商業(yè)地產(chǎn)啟示錄：拷貝義烏？

　  浙江義烏小商品城、北京大紅門服裝市場(chǎng)、中關(guān)村電子市場(chǎng)等的巨大成功，讓專業(yè)市場(chǎng)這種業(yè)態(tài)進(jìn)入了欲轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商的視野，在大型百貨商場(chǎng)、寫字樓、商業(yè)綜合體、酒店這些“傳統(tǒng)”商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)之外，專業(yè)市場(chǎng)無疑也是一個(gè)可行的選擇，更何況，在房地產(chǎn)調(diào)控的利劍之下，大量的民間資金流入，投資商鋪的熱情空前高漲，讓專業(yè)市場(chǎng)的開發(fā)顯得利潤(rùn)可觀。但投資開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)，需要開發(fā)商做什么樣的準(zhǔn)備呢？是不是把義烏模式直接拷貝過來就可以了？讓我們看看昆明國貿(mào)商品城這個(gè)拷貝義烏小商品城的專業(yè)市場(chǎng)的歷程，也許你會(huì)得到一些啟示。

    13個(gè)月，是一個(gè)擁有1400多個(gè)商鋪的商品城，從熱鬧開業(yè)到黯然退場(chǎng)的全部時(shí)間。

　　昆明國貿(mào)商品城，當(dāng)記者采訪業(yè)內(nèi)人士提到這個(gè)項(xiàng)目名稱時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士表示從沒有關(guān)注過�；蛟S因?yàn)檫@一商品城還沒來得及闖出自己的名氣，就結(jié)束了它的商業(yè)歷程，所以沒有引起業(yè)內(nèi)的聚集關(guān)注。2007年6月6日，昆明國貿(mào)商品城與第15屆昆交會(huì)同期開業(yè)，開業(yè)時(shí)的景象相當(dāng)繁榮，有1400個(gè)鋪位得到認(rèn)租，客流如潮。商品城還與東盟多國領(lǐng)事館及商務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議進(jìn)行合作，并提出“買一件也批發(fā)”的銷售口號(hào)。

　　當(dāng)時(shí)的國貿(mào)商品城公司董事長(zhǎng)周一平也表示：“一定不負(fù)眾望，乘勢(shì)而上，把國貿(mào)商品城建成中國面向東南亞、南亞，一流的大商匯和區(qū)域性國際批發(fā)采購基地�！�

　　這一系列的跡象都可以成為人們對(duì)昆明國貿(mào)商品城的發(fā)展前景報(bào)以美好想象的理由。

　　誰也沒想到，僅4個(gè)月已有半數(shù)商鋪撤離，商品城內(nèi)到處都是“鋪面轉(zhuǎn)讓”的廣告。進(jìn)入2008年，國貿(mào)商品城就基本處于停業(yè)的狀態(tài)。2008年7月，有媒體爆出，昆明國貿(mào)商品城要求商戶3天內(nèi)全部搬出，并在門前貼出告示“逾期不搬者，商鋪內(nèi)物品視為商戶遺棄物處理”。

　　雖然時(shí)隔國貿(mào)商品城失敗離場(chǎng)已過去了三年時(shí)間，但這個(gè)如流星般迅速隕落的商業(yè)項(xiàng)目， 這個(gè)迅速走完失敗之路的頗具規(guī)模的商品城，可以帶給我們哪些啟示？

　　失敗的復(fù)制

　　昆明國貿(mào)商品城在建立時(shí)的定位，是要打造成中國西部的“義烏”。

　　眾所周知，義烏市場(chǎng)是國內(nèi)最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)。2005年，聯(lián)合國、世界銀行、摩根士丹利等世界權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的一份中國發(fā)展報(bào)告中把我國義烏評(píng)價(jià)為“全球最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)”。義烏市場(chǎng)的繁榮，成為多地市場(chǎng)復(fù)制的范本。

　　在昆明國貿(mào)商品城慘淡收?qǐng)龅臅r(shí)候，當(dāng)時(shí)該商城企劃部經(jīng)理曾對(duì)媒體表示：“我們的失誤在于就是想把‘義烏模式’簡(jiǎn)單搬過來，打造一個(gè)云南的義烏�！�

　　對(duì)此，中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人張茅矛表示，能夠復(fù)制的商業(yè)模式都有一套復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)化體系，但義烏商品市場(chǎng)的組織相對(duì)比較零散，不太容易形成標(biāo)準(zhǔn)化體系，這就造成復(fù)制比較困難。在復(fù)制義烏市場(chǎng)的過程中會(huì)發(fā)現(xiàn)三大難題，“一、渠道不好找；二、涉及的工作量大；三、沒有固定的談判流程�！�

　　同時(shí)，戴德梁行華北區(qū)商鋪部董事張家鵬對(duì)此表示：“批發(fā)包括兩種，一種是中轉(zhuǎn)的批發(fā)，一般會(huì)在輻射力強(qiáng)或者交通樞紐的城市，比如北京；另外一種就是源地的批發(fā)，這種基本上都是靠近產(chǎn)地，比如義烏�！绷x烏背靠中國最大的小商品生產(chǎn)基地，這是義烏小商品城得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。

