文化商業(yè)問道"云起時"

    商業(yè)地產(chǎn)被大多數(shù)開發(fā)商視為畏途，更何況是面向小眾消費(fèi)市場的文化商業(yè)，如果，這還是個單純的文化商業(yè)項目，無法依靠周邊住宅產(chǎn)品的銷售來平衡收益，同時規(guī)模還很有限，其開發(fā)難度可想而知。

    位于北京長安街畔白云路邊白云觀前的“云起時”【珍寶花園】就是這樣一個文化商業(yè)項目，深入解讀其緣起和發(fā)展當(dāng)會獲得很多有益的啟示。

一問：“云起時”【珍寶花園】具備怎樣的文化商業(yè)基因？

“云起時”【珍寶花園】位于白云路邊和白云觀前的兩幅建設(shè)用地在北京市總體規(guī)劃中的用地性質(zhì)明確為文化商業(yè)，這是政府部門對這段城市空間所設(shè)定的發(fā)展目標(biāo)，之所以會做出這樣的預(yù)期愿景，緣于這幅土地所具備的基因文脈——

拱衛(wèi)香火鼎盛的千年道觀，北接長安街、首都博物館，南隔蓮花池東路即是天寧寺塔（始建于遼代，與白云觀同為國家級文物建筑，其所在區(qū)域已被規(guī)劃為創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)）——底蘊(yùn)深厚的文化脈絡(luò)為文化商業(yè)的經(jīng)營提供了一個獨(dú)具特色的場所環(huán)境；與此同時，周邊的中央商務(wù)區(qū)和西擴(kuò)至白云路的金融街為文化商業(yè)經(jīng)營提供了高端、穩(wěn)定的市場需求。

回顧北京清代興起的文化商業(yè)街區(qū)琉璃廠，其形成原因一是漢族官員居于城南，上朝下朝必經(jīng)此地，二是周邊會館云集，趕考的學(xué)子眾多，引來各地的書商紛紛在這里設(shè)攤、建室，逐漸發(fā)展成為人文薈萃的文化街市。

再看北京新地標(biāo)798藝術(shù)區(qū)，藝術(shù)家們聚集這里，也不僅是因為舊廠房空間高大、租金便宜，北京東部地區(qū)的國際化氛圍以及投資前衛(wèi)藝術(shù)的外國資本更是這里的文化商業(yè)發(fā)展起來的內(nèi)在根源，又獲政府包容和扶持近十年方有今日之貌。

同理，對“云起時”【珍寶花園】來說，城市歷史文脈、區(qū)域政商優(yōu)勢是成就此處文化商業(yè)場所最具決定性的基因。

二問：誰是“云起時”【珍寶花園】現(xiàn)在和將來的投資者與經(jīng)營者？

高端文化商業(yè)需要較高的經(jīng)營水準(zhǔn)，成功者多長袖善舞，擁有成熟的經(jīng)營模式，積累了廣泛的客戶資源，目前已入駐“云起時”【珍寶花園】的商家充分體現(xiàn)了這一特點——

坐擁周邊政商云集的區(qū)位資源，有若干家文化商務(wù)會所設(shè)立于此，或以茶館為店面招牌，或根本就不設(shè)招牌，會所主持者主要為特定的客群舉辦書畫、玉石、品茗活動，城市中心便利的交通條件以及獨(dú)具特色的空間環(huán)境，令這樣的文化經(jīng)營適得其所，正所謂“文化搭臺，經(jīng)濟(jì)唱戲”。

相比上述文化商務(wù)會館而言，“澤中畫廊”、“泰吉軒攝影畫廊”和“深巷畫廊”更加對公眾開放一些，除周一按慣例閉館之外均歡迎參觀，展覽主題定期更換，周末常有畫展開幕式，所經(jīng)營的繪畫、攝影藝術(shù)品類型也以具有收藏價值的當(dāng)代經(jīng)典作品為主，符合北京西部城區(qū)中央機(jī)關(guān)部委以及教育界、金融界人士的投資和審美取向。

臨白云路還有兩家經(jīng)營金銀珠寶首飾的店面，其中的“人之初寶典金店”是國和金證(北京)黃金制品有限公司首家旗艦店，該公司是國內(nèi)唯一獨(dú)創(chuàng)性地運(yùn)用貴重金屬為原料制作并銷售個性化新生兒“出生紀(jì)念金銀證”的專業(yè)公司，將旗艦店設(shè)在“云起時”【珍寶花園】，面向白云路上每天川流不息的車水馬龍和白云觀傳統(tǒng)節(jié)日里熙熙攘攘的祈福人群，起到了很好的品牌宣傳作用。

