房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)性與政策目標(biāo)解讀

    由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所指導(dǎo)、中國(guó)注冊(cè)金融分析師培養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行辦公室主辦的“第五屆中國(guó)金融市場(chǎng)分析年會(huì)暨第五屆中國(guó)注冊(cè)金融分析師年會(huì)”于2010年8月28日-29日在北京舉行。上圖為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹。
　　秦虹：今天給我的題目是房地產(chǎn)調(diào)控政策，持續(xù)性已經(jīng)不用說(shuō)了。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策說(shuō)點(diǎn)什么。
　　第一點(diǎn)我們要注意這次宏觀調(diào)控政策和我們大家一直談?wù)?7年以來(lái)的兩輪調(diào)控有一些不同，面臨的一些背景有很大不同，今年有的人表示懷疑，說(shuō)對(duì)宏觀調(diào)控的成果能不能見(jiàn)效，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控這么多年，到底會(huì)不會(huì)堅(jiān)持？會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)向，等等很多的議論。我們?cè)谟懻撨@次房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)候。第一要注意這次調(diào)控政策的宏觀背景和以往幾次調(diào)控不同，第二是關(guān)注此次調(diào)控政策三大核心內(nèi)容的積極作用，第三重視此次調(diào)控政策的意義。
　　首先說(shuō)一下國(guó)發(fā)十號(hào)文件的關(guān)于房地產(chǎn)的條件政策。我概括為三類，第一類是04年一直到08年第三季度，這一輪調(diào)控和08年第四季度到09年的調(diào)控，再一個(gè)是今年4月15號(hào)之后的調(diào)控，最大不同在于面臨宏觀背景有很大不同，04年和08年這一輪對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，沒(méi)有脫離一個(gè)大的宏觀背景，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)要防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的緊縮性宏觀調(diào)控之下的房地產(chǎn)調(diào)控。03年開(kāi)始中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期，在這輪增長(zhǎng)周期里面，我們面臨經(jīng)濟(jì)過(guò)熱苗頭，投資增長(zhǎng)過(guò)快，投資率過(guò)高，銀行貸款增速過(guò)猛，外資熱錢(qián)涌入過(guò)多，以及通貨膨脹的壓力過(guò)大，特別是生產(chǎn)資料價(jià)格全面上漲，面臨03年開(kāi)始新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從04年開(kāi)始國(guó)家從宏觀層面開(kāi)始宏觀調(diào)控。
　　大家可能注意最早宏觀調(diào)控重點(diǎn)領(lǐng)域不是房地產(chǎn)，鋼鐵、水泥、電解鋁，從03年中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議開(kāi)始列宏觀調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)，04年開(kāi)始房地產(chǎn)作為宏觀調(diào)控的第四大行業(yè)加入整個(gè)宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容。04年開(kāi)始，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取了緊銀根和緊地根兩大重要措施，收緊對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的控制。怎么收銀根，從04年開(kāi)始，我們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行總規(guī)模控制，對(duì)房地產(chǎn)個(gè)人購(gòu)房貸款最規(guī)模，包括你的首付，你家庭貸款的成熟進(jìn)行總額控制。04年開(kāi)始，把開(kāi)發(fā)前資本金比率從過(guò)去的20%提高到35%，降低銀行開(kāi)發(fā)貸款的杠桿率。
