經(jīng)營權(quán)是魔鬼還是天使

    如果有人告訴您，鋪?zhàn)幽�買好了，然后我給予您10%以上的年回報(bào)，您會(huì)動(dòng)心嗎？

如果有人告訴您，鋪?zhàn)幽�買好了，就是現(xiàn)在沒有租出去，前兩年我也給您租金，您會(huì)出手嗎？

如果有人告訴您，鋪?zhàn)游医o您建好了，產(chǎn)權(quán)不給您，30年的經(jīng)營權(quán)給您，也不給您返租，您會(huì)出手嗎？

長沙，萬代廣場(chǎng)

長沙，東方服飾廣場(chǎng)

長沙，廣州服飾城　

   一個(gè)一個(gè)銷售神話的出現(xiàn)，一個(gè)又一個(gè)經(jīng)營笑話的誕生，一個(gè)個(gè)美麗的回報(bào)故事，最后都以滴血的結(jié)局完成．經(jīng)營權(quán)是魔鬼還是天使?投資回報(bào)是故事還是事實(shí)．撲朔迷離，讓投資者眼花繚亂．　

   朋友前年在我的介紹下，投資了湘江世紀(jì)城的一個(gè)門面，最近出手狠賺了一把，于是天天找門面，最近又看中了長沙生態(tài)動(dòng)物園內(nèi)的一個(gè)門面，７０平米的面積，精裝修，有３０年的經(jīng)營權(quán)，但是沒有產(chǎn)權(quán)．讓我給個(gè)主意．

   ２０１０年的１０月我應(yīng)邀到了現(xiàn)場(chǎng),項(xiàng)目定位是寵物市場(chǎng)，依托長沙生態(tài)動(dòng)物園的完善配套，以解決長沙市中心寵物市場(chǎng)的存在的問題，有１０００余平米的寵物醫(yī)院，將是長沙最專業(yè)的寵物醫(yī)院，還有長沙首個(gè)寵物托管中心寵物賓館和寵物樂園．在市場(chǎng)的中心還有一個(gè)上千平米的寵物秀場(chǎng)．用于寵物的表演和選秀，以利于游客與市場(chǎng)的互動(dòng)，可以說是配套非常的完善．長沙目前還沒有可以與之相比的地方．　

　 同時(shí)通過了解后才知道，投資公司出售經(jīng)營權(quán)是因?yàn)樵撏恋貫閯潛苡玫兀�所以沒有產(chǎn)權(quán)，只有經(jīng)營權(quán)。但是價(jià)格要比周邊有產(chǎn)權(quán)的門面要便宜很多．從現(xiàn)在已出租的鋪面租金來看，該鋪面的投資價(jià)值比較大．

   在了解的所有的情況后，我們就該項(xiàng)目的人氣進(jìn)行了了解，或許是因?yàn)辄S金周的原因，也或許是剛開園的新鮮感，動(dòng)物園管理方因人流太多不得不多次提前關(guān)閉售票窗口．

    其實(shí)作為作為投資客應(yīng)該非常清楚，門面的收益來于兩部分，一部分就是租金，另外一部分就是物業(yè)的升值，但是物業(yè)升值后的最終收益還是會(huì)在租金上得到體現(xiàn)。所以作為投資者，對(duì)于今后租金的收益預(yù)期要有一個(gè)較為準(zhǔn)確的評(píng)估。評(píng)估的依據(jù)從以下四個(gè)方面進(jìn)行了解是很有必要的。

1、人氣：   在一個(gè)沒有人氣的地方，想有商業(yè)的繁榮是比較困難的，但是大的，專業(yè)市場(chǎng)除外，如當(dāng)時(shí)的高橋大市場(chǎng)，如果非大型專業(yè)的市場(chǎng)，又無政府支持，投資者要特別注意，就如中國中部鞋城。但是作為臨街的鋪面，要注意到每一條街都有陰陽之分，在火車站商圈，朝陽服飾城的商業(yè)氛圍比對(duì)面的金蘋果就要淡很多。以五一路為界，黃興路以北的就要比以南的淡很多。陰陽街之分源于商業(yè)的連續(xù)性，所以選擇門面的時(shí)候一定要注意到他們之間的間隔。

2、定位：  如果說商業(yè)項(xiàng)目的定位不準(zhǔn)確，站得不夠高，看得不夠準(zhǔn)，收益是很難有保證的，如廣州服飾城，東有奧特萊斯、西有火炬服裝市場(chǎng)，定為中高端，難敵奧特萊斯，定為低端難敵火炬服裝市場(chǎng)，出路較為艱難，就算短時(shí)間生意紅火，估計(jì)長沙時(shí)間難能維持，東方服飾廣場(chǎng)就是經(jīng)典案例。

3、配套：如果高橋只有兩棟房子，估計(jì)今天我們也不會(huì)記起他，如果萬家麗只有一個(gè)品牌，今天我們也不會(huì)記起他，如果人人樂上樓梯需要步行，那么今天他走不到長沙，是因?yàn)楦邩蛴猩先f個(gè)臨街的鋪面作為配套，有完善的物流、倉庫作為配套，所以才有了今天的高橋，萬家麗因?yàn)橛辛藦?qiáng)有力的經(jīng)營管理配套，才有了今天的品牌。沒有完善配套，不管是軟件還是硬件，都是很難有發(fā)展的。沒有品牌的市場(chǎng)，注定不會(huì)長遠(yuǎn)。

4、時(shí)間：買衣服去金蘋果，買百貨去高橋，買建材去萬家麗、買水果去毛家橋。。。。。在長沙，要想把自己的名字和經(jīng)營產(chǎn)品聯(lián)系起來，不是一件容易的事情，時(shí)間是關(guān)鍵，所以在投資專業(yè)市場(chǎng)的時(shí)候，這也是考慮的重點(diǎn)，特別是只有經(jīng)營權(quán)的商鋪。

    經(jīng)營權(quán)還是是產(chǎn)權(quán)，對(duì)于商鋪而言，關(guān)鍵都是看回報(bào)，但是千萬要擦亮眼睛看開發(fā)商承諾的返租，理論上，開發(fā)商自己貼錢給回報(bào)的好事一般都要注意，一般保證的年回報(bào)很難靠得住，唯有市場(chǎng)做起，租金才有保證，那才是最有意義的投資。