成都"買鋪難"大調查 商業(yè)地產(chǎn)冰火兩重天

　  當商業(yè)地產(chǎn)接過住宅地產(chǎn)大旗，承接從住宅地產(chǎn)轉移過來的投資需求時，就注定了現(xiàn)在的景象———無人不言“商”。以寫字樓、社區(qū)商鋪、專業(yè)市場為核心代表的商用物業(yè)，著實獲得了前所未有的關注和聚焦，這也讓產(chǎn)品供應端出現(xiàn)了新的變化。

　　首先是住宅開發(fā)商基于當下生存壓力的“轉倉”：但凡工程進度能夠跟得上市場變化的項目，首選商業(yè)地產(chǎn)開路；其次是專業(yè)市場的“胎動”，見諸報端和手機短信的開盤信息，每到周末都會如期而至；最后是寫字樓市場從去年到現(xiàn)在一直受市場追捧……廣義上的商業(yè)地產(chǎn)就像一鍋粥已經(jīng)燒得滾燙。但是，在買房客中，無論是酒足飯飽的還是饑腸轆轆的，都想從中分一杯羹。

　　真實情況是怎樣的？商業(yè)地產(chǎn)有無風險隱憂？是否所有的商用物業(yè)都能讓消費者“排排坐，吃果果”？日前，成都商報記者兵分幾路，對市中心、建設路、光華村等成熟區(qū)域的商鋪進行了實地調查；對城北商貿(mào)功能區(qū)的三大專業(yè)市場進行了“地毯式”排查；對天府新城在售和營運的寫字樓進行了重點摸底……目的就是，測量商業(yè)地產(chǎn)的真實溫度。成都商報記者 陳柏喜

　　調查　寫字樓

　　大源組團，已經(jīng)成為成都寫字樓的重要戰(zhàn)場。自去年以來，超過100萬㎡寫字樓放量，預計未來兩年內(nèi)有不少于10個20萬㎡的項目交付使用。一段時間以來，區(qū)域內(nèi)寫字樓的售價和租金迅速攀升。那么，大源組團的寫字樓是否存在商業(yè)風險？成都商報記者前往該區(qū)域內(nèi)的已經(jīng)交付和在售項目一探究竟，為您呈現(xiàn)一個相對真實的寫字樓市場。

　　【現(xiàn)場調查】

　　新盤陸續(xù)開

　　寫字樓競爭白熱化

　　如果不熟悉大源組團，那么要在這里找一棟大樓將是一件非常痛苦的事情。新希望國際大廈、奧克斯廣場、蜀都中心、曙光國際、布魯明頓廣場、中航城市廣場……頂著初夏的大太陽，成都商報記者大概轉了一圈，兩個多小時過去了還沒逛完1/3的寫字樓�！按笤催M駐的各類開發(fā)商有二三十個，高端住宅類、甲級寫字樓的比例遠遠高于其它區(qū)域。”21世紀不動產(chǎn)資深經(jīng)紀人小魏介紹說，今年這里不少商務寫字樓都會開盤，而價位相差不大，所以競爭肯定非常激烈。

　　雖然下個月才開盤，但位于高新區(qū)管委會旁的曙光國際銷售中心已經(jīng)迎來了不少咨詢者。昨天上午，成都商報記者在咨詢登記簿上看到，10多位咨詢者留下的信息顯示，400～500㎡的戶型比較受歡迎�！邦A計價格在1.2萬～1.4萬元/㎡左右�！敝脴I(yè)顧問張先兵介紹說。曙光國際對面，穿過天府大道就是特拉克斯國際廣場，工作人員稱：“這里的寫字樓都在500㎡以上，前來咨詢的人很多，租賃相對來說很火。”

　　“今年的競爭肯定很激烈�！蹦臣准墝懽謽且晃徊辉敢馔嘎缎彰�的置業(yè)顧問有些憂心忡忡地說，他去踩過好幾間寫字樓的盤，發(fā)現(xiàn)戶型區(qū)間都相差無幾，價位也差不多，區(qū)域位置幾乎沒有太大差別，“對于投資者來說，可能開發(fā)商的品質是他們最看重的因素�！�

