住宅、商鋪、寫字樓，投資哪個(gè)最劃算？

    股市不景氣，投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)房產(chǎn)市場(chǎng)，面對(duì)房市諸多產(chǎn)品，不禁要問(wèn)——

    住宅、商鋪、寫字樓，投資哪個(gè)最劃算？

    去年11月以來(lái)，國(guó)內(nèi)股市一直“跌跌不休”，不少投資者因此“身負(fù)重傷”，感嘆股市的命運(yùn)多舛。股民梁先生因?yàn)樘嵩绯樯矶�躲過(guò)一劫，唏噓過(guò)后，決定“棄股投房”的他卻又遇到了一個(gè)糾結(jié)不已的難題，“如今手頭有閑錢了，面對(duì)商鋪、住宅、寫字樓等諸多房產(chǎn)投資項(xiàng)目，應(yīng)該投哪個(gè)最劃算呢？”

    不僅是梁先生這種轉(zhuǎn)向的投資者，對(duì)于很多有意房產(chǎn)卻又不熟悉該行業(yè)的投資者都面臨這樣一種兩難的抉擇。到底應(yīng)該怎么投資呢？且來(lái)聽聽業(yè)內(nèi)人士以及一些投資者的建議和意見。

    ●住宅投資 保值穩(wěn)定 變現(xiàn)靈活

    隨著我市房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，大部分中小型投資者仍集中在商品房住宅市場(chǎng)，保值穩(wěn)定、變現(xiàn)靈活是他們選擇住宅投資的重要因素。

    家住天元區(qū)的何女士，從2005年開始至今投資過(guò)三套商品房，每每都是見好就拋，幾年下來(lái)投資成本由原來(lái)的30萬(wàn)變成了近60萬(wàn)，這樣算下來(lái)，每年的收益差不多達(dá)到了20%�！半m然投資住宅的收益不錯(cuò)，但是如果遇到大形勢(shì)不好，還是有一定的風(fēng)險(xiǎn)�！焙闻�士告訴記者，07年在河西購(gòu)進(jìn)一套130㎡的小高層，當(dāng)時(shí)價(jià)格在2200元/㎡。結(jié)果不久就遇到了國(guó)家政策調(diào)控，導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，由于害怕房?jī)r(jià)下跌，造成房屋積壓，在08年下半年以2600元的價(jià)格匆忙出手，在除去各種稅費(fèi)后，最終收益還不到5%。何女士表示，“現(xiàn)在二手毛坯房如果低于新房?jī)r(jià)格不少，還是相當(dāng)搶手的。只要一報(bào)價(jià)，就有人來(lái)看房洽談。不像商鋪，出售頗費(fèi)周折�！�

    在記者采訪的諸多投資者中，像何女士這樣頻繁買賣房屋的不在少數(shù)，而投資買房用于出租的卻相對(duì)較少�！爸曛薜姆课葑鈨r(jià)不高，像河西這邊一套100多平方米的房子，月租金也就在1000元左右，還得看碼頭。房子投資加上簡(jiǎn)單的裝修成本就得30多萬(wàn)。如果按貸款20萬(wàn)來(lái)算，每個(gè)月的租金還不夠還月供�！辈滔壬�在天元區(qū)一套120多㎡的房子現(xiàn)在每月租金只有800元。他認(rèn)為買房出租回本周期太長(zhǎng)，不利于資金周轉(zhuǎn)，而且還具有市場(chǎng)突變的風(fēng)險(xiǎn)。

    新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的胡中平經(jīng)理告訴記者，株洲外來(lái)人口有限，制約了房屋租金的上漲，目前我市天元區(qū)三房帶裝修家電的租金也就1000元多點(diǎn)，兩房700元以內(nèi)，荷塘區(qū)石峰區(qū)則更便宜，因此二手房市場(chǎng)處在一個(gè)易售難租的境地。

    ●商鋪投資 收益與風(fēng)險(xiǎn)同行

    記者從房產(chǎn)局研究中心獲悉，2010年9月以來(lái)，我市商鋪成交量急增，當(dāng)月非住宅成交227套，商鋪201套；10月非住宅成交559套，其中商鋪532套，環(huán)比增長(zhǎng)164.68%。而2009年同期，商鋪的銷量只有51套。11月、12月雖然成交量相比10月有所下滑，但依然達(dá)到了月均350套的銷量。

    “現(xiàn)在由于國(guó)家對(duì)商品住宅的政策收緊，商鋪投資越來(lái)越受到人們的關(guān)注。”外海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的銷售經(jīng)理周興元告訴記者，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)接二連三出臺(tái)調(diào)控政策，主要針對(duì)的是住宅投資，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上受到的影響不大�！敖衲暌詠�(lái)，限貸、限購(gòu)、加息等針對(duì)商品住宅市場(chǎng)的利空不斷，投資成本越來(lái)越高，限制也越來(lái)越多，利潤(rùn)空間被進(jìn)一步擠壓。而商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻在這些調(diào)控下顯得波瀾不驚，投資的趨利性讓更多的中小投資者開始將目光轉(zhuǎn)向商鋪。”

