承諾售后返租的，投訴最多——調(diào)查九堡專業(yè)市場

　　本報5月份一則關(guān)于九堡一家無產(chǎn)權(quán)專業(yè)市場的報道（見5月26日B1、B2版），至今仍在發(fā)酵。
　　“我準(zhǔn)備買九堡紅星美凱龍的商鋪，2萬塊定金都交了，回去看到這條新聞，覺得和自己買的商鋪情況很像，現(xiàn)在都不敢買了�！绷x烏的仝先生說。
　　“我是想自己做生意的，都沒有簽返租協(xié)議，現(xiàn)在怎么辦��？”富陽的孫女士在電話中焦急地詢問；
　　類似的電話，記者接到了很多，而矛頭都無一例外地指向九堡一帶的無產(chǎn)權(quán)式商鋪。九堡現(xiàn)在已是新專業(yè)市場的密集區(qū)，到底哪些市場問題比較多？

九堡眾多專業(yè)市場，土地性質(zhì)各不相同

　　說起杭州專業(yè)市場新的聚集地，很多人的第一印象就是九堡。的確，城市東擴，九堡就是一個商貿(mào)物流中心。
　　走在通往九堡的主干道德勝東路上，路邊的廣告牌被各種專業(yè)市場的招商廣告占據(jù)。寬敞的馬路兩側(cè)，掛著各種名頭的專業(yè)市場：新四季青、恒大國際建材家居博覽中心、中國五金機電城、義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場、中國輕紡城杭州瑞紡聯(lián)合市場、杭州東大門商品交易中心、紅星美凱龍金茂MALL、中國嬰童用品城，等等。
　　但據(jù)記者的了解，這么多專業(yè)市場中，只有若干家是真正的商業(yè)用地，如新四季青，總面積約50多萬平方米，規(guī)劃為商業(yè)用地性質(zhì)，不過，所有鋪位均為租賃性質(zhì)，都沒有銷售。
　　還有一些專業(yè)市場是村級留用地，中國嬰童用品城、杭州東大門商品交易中心都是如此，開發(fā)商與當(dāng)?shù)卮寮�體合作，公司占一定股份，村集體占一定股份，土地使用年限是40年。
　　而不少專業(yè)市場是租用特殊用地的土地。這些項目多承諾售后返租。紅星美凱龍金茂MALL項目規(guī)模有36萬平方米，對外承諾其鋪面“小投資大回報”：前兩年固定收益先行支付7%、8%，第三年至第六年保底收益6%，第六年可以申請退鋪，若不退鋪，第七年至第19年，收益部分開發(fā)商和認(rèn)購方按1∶9分成。
　　近30萬平方米的義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場，其返租收益也非常高。讀者求女士買的一間鋪位，返租六年，分別是3%、5%、7%、9%、11%、15%。
　　其他租用土地的市場也“不甘落后”。恒大國際建材家居博覽中心承諾，若認(rèn)購商鋪，收益率第一年7%、第二年8%、第三年9%；第四年至第八年保底回報為9%，超出部分按1∶9分成；第9年至第20年按實際租金的1∶9分成。中國輕紡城瑞紡聯(lián)合市場宣傳稱，三年后不滿意可原價退房，四年后可按原價的110%退房，五年后可按原價的125%退房，六年后可按原價的145%退房。

售后返租的，出現(xiàn)問題最多

　　雖然有各種各樣的經(jīng)營方式，但目前記者所接到的投訴中，問題最多的集中在售后返租這一類。
　　由于是租來的土地，不具備銷售條件，這些專業(yè)市場不做大幅的廣告，只是委托各家中介公司進(jìn)行代理銷售，采用電話營銷、傳單營銷這種全面撒網(wǎng)的方式。電話談妥后，銷售員會在統(tǒng)一時間約上一大批意向客戶，造成銷售火爆的局面。
　　仝先生的經(jīng)歷正是這樣，他在紅星美凱龍金茂MALL交了兩萬元的定金，對于這種售后返租模式他總覺得不放心，“我在網(wǎng)上搜索了相關(guān)新聞，發(fā)現(xiàn)你們報紙在5月份也有這樣的報道�！辟谙壬�說，后來他打算讓對方把定金退回來，“當(dāng)時收錢的人說，這個錢已經(jīng)交給開發(fā)商了，要拿回這個錢，得去問開發(fā)商要�！眱H僅在收定金階段就互相推脫責(zé)任，仝先生覺得非常不靠譜。
　　王先生和三個朋友一起買了義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場一間鋪位，8個平方米，總價40多萬，簽了3年的返租協(xié)議。不過市場遲遲開不出來，而周邊開出來的市場生意也非常差，王先生這才覺得自己虧了，想找當(dāng)時賣鋪位給自己的銷售員，誰知道銷售員再也聯(lián)系不上了。
　　今年5月份，記者曾去義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場看過，當(dāng)時被告知正在進(jìn)行室內(nèi)裝修，馬上就要開業(yè)，而時隔四個月之后，記者再去現(xiàn)場，仍然發(fā)現(xiàn)和當(dāng)時的情況類似，裝修工作似乎并沒有實質(zhì)性進(jìn)展。
　　在義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場的對面，也有一家類似的專業(yè)市場——中國輕紡城杭州瑞紡聯(lián)合市場。該市場已經(jīng)開業(yè)，不過經(jīng)營情況很不樂觀。偌大的市場內(nèi)，開門營業(yè)的商鋪不到10家，空空蕩蕩沒有一個顧客。“剛剛試營業(yè)的，一個月估計也做不成一單生意�。　币患椅挥谑袌鲆粯钦�門入口的經(jīng)營戶說。

回報率虛高，這類市場風(fēng)險較大

　　“前兩年還是這類市場的銷售期，現(xiàn)在陸續(xù)要開業(yè)了，所以問題才集中爆發(fā)出來�！� 謝成龍商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理謝成龍認(rèn)為，一些體量超大、違背商業(yè)運營規(guī)律的專業(yè)市場，注定會有高風(fēng)險。
　　高風(fēng)險的第一個原因就是其虛高的投資回報率。記者了解到，目前這種售后返租的回報率，最高已達(dá)到15%，最低也在7%左右。而據(jù)漢嘉地產(chǎn)顧問提供的數(shù)據(jù)顯示，目前杭州商業(yè)物業(yè)的年投資回報率僅在5%~6%。
　　“根據(jù)我們的調(diào)查，很多專業(yè)市場，其土地都是租來的，時間一般在20年以內(nèi)�！闭憬�德名律師事務(wù)所律師嚴(yán)業(yè)周說，根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條，未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租�！皣�(yán)格地來說，開發(fā)商需取得房屋所有權(quán)屬證書，和提供建造房屋的合法審批手續(xù)（包括土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、施工許可證等）�！�
　　“不僅手續(xù)不合法，這類的開發(fā)商也沒有專業(yè)市場運營經(jīng)驗�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士爆料說，比如紅星美凱龍金茂MALL，開發(fā)商只是給了紅星美凱龍一年數(shù)百萬元的品牌使用費。
　　記者從嚴(yán)業(yè)周律師那里了解到，已經(jīng)有十幾位購買了此類專業(yè)市場的業(yè)主和開發(fā)商達(dá)成了和解協(xié)議。“開發(fā)商方面也選擇了私下調(diào)解，因為一旦判決，對他們的負(fù)面影響非常大�！�     金歆