專業(yè)市場商鋪成投資者新寵

  深圳商報記者 姜志強

  隨著特區(qū)一體化的逐步深入，寶龍兩區(qū)的各類專業(yè)市場得到了快速發(fā)展。寶安的電子市場、龍崗的工業(yè)原材料市場、珠寶交易市場都已經(jīng)形成較大規(guī)模，數(shù)量眾多的商鋪投資者從中獲利。數(shù)家大型的尾貨批發(fā)市場、酒店用品和家具專業(yè)市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場等項目也將相繼落成并投入使用。近期，“雙限令”調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，住宅市場投資受到進一步壓制，普通商鋪價格又被顯著推高，投資者的目光開始轉向蓬勃發(fā)展的專業(yè)市場商鋪。

  專業(yè)市場商鋪銷售旺盛

  近日，一條有關商鋪銷售的短信吸引了記者的注意，某工業(yè)原料市場“精裝迷你２０至５０平方米的商鋪，即買即享３年２４％收益�！痹谀壳罢麄�深圳商鋪市場，此類小戶型批量面世的為數(shù)不多，其中，能夠明確年均８％收益的更是難找。日前，記者驅車來到該商鋪所在的龍崗區(qū)華南工業(yè)原料城了解投資行情。

  當日，恰逢某專業(yè)市場Ｂ、Ｆ區(qū)尾盤銷售以及Ｅ區(qū)新鋪認購活動。開發(fā)商組織了限時搶購大優(yōu)惠，上午１０點半之前購買商鋪的買家可以得到每平方米３０００元的優(yōu)惠１１點半之前優(yōu)惠２０００元，１點半之前優(yōu)惠１０００元�，F(xiàn)場近２００名業(yè)主爭相簽約付款，工作人員來來往往奔波忙碌，商鋪熱銷行情幾近市場買菜。據(jù)了解，１０月１６日，該項目新推的一批商鋪銷售過億元，賣出２７０多間。其中，３成以上是一期老業(yè)主，也有部分投資者購買了一條街１４個門面。

  專業(yè)市場商鋪熱銷行情在寶安電子市場也在火爆上演。日前面世的某電子城二期項目便遭遇罕見的“搶購”。簽約當天，商戶經(jīng)營者、投資者一下子訂走１０００個鋪位，項目部收取定金的工作人員直呼“收錢收到手軟”。該電子城是一家２００３年就在寶安沙井開業(yè)的老牌電子市場，伴隨寶安區(qū)電子產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，營業(yè)面積達１萬平方米的該電子城，一度聚集了１５００家商戶。到目前為止，整個二期項目的４０００個鋪位基本上已被預訂一空。

  商鋪面積小、入市門檻低

  據(jù)了解，華南城銷售項目在售２號廣場定位為國際紡織服裝和面料交易中心，采用大型購物中心模式，主要集中服裝等商品批發(fā)零售。開發(fā)商針對中小投資者推出２０平方米到５０平方米左右的ｍｉｎｉ型商鋪，產(chǎn)權５０年。部分２０平方米的商鋪折后價才１．５萬元每平方米，總價３０多萬元。按商業(yè)貸款五成首付計算，投資者首付１０多萬就可以做業(yè)主。如此低的準入門檻，為中小投資者提供了介入商鋪的投資渠道。

  按照開發(fā)商給出的銷售方案，前三年投資者可以把商鋪交給開發(fā)商統(tǒng)一招租，預計每年收益８％，前３年２４％的租金收益可以直接從房款里扣除。例如，總價３０萬元的商鋪可以首先扣除３年７．２萬元的收益，總價只有２２．８萬元。首付五成，業(yè)主只要付１１．４萬元，貸款１１．４萬元。另外，開發(fā)商預計，在總價款２２．８萬的基礎上，從第四年到第六年收益率還可達８％，然后，第二個六年是７％，第三個六年是６％。開發(fā)商已制定相關措施努力確保投資者收益按照預期得以實現(xiàn)。經(jīng)過計算，如果真能按此預期實現(xiàn)收益，在第１８個年頭投資者可全部收回成本，平均年收益率可達５．６％。業(yè)內(nèi)人士認為，在目前深圳商鋪投資過度年收益率普遍不到５％的市場下，這算是不錯的回報了。

  行業(yè)發(fā)展決定專業(yè)市場生死

  業(yè)內(nèi)人士認為，成熟的專業(yè)市場實際上就是一個行業(yè)的縮影，行業(yè)的飽和度以及政策規(guī)劃及扶持狀況，是判斷專業(yè)市場租金上漲空間的關鍵。專業(yè)市場商鋪能否存活以及能存活多久，取決于該類型商鋪所依賴的行業(yè)發(fā)展狀況。

