投資商鋪需結合市場走向

    一直以來，房產投資就是投資熱點。但隨著限貸、限購等政策的實施，住宅投資正在受到政策的考驗。
　　
　　此路不通后，如何把手里的閑錢充分利用起來，這成為很多市民的必修課。
　　
　　商鋪投資，向來是房產投資的熱點方向，“一鋪養(yǎng)三代”的說法也由來已久。
　　
　　雖然在相當長的一段時間內，人們對投資各類住宅的熱情比較高，但是商業(yè)地產，尤其是商鋪的投資從來就沒有淡出人們的視野，甚至有一種說法，真正的投資者只會在商鋪中淘金。
　　
　　但對很多市民來說，商鋪投資要比住宅投資困難得多，較多的專業(yè)知識才能保證投資的回報率�！昂娩佔犹�少！”“什么樣的鋪子是好商鋪？”無論是工薪階層還是精英白領，我們經常聽到他們這樣的感慨。相關福州樓市遭遇商鋪版“限售令”
　　
　　事實上，商鋪有很多種，但普通市民能夠選擇的主要是三種商鋪類型：社區(qū)商鋪投資、專業(yè)市場投資和校區(qū)周邊商鋪投資。
　　
　　記者了解到，社區(qū)商鋪投資總額低、風險小，收入回報穩(wěn)定，正在受到越來越多投資者的青睞。
　　 　　
　　好鋪子真難找
　　
　　想買商鋪的市民大有人在，但卻很難找到適合自己的商鋪
　　
　　鋪子，又稱為門面或沿街門面，是商鋪中最受歡迎的一種類型。但更多的市民苦惱的是，好鋪子太難找了！
　　
　　“好容易知道一個小區(qū)的商鋪要出售，但等我趕到售樓處卻被告知，早就已經銷售一空�！笔忻駨埮�士非�？鄲�，她很想擁有自己的一間門面，但卻一直沒有找到適合自己的好鋪子。
　　
　　什么是市民心目中的好鋪子呢？首先是一定要沿街，在多數市民的心目中，沿街商鋪才是真正意義上的商鋪；其次，面積不要太大，一般來說越小越好，面積小意味著總價低，承受起來不會很吃力。
　　
　　“這樣的商鋪太搶手了，一般尚未推出就被內部消化了。”一位營銷經理告訴記者，總價較低的沿街商鋪太受歡迎，根本不需要做太多宣傳就被內部人士消化完了。
　　
　　沒有宣傳，一般市民就很難知曉。而經過宣傳的商鋪，往往都是面積比較大，總價非常高的商鋪。
　　
　　因此，市場上出現的商鋪動輒100多平米甚至幾百平米，而受到市民歡迎的100平米以下的商鋪卻極少見到。
　　
　　“我們即將推出的商鋪面積在53—212平米之間，100平米以下的商鋪每天都有很多市民前來咨詢�！饼埳烫祢湢I銷經理陳暉表示，龍商天驕的社區(qū)商鋪由于位置較好，面積不算太大，非常受市民的歡迎。
　　
　　記者了解到，盡管有龍商天驕這樣的社區(qū)商鋪即將推出，但僧多粥少的局面仍然無法得到徹底扭轉。
　　
　　社區(qū)商鋪收益高
　　
　　目前市場上社區(qū)商鋪的空置率極低，租金水平不斷上漲
　　
　　吳先生在市中心某小區(qū)有一套社區(qū)商鋪，上房后不到3天，就有很多人表示愿意承租。一年多以來，商鋪租金已經上漲了30%
　　
　　業(yè)內人士告訴記者，社區(qū)商鋪最大的優(yōu)勢就是出租率高，租金收益高。
　　
　　我市建成小區(qū)的社區(qū)商鋪，很少見到商鋪空置的，即便有少數租金到期需要尋找新的承租戶，也一般不超過1周就能繼續(xù)租出去。
　　
　　采訪中，記者看到，甚至一些入住率并不算高的社區(qū)商鋪，出租率也達到了100%。
　　
　　業(yè)內人士表示，有的社區(qū)盡管入住率并不高，但很多業(yè)主買房后還是會選擇第一時間進行裝修，這種情況下，社區(qū)商鋪非常受到家裝、建材類商業(yè)的歡迎，出租率依然會有保障。等到業(yè)主大量入住后，社區(qū)商鋪的本來功能又開始發(fā)揮作用：滿足一定區(qū)域內居民就近購物的需求。
　　
　　不僅如此，社區(qū)商鋪的收益率也是非�？捎^的。
　　
　　一般來說，房主和承租戶簽訂的租約一年一簽，每一年，房東都會提高租金水平，提升的幅度大致在10%—20%之間。
　　
　　“我的商鋪是貸款買的，兩年多的時間，我的租金就已經足夠償還銀行貸款了，再過幾年，租金不但能夠償還全部貸款，還能略有盈余�！眳窍壬鷮ψ约荷啼伒氖找媛蔬�是非常滿意的，更讓他喜上眉梢的是，商鋪本身的增值也非�？捎^，不到100萬的鋪子，現在已經有人出到200萬買走。
　　
　　大型社區(qū)商鋪更受歡迎
　　
　　一般來說，1000戶以上的住宅社區(qū)，社區(qū)商鋪收益率較為滿意
　　
　　由于社區(qū)商鋪的主要功能是滿足小區(qū)內居民的基本生活需求，如果小區(qū)的規(guī)模過小，需求也相對較小，社區(qū)商鋪的租金收益率就很難獲得保證。業(yè)內人士表示，1000戶以上的社區(qū)，其社區(qū)商鋪的收益都是基本有保障的。
　　
　　因此，位于大型成熟社區(qū)內的商鋪更是具有長線的投資價值。
　　
　　尤其，如果所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價值將被大大提升，社區(qū)規(guī)模成長的空間將預示著社區(qū)商鋪價值升值空間。社區(qū)商鋪適合機構和個人投資者投資，對個人投資者來講，由于市場風險較低，所以社區(qū)商鋪的銷售異常火爆。
