領(lǐng)頭羊試水商業(yè)地產(chǎn) 沈陽綜合體大戰(zhàn)升級

　  國內(nèi)“住轉(zhuǎn)商”成趨勢，萬科、中海加入商業(yè)地產(chǎn)市場競爭

　　2011年，房地產(chǎn)行業(yè)最為熱門的詞匯除了“調(diào)控”，就是商業(yè)地產(chǎn)。

　　在國家宏觀調(diào)控的背景下，以萬科為首的國內(nèi)一線品牌開發(fā)商先后表示將涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。而這些大腕們似乎對二線城市頗為關(guān)注。9月，中海與萬科在沈陽似乎已率先展開行動，他們將目光盯向了沈陽的商業(yè)項目。

　　風(fēng)云再起

　　大腕在沈開發(fā)新戰(zhàn)場

　　9月，中海寰宇天下80萬平方米的商業(yè)項目亮相。除商務(wù)公寓產(chǎn)品外，還有甲級寫字樓中海廣場、購物中心環(huán)宇城。值得一提的是，寫字樓、購物中心部分將由中海自己持有。

　　而今年下半年，萬科新項目明天廣場的規(guī)劃中，除北區(qū)的住宅產(chǎn)品與部分商業(yè)外，南區(qū)被規(guī)劃為商業(yè)區(qū)，包含了公寓與寫字樓兩種產(chǎn)品。

　　兩家行業(yè)領(lǐng)頭羊房企在沈陽的行動，似乎都表明了自己“住轉(zhuǎn)商”或“住商并行”的意圖。而據(jù)中海地產(chǎn)相關(guān)人士透露，今年，中海已成立專門負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的部門，并已進(jìn)入沈陽、珠海、南京、天津等多個城市操作商業(yè)項目。而萬科的首個商業(yè)項目也早已啟動。

　　競爭加劇

　　沈陽綜合體已經(jīng)扎堆

　　“房企選擇沈陽這樣的二線城市，一方面因為一線城市的商業(yè)地產(chǎn)相對飽和并且開發(fā)成本高，而在二線城市試水，可以住商并行，降低風(fēng)險，即使有損失也是可控的�！本�誠集團(tuán)精圖企劃策劃總監(jiān)李昂分析說，“而在沈陽開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)也將面臨一個問題：綜合體扎堆上市�！�

　　不難發(fā)現(xiàn)，萬科與中海在沈陽的行動更趨向于“住商并行”，業(yè)內(nèi)稱之為“住宅保底，商業(yè)突破”，其寫字樓、公寓產(chǎn)品均與住宅項目一起開發(fā)，因而也可視為綜合體項目。

　　而在沈陽，據(jù)李昂介紹，正在開發(fā)建設(shè)的綜合體項目至少有30~40家。僅金廊沿線就有華潤中心、市府恒隆廣場、裕景中心、佳兆業(yè)中心、新華天璽等多個大體量的城市綜合體項目。而在鐵西、大東以及渾南的新興商圈內(nèi)，也有龍之夢、萬達(dá)等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大腕。

　　加上在沈陽試水“住轉(zhuǎn)商”的萬科、中海，綜合體在沈陽已是多點開花。而在開發(fā)綜合體的大軍中，顯然也不乏資金實力強(qiáng)、運(yùn)營經(jīng)驗豐富的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大腕，中海、萬科要分一杯羹顯然不易。

　　出路何在

　　精準(zhǔn)定位服務(wù)上用心

　　“商業(yè)地產(chǎn)不是簡單的住宅+商業(yè)，后期運(yùn)營更需要經(jīng)驗和資金支持�！毕愀勐�(lián)祥市場總監(jiān)何祥俊認(rèn)為，“商業(yè)地產(chǎn)涉及的問題更多，也更具專業(yè)性�！�

　　而作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新兵，“住轉(zhuǎn)商”的萬科、中海既有優(yōu)勢又有劣勢�！斑@些大品牌的基礎(chǔ)好，資金實力強(qiáng)，抗風(fēng)險性好，綜合體項目多以住宅小區(qū)為中心，客戶基礎(chǔ)好�！崩畎悍治�，“而其劣勢則在于項目多在非城市中心主流地段，商業(yè)運(yùn)營的成本較大�！�

　　“城市中心的綜合體要在高端性上下功夫，而由住宅轉(zhuǎn)商的開發(fā)商可在社區(qū)服務(wù)上精心定位，在運(yùn)營品牌上與中心的綜合體進(jìn)行區(qū)分�！崩畎罕硎�。未來這些大腕究竟誰能笑傲江湖？我們拭目以待。

　　本報記者 劉軼南

　　商鋪投資：

　　啥樣的更有潛力？

　　地下商鋪、臨街門市、大商業(yè)外鋪、社區(qū)底商……

　　今年以來，各種各樣的商鋪類型呈現(xiàn)在投資者眼前，而隨著地理位置、商鋪類型、門檻高低的不同使投資方式也日趨多樣化，那么投資者該如何選擇適合自己的商鋪呢？

　　中心地段

　　有機(jī)會就存在風(fēng)險

　　地段、地段、還是地段，這個房地產(chǎn)的取勝法則用在商業(yè)地產(chǎn)上也一點不為過�？v觀市場中街名滿天下、中街九龍港、中街新地、太原街新天地、沈陽國際汽車城、北一路萬達(dá)廣場、千姿匯等各種琳瑯滿目的投資商品，這些商鋪的地段都坐落在中街、太原街、鐵西等中心地段，產(chǎn)品以地下商鋪、臨街門市、下沉式商業(yè)為主，面積不等，但單價都在1萬元以上。

