專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)巡禮：東莞虎門服裝行業(yè)整體升級(jí)時(shí)

    虎門的發(fā)展離不開服裝，服裝的發(fā)展與虎門有緣，今天虎門服裝在海內(nèi)外已經(jīng)久負(fù)盛名。

    所以在虎門，做服裝生意，幾乎是各大商家進(jìn)駐到虎門的共識(shí)。而今年以來，越來越多商家選擇在虎門打造綜合性商業(yè)，不再一味青睞于服裝業(yè)。

    不做純傳統(tǒng)服裝產(chǎn)業(yè)

    位于虎門新商圈的名購城，最早規(guī)劃是做服裝批發(fā)市場(chǎng)，從服裝到主推婦嬰用品的定位更改，幾經(jīng)易名，最終定為名購城鞋業(yè)皮具批發(fā)中心。
    而名購城旁邊將崛起一座70層的新地標(biāo)——民營(yíng)總部經(jīng)濟(jì)大廈（暫定名）。規(guī)劃了10多年的虎門商會(huì)大廈項(xiàng)目將選址官涌南路與新舊百達(dá)路交界處地塊，投資達(dá)20億元，預(yù)計(jì)三年之內(nèi)完成建設(shè)并投入使用。
   虎門國(guó)際購物中心又是一家定位以服裝品牌為核心，集購物、商務(wù)、餐飲、娛樂等全方位、多功能的國(guó)際化購物中心，虎門國(guó)際購物中心志在打造虎門這個(gè)“千強(qiáng)鎮(zhèn)之首”的又一張城市名片。據(jù)相關(guān)其負(fù)責(zé)人，該項(xiàng)目將于今年年底建成，項(xiàng)目占地5萬多平方米，建筑面積達(dá)17萬平方米�？偼顿Y逾5.8億元，意欲打造虎門服裝品牌總部基地。
    而虎門最熱銷的樓盤之一虎門地標(biāo)廣場(chǎng)，該項(xiàng)目總占地69480平方米。值得一提的，一期項(xiàng)目還有一個(gè)占地40000平方米、共五層的商業(yè)廣場(chǎng)，其中一部分規(guī)劃為天虹華南區(qū)域旗艦店，有望在今年的9月入駐。不同于虎門的其他商業(yè)項(xiàng)目，地標(biāo)廣場(chǎng)選擇了打造集商超、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性商業(yè)，并非單一做服裝賣場(chǎng)。
    由人和控商業(yè)股有限公司打造的“地一大道”，該公司在全國(guó)打造數(shù)十個(gè)服裝交易市場(chǎng)，而本次入駐虎門開發(fā)，卻沒有選擇做純服裝賣場(chǎng)。據(jù)了解，地一大道將在虎門投資建設(shè)一個(gè)逾百萬平方米的超級(jí)市場(chǎng)。目前在開發(fā)的一期項(xiàng)目，共45萬平方米。但一期并非全部用來投資服裝業(yè)，其中有15萬平方米用來投資餐飲、休閑、娛樂。

    虎門服裝行業(yè)整體升級(jí)時(shí)

    虎門服裝經(jīng)歷了擺地?cái)�、建商�?chǎng)、拓市場(chǎng)、創(chuàng)品牌，現(xiàn)在“時(shí)尚”之都的產(chǎn)業(yè)要走向了集群升級(jí)之路？緣何新開業(yè)或即將開業(yè)的商業(yè)體不選擇純做虎門的傳統(tǒng)服裝產(chǎn)業(yè)？
    回顧虎門服裝行業(yè)歷史，在黃河時(shí)裝城做了十余年服裝生意的李叔深有感觸，他形象的比喻服裝與虎門富翁的關(guān)系：母雞下金蛋，服裝是虎門不少富翁的搖籃。

    虎門服裝歷史悠久

    瑞峰置業(yè)市場(chǎng)部經(jīng)理李毅表示，服裝業(yè)一直是虎門商業(yè)的一張名片，但現(xiàn)實(shí)虎門傳統(tǒng)的服裝行業(yè)因受制于交通、消費(fèi)力、其他城市的競(jìng)爭(zhēng)等原因，服裝交易市場(chǎng)相對(duì)飽和，競(jìng)爭(zhēng)激烈。如果一味地做服裝業(yè)的商業(yè)體，最終必定被市場(chǎng)所排斥，最終將會(huì)以經(jīng)營(yíng)不善而收?qǐng)�。目前新開業(yè)或?qū)㈤_業(yè)的商業(yè)綜合體，不再單一化而是多元化，符合目前虎門商業(yè)發(fā)展現(xiàn)況。

