金融海嘯引消費(fèi)疲軟 莞商鋪售價(jià)最高下調(diào)50%

       許是帶動(dòng)效應(yīng)。這段時(shí)間以來(lái)，東莞住宅銷售市場(chǎng)持續(xù)看好，沉寂已久的商業(yè)地產(chǎn)也一度經(jīng)歷“小陽(yáng)春”。對(duì)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，不排除與住宅地產(chǎn)所激發(fā)的消費(fèi)信心有關(guān)聯(lián)。
      但一場(chǎng)金融危機(jī)引發(fā)的消費(fèi)疲軟市場(chǎng)，也不可避免地帶來(lái)商業(yè)項(xiàng)目租售價(jià)格的大幅度下調(diào)。還有，商業(yè)地產(chǎn)所遭遇的資金鏈難題也并不是信托資金出臺(tái)能夠完全解決的。
      商業(yè)項(xiàng)目售租價(jià)齊降
      “目前我們項(xiàng)目還沒有動(dòng)工，我們?cè)诳紤]是否要做一個(gè)大型的商業(yè)廣場(chǎng)”。2月23日，坐落于西平地塊的一直未動(dòng)工的項(xiàng)目開發(fā)商如此對(duì)記者表示。
      伴隨著這段時(shí)間住宅銷售態(tài)勢(shì)的持續(xù)走好，景湖時(shí)代目前明顯加快了開發(fā)進(jìn)程。光大地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)趙洪亮告訴記者，該項(xiàng)目落成后，將包含一個(gè)大型的購(gòu)物廣場(chǎng)。僅一路之隔，四環(huán)路的另一端，中信商業(yè)廣場(chǎng)已經(jīng)封頂。
      此外，伴隨著東莞會(huì)展中心與第一國(guó)際之間的豐泰廣場(chǎng)、東莞大道的臺(tái)商大廈、金盈大廈等項(xiàng)目進(jìn)程的加快和落成，“今明兩年商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量將會(huì)面臨比較大的銷售困境”。一直關(guān)注東莞商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的某業(yè)內(nèi)人士如此告訴記者。但這并不意味著商業(yè)地產(chǎn)目前陷入困境。
      一如住宅地產(chǎn)的銷售態(tài)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)這段時(shí)間也在經(jīng)歷“小陽(yáng)春”。“去年我們接待了50批客戶，大概只有5套的成交量，成交率還不到10%；這段時(shí)間每18批客戶中就有8套成交量，成交率近50%”，說(shuō)起這段時(shí)間的成交情況，豐碩廣場(chǎng)的銷售員臉上掠過(guò)一絲欣慰。該銷售員告訴記者，這段時(shí)間以來(lái)，投資商業(yè)物業(yè)的投資客明顯增多，據(jù)她分析這是“股市變好解套了一部分資金”的緣故。
      盡管如此，依然沒辦法掩飾商業(yè)地產(chǎn)面臨的供求關(guān)系失衡的局面。作為房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，很多時(shí)候，上海商業(yè)地產(chǎn)所面臨的問(wèn)題，正是全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的縮影。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，上海寫字樓供應(yīng)量為19.17萬(wàn)平方米，成交面積為9.17萬(wàn)平方米，供需比為1：0.48，且連續(xù)第七個(gè)月供大于求（供需比一直保持在1：0.5左右）矛盾突出。
      這種情況同樣在東莞上演。中原地產(chǎn)提供的一份數(shù)據(jù)也顯示，去年新增寫字樓面積14.16萬(wàn)平方米，成交面積7.32萬(wàn)平方米，供求比重為1.93：1；去年商鋪成交面積為20.81萬(wàn)平方米，與供應(yīng)相比供求壓力突出。
      業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從需求方面來(lái)看，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下，一些企業(yè)迫于節(jié)約成本考慮，紛紛削減辦公用房預(yù)算，甚至向次級(jí)商務(wù)區(qū)或非核心寫字樓搬遷。
      供求關(guān)系的另外一方面，便是售價(jià)和租價(jià)的持續(xù)下滑。
