金九銀十東莞樓市懸念重重 市場(chǎng)供應(yīng)以存量為主

    進(jìn)入8月份以后，東莞樓市成交量開始有所反彈，日均成交量超過100套，恢復(fù)到4月新政實(shí)施之前的水平，這種特征，在一線城市上海、深圳得到相同上演。于是，來自消費(fèi)者層面的一種擔(dān)憂不可避免地形成：東莞樓市回暖了嗎？不過在業(yè)內(nèi)人士看來，在政策輿論收緊的前提下，樓市回暖言之過早。今年金九銀十期間，雖然市場(chǎng)整體供應(yīng)量在加大，但新增供應(yīng)量沒有隨之加大的事實(shí)，也在表明發(fā)展商背后的那份謹(jǐn)慎和期間樓市的撲朔迷離。
成交量開始有所反彈
    早在今年兩會(huì)召開前夕，東莞樓市曾上演了“小陽春”銷售行情。由于有了這種前提，導(dǎo)致不少房企代表在對(duì)4月份樓市走向預(yù)期之際，都不約而同地采取樂觀態(tài)度，他們有理由堅(jiān)信：大陽春會(huì)緊隨而至。
    4月下旬，一紙史上最為嚴(yán)厲的樓市新政的落地，徹底粉碎了他們的美好愿望。理想中的“紅五月”已失去，在緊接著的6、7月份時(shí)間里，他們也還要面臨成交量不斷下挫的事實(shí)。
從4—7月份買賣雙方的心態(tài)來看，一方面，樓市新政實(shí)施后，在一定程度上堅(jiān)定了消費(fèi)者降價(jià)的強(qiáng)烈預(yù)期性，不少原準(zhǔn)備在5月份出手買房的消費(fèi)者紛紛推遲購房計(jì)劃；另外一方面，由于房企尤其是主流品牌房企資金壓力不大。早在新政實(shí)施之前，他們抓住2008年底利好政策實(shí)施所波及的整個(gè)2009年消費(fèi)力充分釋放的大好前提，在2010年第一季度加緊銷售進(jìn)程，快速實(shí)現(xiàn)了資金回籠的渠道，以致房企在這期間都表現(xiàn)出不太緊張的心態(tài)。
盡管如此，進(jìn)入8月份后，樓市成交量開始明顯抬升。
    從數(shù)據(jù)來看，8月期間，每周住宅成交量平均超過800套，日均成交量超過100套，相比新政實(shí)施一段時(shí)間內(nèi)日均成交量徘徊在50套，住宅成交量開始出現(xiàn)反彈特征。
    但不能據(jù)此堅(jiān)決認(rèn)為東莞樓市開始處于回暖通道中。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部是這樣理解的：東莞住宅成交量的回升更多的是由于個(gè)盤帶動(dòng)，是積蓄了近4個(gè)月的剛性需求部分釋放和項(xiàng)目的促銷力度加大使然，當(dāng)前東莞樓市回升的基礎(chǔ)還不夠牢固，未來市場(chǎng)的走向還有待進(jìn)一步觀察，市場(chǎng)的全面回暖尚需時(shí)日。
市場(chǎng)供應(yīng)以存量為主
    明顯的一個(gè)特征是，進(jìn)入8月份后，盡管從季節(jié)來看，樓市仍然處于傳統(tǒng)的銷售淡季，但今年，情況有點(diǎn)顛覆。從供應(yīng)層面來看，金九銀十眼看將至，發(fā)展商加緊了推盤的節(jié)奏，營(yíng)銷活動(dòng)一波又接一波。
    9月1日，沉寂達(dá)1年之久的御花苑終于推出最新的大戶型單位組團(tuán)；大家所一直認(rèn)為處于銷售尾聲階段的百悅尚城銷售員，這段時(shí)間也開始頻頻電話意向買家，推出新品；江南第一城新一期別墅新品開盤后，現(xiàn)也正伴隨著9月份的到來，書法大賽活動(dòng)馬上要拉開帷幕；作為黃旗山下唯一在售酒店公寓項(xiàng)目，迪納復(fù)式新品200多套單位將集中入市；萬科麓湖、花樣年君山、鼎峰品筑等項(xiàng)目已然開閘，蜂擁上市。
    從市場(chǎng)供應(yīng)層面來看，供應(yīng)量在大幅增加已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，不過以存量供應(yīng)為主，中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)提到，目前商品住宅可售存量近4萬套。