　　怎么收地根，04年我們停止半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地的用地審批。從04年8月31號(hào)開(kāi)始，凡是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地必須實(shí)行招牌掛，被行業(yè)稱之為“831大限”，所有我們一些土地的供應(yīng)，大大從規(guī)模和制度上進(jìn)行緊縮性的控制。實(shí)際上這樣一個(gè)緊縮性控制，遇到一個(gè)情況就是這個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)的需求是極度膨脹，我們知道在十五到十一五時(shí)期，我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)五年的GDP兩位數(shù)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)個(gè)人可支配收入連續(xù)五年超過(guò)GDP增長(zhǎng)速度在增加，需求大量釋放，這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)在05年開(kāi)始房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲。面對(duì)這樣的情況當(dāng)時(shí)采取什么措施控制？主要是調(diào)結(jié)構(gòu)，大家非常清晰的記住06年的時(shí)候，我們出了一個(gè)“國(guó)6條”，里面有兩大對(duì)于需求影響非常明顯的政策措施，一個(gè)是9070政策，當(dāng)時(shí)說(shuō)房?jī)r(jià)漲的快，控制不住，怎么辦？把70%的土地和新建設(shè)的商品房都要建90平米以下的商品房面積，主要措施是調(diào)結(jié)構(gòu)，同時(shí)把買(mǎi)賣(mài)二手房的環(huán)節(jié)的稅收陸續(xù)的增加，營(yíng)業(yè)稅從過(guò)去不交，增加到五年要轉(zhuǎn)讓要交五點(diǎn)五，個(gè)人所得稅要增加，土地增值稅要交，所有都是在這樣一個(gè)環(huán)節(jié)出來(lái)了。
　　需求急速膨脹情況，調(diào)控房?jī)r(jià)主要是控制是結(jié)構(gòu)調(diào)整，沒(méi)有從總量上進(jìn)行放開(kāi)。為什么不能增加供給方面面對(duì)需求膨脹？面臨一個(gè)大的宏觀背景，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)在防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控是緊縮性調(diào)控，具體落實(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)，不能夠放開(kāi)它的供給，要控制它的投資增速，在總量緊縮的情況下，結(jié)構(gòu)性進(jìn)行調(diào)整，我們看到即使沒(méi)有總量就沒(méi)有結(jié)構(gòu)。到了07年的時(shí)候進(jìn)一步收緊需求，在07年的9月份對(duì)第二套以上貸款購(gòu)買(mǎi)的利率大幅度的提高，但是大家也看到，其實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)的控制并不是很明顯的效果。但是我們基于這樣一個(gè)大宏觀背景下，我們可能反過(guò)來(lái)說(shuō)另一句話，如果04年和08年調(diào)控效果好不好用單一房?jī)r(jià)指標(biāo)衡量，實(shí)際上是不完整的，當(dāng)時(shí)它對(duì)房地按產(chǎn)宏觀調(diào)控主要服從國(guó)民經(jīng)濟(jì)防經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。

　　從08年一直到09年國(guó)十條出臺(tái)之前這輪調(diào)控，08年我們經(jīng)歷GDP連續(xù)六個(gè)季度，連續(xù)下降七個(gè)百分點(diǎn)這樣一個(gè)快速經(jīng)濟(jì)下滑，國(guó)家在保增長(zhǎng)的十大措施里面第一條和房地產(chǎn)有關(guān)系，08年四季度開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)采取一個(gè)全面刺激性政策。購(gòu)房者刺激性需求大家知道，當(dāng)時(shí)規(guī)定你買(mǎi)一套房首付降低到兩成，利率打七折，09年我們實(shí)際上對(duì)所有套數(shù)購(gòu)房，在實(shí)際都給了明顯的優(yōu)惠刺激政策。全國(guó)二十個(gè)重點(diǎn)城市里面，平均購(gòu)房貸款杠桿率在09年是0.75%，實(shí)際上你不管買(mǎi)多少套房子，都可以得到不同程度的貸款利率的優(yōu)惠，減免了一些二手房轉(zhuǎn)賣(mài)過(guò)程的稅收。不僅是從需求給了刺激性政策，實(shí)際上09年對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也采取刺激性政策。09年放松對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)從04年開(kāi)始以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款最規(guī)模控制，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)堅(jiān)定需要貸款，銀行也給予支持。09年的5月份降低普通商品房資本金比率，從35%降回到20%，就是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)。