　　中介公司

　　寫字樓租金均價略增

　　“這段時間商鋪寫字樓租賃較熱，而且租金略有增長�！�21世紀不動產(chǎn)資深經(jīng)紀人小魏告訴成都商報記者，目前大源組團的寫字樓租金均價在每月60元～65元/㎡左右，比去年底略有增長，增長幅度不是很大，而租賃者可選擇的價位區(qū)間較大，“最低有每月45元/㎡左右的，最高有每月100元/㎡的”。

　　21 世紀不動產(chǎn)成都瑞航世紀城店經(jīng)紀人小鄧稱，新希望國際寫字樓的租金在每月60元/㎡到每月65元/㎡左右，按照65元/㎡來計算，一間500㎡左右的寫字樓，月租金為32500元。小鄧笑著說，如果按照現(xiàn)在的價格來購買一間289㎡的寫字樓，總價為368萬元，投資者轉而以每月65元/㎡的價格租出去，收益還是比較可觀。沿著天府大道再往南，就是新希望國際大廈，成都商報記者一走進客服中心就聽見這里的辦公電話輪番響起。“都是咨詢租賃寫字樓的。”一名客戶人員說，2009年新希望國際剛開盤時，價格在8500元/㎡左右，如今A座已經(jīng)基本售完，只剩下兩套2000㎡的戶型，正在銷售的C座價格已經(jīng)漲了很多。從21世紀不動產(chǎn)成都瑞航世紀城店及新希望國際客戶中心的數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，新希望國際大廈目前的入住率在10%左右，入駐公司以IT行業(yè)居多。

　　【個案舉例】

　　投資者林先生：

　　年回報率高于6%就有投資價值

　　“前幾年，賣家承諾8～10%的投資回報率，如今敢如此承諾的開發(fā)商少了�！背啥忌虉笥浾咴诖笤唇M團某寫字樓銷售中心，碰見了前來咨詢的林先生夫婦，他一得知記者的身份便如是說。林先生從事醫(yī)藥銷售行業(yè)，正打算投資300㎡左右的寫字樓。在他看來，商鋪、寫字樓投資是高投入高風險高回報率。投資前期投入較大，而收益相對較小，特別是一些新的商鋪、寫字樓，市場不太成熟，因而出租率及租金都會比較低；而成熟的就需要投入更大了。因此投資商鋪、寫字樓比較適合長期持有及資金比較充裕的收入較高穩(wěn)的人群，“大源組團的寫字樓現(xiàn)在雛形已顯現(xiàn)，市場也逐漸成熟，但還需要時間的考驗，而這也是我看中這里的原因。”

　　林先生稱，他最近除了逛寫字樓，也冒充租房者去了附近的幾家中介探聽這里的租金，再分析自己可能得到的回報率，“從現(xiàn)實的區(qū)域租金核算，如果年回報率高于6%就有投資價值�！�

　　【專家意見】

　　新港地產(chǎn)董事長 張紅兵

　　短期內(nèi)要想高回報

　　既不理性也不現(xiàn)實

　　從去年開始，大源組團就成為成都樓市中發(fā)力最猛的區(qū)域之一。即使放到現(xiàn)在來看，左手商務、右手住宅的大源組團也表現(xiàn)出了不俗的業(yè)績。對此，新港地產(chǎn)董事長張紅兵先生分析說，目前投資者對大源組團的熱情，其實看中的便是這里“未來的消費空間”，“買商業(yè)地產(chǎn)，買的就是未來”，6%的年回報率這個分水嶺也反映出了投資者日趨理性的心態(tài)。

　　張總表示，除了眾所周知的區(qū)位優(yōu)勢以外，目前大源組團周邊商業(yè)配套的升級也是吸引更多客戶，造成租金上漲的一個重要原因。盡管大源組團已經(jīng)屬于成都寫字樓供應的熱點區(qū)域，但張總也認為，大源組團還沒有哪一條街屬于真正成熟的商業(yè)街區(qū)，離春熙路、玉林這樣的國際街區(qū)還有很長的路要走，投資者要想在短期就收獲“高回報”，這種心態(tài)是不理性也不現(xiàn)實。