      “去年某商業(yè)項(xiàng)目開盤價(jià)格為15000元/平方米，后來(lái)在市場(chǎng)急劇下滑的前提下，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)為7500元/平方米，下調(diào)幅度為50%”。一不愿意透露姓名的某業(yè)內(nèi)人士如此告訴記者，他表示，從去年去年來(lái)看，一手住宅價(jià)格的不斷下探，也直接影響了商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格體系，“商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)下調(diào)幅度超過(guò)3成�！毕嚓P(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年寫字樓全年成交均價(jià)為8102元/平方米，6月份以來(lái)價(jià)格持續(xù)快速下探。商鋪方面，去年成交均價(jià)為12550元/平方米，與前年相比下降了19.67%，中原地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)楊波認(rèn)為，去年商鋪物業(yè)月度成交價(jià)格受個(gè)盤影響大，但從全年成交價(jià)格的走勢(shì)可以看到，商鋪價(jià)格一路往下行。
       從租價(jià)來(lái)看，“去年中心區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格下調(diào)10%~20%”業(yè)內(nèi)人士如此表示。
       市場(chǎng)需求還將萎縮
       一場(chǎng)金融海嘯，寒風(fēng)吹冷國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)。
       繼去年全球第三大家居零售公司，英國(guó)翠豐集團(tuán)旗下的百安居宣布在內(nèi)地關(guān)閉4家門店，并將新店計(jì)劃放緩?fù)猓�日前，百安居萬(wàn)江門店將要撤出新華南mall·生活城的消息也塵埃落定。另外，根據(jù)媒體報(bào)道，進(jìn)駐上�；春Ｂ�15年的日本伊勢(shì)丹百貨，也于去年結(jié)束營(yíng)業(yè)并撤出上海；百佳超市在上海的旗艦店也宣布在去年底正式歇業(yè)；全球排名第二的便利零售品牌OK便利店在東莞的12家店鋪，也全部關(guān)店。
      中原地產(chǎn)商業(yè)總監(jiān)王志輝表示，金融危機(jī)爆發(fā)后，許多商戶因不堪經(jīng)營(yíng)壓力，紛紛退租，有些甚至連押金都不要，淡出零售行業(yè)。
      盡管這段時(shí)間以來(lái)，商鋪銷售表現(xiàn)出可喜的一面，但業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從今明兩年來(lái)看，伴隨著存量商鋪和新增供應(yīng)量，東莞商鋪銷售面臨較大挑戰(zhàn)，作為開發(fā)商，有可能會(huì)采用降價(jià)、售后包租等形式打開局面。從另外一方面來(lái)看，整個(gè)經(jīng)濟(jì)基本面尚未完全恢復(fù)，因此，市場(chǎng)需求還將萎縮，部分高端零售物業(yè)開店計(jì)劃受阻。
      遭遇資金鏈難題
      這段時(shí)間，房地產(chǎn)進(jìn)入十大振興規(guī)劃被媒體炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。盡管這一說(shuō)法并沒有得到國(guó)務(wù)院的正面回應(yīng)，全國(guó)人大常委會(huì)原副委員長(zhǎng)、中科院研究生院管理學(xué)院院長(zhǎng)成思危甚至在事后表示“這是媒體的誤讀”，但此前根據(jù)某媒體報(bào)道的規(guī)劃內(nèi)容中提到的，商業(yè)地產(chǎn)將獲得更大金融支持，這也從側(cè)面反應(yīng)出：商業(yè)地產(chǎn)也同樣面臨著資金鏈短缺的難題。
      北大房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科在博客中寫道，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)面臨最大的困難不是泡沫，而是缺乏金融支持。
      與住宅地產(chǎn)不同，住宅一般通過(guò)銷售回籠資金，再者，在銀行貸款方面，住宅可以提供15年、20年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的貸款周期。王志輝表示，在東莞，商業(yè)項(xiàng)目貸款5成，年限是10年，這一點(diǎn)驗(yàn)證了馮科的觀點(diǎn)。馮科在其博客中表示，商業(yè)地產(chǎn)通常需要15~20年的周期來(lái)回收它的成本，商業(yè)地產(chǎn)的盈利主要不是靠銷售而是靠租賃。但國(guó)內(nèi)銀行大量提供的是兩年以內(nèi)的信貸，很少提供15年、20年的長(zhǎng)期貸款。以長(zhǎng)期運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)為主的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈難以得到滿足。
