商業(yè)地產(chǎn)宜長期持有 投資商鋪跟定專業(yè)團隊

     無錫商業(yè)地產(chǎn)項目共五大類
 
商業(yè)地產(chǎn)項目大致可以分為五類：綜合體、專業(yè)市場、商業(yè)街、社區(qū)商鋪和寫字樓。

“綜合體”是商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等組合為一體的、多功能建筑群體。目前，無錫市場上已經(jīng)開發(fā)和正在開發(fā)的綜合體共有22個。已經(jīng)投入運營，并且運營較為成功的代表項目為濱湖萬達(dá)廣場和廣益哥倫布廣場；在售的代表項目有：五洲國際廣場（梅村）、五洲國際廣場（高鐵新城）、金太湖國際城等；待售的代表項目有：新區(qū)哥倫布廣場、惠山萬達(dá)廣場等。

專業(yè)市場分為生產(chǎn)性服務(wù)專業(yè)市場和生活型服務(wù)專業(yè)市場。生產(chǎn)型服務(wù)專業(yè)市場，是為大中小企業(yè)提供原材料采購的市場，例如五洲國際工業(yè)博覽城、廣益汽配城等；生活型服務(wù)專業(yè)市場，是滿足市民家庭生活需求的市場，例如五洲國際小商品城、塘南招商城等。

商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，如崇安寺步行街和南禪寺步行街、歐陸風(fēng)情街等。目前，無錫在售的商業(yè)街較少，僅有金科新大陸格調(diào)街區(qū)。

社區(qū)商鋪是指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。無錫許多較大型的住宅社區(qū)都有各自的社區(qū)商鋪，如西水東社區(qū)商鋪、金科世界城社區(qū)商鋪以及水岸花城社區(qū)商鋪等。

小面積商鋪熱銷

自限購以來，商業(yè)地產(chǎn)的拿地量、開盤量相比2010年和2009年同期都有較大幅度的增長，市場投資熱度也明顯提高，但是成交面積與2010年和2009年同期相比，卻沒有較大變化。對此，毛景宏先生認(rèn)為，2011年以來，商鋪投資出現(xiàn)了小面積投資熱的現(xiàn)象，一些熱銷的項目如金太湖國際城、五洲國際小商品城，匯堅國際工業(yè)原料城、五洲國際工業(yè)博覽城、五洲國際廣場（梅村）等都是以小面積為主的商鋪，它們的大量成交拉高了商業(yè)地產(chǎn)的成交套數(shù)，但對總成交面積方面沒有較大的提升；其次，投資者群體廣泛，由于住宅限購而轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)投資中的這股力量，并沒有對整個投資者群體產(chǎn)生較大的沖擊，所以商業(yè)地產(chǎn)總成交面積較去前年同期持平，也不足為怪了。

縱觀2011年的商業(yè)地產(chǎn)市場，部分商業(yè)項目銷售十分紅火，例如金太湖國際城、五洲國際小商品城，匯堅國際工業(yè)原料城、五洲國際工業(yè)博覽城、廣益哥倫布廣場、長江一號、南方不銹鋼交易中心、五洲國際廣場（梅村）、五洲國際（高鐵新城）等。這些熱銷的項目中，綜合體占了大多數(shù)，其次就是專業(yè)市場。

商業(yè)地產(chǎn)宜長期持有 投資商鋪跟定專業(yè)團隊

對于商業(yè)地產(chǎn)投資，毛景宏先生建議，商業(yè)地產(chǎn)宜長期持有。因為商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅商品房，商鋪轉(zhuǎn)讓時要交納營業(yè)稅、城建稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅等各種稅費，占商鋪轉(zhuǎn)讓收入額的將近四成。而且，商鋪的最核心的價值并不在于短線炒作，而在于長期的物業(yè)增值，隨著城市的發(fā)展、人流的增加、商業(yè)項目的運營紅火，物業(yè)價值將逐年水漲船高。例如崇安寺步行街，在05年開盤的時候，內(nèi)街大約8萬元/平米，至2011年已增至約18萬元/平米。

對于剛?cè)胧械纳虡I(yè)地產(chǎn)投資者，跟定專業(yè)團隊是最簡單可行的方法。一個專業(yè)的運營團隊往往具備多年的開發(fā)運營經(jīng)驗，能夠保證整個商業(yè)項目的經(jīng)營持續(xù)性，合理的業(yè)態(tài)布局，能夠盤活整個商業(yè)消費市場，從而保證投資者的利益。

許多投資者在購買商鋪時，并不真正了解商鋪的核心價值，他們將地段放在了商鋪選擇的第一位。地段真的是商鋪選擇中最重要的條件嗎？

無錫的中山路是無錫當(dāng)之無愧的商業(yè)中心，其地段價值在無錫是獨一無二的，但是中山路上各大商業(yè)體的經(jīng)營狀況卻參差不齊，在地段無差別的情況下，為什么他們的經(jīng)營狀況會有這么大的差距呢？顯然，跟背后的運營團隊有著莫大的關(guān)系。毛景宏先生認(rèn)為，一個專業(yè)的運營團隊必須將滿足三維客戶群體的利益作為宗旨——投資者、經(jīng)營戶和消費者，只有無一例外的滿足了這三維客戶的需求，才能將一個商業(yè)地產(chǎn)項目真正的做成功。