　　08年這一輪宏觀調(diào)控，也是服從于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一個(gè)宏觀的大的擴(kuò)張性調(diào)控這樣一個(gè)大目標(biāo)，但是今年我們出臺(tái)的“國(guó)十條”出臺(tái)的背景，4月15號(hào)出臺(tái)的新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，正是我們一季度整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀數(shù)據(jù)出臺(tái)時(shí)候，表明了我們一季度宏觀經(jīng)濟(jì)形式走勢(shì)良好，GDP增速達(dá)到11.9%，整個(gè)大家對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇所擔(dān)憂的民間投資增長(zhǎng)速度今年一季度是09年的兩倍，引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退一個(gè)重要的因素，全球金融危機(jī)出口下滑，在今年一季度實(shí)際上甚至恢復(fù)到07年這樣一個(gè)水平。我們財(cái)政收入大幅度增加，今年的國(guó)十條出臺(tái)的時(shí)候，沒(méi)有任何的需要特別的防經(jīng)濟(jì)過(guò)熱要緊縮，也沒(méi)有特別的要保增長(zhǎng)這樣一個(gè)背景，這樣一個(gè)背景使國(guó)民經(jīng)濟(jì)處于良好復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)下進(jìn)行。
　　雖然今年二季度整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增速有所下調(diào)，但是按照我們國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的話說(shuō)，這是我們政策主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果。從另外一個(gè)角度講，今年我們出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策，可以它是專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的一些問(wèn)題的針對(duì)性調(diào)控。和前兩輪不同，主要是服從國(guó)民經(jīng)濟(jì)大局下調(diào)控，這次是專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。就是針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的事情進(jìn)行調(diào)控，今年一季度我們明顯感到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格漲幅特別快，從去年下半年四季度已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)，投資投機(jī)傾向開(kāi)始增加，今年一季度利用銀行杠桿購(gòu)房的杠桿率比09年全年提高10%，恐慌性購(gòu)房大局增加，高價(jià)地王的出現(xiàn)，這種不健康的行為也是開(kāi)始出現(xiàn)，這次主要是真正解決房地產(chǎn)自身的問(wèn)題。
　　第二點(diǎn)大家關(guān)注這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控三大核心內(nèi)容的積極作用。宏觀調(diào)控所有政策圍繞三大核心，第一堅(jiān)決控制投資性需求，大幅度提高第二套以上購(gòu)房貸款的利率，第二加大供給的規(guī)模，這次和04年到08年單純的緊縮性調(diào)控不同，這次加大供給規(guī)模采取三條實(shí)在的有效措施，第一條是增新量。這樣一個(gè)目標(biāo)大幅度的超過(guò)了前幾年實(shí)際的住宅建設(shè)用地的指標(biāo)，在總量增加情況下安排中小戶型加上保障性住房?jī)深惙孔拥恼嫉孛娣e占到77%，總量基礎(chǔ)上調(diào)結(jié)構(gòu)。接下來(lái)就是積存量。實(shí)際上房?jī)r(jià)上漲過(guò)快這件事情，和我們這些年供求失衡有很大的關(guān)系，過(guò)去北京房?jī)r(jià)一直比全國(guó)很多城市房?jī)r(jià)很高，04年之前盡管北京房?jī)r(jià)貴，但是漲的速度不快，如果我們把商品房的竣工面積和銷售面積實(shí)實(shí)在在的物理指標(biāo)，兩者相比，04年全國(guó)大致是1：1，04年之前竣工略大于銷售，所以他們沒(méi)有感覺(jué)房?jī)r(jià)漲的這么快，05年開(kāi)始，應(yīng)該說(shuō)我們供求關(guān)系在失衡狀況越來(lái)越嚴(yán)重，05年竣工比銷售1：1.2，08年竣工比銷售由于受市場(chǎng)外圍影響，我們需求量有一個(gè)20%下滑，但是仍然是1：1.2，去年竣工面積比銷售面積1：1.5，歷史的最高水平，絕對(duì)量只是一個(gè)部分，我們只是看它的趨勢(shì)，04年1：1，到09年1：1.5供求失衡關(guān)系是一年一年在加劇，所以大家現(xiàn)在都在說(shuō)房?jī)r(jià)漲的快，實(shí)際上我們觀察整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，我們感覺(jué)實(shí)際上中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局，05年就開(kāi)始變了，這個(gè)房?jī)r(jià)的上漲和我們供求失衡，盡管很多需求是不合理需求，但是供求失衡的關(guān)系在05年到09年幾年越來(lái)越嚴(yán)重。 所以我們說(shuō)增加供給意義是非常重大的。最后是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。
