倒計時 去秋交會上淘鋪子

    在嚴厲的樓市調控背景下，開發(fā)商紛紛轉戰(zhàn)商業(yè)地產。萬科、中海、保利、遠洋、龍湖等以住宅開發(fā)為主的一線房地產巨頭，均成立了商業(yè)地產運營中心，大舉進軍商業(yè)地產領域。在本屆秋交會上，不僅有華潤萬象城、金牛萬達廣場、中糧大悅城、復城國際、陽光100米婭中心等多個城市綜合體項目在此展示，而且有家居直銷城、汽配用品城等專業(yè)市場參展。

據(jù)成都市房管局消息顯示，本屆秋交會上將有40多個商業(yè)物業(yè)集中亮相，其中2號展館是商業(yè)地產館，將是商業(yè)物業(yè)集中展示區(qū)。此次商業(yè)地產館的規(guī)模為歷屆房交會最為盛大的一次。

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秋交會探營

商業(yè)地產館是亮點

商業(yè)地產可以說是2011年成都房地產市場的一個亮點，在本次秋季房交會上，設在2號館的“商業(yè)地產館”將給老百姓帶來更多的商業(yè)物業(yè)項目。藍光嘉寶商業(yè)副總邵家楨告訴記者，在房交會上選擇商業(yè)綜合體，如果沒有商業(yè)地產投資的專業(yè)經驗，最好選擇品牌知名房企的產品。作為知名地產企業(yè)，在商家資源、商業(yè)營運經驗上都有深厚的積累。據(jù)了解，除開2號館作為商業(yè)地產集中亮相外，例如品牌館的保利地產[9.13 0.33% 股吧 研報]，旗下的保利中心，保利貝森公館、保利198、保利心語等項目，都涵蓋不同業(yè)態(tài)的商業(yè)產品。

目前商業(yè)地產市場較長的投資回報周期，較低的租金收益率，巨額的財務成本壓力，再加上毫無松動跡象的整體信貸環(huán)境，對眾多開發(fā)商來說無疑是一次嚴峻的考驗。業(yè)內人士普遍認為，商業(yè)地產項目眾多，同質化競爭將不可避免，在此情況下，能夠自持一部分物業(yè)意味著開發(fā)商的資金實力相對不錯，風險相對較低，因此租售并舉的項目可以考慮優(yōu)先選擇。

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住宅轉商業(yè)

少量物業(yè)自己持有

商業(yè)項目開發(fā)有一個規(guī)則，商業(yè)地產不可以分層或分單位出售，必須堅持只租不售，否則投資回報肯定會低到不能再低。商業(yè)地產大腕萬達早在2007年就已經宣稱“萬達第三代商鋪主要是持有，以后項目也不會再銷售”。隨著對商業(yè)零售風險日益清晰的認識，以及自身資金實力和運營經驗的加強，商業(yè)地產的運作者開始向商業(yè)自持的道路轉移，盡管這一過程的代價和風險都可能在預料之外。

萬達模式獲得了巨大的成功，也一度引來業(yè)界同行的效仿。然而萬達模式對資金實力、運營實力等硬件的要求，導致這種模式好雖好，卻不是誰都可以克隆。今年，嚴厲的樓市調控背景，導致不少住宅開發(fā)企業(yè)進軍商業(yè)開發(fā)求生存求發(fā)展，盡管都知道應該自持物業(yè)，但實際上即使是已經啟動轉型商業(yè)地產的開發(fā)商，所持有的物業(yè)，也僅占總開發(fā)量的極少部分，賣房子仍然是嚴厲調控下開發(fā)商生存的主要方式。

上海同策咨詢顧問有限公司此前就商業(yè)地產進行過專題研究，發(fā)現(xiàn)除了萬科等少數(shù)地產商明確表示會持有商業(yè)地產外，多數(shù)住宅開發(fā)商轉型商業(yè)地產更多是為了銷售。根據(jù)該公司的調查，大多數(shù)開發(fā)商考慮的仍然是出售商業(yè)物業(yè)獲利，而不是長期持有。

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買租售并舉項目

投資有保障

相關分析指出，“租售并舉”能有效降低回款周期過長帶來的投資風險。據(jù)悉，一線房產企業(yè)在進軍商業(yè)地產后，不少能自持部分物業(yè)，實現(xiàn)“租售并舉”。據(jù)悉，保利地產宣稱，公司將一直堅持“租售并舉”，保利旗下的商業(yè)項目分兩種類型，一種用于銷售快速回款，另一種則是自行持有；花樣年地產的商業(yè)項目大多屬于城市綜合體，目前自己持有商業(yè)的比例約10%-30%；截至6月30日，中海地產持有的投資型物業(yè)金額為146.71億元港幣，是可供銷售的庫存物業(yè)價值的16.61%。

資深商業(yè)地產投資專家張家大認為，就商業(yè)地產本身來說，商業(yè)才是核心，沒有商業(yè)就沒有商業(yè)地產，好的業(yè)態(tài)規(guī)劃能夠帶來好的現(xiàn)金流、人流、貨物流，能帶來穩(wěn)定的收益，投資才能掙錢。若該區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)都不掙錢了，那你投資的商業(yè)地產又怎么能掙到錢呢？開發(fā)商自持物業(yè)，就會在業(yè)態(tài)規(guī)劃上投入，這些投入是全銷售項目無法擁有的。萬科、保利、花樣年、中海等開發(fā)商的商業(yè)均有一定比例自持物業(yè)，無疑對后期的投資收益是一種保障，這一類型的商業(yè)就可以在投資中優(yōu)先考慮。

華西都市報記者費曉玲