  深圳電子類市場商鋪能成功的主要原因是以電子制造業(yè)為代表的高科技行業(yè)一直是深圳的支柱行業(yè)，數(shù)量眾多實力強大的電子類企業(yè)支撐了其專業(yè)商鋪的火熱行情。近年來，隨著寶安ＩＴ產(chǎn)業(yè)的強勢崛起，在特區(qū)擴展至全市以及華強北電子市場加強對外輻射的情況下，投資者看好寶安電子市場未來發(fā)展前景。據(jù)了解，僅去年以來，眾多ＩＴ交易、物流市場紛紛進駐深圳西部區(qū)域，一個以寶安中心區(qū)和沙井、福永為核心圈的大型電子物流產(chǎn)業(yè)基地正在加速形成。

  與之形成鮮明對照的是，在產(chǎn)業(yè)遷移和行業(yè)萎縮帶動下，溫州、東莞、虎門等地的部分專業(yè)市場日漸衰落。溫州的妙果寺服裝大市場、信河街皮鞋大市場、東方燈具大市場、動力頭和西站服裝大市場，這些曾經(jīng)在全國聲名顯赫的專業(yè)市場已經(jīng)日薄西山。其中，部分市場向義烏、柯橋、中山、廣州等地轉移。主要原因在于，從專業(yè)市場設立起的２０多年以來，溫州的產(chǎn)業(yè)還是集中在服裝、皮鞋、箱包、打火機等勞動密集型、低加工度的層次上。即使在溫州的第二代企業(yè)家當中，仍然大多從事同樣的行業(yè)。當溫州民企為了實現(xiàn)更加低廉的生產(chǎn)成本遷往中西部，或遷往上海、北京等地尋求產(chǎn)業(yè)升級背景下，溫州相關產(chǎn)業(yè)必然出現(xiàn)空心化，導致當?shù)氐膶�業(yè)市場迅速衰落。業(yè)內(nèi)人士認為，東莞塑膠城、長平毛織市場、樟木頭玩具市場、虎門皮料交易市場、后街皮鞋皮具市場等專業(yè)市場開始走下坡路，也大多源于其當?shù)叵嚓P產(chǎn)業(yè)的轉移和萎縮。

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  專業(yè)市場商鋪投資有竅門

  由于銷售價格不高、租賃價格穩(wěn)定，專業(yè)市場逐漸成投資熱點。那么，投資者在購買專業(yè)市場商鋪時，要注意哪些問題呢？

  華南城營銷總監(jiān)陳峰認為，首先要選擇綜合性專業(yè)市場，由于包含的專業(yè)市場種類較多，涉及更多的產(chǎn)業(yè)支撐，抗風險能力更強。其次，選擇大型開發(fā)商，他們資金實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗充足，品牌信譽也信得過。新的市場需要長時間的培育，沒有實力的開發(fā)商無法為市場運營、市場推廣、廣告投入等市場培育經(jīng)費“買單”。再次，要關注專業(yè)市場客流量。從事零售業(yè)務的專業(yè)市場，客流量主要來自周邊區(qū)域；從事批發(fā)業(yè)務的專業(yè)市場的客流量范圍覆蓋所在城市，甚至很多城市。專業(yè)市場客流量依賴于專業(yè)市場的成本優(yōu)勢，以及市場推廣的效果。

  在經(jīng)營商品的選擇上，專業(yè)市場幾乎包括絕大多數(shù)生活用品，不同的商品類型對商鋪的價值影響是必然的。經(jīng)營電器的專業(yè)市場和經(jīng)營辦公用品的專業(yè)市場，商鋪單位面積的銷售潛力自然不同。僅在平湖地區(qū)的專業(yè)市場，珠寶類商鋪的租金高達４００元／平方米·月，原料類批發(fā)市場卻只有４０元／平方米·月。如果商鋪投資者不清楚專業(yè)市場主營商品的類型，最終誤判商鋪的價值是不可避免的。

  在具體商鋪的選擇上，可以關注十字路口轉角處的位置，鋪面可以雙向開門，提供更多的展示機會，還能隔成兩間商鋪出租。通常，越靠近專業(yè)市場入口的商鋪客流量越大，電梯口、主通道位置也較受歡迎。在同一市場，前后兩排商鋪之間租金可能相差２０％以上。