    尚格副總邱清懷認(rèn)為，投資商品住宅是價(jià)值的一次性體現(xiàn)，投資商鋪卻具有一個(gè)回報(bào)的長(zhǎng)期性。兩者相比，商鋪投資具有收益穩(wěn)定、持續(xù)升值、投資回報(bào)率高等特點(diǎn)。此外，商鋪投資不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而使其投資價(jià)值降低。

    據(jù)邱總介紹，商鋪分為集中商業(yè)和社區(qū)商業(yè)。像蘆淞區(qū)這樣的商業(yè)中心，由于華麗、中國(guó)城等專業(yè)市場(chǎng)的繁榮使得該地區(qū)商鋪價(jià)格大幅上漲，盡管年收益率相當(dāng)可觀，但其存在的風(fēng)險(xiǎn)性也相對(duì)偏高。

    據(jù)了解，蘆淞區(qū)商業(yè)圈不少臨街商鋪的價(jià)值都達(dá)到了5萬(wàn)元/㎡。位于建設(shè)南路黃金地段的漢華國(guó)際商業(yè)城，去年開盤的內(nèi)街商鋪銷售價(jià)格為13.8-16.8萬(wàn)元/㎡，而當(dāng)街商鋪更是高達(dá)22-26萬(wàn)元/㎡。

    漢華銷售人員告訴記者，20多萬(wàn)的商鋪已經(jīng)銷售一空，不少商鋪的投資達(dá)到了千萬(wàn)元。如此高昂的價(jià)格，何時(shí)才能收回成本？關(guān)于記者的疑惑，該銷售人員解釋道，“雖然投資成本高，但是商鋪的月租收益還是相當(dāng)可觀的。20多萬(wàn)的商鋪，月租每平方米都要上1000元。”據(jù)悉，在漢華投資的業(yè)主中，也有部分自己帶產(chǎn)品自己經(jīng)營(yíng)者。

    對(duì)于高額的商鋪投資，邱總提醒投資者在選擇時(shí)要理性冷靜，“集中商業(yè)的商鋪，投資高、風(fēng)險(xiǎn)大。如果市場(chǎng)做起來(lái)了，回報(bào)就高，像銅鑼灣、中南服裝大市場(chǎng)、徐家橋商業(yè)步行街這類商業(yè)項(xiàng)目，一旦做不起來(lái)，投資者也同樣會(huì)血本無(wú)歸�！�

    “對(duì)于普通投資者，社區(qū)商鋪投資能更好地規(guī)避投資過(guò)大、風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高的因素。”周經(jīng)理認(rèn)為，大型的社區(qū)人口集中、客源相對(duì)穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)范圍廣，并且社區(qū)商鋪一般都臨近大馬路，輻射整個(gè)社區(qū)，其價(jià)格一般在5000-10000元/㎡以內(nèi)，月租能達(dá)到50-100元/㎡，比較適合中小型投資者。如果梁先生的投資預(yù)算在40萬(wàn)以內(nèi)，按照正常的投資回報(bào)，前五年的年收益率大概是5%，五年后可以達(dá)到10-15%。

    ●寫字樓投資 地段決定收益

    去年10月31日，漢華國(guó)際商業(yè)城的寫字樓開盤，在短短不到半個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，就以6980元/㎡的價(jià)格售出了260多套，銷售量達(dá)到80%。據(jù)悉，不光是漢華，位于車站路的金輪時(shí)代廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)的王府井百貨等樓盤的寫字樓同樣熱銷。為什么這些價(jià)格不菲的寫字樓能如此受到投資者的青睞？中偉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理游偉的觀點(diǎn)或許能告訴你答案，“寫字樓的投資，碼頭好歹決定你收益的多少�！�

    游總認(rèn)為，房產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地的增值，蘆淞區(qū)作為城市商業(yè)中心區(qū)域，土地的增值空間很大。同時(shí)，商業(yè)中心區(qū)通常又是人流、物流、信息流、資金流匯聚之處，所以說(shuō)，以上幾處樓盤熱賣很大程度上是依靠了其有利的地理位置。據(jù)游總介紹，我市較好的寫字樓月租在20-30元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)，按照目前大部分寫字樓的售價(jià)推算，這個(gè)租價(jià)基本能做到5%的年收益。雖然這個(gè)5%看似不高，但是隨著地價(jià)逐年提升，寫字樓的價(jià)值也會(huì)不斷水漲船高，總收益也就逐年體現(xiàn)出來(lái)。

    與游總持相對(duì)樂(lè)觀的態(tài)度不同，從事金融行業(yè)的一位資深投資者唐先生告誡梁先生，“相比商鋪的投資成本過(guò)大，寫字樓投資成本相對(duì)較低，但同樣風(fēng)險(xiǎn)重重，你可能會(huì)擁有較高的租金回報(bào)，但同樣必須承擔(dān)‘無(wú)人問(wèn)津’的風(fēng)險(xiǎn)。”除了所處地理位置之外，樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理、周邊環(huán)境以及入住客戶群的層次都應(yīng)該納入考察的范圍，謹(jǐn)防出現(xiàn)空置率過(guò)高等風(fēng)險(xiǎn)。