4500億險(xiǎn)資蓄勢待發(fā) 看多保障房商業(yè)地產(chǎn)

    《東地產(chǎn)》近日從一位接近保險(xiǎn)公司資產(chǎn)管理部的人士處獲悉，保監(jiān)會將召集所有保險(xiǎn)公司資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)人在滬上召開會議，討論出臺險(xiǎn)資運(yùn)用配套細(xì)則，預(yù)計(jì)相關(guān)細(xì)則不久就將出臺。
　　據(jù)悉，討論的方向主要是險(xiǎn)資在不動產(chǎn)領(lǐng)域配置細(xì)則、運(yùn)作限制等，預(yù)計(jì)年內(nèi)會出臺運(yùn)行細(xì)則，而之所以遲遲未能出臺主要是因?yàn)闃鞘姓{(diào)控政策所影響。
　　業(yè)內(nèi)人士分析，針對保險(xiǎn)公司不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的條款規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)，可能會以投資商的身份與開發(fā)商結(jié)合，或采取購買房地產(chǎn)基金的方式。
　　險(xiǎn)資細(xì)則正醞釀
　　對于保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動產(chǎn)的管理?xiàng)l例，自從去年年底保險(xiǎn)法出臺以來，一直就不斷被熱炒，盡管8月初出臺了《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫定辦法》，其中提到保險(xiǎn)資金對不動產(chǎn)投資上限為不高于上季末總資產(chǎn)的10%后，有關(guān)細(xì)則卻依然在商談中。
　　上述接近保險(xiǎn)供公司資產(chǎn)管理部的人士告訴《東地產(chǎn)》：“今年年初政府針對商品住宅市場出臺一系列政策，因此在整個(gè)大環(huán)境下，保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動產(chǎn)的細(xì)則也就被一直擱淺，原來計(jì)劃是去年年底今年年初就應(yīng)該頒布的，現(xiàn)在預(yù)計(jì)要在今年下半年才會出臺。”
　　《東地產(chǎn)》了解到，根據(jù)2010年1-7月保險(xiǎn)業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，保險(xiǎn)公司資產(chǎn)總額 456568496.89萬元，按投資于不動產(chǎn)的賬面余額不高于上季末總資產(chǎn)的10% 計(jì)算，保險(xiǎn)資金可投資不動產(chǎn)的規(guī)模達(dá)到4500多億。
　　而如此大規(guī)模的資金流入到不動產(chǎn)，在仲量聯(lián)行投資部董事賈梁看來，如果管理不當(dāng)，恐將導(dǎo)致樓市流動性資金過剩。據(jù)了解，引起去年房價(jià)大幅上升的一個(gè)原因便是流動性資金過剩。
　　補(bǔ)缺保障房所需資金
　　不過，在中山證券的一位分析師看來，保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ι唐纷≌�影響甚小，其中的原因主要有保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)領(lǐng)域的方向主要是保障性住房和商業(yè)地產(chǎn)，除此以外，保險(xiǎn)資金投資樓市概念已被炒作多年，增值效應(yīng)已被提前消耗。
　　此前，保監(jiān)會新聞發(fā)言人袁力曾多次表示，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動產(chǎn)主要是購買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不允許進(jìn)行房地產(chǎn)的炒作。
　　據(jù)了解，今年我國保障房建設(shè)所需資金大概4700億元，資金的來源渠道主要是中央財(cái)政支出1000億、住房公積金增值收益400億 、10%的土地出讓收入可達(dá)
　　1300億，存在的資金缺口大概在2000多億，其他渠道，如住房公積金貸款可達(dá)500億、土地增值稅或可補(bǔ)充地方政府資金500多億，以此推算保障房資金實(shí)際缺口達(dá)1000億。
　　對此，同策咨詢與研究發(fā)展中心認(rèn)為，保險(xiǎn)資金放開后，保障房資金缺口就可以得到有效解決，有利于其建設(shè)速度的加快和規(guī)模的擴(kuò)大。
　　而對商品房市場的影響，同策咨詢與研究發(fā)展中心認(rèn)為主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是從住宅的需求結(jié)構(gòu)上看，保障性住房對商品房需求的沖擊有限，保障性住房主要是針對中低收入家庭，所以對商品房市場的沖擊也將主要集中在中低檔次的住宅類型上；二是從土地的供應(yīng)上看，保障性住房大規(guī)模建設(shè)對商品房市場的沖擊將主要體現(xiàn)在對商品住宅供地的擠壓上，在土地供應(yīng)總量不變的情況下，保障房建設(shè)的加快必然擠占商品房建設(shè)用地。
　　商業(yè)地產(chǎn)被看多
　　除對保障性住房提供資金外，保險(xiǎn)資金被認(rèn)為最有可能的另一用途是商業(yè)地產(chǎn)。
　　對此，同策咨詢與研究發(fā)展中心認(rèn)為，保險(xiǎn)資金可投資不動產(chǎn)的規(guī)模達(dá)到4500多億，結(jié)合保障房1000億的資金缺口，可知保險(xiǎn)資金大概會有1/4流入保障房建設(shè)，其他的大部分資金將可能流向商業(yè)地產(chǎn)。
　　不謀而合的是，在今年商品住宅遭遇調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)卻“幸免于難”，部分投資客從住宅市場轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，致使上海8月份的商鋪成交均價(jià)比7月上漲超過10%，而國內(nèi)開發(fā)商也紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的配置。
　　《東地產(chǎn)》從21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心了解到，8月初一投資者以200萬賣掉了其位于普陀祁連山(19.02,-1.04,-5.18%)路的一套3房住宅房源，后在七浦路買下了一套20平方米、總價(jià)157萬元的商鋪�，F(xiàn)在，該投資者已經(jīng)將該商鋪出租，租金為6.2萬元/年；同時(shí)，該投資者仍在尋覓合適房源，準(zhǔn)備再入手一套店鋪?zhàn)鳛橥顿Y。
　　不僅是個(gè)體投資客將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛增加商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的配置。其中萬科、保利明確了發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的意圖。保利稱，將穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資。萬科則在專注住宅市場18年后，重新轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不過預(yù)計(jì)近期商業(yè)地產(chǎn)份額不超過10%。