杭州：一條德勝東路集聚400家專業(yè)市場(chǎng)？

    近期，一條消息讓不少人振奮。在杭州，僅沿德勝東路一帶，未來5年內(nèi)將建成的專業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)中心面積多達(dá)1000萬平方米以上，而市場(chǎng)數(shù)量預(yù)計(jì)多達(dá)400多家，涉及上百個(gè)行業(yè)。然而，不少人提出質(zhì)疑：德勝東路全長(zhǎng)不過13公里，如何容納1000萬平方米的龐大市場(chǎng)體量？浙江專業(yè)市場(chǎng)總數(shù)不過4000個(gè)，一條德勝東路上的市場(chǎng)竟能占據(jù)全省總數(shù)的1/10？該消息來源是否可信？該地帶商業(yè)地產(chǎn)投資是否可行？
    為解開質(zhì)疑者的重重謎團(tuán)，導(dǎo)報(bào)記者前往德勝東路一帶一探究竟。

消息振奮：德勝東路要開400家專業(yè)市場(chǎng)

    據(jù)導(dǎo)報(bào)記者了解，該消息源自今年4月21日杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、杭州市貿(mào)易局等主辦的“杭州東部商貿(mào)發(fā)展峰會(huì)”。
    在峰會(huì)上透露，沿德勝東路一帶，未來5年內(nèi)將建成的專業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)中心面積多達(dá)1000萬平方米以上，而市場(chǎng)數(shù)量預(yù)計(jì)多達(dá)400多家，涉及上百個(gè)行業(yè)。
    浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬特別提到了“九堡-下沙”板塊得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢(shì)，“這利于發(fā)展大市場(chǎng)、大商貿(mào)”。緊臨繞城高速，與杭寧、滬杭甬、杭金衢等高速全線貫通，可輻射全省�！熬疟さ貕K又是杭州的交通樞紐，地鐵一號(hào)線、二號(hào)線、新客運(yùn)中心等，都為這里提供了其他地塊難以競(jìng)爭(zhēng)的高效物流網(wǎng)絡(luò)。”
    而據(jù)報(bào)道，在該板塊中，已開業(yè)或在建的市場(chǎng)已有很多。其中包括長(zhǎng)三角最大的服裝鞋帽市場(chǎng)——中國四季青服裝交易中心、紅星美凱龍·金茂MALL、恒大建材市場(chǎng)、中國五金機(jī)電城、瑞紡輕紡聯(lián)合市場(chǎng)、義烏小商品城·銀沙聯(lián)合市場(chǎng)等。另外，板塊還匯集了200多家大型物流倉儲(chǔ)企業(yè)，國美電器、蘇寧電器、松下電器、格力電器、寶潔日用品等世界500強(qiáng)企業(yè)浙江省物流配送中心已落戶該板塊。
    報(bào)道相關(guān)內(nèi)容讓投資者們憧憬不已。

對(duì)外宣傳：跑贏CPI，買鋪挖“金”

