看潛力不看收益 商鋪投資市區(qū)郊區(qū)大不同

    又是一年“金九銀十”來臨，成都房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出冷熱不均的分化態(tài)勢。一邊是住宅項目集體降價，依靠低價策略誘惑購房者；一邊是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)市加推。住宅市場觀望情緒正濃，商業(yè)地產(chǎn)市場卻銷售火爆。冷熱不均，顯而易見。

但正如CRC商業(yè)地產(chǎn)投資顧問聯(lián)盟專家所言，市場再火，也要理性。產(chǎn)品再誘惑，也要看清潛藏的風(fēng)險。在這個“亂市”，在這個幾乎脫離了住宅市場占據(jù)主導(dǎo)地位的時代，即便商業(yè)地產(chǎn)逐步上位，對于投資，仍要保持謹(jǐn)慎之心。

追求平穩(wěn)高收益 投資主城區(qū)

據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年1—8月，財富123會員在中心城區(qū)的商鋪成交額主要集中在400—800萬元/套之間，占到中心城區(qū)成交量的近六成，300萬元左右的投資總價占不足三成的比重。財富123會員在主城區(qū)投資的商鋪達到了到40余間，成交均價卻高達500多萬元，投資門檻已經(jīng)提高到300萬元。這樣的數(shù)據(jù)，已經(jīng)完全超出了2010年。但必須看到的是，在這一連串?dāng)?shù)字之間，卻隱藏著諸多風(fēng)險和投資誤區(qū)。財富123聯(lián)盟資深投資會員吳先生表示，“雖然說主城區(qū)的商鋪價格要高得多，但地段價值在那兒擺起的，我就算轉(zhuǎn)手賣了也能掙錢�！绷硪幻�投資會員張先生則表示，“選擇主城區(qū)的商鋪，主要是想快速收回投資成本，掙個塊錢�！�

對于財富123投資會員的看法，CRC商業(yè)地產(chǎn)投資顧問聯(lián)盟專家卻表示否定，且給出了相反的看法。CRC聯(lián)盟專家認(rèn)為，對于主城區(qū)的商鋪來說，其區(qū)位價值和口岸相對新興區(qū)域，確實要優(yōu)質(zhì)得多。但正因為如此，大多數(shù)的項目所在的區(qū)域價值都相對發(fā)展到一定飽和的階段，其價格也相對維持到一個頂端的水平。因此，發(fā)展空間就被大大壓縮，升值潛力反而被壓縮殆盡。因此，對于投資者所認(rèn)為的，投資主城區(qū)掙快錢的說法，是不符合實際情況的。相反，因為項目品質(zhì)和地段價值都相對優(yōu)質(zhì)，其租金收益也更高，故更適合追求長期的高收益投資需求。

看潛力不看收益 投資近郊

隨著市場的“高燒”不退，商鋪的價格更是一漲再漲，門檻的抬升，雖然對部分大額投資者以及企業(yè)投資會員影響不大，但中小投資者卻被掃地出門。而這一部分資金則流向了近郊甚至遠郊，這一片尚處于發(fā)展階段的新興區(qū)域。

據(jù)統(tǒng)計，近段時間以來，以新都、龍泉、溫江、華陽等為首的近郊不斷有項目推出商鋪，一時間它們也成為商鋪投資熱點區(qū)域。此外，投資產(chǎn)品也逐步豐富起來，除了社區(qū)商業(yè)，像城市綜合體、專業(yè)市場、商業(yè)風(fēng)情街等形態(tài)層出不窮。

CRC商業(yè)地產(chǎn)投資顧問聯(lián)盟專家認(rèn)為，近郊商業(yè)是近一年來興起的另一個投資熱點。在主城區(qū)價高量少，投資門檻提高的當(dāng)下，近郊商業(yè)則引起豐富的選擇面，以及較低的投資門檻，包括未來巨大的發(fā)展空間吸納了眾多投資客。雖然，從短期來看，近郊商業(yè)的投資收益的基數(shù)較小，增長速度也較慢，但從長遠來看，一旦區(qū)域發(fā)展成熟，地段價值的提升必然會帶來收益的上漲。

邊緣系產(chǎn)品 投資風(fēng)險大

在商業(yè)地產(chǎn)火速躥紅的這一、兩年間，游離于主流投資產(chǎn)品，商鋪、寫字樓之外的另一些隸屬于商業(yè)地產(chǎn)范疇的投資產(chǎn)品也沾上了大環(huán)境的光，逐漸走進投資者的視野。據(jù)CRC商業(yè)地產(chǎn)投資顧問聯(lián)盟監(jiān)測，這些產(chǎn)品都被業(yè)界人士稱為邊緣系投資產(chǎn)品，它們迎來這樣的機遇無非得益于兩方面的原因，一是商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)了飛躍式的發(fā)展，甚至在一段時間內(nèi)出現(xiàn)了價高量少，但投資需求旺盛的狀況，一部分投資需求在求購主流商業(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品無門之后，進而轉(zhuǎn)向邊緣系產(chǎn)品。另外一個原因則是在商業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境的利好之下，投資者的投資需求也開始多樣化。例如商務(wù)公寓、專業(yè)市場、農(nóng)貿(mào)市場、LOFT、酒店式公寓等多種形態(tài)都屬于邊緣系投資產(chǎn)品。

據(jù)CRC商業(yè)地產(chǎn)投資顧問聯(lián)盟監(jiān)測，在這一系列的邊緣系產(chǎn)品中，專業(yè)市場、商務(wù)公寓、LOFT甚至農(nóng)貿(mào)市場都深受投資者的青睞，在財富123聯(lián)盟中表現(xiàn)得尤為突出。整個1—8月間，財富123聯(lián)盟約20余名投資會員入手商務(wù)公寓，共計50余套。其中，繽紛·新天地、索爾龍舟、神仙樹3號等主推商務(wù)公寓的項目成為投資熱點。同時，財富123聯(lián)盟投資者還對LOFT產(chǎn)品持樂觀態(tài)度，資深投資會員嚴(yán)靜女士更是一口氣分別在繽紛·新天地、保利中心以及花樣年美年廣場投資了三套LOFT產(chǎn)品。

相較于上述兩種邊緣系產(chǎn)品，農(nóng)貿(mào)市場的走紅則讓業(yè)界人士略感以外。據(jù)CRC商業(yè)地產(chǎn)投資顧問聯(lián)盟監(jiān)測，自從2009年沙西農(nóng)貿(mào)市場問世以來，包括東城小居以及位于龍?zhí)端碌母粷櫳�活廣場等項目紛紛推出農(nóng)貿(mào)市場攤位或鋪位，并且贏得了不少投資者的青睞。

雖然從市場面上來看，邊緣系產(chǎn)品開始走俏，但CRC商業(yè)地產(chǎn)投資顧問聯(lián)盟專家卻給出了自己的意見。他們認(rèn)為，邊緣系投資產(chǎn)品投資門檻低的優(yōu)勢是誘因之一，但投資者必須看到其背后的風(fēng)險。其中，酒店式公寓和農(nóng)貿(mào)市場的風(fēng)險最大。這兩者有一個共同特點，投資門檻低，看似收益穩(wěn)定，其風(fēng)險之處在于后期的運營和管理。

CRC商業(yè)地產(chǎn)投資顧問聯(lián)盟專家建議，邊緣系產(chǎn)品是一個機遇，但更應(yīng)當(dāng)保持謹(jǐn)慎，切忌因為貪便宜而忽略了對項目整體、區(qū)域以及開發(fā)商甚至后期運營方實力的考量。