　　另外重視這次市場(chǎng)調(diào)控政策的糾偏意義。大家都說(shuō)這次調(diào)控政策是有史以來(lái)最嚴(yán)厲的一次，為什么這么說(shuō)？主要這次調(diào)控政策力度的確比較大，這次的力度大，有很重要的對(duì)過(guò)去以往不合適的一些政策，或者執(zhí)行不到位的政策有很強(qiáng)的糾偏意義。比如說(shuō)今年安排保障性住房規(guī)模580萬(wàn)套，同時(shí)對(duì)我們過(guò)去住房保障這件事情，落實(shí)機(jī)制不完善一個(gè)重要的政策糾偏。這次國(guó)十條說(shuō)對(duì)土地出讓采取探索新的方式，綜合指標(biāo)，一次競(jìng)價(jià)，雙向競(jìng)價(jià)這樣新的方式，也是對(duì)過(guò)去單一的價(jià)高者得的土地拍賣(mài)這種方式的政策的糾偏。
　　這次我們提出很多的政策，都有一些很重要的政策糾偏意義，比如說(shuō)加快研究房地產(chǎn)稅，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)和住房增值收益的一些稅收制度等等，也是對(duì)于過(guò)去我們比較忽視的一方面。在整個(gè)稅收價(jià)格政策體系里面，我們?nèi)狈�這方面的政策糾偏。這次政策堅(jiān)決控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的這樣一個(gè)政策目標(biāo)，它的積極的層面意義，已經(jīng)超越了房地產(chǎn)市場(chǎng)中真正需要住房的這部分人，滿足他們的需求這樣一個(gè)局部層面意義，它的意義是更加的廣泛，我們應(yīng)該看到這一點(diǎn)，它對(duì)于穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期是有非常重要的積極作用。因?yàn)槲覀兇笾驴梢耘袛�，如果放任房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)度膨脹，不僅使真正需要住房的人他們購(gòu)房支付能力下降，更嚴(yán)重的是涉及到全體居民，包括不需要房子的人，他們最后也要買(mǎi)房子，為什么？因?yàn)樗麄兪种胸泿刨Y產(chǎn)就在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲情況下，貨幣資產(chǎn)保值升值出現(xiàn)很大的問(wèn)題。這是為什么這幾年在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲帶動(dòng)下，投資性需求大量的進(jìn)入市場(chǎng)的一個(gè)重要原因，一類是專門(mén)為賣(mài)而買(mǎi)一部分投機(jī)性，還有相當(dāng)大一部分是保值和避險(xiǎn)性的投資性需求。在去年09年時(shí)候，有很多的居民買(mǎi)房子是全款支付房，保值、增值，很多投資性需求和投機(jī)不一樣的，這樣可以說(shuō)對(duì)穩(wěn)定居民未來(lái)通貨膨脹的預(yù)期，穩(wěn)定貨幣財(cái)富的保值，控制房過(guò)快上漲這方面有積極的作用，對(duì)整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定有很重要的作用，我們要看到這次政策有很重要的糾偏意義。
　　在調(diào)控政策影響下，可以房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了一些變化，簡(jiǎn)單說(shuō)，我認(rèn)為在調(diào)控政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)新一輪的運(yùn)行周期，表現(xiàn)在四個(gè)轉(zhuǎn)變。第一改變單邊看漲的市場(chǎng)預(yù)期，這次政策出臺(tái)之后，預(yù)期改變?cè)谑袌?chǎng)上直接表現(xiàn)就是重點(diǎn)城市成交量開(kāi)始出現(xiàn)明顯的下滑。重點(diǎn)城市里面杭州、深圳、南京、蘇州、廈門(mén)、福州等等，上半年成交量相比09年同期，下降幅度均超過(guò)50%。七月份前十大城市里面有七個(gè)城市成交量環(huán)比在低位開(kāi)始回升，但是東部十一個(gè)省市里面有六個(gè)省，七月份同比去年是成交量是負(fù)增長(zhǎng)的。同時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)上漲影響較大的地王現(xiàn)象開(kāi)始大量的減少，甚至出現(xiàn)一些流拍現(xiàn)象。
　　第二個(gè)轉(zhuǎn)變，這次新政將會(huì)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡狀態(tài)得到改善，這是非常明顯。我們看到國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年一到七月份全球完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量2.4萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)37.2%，這是歷史的高位，我們?cè)?4年的時(shí)候控制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度控制整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，那個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度只有30%，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度是37.2%，幾乎是歷史最高位，今年一到七月份全國(guó)商品房新開(kāi)工項(xiàng)目累計(jì)9.2億平方米，同比增長(zhǎng)67.7%，今年一到七月份全國(guó)在建商品房面積是25億平方米，已達(dá)去年全年水平。