    然而，這一帶專業(yè)市場(chǎng)投資前景真有如報(bào)道般一片光明？帶著投資者們的疑問，導(dǎo)報(bào)記者驅(qū)車前往探訪。
    因途經(jīng)的延安路、中河高架、德勝路紅綠燈數(shù)量多而多次堵車，從鳳起路延安路交叉路口《市場(chǎng)導(dǎo)報(bào)》社到德勝東路報(bào)道中提到的市場(chǎng)群，足足用了一個(gè)小時(shí)。
    導(dǎo)報(bào)記者以投資商鋪的名義，走進(jìn)位于九堡德勝東路與月雅路交叉口，號(hào)稱“國際紡織品展貿(mào)中心”、“中國輕紡城再擎財(cái)富巨鼎”的中國輕紡城杭州瑞紡聯(lián)合市場(chǎng)。據(jù)市場(chǎng)招商中心提供的宣傳材料，該市場(chǎng)為“鑄金品牌”，是“站在巨人肩膀上贏天下”，由有“25年商業(yè)輝煌積淀”和“20年成功管理經(jīng)驗(yàn)”的中國輕紡城集團(tuán)股份有限公司與杭州坤信實(shí)業(yè)有限公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造，目標(biāo)為“中國輕紡城成就新的財(cái)富奇跡”。
    項(xiàng)目總投資8億元，交易區(qū)建筑面積約22.3萬平方米，共5層，商住區(qū)建筑面積約2.1萬平方米，商務(wù)區(qū)建筑面積約0.6萬平方米，50萬平方米超大倉儲(chǔ)配套、300萬平方米倉儲(chǔ)物流配送基地，近2000個(gè)空陸停車位，交易區(qū)可同時(shí)容納個(gè)體經(jīng)營商戶3000余戶……
    其宣稱，做旺市場(chǎng)有“八大中心”、“一個(gè)俱樂部”九大信心保障：“八大中心”是指國際紡織品采購中心、國際紡織品商貿(mào)中心、紡織行業(yè)人才培訓(xùn)中心、全國紡織品物流配送中心、紡織行業(yè)品牌推廣中心、國際紡織品資訊服務(wù)中心、紡織品科技研發(fā)設(shè)計(jì)與新技術(shù)交流中心、國內(nèi)外知名紡織服裝與品牌文化和交流中心；“瑞紡俱樂部”稱為全國首個(gè)行業(yè)聯(lián)動(dòng)俱樂部。
    此外，諸如“頂級(jí)業(yè)態(tài)、一站式國際輕紡產(chǎn)品采購中心”、“匯集國內(nèi)外、中高端輕紡產(chǎn)品知名企業(yè)及品牌”等宣傳語頻繁出現(xiàn)，還有如每層前200名進(jìn)駐商家免兩年租金、入駐商戶前3年免收市場(chǎng)推廣費(fèi)用、設(shè)立1億元市場(chǎng)推廣基金（據(jù)稱，該基金僅用于市場(chǎng)的全球推廣與宣傳）等多項(xiàng)優(yōu)惠政策。
    招商專員蘇惠民告訴導(dǎo)報(bào)記者，該市場(chǎng)中國輕紡城有30%股份，管理模式也借鑒輕紡城。該市場(chǎng)已于去年11月1日正式營業(yè)，一期招商已經(jīng)結(jié)束，市場(chǎng)商鋪都租出去了，經(jīng)營業(yè)主正陸陸續(xù)續(xù)裝修入駐，有意二期項(xiàng)目的投資者可預(yù)先登記。
    該市場(chǎng)在月雅路斜對(duì)面，杭州東皇投資有限公司的中國五金機(jī)電城正在施工中�，F(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理（工作性質(zhì)與招商經(jīng)理類似）夏揚(yáng)給導(dǎo)報(bào)記者的宣傳材料針對(duì)目前CPI高啟現(xiàn)狀，迎合投資者心理，宣傳中同樣充滿溢美之詞：“錢存銀行，明虧！買鋪保值，穩(wěn)賺！”“不買房，就買鋪，2011挖‘金’總動(dòng)員”、“30萬航母級(jí)規(guī)模，緊鄰地鐵口，鼎足金沙湖中央商圈”、打造“立足本地、覆蓋長(zhǎng)三角、輻射華東、知名全國、影響世界”的一站式五金機(jī)電旗艦商城，10年保底穩(wěn)漲收益，30年超值利潤(rùn)空間……
    在轟轟烈烈的宣傳中，老恒大建材市場(chǎng)對(duì)面新建恒大國際建材家居博覽中心則大打“老市場(chǎng)牌”：“房限購，鋪難選，要投資就選老市場(chǎng)”，承諾“100%包賺、100%6年回購、100%租金超高分成！”其宣傳語中還有諸如“20年管家式免自營投資配套服務(wù)，第一年7%、第二年8%，第三年9%，第四年至第八年保底回報(bào)9%，超出部分開發(fā)商與投資方1:9分成；合同滿5年，第六年投資方可退出市場(chǎng)，開發(fā)商全額退還全部已付的商鋪使用權(quán)價(jià)款，投資零風(fēng)險(xiǎn)！”等承諾。宣傳其投資前景時(shí)表述為：近200個(gè)周邊輻射樓盤，18萬余戶新居，近432.5萬方樓盤總量，5年內(nèi)下沙新城200萬新興人口，200億家裝市場(chǎng)需求！