　　三大片區(qū)，社區(qū)商鋪冷熱不均

　　調查 商鋪

　　只要是商鋪，似乎就有人買單。

　　無論是社區(qū)商鋪，專業(yè)市場的鋪面，還是城市綜合體的底鋪，眼下貌似都“一鋪難求”。而且，價格從幾十萬到幾百萬乃至上千萬元的鋪子似乎都不愁賣。這些買鋪的人，多數(shù)不直接經(jīng)營，主要用來保衛(wèi)財富，獲取回報……那么，真實的商鋪投資行情如何？為了還原真實的商鋪投資行情，成都商報記者走訪了春熙路、建設路、光華村等新老商圈，直擊真實的商鋪景象。

　　【建設路伊藤片區(qū)】

　　代表項目:

　　龍湖·三千里 三千城 萬科·金域藍灣

　　底商增值明顯

　　“龍湖·三千里一樓底商每月租金在100～150元/平方米，售價為5萬元/平方米左右�！�21世紀不動產(chǎn)成都瑞錦加盟店銷售經(jīng)理雷勇介紹，2008年龍湖·三千里底商的售價為1.8～2萬元/平方米，每月租金維持在70～80元/平方米。隨著入住率的提升，周邊大型商業(yè)配套的完善，龍湖·三千里的租金回報率應該還有上升空間�！澳壳�，幾乎沒有三千里和三千城的底商出售，最近的一單是3月份三千城80多平米的底商以500多萬元出售，單價近7萬元�！睋�(jù)雷勇介紹，三千城底商租金價格在200～250元/月，目前的租金年回報率在8%左右，如果按此計算，預計12年左右可以收回成本。

　　與三千里一路之隔的萬科·金域藍灣底商的租金更高，靠近伊藤洋華堂的底商每月租金達到了400元/平方米。雷勇透露，伊藤洋華堂對面三千里旁的老小區(qū)地塊已經(jīng)被萬科收入囊中，未來可能修建星級酒店，隨著整體商業(yè)氛圍的不斷成熟，未來三千里底商的價格應該還有上漲的空間�！俺�了新建小區(qū)的底商好出租、租金高之外，一些老小區(qū)的底商也很緊俏，每月租金也達到了100元/平方米，這樣的租金相較與其他片區(qū)相比要高出不少�！�

　　據(jù)雷勇稱，建設路片區(qū)底商目前租金均價為225元/平方米·月，業(yè)主購入商鋪時均價在3.5萬元/平方米左右，換算租金回報率為7.7%，這是一個平均水平，靠近伊藤洋華堂的部分底商的回報率甚至可以達到10%以上。如果從物業(yè)本身的增值來看，三千里底商2008年銷售均價1.8～2萬元/平方米，現(xiàn)在每平米售價5萬元左右；三千城底商2009年每平米銷售均價3.5萬元左右，現(xiàn)在售價為7萬元左右，該項目物業(yè)增值明顯。

　　【春熙路片區(qū)】

　　代表項目：

　　香檳廣場 壹購潮流廣場 青石橋片區(qū)

　　租金回報率、售價 分口岸差別大

　　“春熙路的租金回報率很難有一個準確的數(shù)據(jù)，不同的口岸租金相差巨大�！敝性�地產(chǎn)工作人員張雙紅介紹，以香檳廣場一樓不臨街鋪面為例，每平米每月租金在 200～300元之間，現(xiàn)在每平米售價在5萬元左右，而在2005年的售價為2.5萬元/平米左右。如果按照當初的售價來換算，現(xiàn)在的租金回報率可以達到 10%以上，當然，這僅僅只能代表香檳廣場目前的行情。