    “虎門是服裝其中一個(gè)發(fā)源地，尤其南派服裝的影響力很大，所以我們想把虎門的項(xiàng)目打造全國(guó)的貨源供應(yīng)地，公司在虎門建設(shè)地一大道不是過來分蛋糕而是和提升整個(gè)虎門的服裝發(fā)展，打破其發(fā)展瓶頸（粗礦型轉(zhuǎn)向集約型，勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)向技術(shù)型產(chǎn)業(yè)）�！钡匾淮蟮阑㈤T招商經(jīng)理是如此看待地一大道進(jìn)駐東莞的角色。
    虎門大橋的車流依舊穿梭不息，虎門的服裝商場(chǎng)遍地開花。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，虎門現(xiàn)有大型專業(yè)服裝批發(fā)商場(chǎng)20余個(gè)，來到虎門映人眼簾的有不少是和服裝相關(guān)的廣告飄揚(yáng)在上空。

    虎門地一大道的營(yíng)銷總監(jiān)鄭昊談及其項(xiàng)目時(shí)不禁感慨，時(shí)至今日，越來越多主動(dòng)選擇離開或被動(dòng)無奈離開的服裝業(yè)者告訴虎門，這個(gè)皆因服裝而名利雙收的時(shí)尚之城所演繹的“轉(zhuǎn)型升級(jí)之舞”即將開幕，而留下的或即將回歸的服裝業(yè)者將成為這支舞蹈的參與者與見證者。

    東莞市嘉宏集團(tuán)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)馬楠認(rèn)為，虎門現(xiàn)時(shí)的出現(xiàn)上述眾多商業(yè)體是合理的。因?yàn)槌鞘芯C合體是城市發(fā)展的不同階段出現(xiàn)一種物業(yè)形態(tài)。東莞經(jīng)濟(jì)支撐力以及人口基數(shù)是支撐出現(xiàn)城市綜合體的。

    商業(yè)升級(jí)有多重優(yōu)勢(shì)

    在城市綜合體巨大光環(huán)的吸引下，有人士認(rèn)為，當(dāng)今世界已步入以城市綜合體“唱主角”的時(shí)代，甚至城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的競(jìng)爭(zhēng)，也要靠城市綜合體決勝負(fù)。于是，各地政府推波助瀾，開發(fā)商積極性高漲，城市綜合體也進(jìn)入高速建設(shè)階段。

    李毅認(rèn)為，虎門綜合商業(yè)體將會(huì)迎來不少的機(jī)遇。首先，虎門城市化的迅猛發(fā)展，而商業(yè)地產(chǎn)則為城市發(fā)展配套中的重要組成部分，城市化不能沒有商業(yè)，而規(guī)模小、起點(diǎn)低的商業(yè)地產(chǎn)越來越滿足不了大家的消費(fèi)需求。其次，基于對(duì)市政建設(shè)、就業(yè)、稅收的拉動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)不僅可以定向招標(biāo)，而且在二三線城市，甚至被列為招商引資項(xiàng)目，為了繁榮區(qū)域經(jīng)濟(jì)，政府可以放棄短期利益，開發(fā)商成本較低。再次，完善的交通設(shè)施，隨著東莞輕軌及珠三角城際鐵路的開工，未來將帶動(dòng)虎門商業(yè)地產(chǎn)的大發(fā)展。

    在鄭昊看來，虎門地一大道是集“天時(shí)、地利、人和”于一身的項(xiàng)目。鄭昊是如此分析的。

    天時(shí)。伴隨著世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，中國(guó)服裝業(yè)在世界的影響力將再次增強(qiáng)�！皣�(guó)際濱海商貿(mào)城”，伴隨著國(guó)家及省級(jí)與地方政府的大力倡導(dǎo)與扶持，虎門將再次代表中國(guó)傲視全球。

    地利。眾多國(guó)際機(jī)場(chǎng)及國(guó)際碼頭環(huán)繞，將極大拉近虎門與世界的距離；泛珠三角交通中心的建立將使虎門聚合廣深港、乃至武漢、株洲等時(shí)尚元素與大量采購客商。

