專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系列專(zhuān)題：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)內(nèi)鋪面對(duì)返租要慎之又慎

 專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系列專(zhuān)題：
    編者按：  目前，中國(guó)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，而專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國(guó)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者、運(yùn)營(yíng)管理者解難釋惑，商成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究所聯(lián)合義烏最強(qiáng)勢(shì)的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)策劃咨詢機(jī)構(gòu)——商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專(zhuān)題，對(duì)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項(xiàng)目定位， 顧問(wèn)咨詢 ，招商銷(xiāo)售 ，運(yùn)營(yíng)管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報(bào)告，市場(chǎng)研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過(guò)商成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究所及商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
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   專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)內(nèi)鋪，絕對(duì)屬于非主流的投資品種，由于很多此類(lèi)市場(chǎng)，如華強(qiáng)北電子市場(chǎng)，通常都是只租不售，所以不要說(shuō)投資客，即便連專(zhuān)業(yè)的中介公司人員都很少關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士對(duì)于這種投資物業(yè)的分歧也前所未有的大，唯一的共同點(diǎn)是，大家都認(rèn)為投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)內(nèi)鋪，成敗只在一念之間。

　　新市場(chǎng)入場(chǎng)像賭博

　　如何投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)內(nèi)鋪？如果選擇成熟的市場(chǎng)，價(jià)格已經(jīng)漲起來(lái)，愿意接手的人就很少，可以說(shuō)，價(jià)格就是它的玻璃天花板。但是如果投資新興市場(chǎng)呢，一旦興旺起來(lái)，簡(jiǎn)直可以說(shuō)是一本萬(wàn)利，升值空間大，未來(lái)的租金回報(bào)率也會(huì)又高又穩(wěn)，但是一旦做不起來(lái)，就像打水漂，租不出去也賣(mài)不出去，只能握在手里等待奇跡�！澳阏f(shuō)像不像賭博？”其中兩位嘉賓都曾這樣提問(wèn)，感覺(jué)成敗都只是一念之間的事情。

　　到底是選擇新市場(chǎng)還是成熟市場(chǎng)？有人認(rèn)為，“既然都像賭，要賭也要賭一手，畢竟成本低，回報(bào)高，雖然風(fēng)險(xiǎn)也高”，附加條件是，真的有筆資金可能五年之內(nèi)實(shí)在用不到，才可以拿過(guò)來(lái)適當(dāng)做些博弈；有人建議“穩(wěn)中求財(cái)，新場(chǎng)慎入”，但是對(duì)于成熟的二手內(nèi)鋪，也擔(dān)心“好的一定不會(huì)拿出來(lái)賣(mài)，并且掛出來(lái)賣(mài)的通常也是賣(mài)不掉的”。各種糾結(jié)可見(jiàn)一斑。

　　如果真的投資新興市場(chǎng)，便要做好長(zhǎng)期持有的準(zhǔn)備，如果預(yù)計(jì)未來(lái)通脹保持在5%左右，人民幣每年升值8%-10%的話，嘉賓認(rèn)為物業(yè)價(jià)值能夠保持每年20%-30%的上漲速度便可以長(zhǎng)期持有，至少基本保證了資金保值。但是即便市場(chǎng)后期經(jīng)營(yíng)得很成功，在最初的3-5年，也不要對(duì)租金回報(bào)有太多期望。通常這樣的內(nèi)鋪，最初單價(jià)在1-2萬(wàn)元之間，即便到后期成熟時(shí)，超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，市場(chǎng)接受度就會(huì)降低，升值的空間不會(huì)像街鋪那樣上不封頂。

　　產(chǎn)權(quán)一定要掌握在自己手上

　　深圳這樣的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不少，其中一部分沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，對(duì)于此類(lèi)物業(yè)，建議是“敬而遠(yuǎn)之”，即便銷(xiāo)售人員告訴你，未來(lái)通過(guò)“登記更名”便可以在市場(chǎng)上自由流通，但是嘉賓們依然覺(jué)得不要在高風(fēng)險(xiǎn)的投資產(chǎn)品上再增加新的風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是一旦物業(yè)被宣告拆遷，由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)保護(hù)，賠償方面也會(huì)相當(dāng)麻煩。

　　對(duì)于有產(chǎn)權(quán)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，建議首先去核實(shí)自己準(zhǔn)備投資的內(nèi)鋪所在位置。這看上去很荒謬，但是大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的內(nèi)鋪都是打通使用，一些不太規(guī)范的市場(chǎng)，可能就是按圖索驥，在一層樓的平面圖中，圈下一塊就算是你買(mǎi)下了，但實(shí)際位置在哪里，有些業(yè)主持有很多年都不甚清楚。在內(nèi)鋪投資過(guò)程中，也曾出現(xiàn)過(guò)幾個(gè)投資者突然有天發(fā)現(xiàn)他們買(mǎi)下的鋪是同一層的同一個(gè)位置，后來(lái)才知道，因?yàn)榇蠹叶伎粗辛四抢�，開(kāi)發(fā)商便把這個(gè)鋪多賣(mài)了幾次。

　　“每年10個(gè)點(diǎn)，返租3年，前3年由開(kāi)發(fā)商代為供樓”，是很多人最后決定入場(chǎng)的臨門(mén)一腳，但是對(duì)于有這樣返租承諾的商鋪卻最好額外多一分小心，因?yàn)橥ǔ＿�會(huì)有一個(gè)小小的附加條件“3年后入伙”。新興市場(chǎng)的房產(chǎn)證通常會(huì)在售出后1-2年內(nèi)出來(lái)，曾經(jīng)有市場(chǎng)采用這種方式承諾給投資者，把每套商鋪的產(chǎn)權(quán)證明留在自己手中，作為二次套現(xiàn)的抵押品，如果后續(xù)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，三年之后，投資者可能只得到了30%的回報(bào)，但是商鋪的產(chǎn)權(quán)卻寫(xiě)滿糾紛和債務(wù)。更有甚者，是在最初購(gòu)買(mǎi)商鋪簽署貸款協(xié)議時(shí)，有開(kāi)發(fā)商會(huì)以“銀行評(píng)估價(jià)格沒(méi)有出來(lái)”為由，把“貸款金額”一欄留白，讓投資者簽署一堆空白的格式合同，這樣未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大，連二次抵押都不用，也許你的購(gòu)買(mǎi)，就已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)“加按揭”的籌碼，超出部分的貸款則成為了開(kāi)發(fā)商的滾動(dòng)資金。最關(guān)鍵是，通過(guò)這種方式處理的開(kāi)發(fā)商，通常資金鏈都非常緊張，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，所有的貸款都會(huì)落在你的頭上，數(shù)字可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出你的預(yù)期。

　　通常是當(dāng)市場(chǎng)不好的時(shí)候，這種返租現(xiàn)象會(huì)增多，當(dāng)市場(chǎng)很好的時(shí)候，這種現(xiàn)象會(huì)減少。當(dāng)然，很多返租是安全的，買(mǎi)下之后產(chǎn)權(quán)自己存放，然后通過(guò)委托協(xié)議的方式，委托開(kāi)發(fā)商代為運(yùn)營(yíng)管理，這也是很多大型市場(chǎng)為了保持對(duì)市場(chǎng)業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃，而一直采用的模式。