓展的動(dòng)力越來越強(qiáng)烈。清遠(yuǎn)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局一負(fù)責(zé)人對(duì)此有深刻分析。

　　首先，江北的舊城區(qū)人口已經(jīng)密集，但基礎(chǔ)設(shè)施配套無法滿足需求，舊城更新和改造面臨較大的拆遷等壓力，而江南的新城區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的開發(fā)骨架拉得過大，存在著大量已征的未建用地和閑置空地，影響了城市空間拓展。

　　其二，作為一個(gè)以休閑、宜居、旅游為主的城市，應(yīng)體現(xiàn)更多的對(duì)外服務(wù)功能，但近年來市區(qū)建設(shè)了大量的居住用地，缺少高檔商業(yè)及旅游服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。

　　第三，從城市交通來說，向南，廣清高速公路和廣清大道是清遠(yuǎn)與廣州及珠三角的區(qū)域交通要道，在2009年底開通的武廣高鐵清遠(yuǎn)站目前還未能發(fā)揮其有效的客運(yùn)作用；往東，通過清遠(yuǎn)大道、清佛公路聯(lián)系東面的佛岡和源潭等地；往北，通過107國(guó)道與清新縣城聯(lián)系。很明顯，清遠(yuǎn)缺乏其他高等級(jí)干道與清遠(yuǎn)南部地區(qū)和廣州的北部地區(qū)進(jìn)行聯(lián)系。

　　開發(fā)較晚的新城西片區(qū)，向南連接橫荷、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，一直未被開發(fā)的空間資源和空置的土地資源正好為其發(fā)展提供了有利條件；而南拓發(fā)展橫荷片區(qū)，與市中心最近的新城西片區(qū)必須得到充分發(fā)展。

　　西進(jìn)：2008年迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)

　　“西進(jìn)”大踏步前進(jìn)，這一切在2008年迎來了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這一轉(zhuǎn)折有賴于2008年底出臺(tái)的《珠三角地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008-2020）》，規(guī)劃首次把清遠(yuǎn)南部地區(qū)納入珠三角規(guī)劃范圍，并明確提出一些有利于清遠(yuǎn)的條件：珠三角軌道交通網(wǎng)絡(luò)延伸至清遠(yuǎn)市；廣佛同城化成為區(qū)域一體化的示范，清遠(yuǎn)市將成為接受廣佛都市圈輻射的首要地區(qū)；并首次提出了“環(huán)珠三角區(qū)”，賦予珠三角輻射帶動(dòng)廣東東西北地區(qū)和周邊地區(qū)的重大使命。

　　也許是先知先覺，在當(dāng)年的3月中旬公布的《2008年清城區(qū)政府工作報(bào)告》中，清遠(yuǎn)首次明確提出“西進(jìn)”戰(zhàn)略，西進(jìn)區(qū)域包括舊城及小市以西片區(qū)，并要求高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地實(shí)施連片規(guī)劃、連片改造，加快改善城西“一河兩岸”面貌，明確要求完善城西道路網(wǎng)絡(luò)。當(dāng)年發(fā)布的清城區(qū)“十一五”規(guī)劃把這一戰(zhàn)略與“東拓”提到同等重要地位。

　　到2009年3月公布的《清城區(qū)政府工作報(bào)告》，進(jìn)一步明確了將在城西大道、107國(guó)道、人民路兩旁和武廣客運(yùn)專線清遠(yuǎn)新站廣場(chǎng)周邊等重點(diǎn)區(qū)域，科學(xué)布局，合理規(guī)劃一批上規(guī)模、上檔次的商貿(mào)物流項(xiàng)目，其中主要重點(diǎn)項(xiàng)目就在新城西片區(qū)的人民三路和人民四路兩旁：包括五洲商業(yè)城（即現(xiàn)在的義烏商貿(mào)城）、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、中南汽貿(mào)城等商貿(mào)物流項(xiàng)目建設(shè)，帶活帶旺商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展。同時(shí)結(jié)合“西進(jìn)”戰(zhàn)略在該區(qū)域大力支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展上規(guī)模、上檔次的商住小區(qū)，著力打造一批精品樓盤，提升城市品位。