    人和。香港上市企業(yè)人和商業(yè)建設(shè)的虎門地一大道將企業(yè)利益與虎門服裝業(yè)者利益緊密相連，采用80%自主持有的運(yùn)營(yíng)模式，摒棄以銷售為主不重視經(jīng)營(yíng)的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)弊端，從選址規(guī)劃、項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等方面為虎門服裝的“轉(zhuǎn)型升級(jí)之舞”搭設(shè)最完美的舞臺(tái)。

    對(duì)于旁邊即將破土而出的民營(yíng)總部經(jīng)濟(jì)大廈，名購城開發(fā)商?hào)|莞榮達(dá)置業(yè)有限公司總經(jīng)辦主任陳麗華表示，很期待，民營(yíng)總部經(jīng)濟(jì)大廈建成后將與其對(duì)面服裝批發(fā)市場(chǎng)、時(shí)尚發(fā)布中心以及會(huì)展中心等形成商業(yè)建筑群。

    陳麗華在接受記者采訪時(shí)表示名購城之所以把項(xiàng)目定位改成鞋業(yè)批發(fā)為主的商業(yè)體，是綜合周邊多方因素來考慮的：現(xiàn)時(shí)虎門的服裝行業(yè)發(fā)展現(xiàn)時(shí)已有一定的飽和并且競(jìng)爭(zhēng)較為激勵(lì)。而做鞋業(yè)批發(fā)有兩大利好因素，一是有厚街的世界鞋業(yè)總部基地的豐富貨源，二是對(duì)面的虎門富民鞋業(yè)皮具城已發(fā)展的較為成熟，有一定的市場(chǎng)認(rèn)可度，名購城的出現(xiàn)可以一起把鞋業(yè)的市場(chǎng)做大，吸引更多的鞋業(yè)采購商。

    綜合商業(yè)體將面臨風(fēng)險(xiǎn)和壓力

    對(duì)于這些綜合體或類綜合體的集中出現(xiàn)，馬楠?jiǎng)t認(rèn)為開發(fā)商會(huì)面臨不少的風(fēng)險(xiǎn)。

    因?yàn)闁|莞鎮(zhèn)區(qū)很分散，人口架構(gòu)呈啞鈴式的構(gòu)狀。主城區(qū)概念至今并沒集中凸現(xiàn)，所以城市綜合體在東莞生存相對(duì)困難一些。

    在東莞的環(huán)境下開發(fā)綜合體還是要顧慮很多，特別是到2016年城際輕軌的完全落地，東莞等珠三角地區(qū)包括全國(guó)范圍內(nèi)大批量的中等城市、準(zhǔn)二線城市都存在城市輕軌概念。屆時(shí)會(huì)有一批地鐵相關(guān)物業(yè)、輕軌物業(yè)集中產(chǎn)生，這種物業(yè)基本上都是以類綜合體或中小型綜合體的概念進(jìn)入市場(chǎng)。這是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，但上述綜合體所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和壓力也會(huì)更多，長(zhǎng)安、虎門、寮步等其他鎮(zhèn)區(qū)陸陸續(xù)續(xù)都有大量的所謂城市綜合體產(chǎn)生。

    不過，“盲目開發(fā)，過度樂觀，導(dǎo)致幾乎每個(gè)城市都有失敗的綜合體案例，對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的可持續(xù)發(fā)展起到了不良的影響�！睂�(duì)城市商業(yè)有深入研究的中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副秘書長(zhǎng)董利曾一針見血的指出。

    在李毅看來，虎門綜合體商業(yè)體也是充滿的挑戰(zhàn)的：開發(fā)商是否有充足的資金支持商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展；開發(fā)商是否有非常強(qiáng)的專業(yè)技能，引領(lǐng)商業(yè)跟著商業(yè)綜合體走，形成一個(gè)良好的現(xiàn)金流模式。這些都是開發(fā)商不得不深思的問題。

    除此，建立創(chuàng)名牌激勵(lì)機(jī)制、營(yíng)造濃郁的時(shí)尚文化氛圍和引進(jìn)專業(yè)人才以及改善虎門城市環(huán)境和自然生態(tài)環(huán)境，打造“宜商又宜居”的新虎門，從“以資引資”走向“以資引人”、“以資引智”，用優(yōu)裕的生活待遇和優(yōu)越的環(huán)境、條件吸引高端人才定居虎門。這才是虎門商業(yè)轉(zhuǎn)型亟需注重以及努力的方向，李毅如是說。