    樓市新政實(shí)施后，一些發(fā)展商由于把握不準(zhǔn)市場(chǎng)走向，都紛紛減緩了工程進(jìn)度，由此導(dǎo)致新開項(xiàng)目供應(yīng)推遲上市，這也是國(guó)慶前后，市場(chǎng)供應(yīng)基本以存量為主的重要原因。
新增供應(yīng)沒有隨著銷售旺季到來而隨之加大的市場(chǎng)前提，房?jī)r(jià)在這期間又將怎樣？一發(fā)展商分析，目前管理層對(duì)于價(jià)格上漲保持較高警惕，但樂見成交量回升。9、10月份作為市場(chǎng)分化與否的重要觀察窗口，會(huì)給政策走向帶來重要的參照。后期是否有嚴(yán)厲政策取決于房?jī)r(jià)走勢(shì)是否非常規(guī)抬頭。從目前眾多開發(fā)企業(yè)對(duì)即將到來的供應(yīng)熱潮的準(zhǔn)備工作來看，價(jià)格走平甚至小幅波動(dòng)的可能性較大，因此并不會(huì)因市場(chǎng)表現(xiàn)招致更嚴(yán)厲的政策。
    也有發(fā)展商坦言，近期東莞樓市成交量開始有所反彈，不過那些都是針對(duì)一些個(gè)盤在價(jià)格上作出適當(dāng)調(diào)整實(shí)現(xiàn)的。進(jìn)入9月份后，由于他們一方面也把握不住樓市真實(shí)走向，另外一方面，也想通過近期樓市成交量反彈的局面，制造市場(chǎng)的熱點(diǎn)，有可能會(huì)在推盤策略上，以低價(jià)房入市來刺激消費(fèi)力。
政策從緊的市場(chǎng)預(yù)期
    種種跡象表明，伴隨著政策輿論的進(jìn)一步收緊，今年金九銀十，有可能會(huì)因此被罩上一層陰影。
    “切實(shí)增加住房有效供應(yīng)，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為。”一方面是增加保障房供應(yīng)，另一方面是打擊投機(jī)炒房行為，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)8天內(nèi)先后兩次講話要求貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策�！度嗣袢�?qǐng)?bào)》也發(fā)表文章稱，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)有待確認(rèn)，應(yīng)堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖。國(guó)土部也開始了對(duì)閑置土地的清查，并聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)對(duì)地方政府的融資平臺(tái)進(jìn)行清查。8月24日，發(fā)改委財(cái)政金融司司長(zhǎng)徐林表示我國(guó)計(jì)劃實(shí)施一系列稅收體制改革，將推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。此外，最新消息，農(nóng)業(yè)銀行東莞分行已經(jīng)正式停止第三套房貸政策。此舉，也可以視作銀行在放貸方面的更加謹(jǐn)慎性。
    合富輝煌首席分析師黎文江在其博客撰文認(rèn)為，上半年的宏觀調(diào)控已經(jīng)取得一定成效。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)表現(xiàn)比較穩(wěn)定，預(yù)計(jì)政府下半年將繼續(xù)堅(jiān)持宏調(diào)政策，政策面難以重回寬松。
如此一來，對(duì)市場(chǎng)而言，意味著什么？
    有觀點(diǎn)認(rèn)為，伴隨著上述政策的逐一實(shí)施，將造成“一降一緊”兩方面影響：一是增加了市場(chǎng)上住房的供應(yīng)量。真正影響市場(chǎng)價(jià)格的力量是供求關(guān)系，供應(yīng)量的增加直接影響市場(chǎng)價(jià)格；二是加劇了房地產(chǎn)商資金的緊張程度。開發(fā)商降價(jià)的前提是企業(yè)資金緊張，沒有錢了，企業(yè)的資金鏈條緊張比任何導(dǎo)致降價(jià)的因素壓力都大。