　　隨后的4月1日，清遠(yuǎn)市政府出臺(tái)“十個(gè)一批”重點(diǎn)工程，將新城西片區(qū)帶入了大開發(fā)階段。其中涉及到的該片區(qū)工程主要有：?jiǎn)��?dòng)一批拓展新城的工程，分四個(gè)片區(qū)，包括東城片區(qū)、洲心片區(qū)、城西片區(qū)、城南片區(qū)（人民路至清遠(yuǎn)大道部分）；啟動(dòng)一批城市交通主要干道等基礎(chǔ)設(shè)施，拉開城市發(fā)展空間，新城西片區(qū)道路建設(shè)富強(qiáng)路、連江西路在列；同時(shí)建設(shè)一批大型商場(chǎng)，也就是已經(jīng)建成的義烏商貿(mào)城、美吉特華南裝飾城、富榮農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)等。

　　新城西片區(qū)的開發(fā)，在2009年再次迎來了更大的機(jī)遇：當(dāng)年11月廣東省委省政府給清遠(yuǎn)提出了新的三大定位“大廣州衛(wèi)星城市、環(huán)珠三角高端產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)新區(qū)、華南宜居名城”，在此刺激下，去年6月初《清遠(yuǎn)市主體功能區(qū)規(guī)劃（2010—2020年）》出臺(tái)，提出“對(duì)接大廣佛，融入珠三角、廣清同城化”區(qū)域一體化發(fā)展戰(zhàn)略，并在隨后出臺(tái)的《清遠(yuǎn)市城市總體規(guī)劃（2010—2020）》將清遠(yuǎn)城市性質(zhì)調(diào)整為“廣佛清地區(qū)次中心城市、環(huán)珠三角高端產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)新區(qū)、華南休閑宜居名城”。對(duì)接廣佛、向南拓展勢(shì)在必行，而向西成為南拓首站。

　　隨后清城區(qū)出臺(tái)的“十二五”規(guī)劃，將“西進(jìn)”戰(zhàn)略中的新城西片區(qū)商貿(mào)物流帶，要力爭(zhēng)用3到4年的時(shí)間，塑造成為面向珠三角、輻射粵北地區(qū)的商貿(mào)物流帶。

　　遲來的大發(fā)展：新城西自成一體

　　大規(guī)劃直接帶來的是大規(guī)模土地出讓，近兩年來，新城西片區(qū)以及人民三路和人民四路以南部分，成為清遠(yuǎn)主要的供地區(qū)域。截至3月9日，該片區(qū)總出讓面積34.51萬平方米，占總成交面積的45%。而去年這兩個(gè)月成交土地幾乎全部在此區(qū)域。

　　城市建設(shè)也從2008年8月起首個(gè)商住項(xiàng)目碧水康橋的面市而進(jìn)入了大開發(fā)階段，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度超過東城和洲心片區(qū)；商業(yè)開發(fā)方面，與單純以住宅開發(fā)為主的東城和洲心片區(qū)不同的是，洲心片區(qū)相繼有商貿(mào)、住宅區(qū)等不同類型超大項(xiàng)目面市，儼然自成一體，形成一個(gè)獨(dú)立城市新區(qū)。

　　道路建設(shè)

　　富強(qiáng)路和連江西路 連接新城西和市中心

　　2008年啟動(dòng)的一批新城西片區(qū)拓展道路中，連江西路和富強(qiáng)路（洲心段）全部完成后，將與現(xiàn)有的連江路對(duì)接，貫通北江路與人民路，成為新城區(qū)向西拓展的交通大動(dòng)脈，自此新城西片區(qū)和市中心連接成一片。兩者總投資9億元人民幣。

　　連江西路長(zhǎng)1977米，寬45米，雙向6車道，東西走向，建成后直接和市中心主干道連江路連接，可直接通達(dá)小市橋南、贏之城。目前該工程已經(jīng)完成西段工程，還有一小部分正在進(jìn)行征地拆遷工作。