　　“不能單純地來看數(shù)據(jù)，應該從多方面來分析�！睆堧p紅認為，未來兩條地鐵交會帶來的人流將給商家?guī)�來商機，目前成都地鐵上蓋物業(yè)招商租金最高達到了950元/平方米/月，可見未來發(fā)展空間還是存在的。據(jù)青蓮上街錦譽房屋置換的工作人員介紹，青石橋老小區(qū)的底商目前售價在10多萬元/平方米，壹購潮流廣場部分鋪面售價達到了20萬元/平方米。由此可見，雖同屬春熙路片區(qū)，但租金和售價卻存在巨大差別，這也反映出口岸的好壞對商鋪的重要性。

　　“有價未必有市，很多鋪子出售價格掛得高，但卻沒有買家，甚至有些鋪子空置著租不出去�！卞\譽房屋置換的工作人員透露，雖然壹購潮流廣場的商鋪價格很高，但是買的人很少，而且里面商鋪的空置率也很高。成都商報記者在香檳廣場也看到了同樣的情況，不少負一樓的鋪子都掛著轉讓的牌子，甚至一家緊鄰東大街的一樓商鋪也大門緊鎖尋求轉讓。相較于部分商廈人氣不夠、空置率高，泰華、九龍等商廈卻是一鋪難求。同屬一個商圈，卻是“冰火兩重天”。

　　“商鋪投資是有很大風險的，但是還是很多人愿意買，特別是自己經(jīng)營的，如果靠租鋪經(jīng)營，持久性沒有保證，辛苦經(jīng)營好的口岸，最后卻被房東趕走�！睆堧p紅認為，這是很多商家高價買鋪的原因之一，并且商鋪的租金通常是遞增的，隨著口岸的成熟，商鋪越老越值錢，物業(yè)本身也在不斷升值。

　　【光華村片區(qū)】

　　代表項目：樂賓百貨底商

　　商業(yè)氣氛不太濃厚

　　售價漲幅相對較慢

　　“樂賓百貨一樓的底商每月每平米租金在50～70元之間，每平方米售價在2萬～3萬元�！笔⑻┎粍赢a(chǎn)的置業(yè)顧問武洪介紹，樂賓百貨是光華村片區(qū)內(nèi)日常購物的選擇之一，除了有百貨商場外，負一樓為人人樂超市，一樓與二樓裙樓為可售物業(yè)，主要經(jīng)營一些餐飲、娛樂以及服飾等�！�2007年，樂賓百貨一樓物業(yè)的售價為 1.5萬元/平方米，目前每個平方米增值1萬元左右�！蔽浜檎J為，相對于其他片區(qū)商鋪的漲幅，這樣的升值幅度并不算大，租金回報率也僅僅在5%左右，回收成本需要20年左右。

　　成都商報記者在現(xiàn)場看到，樂賓百貨底商的空置率較高，包括百度烤肉等一些品牌餐飲店都選擇了撤出。“我現(xiàn)在是低價轉讓，轉讓費5萬元，每個月2000元。”正在轉讓40平米店面的張小姐表示，本身擁有的一個茶葉店一直在盈利，而目前轉讓的這個店子卻是一直在消耗另一個店的盈利 ，所以想快速轉讓出去�！昂芏噤佔佣荚谵D讓，這里的人氣只有中午和晚餐時間才比較好。”武洪也透露，人氣不旺影響了商鋪的盈利，很多商家都紛紛選擇新的投資渠道，但很少有業(yè)主打算將鋪面售出，應該說，業(yè)主們對該片區(qū)后續(xù)的發(fā)展還是有信心的。

    價格變動非規(guī)律性緩慢上升

　　可能會蟄伏很久后突然爆發(fā)

　　調查 　專業(yè)市場

　　對于大多數(shù)投資房地產(chǎn)的客戶而言，專業(yè)市場可能是最為陌生的領域。然而，在目前的市場環(huán)境下，住宅有門檻，普通商鋪、寫字樓基礎價格又普遍較高，專業(yè)市場以其相對合適的總價、貼合當前市政規(guī)劃前景,以及還算廣闊的選擇面等諸多優(yōu)勢開始進入大眾的視野。