　　
　　一位業(yè)內人士指出，我市現在有很多大規(guī)模或者成片的社區(qū)，例如西苑居住區(qū)、東苑居住區(qū)等，基本的商業(yè)配套非常豐富，小區(qū)居民生活起來感覺非常方便。生活所需的零售業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂等都能有不同程度的體現。但這樣的社區(qū)商鋪，房主極少有愿意轉讓的，豐厚的收益讓絕大多數房主選擇了長期持有。
　　
　　另外，市中心的居住小區(qū)的社區(qū)商鋪也是收益率非常高的。
　　
　　一般來說，市中心大量的人流決定了，這些小區(qū)的社區(qū)商鋪不僅能夠服務本小區(qū)的居民，周邊大量的人流也對社區(qū)商鋪來說也是一個極大的利好。
　　
　　陳暉告訴記者，龍商天驕的社區(qū)商鋪全部為沿街商鋪，這樣的商鋪除了能滿足本小區(qū)的需求外，強大的人流也將給商鋪帶來更多收益。
　　
　　投資商鋪
　　
　　需要細思量
　　
　　商鋪投資總是大于住宅，盡管社區(qū)商鋪風險較小，但仍要細加考量
　　
　　商鋪投資總額較大，失敗是投資者很難承受的。而商業(yè)地產的風險要遠遠大于住宅投資，因此，業(yè)內人士提醒，投資商鋪要多方考量，這樣才能做到萬無一失。
　　
　　業(yè)內人士表示，投資商鋪首先要考慮人口密集度。不僅要看小區(qū)的規(guī)模，更要看小區(qū)的入住率，如果小區(qū)多以投資型需求為主，那入住率將很難短期內達到一定水平，這對社區(qū)商鋪的收益是有影響的。還要看小區(qū)的地段情況，如果小區(qū)位于市中心的黃金地段，社區(qū)商鋪的投資收益也將獲得更大保障。
　　
　　另外，要看居民的生活標準和消費習慣。業(yè)主的收入水平、消費習慣、年齡及職業(yè)特點會影響該地區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)的分布和發(fā)展�？偟膩碚f，居民消費水平的高低及習慣，決定一個地域商鋪的檔次和收入。
　　
　　業(yè)態(tài)配比的合理性也是投資社區(qū)商鋪重要的考量因素。這主要就是為了避免太多同類產品互相沖擊市場。不難想象，一個小區(qū)共有500-600戶的人家，如果開了十幾家美容美發(fā)店，所以同一業(yè)態(tài)的商鋪超過了小區(qū)內整體居住人群的總消費水平，形成超負荷消費，從而導致總體經營情況都不太好，最終有部分投資者撤退。
　　
　　最后要考慮的是交通因素。交通便利也是影響投資社區(qū)商鋪的因素之一。交通便利，車流量多，公交車四通八達的地方，周邊商業(yè)必定旺盛。而交通較為閉塞的地方，商業(yè)氛圍也很難形成。
　　
　　■相關鏈接
　　
　　買鋪異于買住宅
　　
　　專業(yè)經驗要掌握
　　
　　繁華地段的鋪子未必旺
　　
　　好的地段一般都聚集著較高的人氣，有利于商鋪的保值升值以及租金收益。但是繁華地段的鋪子未必值得投資，購買商鋪時要謹慎看待開發(fā)商打出的“繁華地段”的口號�！昂玫牡囟尾灰姷镁蜁�有好的投資價值，商鋪的價值還由開發(fā)商提供的產品以及后期的運營能力決定的。如果開發(fā)商后期的運營能力不強，光靠投資者自行出租商鋪，日后經營會非常困難。即使在繁華地段，也要考察開發(fā)商提供的產品和后期服務�！睒I(yè)內人士認為，繁華地段不一定適合投資商鋪，還要看這一地段的升值潛力和利潤空間。
　　
　　回報率能有8%就很靠譜
　　
　　一般情況下，商鋪的投資回報率是以收回成本的時間來作為參考的。例如，一個100萬元的商鋪，一年的租金在10萬元，那么這個商鋪的投資回報率就是10%，預計10年就可以收回成本�！霸缒晔袌錾虾芏嗌啼伒耐顿Y回報率都很高，這些投資回報幾乎都是靠租金來計算的�！睒I(yè)內人士說，“現在的租金已經抵不上商鋪高價的壓力。例如，一個5萬元/平方米、共計40平方米的小型商鋪，總價在200萬，如果按照10%的投資收益，一年的租金就要20萬，負擔太大。現在評估一個商鋪的投資回報，99%的人不再去以租金來衡量，而是以升值空間來衡量了。”
　　
　　商鋪經營的思路要清晰
　　
　　選一個好商鋪只是投資成功的第一步，經營好商鋪才能實現高額的回報。投資商鋪時，一定要弄清楚將來租給誰做什么，或是根據商鋪周圍的商業(yè)形態(tài)格局，為商鋪找到一個良好的定位，再依據這個考察商鋪的水電等功能系統(tǒng)。“在購買商鋪之前，投資者應該在所能承受的價格之內，以個人未來使用的需求、或是對區(qū)域未來的判斷，定位一個比較好的項目。而這個判斷的標準很復雜，往往取決于投資者的個人喜好、對開發(fā)商的了解程度、對政府打造這個城市片區(qū)的信心等�！睒I(yè)內人士建議各位投資者，在投資商鋪之前需要結合市場走向和未來預期加以判斷。