房地產(chǎn)調(diào)控漸入佳境 外資乘機“抄底”

    日前有消息稱，美國私募股權(quán)投資巨頭黑石集團（Blackstone）同香港大型地產(chǎn)商鷹君集團達成協(xié)議，黑石集團同意向香港鷹君提供資金支持以合作開發(fā)鷹君2009年在大連所取得的土地，來建造豪華酒店和高檔公寓。

　　此舉也在鷹君發(fā)布的中期業(yè)績報告中得到間接驗證，鷹君表示，集團持有大連項目50%權(quán)益并擔任項目經(jīng)理，余下的50%權(quán)益由一獨立第三者持有。
但未透露該獨立第三方的身份。大連項目總樓面面積約為28.6萬平方米，挖土工程預(yù)計于今年三季度展開。

　　由此，全球最大的私募投資公司“借道”進入中國住宅市場。早在2008年10月，黑石集團便投資了首個中國房地產(chǎn)項目，以9.5億元的總代價獲得了上海長壽商業(yè)廣場95%股權(quán)。

　　在當前國內(nèi)房地產(chǎn)正經(jīng)歷著史上最嚴厲宏觀調(diào)控政策的背景下，國內(nèi)樓市量減價滯，房地產(chǎn)投資也顯現(xiàn)減緩勢頭。但此次黑石的投資并非個案，外資對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的熱情卻近幾月來未見消減，還有增加趨勢。

　　據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計，2010年1-7月，外商直接投資房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計總額為248億元，同比上漲10%，而前6個月的累計總額為203.92億元，同比上漲4%。前7個月利用外資進行房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計總額為302億元，同比上漲近11%，其中，前6個月累計總額為249.88億元，同比上漲近3%。值得注意的是，自2009年5月起，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的外資資金同比增幅一直是負數(shù)，而從今年6月起，外資資金的同比增幅開始轉(zhuǎn)正，并呈現(xiàn)迅速增長。僅6月份當月利用外資的資金額就達到80.91億元，超過了4、5月份的總和。

　　經(jīng)不完全統(tǒng)計，包括摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國際投資公司均以不同形式進入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為，外資當前在中國房地產(chǎn)市場的頻繁活動基于多方面原因。由于銀根收緊及房地產(chǎn)調(diào)控政策，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，缺乏資金的房地產(chǎn)商將“橄欖枝”拋向手握大量資金的外資；另一方面，盡管正經(jīng)受著房地產(chǎn)調(diào)控的“陣痛”，但從長遠來看，中國房地產(chǎn)業(yè)前景依然良好，而房地產(chǎn)業(yè)是典型的暴利行業(yè)，外資的逐利本性使得國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對于外資充滿誘惑，當前的房地產(chǎn)調(diào)控也提供了所謂的“抄底”契機，能夠以較低的成本獲得投資機會。

　　與此同時，人民幣升值預(yù)期也被認為對外資流入房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了積極影響。齊魯證券指出，匯率升值初期，大量外幣會選擇轉(zhuǎn)換為人民幣從而享受人民幣升值帶來的益處，外匯占款的增加無疑間接擴大了貨幣供應(yīng)量，將直接提高房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度；同時，房地產(chǎn)本身的金融屬性使得房地產(chǎn)成為外幣轉(zhuǎn)換成人民幣后的主要投資品種。

　　國內(nèi)開發(fā)商借道海外融資

　　國內(nèi)開發(fā)商主要通過發(fā)行股權(quán)投資基金和債券的形式，吸引外資進入樓市。

　　金地集團（600383）今年4月份與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團合作發(fā)起房地產(chǎn)基金，首期募集簽約金額約1億美元；6月下旬，中國海外子公司中國海外興業(yè)也聯(lián)手HarmonyChina房地產(chǎn)基金共同投資西安、青島、沈陽的三個項目，并將西安項目30%股權(quán)、青島項目30%股權(quán)和沈陽項目31.85%股權(quán)出售給基金公司，總價12億港元。

　　除了通過股權(quán)基金的形式吸引外資外，一些開發(fā)商通過發(fā)債也籌集了大量資金。8月4日，碧桂園發(fā)布公告稱，將針對海外市場發(fā)行4億美元的五年期優(yōu)先票據(jù)。事實上，早在今年4月，碧桂園就已針對海外市場進行過一次5.5億美元的融資計劃。

　　統(tǒng)計顯示，金地集團、龍湖地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等相繼推出海外融資計劃。僅在地產(chǎn)新政發(fā)布的4月份，國內(nèi)就有恒大地產(chǎn)、碧桂園等7家房企宣布在香港發(fā)行優(yōu)先票據(jù)。