上半年103個(gè)城市住宅用地累計(jì)供應(yīng)量同比增長(zhǎng)100%，房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)供應(yīng)充足。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)格局和去年的這個(gè)時(shí)候是幾乎完全相反的市場(chǎng)。去年這個(gè)時(shí)候商品房的成交和銷售都已經(jīng)處于一個(gè)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，往上增的，我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所有的前期指標(biāo)都是低迷的。房地產(chǎn)整個(gè)投資是在10%左右的一個(gè)水平在增加。今年我們整個(gè)房地產(chǎn)的終端市場(chǎng)成交和銷售都開(kāi)始下降，但是整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)前期指標(biāo)，所有供應(yīng)指標(biāo)幾乎都是在歷史的高位上。今年我們可以判斷，增加供應(yīng)，改善供求關(guān)系事情在今年下半年和明年上半年肯定會(huì)看到。很多城市主要的正式預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的開(kāi)盤(pán)量也是在往后延。
　　第三個(gè)轉(zhuǎn)變促使房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和葉帶增長(zhǎng)趨勢(shì)的轉(zhuǎn)變。區(qū)域上看這次調(diào)控政策對(duì)一線城市和東部地區(qū)影響較大，大家看到今年七月份整個(gè)的商品房成交面積負(fù)增長(zhǎng)省份全部集中在東部地區(qū)。從產(chǎn)品上看一線城市中高檔住宅影響較大。從業(yè)態(tài)上看，非住宅物業(yè)銷售增長(zhǎng)速度超過(guò)了住宅。
　　今年一到六月份，辦公樓的銷售額增長(zhǎng)速度達(dá)到91.5%，是住宅銷售額4.5倍，商業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)速度57.1%住宅銷售額的2.8倍，非住宅物業(yè)盡管銷售額總量占到整個(gè)商品房的總量里面20%左右，但是增臟速度是在明顯的加快。非住宅物業(yè)銷售增長(zhǎng)速度，不僅僅是和這次調(diào)控有關(guān)系，這次調(diào)控政策控制住宅投資性需求，導(dǎo)致過(guò)去投資非住宅成本高這種劣勢(shì)沒(méi)有了，消失了，因?yàn)槎际且粯恿�，投資二套住房以上的住宅也要首付五成了，更重要是和我們城市發(fā)展有關(guān)系，我們目前城市的發(fā)展對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主要支撐集中在兩百萬(wàn)以上人口的大城市，01年的時(shí)候，全國(guó)兩百萬(wàn)以上人口大城市一共有25個(gè)，08年全國(guó)兩百萬(wàn)人口以上的城市有41個(gè)，平均每年要增加兩個(gè)兩百萬(wàn)人口以上的城市，城市規(guī)模小的時(shí)候，簡(jiǎn)單商業(yè)物業(yè)就可以應(yīng)對(duì)，但是到兩百萬(wàn)人口以上的大城市，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓、寫(xiě)字樓，等等的娛樂(lè)文化是一個(gè)幾何基數(shù)的增長(zhǎng)，復(fù)雜性，豐富性的需求量很大。
　　特別是我們當(dāng)前地方政府正在推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，改變過(guò)去城市發(fā)展以企業(yè)為中心，以工廠為中心，推動(dòng)整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
　　最后這次房地產(chǎn)政策將會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式的轉(zhuǎn)變。我也相信這樣一點(diǎn)轉(zhuǎn)變。坦率說(shuō)總結(jié)過(guò)去五年房地產(chǎn)市場(chǎng)，大家都說(shuō)暴利，發(fā)展快，所有的行業(yè)，除房產(chǎn)以外很多的行業(yè)，都把房地產(chǎn)作為他們這些行業(yè)多元化投資的首選行業(yè)，為什么？房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去的確是盈利比較快，怎么盈利？?jī)蓚�(gè)方面，第一種方式土地盈利模式，大規(guī)模拿地，慢速度開(kāi)發(fā)，土地不斷的增值給開(kāi)發(fā)企業(yè)獲利帶來(lái)很大利潤(rùn)空間，很多上市企業(yè)靠成為帝王，在資本市場(chǎng)膨脹，進(jìn)一步為他們?nèi)谫Y擴(kuò)張起到巨大的積極作用。