　　富強(qiáng)路（洲心段）長(zhǎng)1909米，寬60米，均為雙向6車道，南北走向，為新城西片區(qū)中軸，商住項(xiàng)目沿線依次建設(shè)，并承擔(dān)起打通人民三路和連江西路、北江三路的任務(wù)。首期已經(jīng)完工，二期也在進(jìn)行征地拆遷工作。

　　此外，該片區(qū)的道路骨架南北走向連接人民三路和連江西路、北江三路的還有國(guó)泰路，按照規(guī)劃進(jìn)度要求預(yù)計(jì)年底爭(zhēng)取達(dá)到開工條件；連接鳳鳴路、廣清大道到城西大道的鳳鳴西路也將爭(zhēng)取在年底開工。

　　商貿(mào)

　　衣食住行購物規(guī)劃齊全

　　2009年元旦，該片區(qū)人民三路首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目義烏商貿(mào)城發(fā)售，9月開業(yè)，兩年來這個(gè)總占地面積19萬余平方米，總建筑面積占16萬平方米的小商品批發(fā)市場(chǎng)，為該區(qū)域引來大量人流，反過來加速了該區(qū)域的發(fā)展。

　　人民四路和城西大道交界處，大量汽車4S店已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)，其中中汽南方國(guó)際汽車城該項(xiàng)目是由深圳市中汽南方投資集團(tuán)有限公司投資興建，總投資1.1億元人民幣，將以汽車銷售相關(guān)產(chǎn)業(yè)和遞延產(chǎn)業(yè)為發(fā)展方向，以汽車銷售全程服務(wù)為核心功能，目前已經(jīng)營(yíng)業(yè)。據(jù)相關(guān)人士透露，遠(yuǎn)期規(guī)劃還將建有名車、跑車展廳等。

　　人民四路北面美吉特華南裝飾城將建成32萬平方米的建材城，其南面還將興建一個(gè)工業(yè)博覽城；附近將建成富榮農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)；未來將在義烏商貿(mào)城北面規(guī)劃建成一座總建筑面積達(dá)18萬平方米的商業(yè)購物中心臥龍廣場(chǎng)等。

　　商住項(xiàng)目

　　大盤云集，綜合體開發(fā)

　　該片區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)2008年起步，和該西片區(qū)大開發(fā)節(jié)點(diǎn)幾乎一致，最早的是碧水康橋。整體看該區(qū)域作為一個(gè)獨(dú)立成型的開發(fā)區(qū)域，大盤云集，以城市綜合體開發(fā)為最醒目的特征。

　　最矚目的當(dāng)屬臥龍五洲世紀(jì)城，總規(guī)劃建筑面積160萬平方米，包含住宅、商業(yè)購物廣場(chǎng)、幼兒園等，其中僅住宅就規(guī)劃有67棟樓；翔隆五色城邦一起開發(fā)建筑面積就達(dá)50余萬平方米，遠(yuǎn)期規(guī)劃占地面積達(dá)800畝；杰暉地產(chǎn)將開發(fā)總建筑面積約67萬平方米的“幸福家園”商住小區(qū)，總戶數(shù)達(dá)2144戶。此外，還有金世紀(jì)地產(chǎn)、恒福地產(chǎn)等均在此有地塊及項(xiàng)目。

　　清遠(yuǎn)市建設(shè)用地規(guī)劃科副科長(zhǎng)張國(guó)堅(jiān)：

　　新城西片區(qū) 將建一座小學(xué)

　　《清遠(yuǎn)城市總體規(guī)劃（2010—2020）》已經(jīng)出臺(tái)，不過目前只是一個(gè)基本架構(gòu)，確立了方向，每個(gè)片區(qū)的詳細(xì)控制性規(guī)劃現(xiàn)在還在組織編制，因?yàn)楝F(xiàn)在控規(guī)編制跟以往單片地塊不同，是一個(gè)整體性的控規(guī)，編制難度較大，或要等到明年才能出臺(tái)。新城西片區(qū)的部分控規(guī)也還在編制中，當(dāng)然從全局考慮，該片區(qū)還要增加一些功能配套，如小學(xué)。