　　點評：沈陽市房地產(chǎn)研究所研究員周世昌表示：“今年以來隨著沈商業(yè)地產(chǎn)的增加，各種新增的商鋪量也越來越多，且大部分都處于已成熟的商圈中，提升了商鋪的使用價值和投資價值，因此受到青睞�！�

　　據(jù)了解，要想在這幾個地段投資，選擇一個中等面積的鋪位，投資者手頭的閑錢一般都在60萬元左右，有的甚至上百萬元。周教授談到，商鋪投資的訣竅之一就是“看客買鋪”。哪里的消費能力高，哪里的商鋪投資就越有價值。

　　沈陽建筑大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長劉寧博士提醒道，有機(jī)會就存在風(fēng)險。商業(yè)街的旺鋪優(yōu)越在于其商業(yè)氛圍、穩(wěn)定的客流量，決定了該類商鋪的運(yùn)營收益水平較高。不過，商業(yè)街商鋪的投資回報率高，其風(fēng)險也會相應(yīng)增加。

　　非中心地段

　　要對項目本身做考量

　　隨著城市中心土地面積的不斷縮減和郊區(qū)社區(qū)的不斷開拓，郊區(qū)化發(fā)展的趨勢已經(jīng)成為一種必然。

　　“受歷史發(fā)展格局的影響，人們習(xí)慣于在傳統(tǒng)的市中心建商業(yè)地產(chǎn)，但實際上，目前中心市區(qū)的大型商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)漸趨飽和，而市郊還有著很大的開發(fā)空間。因為有市場就有需求，有需求就有動力�！鄙蜿栘S澤房屋開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理耿輝談道。

　　道義榮信財富廣場、陶樂新天地、華強(qiáng)城、億豐東北五金建材品牌中心、1克拉生活廣場、順豐新未來、保利溪湖林語等，在開發(fā)的這些項目中，主要以專業(yè)市場商鋪、社區(qū)底商為主，商鋪面積不等，投資總價至少在40萬元上下。

　　點評：“沈陽目前的商業(yè)地產(chǎn)主要集合在市區(qū)，非傳統(tǒng)商圈相對薄弱，新發(fā)展起來的大型居住區(qū)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新空間，是未來發(fā)展的趨勢�！鄙蜿柺蟹康禺a(chǎn)研究所周世昌教授表示。

　　劉寧提醒廣大的投資者，尤其是地段不是在成熟商圈的商業(yè)地產(chǎn)項目，單槍匹馬本身就是一種風(fēng)險。

　　汪輝工作室總經(jīng)理汪輝說，投資者在投資時要對項目本身做考量，第一是地段，第二是價位，最后要看這個城市的發(fā)展預(yù)期。

　　本報記者 楊孟渝

　　數(shù)據(jù)很單純，

　　沈陽挺熱乎

　　國家統(tǒng)計局公布8月份全國70個大中型城市住宅銷售價格指數(shù)，遼寧的二線城市錦州丹東首次出現(xiàn)降價，沈陽住宅同比漲幅為6.4%。

　　對于這個數(shù)據(jù)的背后隱喻，我想是這樣的：相對于日漸擁擠的沈陽城市中心區(qū)域，二環(huán)外已經(jīng)成為沈陽新房供應(yīng)的主力戰(zhàn)場，不限購的二環(huán)外也呈現(xiàn)外地購房客涌入購買，業(yè)內(nèi)人士就此指出，“6.4%的增幅應(yīng)該是二環(huán)外的貢獻(xiàn)較大，另外，沈陽房價本來就不高”。

　　至于丹東，雖地處三線，但因依山傍水的難得且寶貴的自然資源，房價早于2005年就已啟動，比其他三線城市早3年；而且這幾年漲勢一直迅猛，在限購風(fēng)聲和政府主動壓制的情況下，出現(xiàn)回落，也是正常的反應(yīng)。

　　而另有消息說，近期沈陽的房價漲幅全國最高。在這個大家都在回避“漲幅最高”的時候，沈陽“突出表現(xiàn)”，令人擔(dān)憂。事實上，剝離這個“最高”的外衣，我們會發(fā)現(xiàn)另一個秘密：在這些年里，曾一度被認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩的沈陽，經(jīng)過十余年的產(chǎn)業(yè)調(diào)整之后，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)越來越趨于合理，單一的工業(yè)城市印象越來越被人們淡忘，一個充滿活力的沈陽已經(jīng)得到國人的認(rèn)同；與此同時，十年來沈陽的城市格局也在發(fā)生著深刻的變化，區(qū)域性中心城市的功能得到了進(jìn)一步的加強(qiáng)，商業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)越來越受到重視，進(jìn)而成為沈陽城最活躍的幾個產(chǎn)業(yè)元素。從這個意義上說，“沈陽住宅同比漲幅為6.4%”這一數(shù)據(jù)佐證了這樣一個道理，那就是沈陽的城市聚合力越來越大了，對周邊人群的吸納和輻射能力也越來越強(qiáng)了。

　　“沈陽的抗打擊能力，遠(yuǎn)在遼寧其他三線城市之上�！辟Y深財經(jīng)評論人劉長杰認(rèn)為，這不僅體現(xiàn)在房價的走勢上，也體現(xiàn)在城市整體經(jīng)濟(jì)長久平穩(wěn)運(yùn)行的過程中。

　　城市經(jīng)濟(jì)仍將繼續(xù)大步前進(jìn)，這是大勢所趨。至于其他依附于城市經(jīng)濟(jì)這一大勢上的產(chǎn)業(yè)，比如房地產(chǎn)市場，那就是“健康+穩(wěn)定”或“穩(wěn)定+健康”（別嫌這個組合使用的頻率太高），更直白更東北的說法是“沈陽的房地產(chǎn)市場，還是挺熱乎的”。