　　第二方式就是市場(chǎng)從05年開(kāi)始給了開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房不斷漲價(jià)的機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得了很多的利潤(rùn)。這次新政對(duì)土地的招牌掛方式進(jìn)行優(yōu)化，加大了土地開(kāi)發(fā)的開(kāi)工和竣工時(shí)間的要求嚴(yán)格，實(shí)施土地增值稅的制度，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本市場(chǎng)融資進(jìn)行了一些控制和規(guī)范，過(guò)去土地盈利模式在今后是難以持續(xù)的，從今年下半年開(kāi)始房地產(chǎn)企業(yè)重新面臨一個(gè)新的競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)、差異化競(jìng)爭(zhēng)、勢(shì)力競(jìng)爭(zhēng)，管理優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)回歸到企業(yè)。當(dāng)別人都在搶面包時(shí)候，我們現(xiàn)在開(kāi)始要做一個(gè)優(yōu)秀的面包師，靠房?jī)r(jià)過(guò)快上漲模式也要改變，對(duì)企業(yè)來(lái)講不靠?jī)r(jià)格盈利，要保持它的業(yè)績(jī)?cè)趺崔k？必須轉(zhuǎn)變它的模式，就是靠擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)營(yíng)。在價(jià)格不能過(guò)快上漲，靠規(guī)模獲得盈利，這是一個(gè)非�，F(xiàn)實(shí)的選擇。這次新政對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正在產(chǎn)品意義上，實(shí)力方面的競(jìng)爭(zhēng)是有重要的積極的推動(dòng)作用。
　　提問(wèn)：保障性住房有一定指標(biāo)要求，昨天有老師公布一些數(shù)據(jù)，各地完成的不是很好，請(qǐng)問(wèn)一下在未來(lái)的幾個(gè)月，國(guó)家如何保障保障性住房進(jìn)一步的落實(shí)，這方面會(huì)不會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)政策？
　　我最近看有報(bào)道說(shuō)，預(yù)售款專項(xiàng)管理有這方面的傳言，如果說(shuō)這個(gè)政策出臺(tái)之后，是不是會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有非常大的影響？
　　秦虹：保障性住房今年安排是580萬(wàn)套建設(shè)量，當(dāng)然里面包括很豐富的內(nèi)容，既有開(kāi)工、竣工、在建，總而言之建設(shè)580萬(wàn)套，這個(gè)指標(biāo)今年會(huì)完成的，一個(gè)是從機(jī)制上，各個(gè)省安排了和住建部簽了一個(gè)約定，第二在保障性住房建設(shè)資金安排，國(guó)務(wù)院從04年24號(hào)文件開(kāi)始陸續(xù)安排一些資金渠道，比如說(shuō)土地增值收益的10%要用于保障性住房建設(shè)投資，公積金的收益要用于保障性住房的投資，中央財(cái)政今年安排了六百個(gè)億，支持落后地區(qū)，困難地區(qū)，落實(shí)住房保障建設(shè)的資金，這個(gè)疑問(wèn)不是特別大，今年建設(shè)580萬(wàn)套，應(yīng)該說(shuō)問(wèn)題不是很大，這個(gè)580萬(wàn)套也是基于各個(gè)地方的計(jì)劃報(bào)上來(lái)的規(guī)模。
　　關(guān)于商品房預(yù)收資金的事情，我們?cè)谇皫啄�，我們廣東省、山東省都已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，就是預(yù)收房資金的監(jiān)管。我覺(jué)得我們預(yù)售款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最重要的資金來(lái)源之一，占到我們開(kāi)發(fā)企業(yè)的30%到40%，預(yù)售款作為我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要來(lái)源之一，有它的主要客觀背景，主要背景，在于我們房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，直接融資的渠道比較少，主要靠銀行資金，這是開(kāi)發(fā)企業(yè)主要融資渠道，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的需求受到信貸政策約束非常大，它自己直接融資渠道非常有限，在這樣情況下，房地產(chǎn)的預(yù)售款成為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的資金之一。加強(qiáng)預(yù)售款的管理，這是非常有必要的，但是涉及的面還是比較廣的，什么樣的政策可能是次要的，這兩個(gè)政策管理不一樣，只是一個(gè)方面，可能不是最重要的，最重要我們確定一個(gè)政策以后，能夠穩(wěn)定的執(zhí)行，大家都在這個(gè)政策框架下穩(wěn)定的執(zhí)行，第一年大家可能不適應(yīng)，可能需要調(diào)整，以后企業(yè)自有應(yīng)對(duì)之策，一些正常的一些管理談不上對(duì)房地產(chǎn)造成影響。其實(shí)預(yù)售款管理我們?cè)谏綎|省、廣東省已經(jīng)實(shí)施好幾年了。