　　代表項目：

　　成都國際五金機電城、

　　成都國際商貿(mào)城、

　　元貞國際機械城等

　　根據(jù)《成都市商品市場布局規(guī)劃(2009-2020)》，全市布局了四個商品市場集中發(fā)展區(qū)，其中北部商城集中發(fā)展區(qū)主要位于金牛區(qū)和新都區(qū)，在這里，匯集了成都國際五金機電城、成都國際商貿(mào)城、元貞國際機械城等多個大型專業(yè)市場，總占地面積超過萬畝。專業(yè)市場的外移順應了兩個發(fā)展方向:一是城市發(fā)展的要求，二是市場自身轉向的要求,因此，眼下專業(yè)市場商鋪受到了部分投資者的青睞。

　　當成都商報記者來到成都國際五金機電城時，三個總面積達到25萬平方米的商業(yè)場館正在緊張地施工。招商中心的工作人員介紹，在售商鋪的價格約在17000元/平米左右，銷控表顯示，絕大多數(shù)的鋪面已經(jīng)銷售了出去，剩余的不到10%。為了順利完成招商計劃，機電城實行了多項政策，其中最為誘人的便是八年鎖定、三年免租———一次性簽訂八年的租賃合同，其中前三年無需繳納租金，從第四年起，每平方米的租金開始逐年遞加。在這樣的背景下，4月16日開始招商的機電城，在三天內(nèi)就有超過3000商家入駐。但是，情況并非一味利好，對于很多人而言，要面對的第一個問題便是由這個三年免租期帶來的，也就是說，在前三年內(nèi)，房東可能顆粒無收，要拿到回報就要等得起。對于希望通過鋪面升值獲利的客戶，也會面臨著一個“搏”的問題。

　　對于“等得起”這個話題，銷售人員講述了一個實例：某客戶2004年在荷花池以 40萬元購買了一個商鋪，當時以每平米40元的價格租了出去。到2007年末，租金漲到了60元，但是售價還是只有50多萬元，可是，就在去年，該商鋪的價格卻突然躍升到了150萬元。業(yè)內(nèi)人士稱：“商鋪尤其是專業(yè)市場的價格變動和住宅區(qū)別很大，并非規(guī)律性地緩慢上升，而是可能蟄伏很久，然后突然爆發(fā)�！� 也就是說，想要升值獲利，你同樣需要“等得起”。

　　在和機電城相距不遠的地方，是成都國際商貿(mào)城，該項目建筑體量同樣達到了245萬平米，但是不一樣的是，這里的商鋪只租不售。據(jù)了解，成都國際五金機電城在市內(nèi)還面臨著青白江一個項目的競爭，經(jīng)營壓力不小，而且青白江項目已經(jīng)培育出了更為成熟的市場。但是，經(jīng)營小商品批發(fā)的大型專業(yè)市場，當荷花池完成搬遷之后，僅有國際商貿(mào)城等極少數(shù)商家。所以，開發(fā)商選擇了物業(yè)全部自持的方式，而租金則高達每月每平方米268元左右。

　　走訪過程中，成都商報記者還來到了元貞國際機械城，和前兩者比起來，這里的規(guī)模要小得多，僅有420 畝，雖然在3月份一期已經(jīng)全部交房投入使用，但一眼看去卻顯得冷冷清清。雖然招商工作也陸續(xù)進行了相當長的時間，但是從租賃圖上可以看到，依然有超過 30%的鋪位空著。同時，從配套上來看，元貞國際機械城的不如前兩者成熟，自身僅有一個酒店項目，但據(jù)現(xiàn)場銷售人員表示，目前星級、建設標準都尚未確定，生活配套基本上要完全依賴于幾公里外的三合場。價格方面，一期售價7500元/平米，商鋪面積集中在125平米左右。不過有業(yè)內(nèi)人士介紹，這125平米是分為了三層，也就是說，真正的鋪面只有40平米左右，二樓一般用來堆貨，三樓很多人用來自住。 來源：成都商報