專業(yè)市場散賣，繁華背后的市場風(fēng)險

  土地性質(zhì)有隱憂 誘人回報難保障

  專業(yè)市場商鋪繁華背后風(fēng)險重重

 “九堡客運中心旁的商鋪需要投資嗎，20年全承包租�！薄澳昊貓舐什坏陀�8%，合同第六年退租可拿回收益及商鋪款�！薄巴顿Y項目不受限，資金投入有保障，幾乎是零風(fēng)險。”近期，類似于這樣的“兜售”電話不絕于耳，推銷模式也是出奇的一致。幾乎是限購政策一落地，分布于杭州以及周邊縣市的此類專業(yè)市場型商鋪就開始大行其道了。

  然而記者在采訪過程當(dāng)中，絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都表示不贊成購房者把錢投到這種專業(yè)型市場商鋪上�！棒~龍混雜，而且水太深”。

  專業(yè)市場繁華之下有隱憂

  這里提到的“專業(yè)市場型商鋪”在商鋪的零售市場當(dāng)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某類商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，經(jīng)營內(nèi)容包括電子、家用電器、家居、建材等。

  例如杭州現(xiàn)在的九堡客運商圈一帶的新四季青服裝批發(fā)市場、新客站商城、瑞紡聯(lián)合市場、恒大建材市場、紅星美凱龍、物流市場、石材市場……還例如早些年的諸如桐鄉(xiāng)等地的世貿(mào)中心、羊毛衫市場、皮革城、建材市場。

  以記者接到電話推銷的恒大建材市場為例，該市場位于九堡客運中心附近，目前在售市場一、二層商鋪，一層售價18000元/平方米，二層售價13000元/平方米，面積在20—30平方米之間。銷售員盛敏芝告訴記者，市場承諾8年包租，頭3年的回報率分別為7%、8%、9%，第4年到第9年的租金回報都大于9%，每年的租金回報都會打到買家賬號。如果到第5年開始想退鋪也可以，回購價為原價的142%，“這些回報額都會在合同中注明，沒有投資風(fēng)險�！�

  土地性質(zhì)多有風(fēng)險

  “投資市場型商鋪的這潭水很深，而且投資難度和專業(yè)性都非常強(qiáng)，如果不是在投資界摸爬滾打很多年的人，我不建議他們購買這類商鋪。” 資深商業(yè)地產(chǎn)人、全國工商聯(lián)浙江商業(yè)地產(chǎn)研究院秘書長謝成龍如此直接地表達(dá)了自己的觀點。

  “為什么現(xiàn)在杭州范圍內(nèi)主要的新興市場都集中在九堡，因為那里有大片用地都屬于特殊用地，其中一部分土地是屬于村里的，還有很大一部分是屬于軍事用地，總之開發(fā)商都不具備產(chǎn)權(quán)證。換句話說，是開發(fā)商先從村里租來土地之后再轉(zhuǎn)租給一個個小業(yè)主�！焙椭x成龍說的一樣，恒大建材市場的銷售員就明確表示其土地為政府軍區(qū)用地。除此之外，九堡客運商圈一帶的新四季青服裝批發(fā)市場、新客站商城、瑞紡聯(lián)合市場、恒大建材市場、紅星美凱龍、物流市場、石材市場等等，均因為土地性質(zhì)而沒有獨立產(chǎn)權(quán)。

  謝成龍指出，只要是投資房地產(chǎn)項目，首要因素就是必須要有產(chǎn)權(quán)，因為誰都無法排除可能會遇到運營不利或者面臨拆遷等變故，到時候只有房產(chǎn)證是受到法律保護(hù)的。

  此前時報就曾曝光過丁橋的海虹安居，該市場的土地性質(zhì)為共建用地，用途為社會停車場，且開發(fā)商在銷售過程中多次出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，所以導(dǎo)致直到承諾的開張期限都無法順利完成施工，被“套牢”的商戶別說拿到返利，就連本金都拿不回來。

  對于此類商鋪，經(jīng)常作為代理商的中介公司比較具有發(fā)言權(quán)�？仆�不動產(chǎn)此前代理銷售過嘉興一個名叫信源商業(yè)城的項目。拓展部經(jīng)理項銘告訴記者，這個項目土地性質(zhì)為商業(yè)用地，項目類型是綜合體性質(zhì)，“即便是我們中間商也會有選擇的進(jìn)行代理，經(jīng)過正規(guī)土地出讓、產(chǎn)權(quán)可以分割到戶的項目比較讓人放心。”