更耐人尋味的一點是，上述這些會館、畫廊、金店的經(jīng)營者更加傾向于買下（而不是租賃）其經(jīng)營店面，一方面是基于其資金實力，另一方面也是基于其經(jīng)營需求——正如調(diào)侃古玩字畫店的俗語所言“三年不開張，開張吃三年”，越是高端的文化商業(yè)越需要長期持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營空間來培育市場、積蓄人脈、塑造品牌；加之作為業(yè)主，伴隨文化商業(yè)經(jīng)營的收益還可以獲得城市中心商業(yè)物業(yè)的增值。

“云起時”【珍寶花園】的沿街獨(dú)立店面提供了這樣的空間，因此，這里很多商家既是經(jīng)營者，同時也是投資者——“有恒產(chǎn)者有恒心”，這些經(jīng)營者在周邊大型停車庫、綠地以及白云觀擴(kuò)建工程實施階段，帶著“真金白銀”先期投資入駐，是打造百年老店、構(gòu)建文化商業(yè)街區(qū)的中堅力量。

“云起時”【珍寶花園】店面的買家中還有一部分是純粹的投資者，盡管在項目銷售伊始，就明確告知客戶此為文化商業(yè)項目——首先，根據(jù)國家政策法規(guī)不得售后包租，業(yè)主需要自行出租，再者，購買面向花園層公共空間的店面還要簽署定向出租給文化商業(yè)經(jīng)營者的承諾書，在這種情況下，投資依然非常踴躍，花園層的店面甚至早于其他沿街店面售罄。投資者的組成以高知識高收入階層為主，充分了解城市中心文化商業(yè)的特點和價值，有從事城市規(guī)劃工作的投資者從城市發(fā)展角度來判斷發(fā)展前景，還有一些投資者以免費(fèi)合作的形式或是相對較低的租金交由文化商業(yè)的經(jīng)營者來經(jīng)營，持有獨(dú)立店面物業(yè)靜待升值。

相比投資者對遠(yuǎn)期前景的篤定從容，在“云起時”【珍寶花園】租賃店面的經(jīng)營者目前要面對周邊綠地、道路等在施工程，經(jīng)營環(huán)境有待完善，文化商業(yè)氣氛也還有待培育，有些簽下長期租約的經(jīng)營者在周邊政府機(jī)關(guān)擁有固定的客戶群，堅持高端品牌經(jīng)營，但其中也有部分依賴過往人流的低端或非文化類的經(jīng)營形態(tài)出現(xiàn)，顯出急功近利的架勢，因店面各自獨(dú)立，二者道行高下立判。未來真正淘汰這些低端經(jīng)營形態(tài)的力量源自這幅土地自身的基因文脈和環(huán)境設(shè)施的完善成熟，因為，盡管這里地處城市中心，但是，相對高端且低密度的街區(qū)環(huán)境并不支持薄利多銷的低端業(yè)態(tài)，著名宗教祈福場所、城市綠地、大型地下車庫等都是為文化商業(yè)經(jīng)營帶來高附加值的獨(dú)特元素。

三問：“云起時”【珍寶花園】將為城市中心帶來怎樣的變化？

北京城市中心的發(fā)展方向是紓解人口，強(qiáng)化歷史文化街區(qū)特色，提升文化功能內(nèi)涵。

在“云起時”【珍寶花園】建設(shè)的同時，白云觀也在擴(kuò)建西路的中國道教協(xié)會辦公會所和東路的中國道教學(xué)院，其東側(cè)由陜西延長石油集團(tuán)投資的五星級酒店預(yù)計于2011年底投入運(yùn)營……這片區(qū)域集中體現(xiàn)了北京城市中心的典型特征——古今交匯，政商云集。

“云起時”【珍寶花園】文化商業(yè)項目的開發(fā)運(yùn)作，為白云觀周邊的環(huán)境整治工程提供了財政資金支持，7000平方米城市綠地和地下車庫至遲于2012年春天建成交付使用，為春節(jié)到白云觀祈福的民眾提供充分的停車便利和游憩空間。

“云起時”【珍寶花園】文化商業(yè)的經(jīng)營者也將為這片歷史文化街區(qū)注入新的活力和色彩，為城市提供更豐富的文化體驗以及更活躍的文化交流、展示和交易活動。