經(jīng)營現(xiàn)狀：租戶一個(gè)月接不到一單生意

    然而，與這些市場(chǎng)對(duì)外宣傳和相關(guān)介紹大相徑庭，該地段新開業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營冷清，已入駐的經(jīng)營業(yè)主大吐苦水。
    在瑞紡，導(dǎo)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)外貨車屈指可數(shù)，市場(chǎng)內(nèi)不管是哪個(gè)樓層，均有超過半數(shù)商鋪鐵將軍把門，過道上前來采購的客戶門可羅雀，只有幾名清潔工在打掃衛(wèi)生，無所事事的經(jīng)營業(yè)主們有的在看報(bào)紙，有的在打毛衣，十分悠閑。
    “去年11月第一批進(jìn)駐，沒過幾天又過年了。因?yàn)槭切率袌?chǎng)，現(xiàn)在沒什么客流，生意與之前在四季青時(shí)一成都沒得比！”據(jù)“瑞紡”1A002號(hào)商鋪毛絨女經(jīng)營者透露，該市場(chǎng)目前還未通過消防驗(yàn)收，各項(xiàng)消防安保工作還在整改中。
    同是該市場(chǎng)一樓、來自福建的面料老板告訴導(dǎo)報(bào)記者，“現(xiàn)在市場(chǎng)哪里有生意，一個(gè)月都接不到一單，因?yàn)榕R街且是一樓，又有躍層閣樓，商鋪年租金10萬以上，不知道什么時(shí)候市場(chǎng)能起來，租金只能算前期鋪墊了�！�
    “新市場(chǎng)沒什么人是正常的。正因如此，租金門檻低，一樓年租金4萬左右�！碧K惠民如此回應(yīng)導(dǎo)報(bào)記者關(guān)于租戶虧本的質(zhì)疑。
    而放眼該路段，塵土飛揚(yáng)，已營業(yè)的其他市場(chǎng)經(jīng)營基本與其類似，而大部分市場(chǎng)還是個(gè)大型建筑工地，整個(gè)路段轉(zhuǎn)旺或尚需時(shí)日。
    與冷淡的經(jīng)營現(xiàn)狀不同，各在建市場(chǎng)宣傳攻勢(shì)火爆，為獲得下單，不同項(xiàng)目招商人員還互相揭短。
    夏揚(yáng)告訴導(dǎo)報(bào)記者，向土地所有方租了36年，從2008年開建，客戶可租用30年，買18年贈(zèng)送12年。一樓商鋪價(jià)格每平均數(shù)4.2萬，五樓一個(gè)商鋪只要20多萬。且配套十分具有競(jìng)爭(zhēng)力，五樓有大型停車場(chǎng)，某些程度上講，五樓相當(dāng)于一樓。而附近的紅星美凱龍、義烏小商品市場(chǎng)等沒有配套停車位，其所在路面也沒有停車位，不利客戶購物。此外市場(chǎng)定位獨(dú)一無二，但附近其他市場(chǎng)定位存在沖突，如恒大建材、紅星美凱龍都以建材為主，義烏小商品市場(chǎng)、東大門市場(chǎng)以小商品為主，四季青與嬰童市場(chǎng)等都有服裝經(jīng)營。
    恒大國際建材家居博覽中心招商人員桂淑云一邊催促導(dǎo)報(bào)記者立即下單，一邊駁斥夏揚(yáng)說法，所有商鋪規(guī)定只有20年租用權(quán)限，中國五金機(jī)電城卻采取買“18送12”的形式，將商鋪使用年限提升到30年。所有宣稱30年租用權(quán)限以后都無法對(duì)商戶負(fù)責(zé)。因相關(guān)法律規(guī)定，贈(zèng)送部分不予兌現(xiàn)，投資者也拿開發(fā)商沒辦法。
    導(dǎo)報(bào)記者還見到了各大媒體公開發(fā)表的該區(qū)域?qū)�業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃圖。所稱的德勝東路一帶，嚴(yán)格地說，西起秋石快速路，東至繞城高速路，北起留石快速路，南至錢塘江。
    偌大區(qū)塊，實(shí)際觀察所見，該地塊確實(shí)有不少市場(chǎng)正在建設(shè)經(jīng)營中，經(jīng)導(dǎo)報(bào)記者對(duì)各大市場(chǎng)公開的面積數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，加上尚未規(guī)劃確定項(xiàng)目的2萬畝土地，該區(qū)域?qū)�業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)中心經(jīng)營面積確實(shí)在1000萬平方米以上，否則達(dá)不到該數(shù)目。
    但導(dǎo)報(bào)記者查閱發(fā)現(xiàn)，算上未公布規(guī)劃項(xiàng)目的2萬畝土地，該地塊專業(yè)市場(chǎng)僅26座，與報(bào)道中所稱的400家相去甚遠(yuǎn)。中國五金機(jī)電城的宣傳資料中“傲距德勝東路匯集30多個(gè)大型專業(yè)市場(chǎng)”、恒大“與區(qū)域內(nèi)30余市場(chǎng)，共同構(gòu)筑‘德勝快速路客運(yùn)中心商圈’”相關(guān)論述也可從側(cè)面反映這一帶專業(yè)市場(chǎng)無論如何也達(dá)不到400家。
    “在發(fā)展商貿(mào)上，該板塊仍顯稚嫩。”杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局副局長(zhǎng)沈小龍認(rèn)為，該地塊業(yè)態(tài)布局和服務(wù)層次還不夠高，其工業(yè)企業(yè)都是摩托羅拉、娃哈哈、康師傅等行業(yè)巨頭，相比之下，服務(wù)業(yè)檔次一般，是發(fā)展中的軟肋。目前尚缺乏一些精品店、品牌連鎖店、專賣店。此外，知名美食在開發(fā)區(qū)還比較少，如果要請(qǐng)高檔的客人吃飯，還是要去市區(qū)。
    投資商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾啟泰則認(rèn)為，不可全盤否認(rèn)該地塊未來發(fā)展前景，但人氣未起、相關(guān)配套的滯后等等因素確實(shí)是影響該地塊迅速發(fā)展的主要原因，并且未來多年，該地塊或一直處于大拆大建中，商家廣泛入駐、營造出預(yù)期人氣還需要耐心等待。總之一句話，現(xiàn)階段，商鋪雖熱銷，投資需謹(jǐn)慎，特別是不可輕信廣告宣稱。