  回報誘人卻無法保障

  在采訪過程當(dāng)中，也有業(yè)內(nèi)人士坦言，對桐鄉(xiāng)、九堡這些即將面臨交付的市場非常擔(dān)憂。“桐鄉(xiāng)聚集著相當(dāng)龐大的一批市場，少則10萬平方米動輒50萬平方米。但是這么大的市場競爭力卻沒有相匹配的人流量來支撐，勢必會產(chǎn)生一定的空置率。”該業(yè)內(nèi)人士表示，這批市場在銷售之初承諾前后能給商戶帶來共計30—40%的投資回報，“很有可能會拿不出來，那么就會出現(xiàn)退租潮”。

  對此，謝成龍也表示了同樣觀點，例如恒大建材市場承諾平均15.6%的回報率聽起來誘人，但是得不到保障。此前因資金鏈問題導(dǎo)致市場無法正常運營的公司也不是個例。

  對于市場商鋪常見的租金回報承諾，浙江六和律師事務(wù)所葉永祥律師認(rèn)為，國家法律明確規(guī)定，開發(fā)單位不能承諾租金回報，所以現(xiàn)在的普遍情況是開發(fā)商注冊一個獨立的經(jīng)營管理公司，由經(jīng)營公司進(jìn)行返租，租金回報是否有保障最終還是看經(jīng)營公司的經(jīng)營能力，如果經(jīng)營能力不好，“租金回報即使合同有規(guī)定也很難真正落實�！�

  例如地處武林路的女人天地，地段不差，但就是因為定位不夠準(zhǔn)確，商品價格不低卻定位在“小商品”模式，再加之小業(yè)主太多諸多事宜無法達(dá)成統(tǒng)一，遂造成市場幾開幾關(guān)，現(xiàn)在徹底歇業(yè)。

  再如涌金廣場，雖然地處延安南路商圈和吳山商圈交界處，但也是一個較為典型的失敗案例。先后三次由不同的運營商接手，卻始終沒有起色�！斑�是定位不明確的原因，再加之道路單行、交通不便等等因素。”盛世管家市場部經(jīng)理韓毅表示。

  運營商能力決定投資回報

  在住宅市場購買受限的情況下，專家建議不要遵循“一鋪養(yǎng)三代”的原則盲目吃進(jìn)各類商鋪。想要成功實現(xiàn)以租養(yǎng)鋪的模式，商鋪的地段、開發(fā)商的品牌以及運營商的操盤能力都至關(guān)重要。目前商鋪大致的投資回報率在8%—10%之間，但商鋪投資講究的是長期回報，一個優(yōu)質(zhì)商鋪所獲得的長期租金收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于初始投入。

  怎樣才能確�！疤浴钡揭粋�優(yōu)質(zhì)商鋪，除了盡量購買有獨立產(chǎn)權(quán)的商鋪之外，地段是其一。無論是購買社區(qū)商鋪、商業(yè)街商鋪還是市場型商鋪，首先要關(guān)注周邊是否有固定客群，或是能否依靠交通和人流獲得穩(wěn)定的客戶群。

  其二，找準(zhǔn)商鋪自身定位，比如在一個并不是非常繁華、消費水平也不強(qiáng)的區(qū)域買了一個大面積商鋪，前景自然是不容樂觀的。

  三要看運營商是否善于商鋪的經(jīng)營，對商戶的經(jīng)營類別有無必要的規(guī)劃和控制。如果運營商對商鋪的功能分布和用途都沒有很好的規(guī)劃，投資者的風(fēng)險必然加大，因此投資價值也就相對較低。換句話說，如果樓盤開發(fā)商對社區(qū)商鋪的經(jīng)營、招商理念很強(qiáng)，那么社區(qū)商鋪的投資價值也會非常高。

  當(dāng)然，要求一個市場一開始就生意興隆也是不實際的，有一定的市場培育期也很正常。但關(guān)鍵是，投資者不能只盯著開發(fā)商承諾的高回報，眼光要放遠(yuǎn)，一定要考察周詳，對經(jīng)營公司的實力和市場的定位有信心，這才是商鋪增值的根本保證。