　　專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展離不開產(chǎn)業(yè)支撐，產(chǎn)業(yè)條件不足的市場(chǎng)無法形成規(guī)模，在競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)漸處弱勢(shì)甚至被淘汰。義烏市場(chǎng)的成功很大程度上依賴于當(dāng)?shù)氐男∩唐飞�產(chǎn)基地，這是其他城市在復(fù)制過程中所無法打造的關(guān)鍵條件。

　　依靠產(chǎn)業(yè)支撐成功的專業(yè)市場(chǎng)不止義烏市場(chǎng)一家。北京的中關(guān)村電腦城之所以能夠成功，其中一個(gè)關(guān)鍵原因就是其選址正處于北京的“硅谷”地帶，“它是一個(gè)比較時(shí)髦的行業(yè)，這一定是在一個(gè)比較前鋒的城市形成�！睆埣淫i表示，依靠該區(qū)域?qū)θ瞬藕涂萍嫉男枨�，使市�?chǎng)得以迅速發(fā)展。

　　對(duì)此，張茅矛也持贊同意見“北京市的電子產(chǎn)業(yè)布局位于中關(guān)村，政府給予了優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策。中關(guān)村有大量人才聚集，依托科研和人才優(yōu)勢(shì)，發(fā)展IT下線產(chǎn)業(yè)是可以的�！�

　　北京的“動(dòng)物園”、“大紅門”這兩個(gè)著名的服裝批發(fā)市場(chǎng)，多年來能夠始終保持著大體量的規(guī)模，并吸引著大量的消費(fèi)群體，正是因?yàn)楸本┦俏覈�的“時(shí)裝之都”。北京市人民政府和中國紡織工業(yè)協(xié)會(huì)曾正式發(fā)布過促進(jìn)北京時(shí)裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展，建設(shè)“時(shí)裝之都”的規(guī)劃綱要�，F(xiàn)在，北京已經(jīng)成為全國服裝的重要集聚地，這使得北京的服裝批發(fā)市場(chǎng)的成長(zhǎng)具備了先天優(yōu)勢(shì)。

　　昆明國貿(mào)商品城在營(yíng)業(yè)期間，宣傳廣告上曾顯示其主要的銷售商品為云南農(nóng)副土特產(chǎn)品、國際綠色食品、國際民族民間工藝品、國際禮品、珠寶玉器、國際旅游裝備、服裝及家居用品。

　　經(jīng)營(yíng)的物品種類繁多，地域跨度大，當(dāng)?shù)貨]有可以支撐其發(fā)展壯大的產(chǎn)業(yè)條件，這是導(dǎo)致昆明國貿(mào)商品城復(fù)制義烏模式失敗的一個(gè)重要原因。

　　運(yùn)營(yíng)管理能力的欠缺

　　商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)重要的不同點(diǎn)是，商業(yè)地產(chǎn)前期投入成本較高，所以運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資之后需要有一個(gè)回收模式。

　　中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人張茅矛表示，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，做專業(yè)市場(chǎng)有兩大好處，如果開發(fā)商自持的話，專業(yè)市場(chǎng)商鋪切割面積較小，開發(fā)商的投資收益率很高。如果銷售的話，可以做成各自不同的投資單元，造成很大的投資群，迅速實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)。

　　但利潤(rùn)總是與風(fēng)險(xiǎn)同行，開發(fā)商要開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)這種相對(duì)比較零散的業(yè)態(tài)，還是要面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“如果開發(fā)商自己去做市場(chǎng)，一方面渠道整合能力不夠，因?yàn)闆]有天然的渠道來源。二是運(yùn)營(yíng)管理能力有限，開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)需要控制大量商鋪，不管是經(jīng)營(yíng)還是業(yè)態(tài)調(diào)整，一般開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力達(dá)不到這種程度。”張茅矛表示。

　　昆明國貿(mào)商品城就沒能經(jīng)受住風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)。

　　有商戶在接受媒體采訪時(shí)表示，商戶入駐商品城后，商品城沒有進(jìn)行管理的舉措。很多商戶都是“炒”鋪賺錢，店鋪被認(rèn)租后一直沒人經(jīng)營(yíng)，造成商城高空置率，無法聚集人氣。同時(shí)，商品質(zhì)量參差不齊，價(jià)格差異大，使商戶之間出現(xiàn)無序競(jìng)爭(zhēng)。不僅如此，商品城宣傳力度不夠，居住在周邊的業(yè)主甚至不知道有這樣一個(gè)商城。

　　如果國貿(mào)商品城在招商時(shí)能夠?qū)φJ(rèn)租商戶進(jìn)行篩選，并在經(jīng)營(yíng)過程中對(duì)商品城加強(qiáng)管理，以上問題都是可以規(guī)避的。

　　無論是招商環(huán)節(jié)粗糙還是后期管理的疏忽，或者宣傳欠缺等問題，都暴露出經(jīng)營(yíng)方國貿(mào)商品城公司對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理能力薄弱。

　　對(duì)此，張茅矛表示：“開發(fā)商要運(yùn)作專業(yè)市場(chǎng)，應(yīng)該有一個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心的班底為核心，班底內(nèi)部的招商、營(yíng)銷人員或者應(yīng)該是商品市場(chǎng)出身，或者應(yīng)該掌握有眾多的客戶渠道，在不具備這兩方面的基礎(chǔ)上開發(fā)這種業(yè)態(tài)或者復(fù)制這種業(yè)態(tài)，有一定的難度�！