      全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任朱凌波接受媒體采訪時(shí)表示，尚不能做到對(duì)長(zhǎng)線運(yùn)作的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行有效監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制，是致使銀行鮮敢涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的主要原因。因此，開發(fā)商不僅在資金壓力巨大的項(xiàng)目開發(fā)前期找不到貸款支持，即便是在項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段也找不到合適的金融產(chǎn)品。
      這一點(diǎn)與中國(guó)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰的觀點(diǎn)不謀而合。他表示，商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上為金融產(chǎn)品，需要金融行業(yè)的強(qiáng)有力支撐，而今一場(chǎng)不期而遇的金融危機(jī)，正讓商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷挫折。
      商業(yè)地產(chǎn)在銀行貸款方面遭遇較大瓶頸，很多人想到了REITs的出臺(tái)。早前，某網(wǎng)絡(luò)的市場(chǎng)調(diào)查顯示，認(rèn)為REITs出臺(tái)能解決商業(yè)地產(chǎn)融資瓶頸的人士為47%。
      對(duì)此，中原地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)楊波也表示，作為經(jīng)營(yíng)性資金，REITs的出臺(tái)為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)一個(gè)利好，她甚至認(rèn)為“這可以在一定程度上促成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成交量”。
     也有不同的觀點(diǎn)，認(rèn)為，即使REITs出臺(tái)，也不可能完全解決商業(yè)地產(chǎn)所有的資金問(wèn)題，它對(duì)于持有大型商業(yè)物業(yè)的套現(xiàn)、大型連鎖擴(kuò)張企業(yè)可能會(huì)立竿見影，但對(duì)于中小企業(yè)和開發(fā)類產(chǎn)品可能收效甚微。
      王志輝表示，從商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作情況來(lái)看，大多數(shù)本土發(fā)展商都是以租賃為主，再者，大多數(shù)開發(fā)商不是單一開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，許多是與住宅一起開發(fā)，“資金鏈短缺是不容爭(zhēng)議的問(wèn)題�！�
     小戶型寫字樓發(fā)展空間受限
     房貸新政的實(shí)施，引發(fā)消費(fèi)者進(jìn)入觀望潮，住宅銷售市場(chǎng)也因此長(zhǎng)時(shí)間陷入銷售困境。疲軟的市況，讓一部分開發(fā)商深為憂慮，尤其是一些以小戶型為主打產(chǎn)品的開發(fā)商，為了尋找銷售突破點(diǎn)，在去年一度刮起小戶型變臉寫字樓的旋風(fēng)。
      根據(jù)記者了解，去年，君悅2046、卡布斯廣場(chǎng)等樓盤都有修改規(guī)劃，變成寫字樓。這一現(xiàn)象因?yàn)椤白「纳獭钡乃山壎鴰��?lái)深刻影響。中原地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“住改商”的松綁對(duì)中小型寫字樓造成影響，大小寫字樓都面臨了尷尬處境。據(jù)他介紹，由于住宅做商業(yè)的情況一直隱性存在，很多小戶型寫字樓租金已經(jīng)與住宅租金相當(dāng)或者更低。這個(gè)政策出來(lái)后，以小戶型為主的寫字樓市場(chǎng)會(huì)更小。