　　然而大批房企的海外融資代價十分高昂。以發(fā)行海外債券為例，從發(fā)債的利率看，雅居樂債券利率區(qū)間定在8.875%-9%；碧桂園的債券利率為11.25%；恒大地產(chǎn)為13%；佳兆業(yè)則高達13.5%。顯然，發(fā)行高息債券雖然籌得了資金，但是高額的利息支付比率也相應(yīng)吞噬了企業(yè)的部分利潤，并且加大了債務(wù)的成本和風險。

　　　　監(jiān)管存在薄弱環(huán)節(jié)

　　今年4月，國務(wù)院《關(guān)于進一步做好利用外資工作的若干意見》發(fā)布，規(guī)定《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中總投資（包括增資）3億美元以下的鼓勵類、允許類項目，除《政府核準的投資項目目錄》規(guī)定需由國務(wù)院有關(guān)部門核準之外，由地方政府有關(guān)部門核準。商務(wù)部也于6月份發(fā)布《關(guān)于下放外商投資審批權(quán)限有關(guān)問題的通知》，再次對該審批權(quán)下放進一步說明。

　　該意見發(fā)布之時，便有學(xué)者提出質(zhì)疑，認為將會助推熱錢流入。也有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，當前土地收入是各地方政府收入的主要來源，不少地方政府也把推高房價作為謀求GDP增長的工具，因此，審批權(quán)的下放，在一定程度上便利了外資涌入房地產(chǎn)。

　　一位人士指出，外資對于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的大舉進入，使得國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展模式扭曲的態(tài)勢進一步惡化，同時也會造成國內(nèi)居民財富分配越來越不公，一些外資存在著投機成分，對于國內(nèi)房地產(chǎn)價格的推高作用顯而易見。

目前國內(nèi)對外資投資房地產(chǎn)的政策性規(guī)定并不多。2006年，建設(shè)部、商務(wù)部等部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的市場準入，提高了部分外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金在投資總額中的比重；也對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為進行規(guī)范。

　　《意見》還明確了各相關(guān)部門和地方人民政府的監(jiān)管責任，要求加強對外資進入房地產(chǎn)市場的管理和引導(dǎo)，并提出了完善外資進入房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析工作機制的要求。

　　經(jīng)濟學(xué)家陳湛勻認為，四年前出臺對房地產(chǎn)市場外資準入規(guī)范和管理辦法，現(xiàn)在看來很有必要，比如外國人想投資中國房地產(chǎn)，必須設(shè)立外資企業(yè)，注冊資本不得低于投資總額的50%，這樣可以控制市場風險，具有合理性。

　　但有業(yè)內(nèi)人士認為，目前國內(nèi)進行的房地產(chǎn)調(diào)控，通過銀行、資本市場收緊閘門的方式，壓縮國內(nèi)開發(fā)商資金，以逼迫其加快推盤變現(xiàn)，增加市場供應(yīng)，從而達到遏制房價過快上漲的目的。但是外資資金來源于外國，基本不受我國對房地產(chǎn)商融資調(diào)控的影響，而目前歐美不少國家貨幣政策仍然十分寬松，因此外資進入我國房地產(chǎn)領(lǐng)域，一旦形成趨勢，將在一定程度上對沖我國房地產(chǎn)調(diào)控的效果。然而，除了已有的一些政策外，在這次房地產(chǎn)調(diào)控中，并未出臺專門針對外資投資房地產(chǎn)的相應(yīng)政策。因此，業(yè)內(nèi)人士建議，政府應(yīng)密切監(jiān)視外資的舉動，必要時出臺相應(yīng)調(diào)控措施。

　　不過，也有不同意見認為，房地產(chǎn)市場的投資更多屬于市場行為，無論是外資也好，內(nèi)資也罷，政策不應(yīng)過多加以干涉。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策效果有所顯現(xiàn)，樓市牛頭初被遏制，而以黑石集團為代表的外資卻開始涌入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。是抄底，還是投機？外資的流入會否干擾我國房地產(chǎn)調(diào)控新政？對此，業(yè)內(nèi)眾說紛紜。

　　繼房地產(chǎn)貸款收緊后，商品房的預(yù)售款監(jiān)管也被提上日程。近期有消息稱，北京市正在制定“商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法”，并將不日下發(fā)執(zhí)行。顯然，對于目前尚無預(yù)售款監(jiān)管的大多數(shù)房企來說，一旦新辦法開始執(zhí)行，資金壓力將會陡增。

　　事實上，正是因為商品房預(yù)售制度的存在，才催生了預(yù)售款概念的出現(xiàn)。由于執(zhí)行商品房的預(yù)售制度，開發(fā)商可以將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購房者，并由購房者提前支付定金或房價款。這部分已經(jīng)購房的客戶繳納的全款或貸款收入就被定義為預(yù)售款而歸開發(fā)商所使用。預(yù)售制度建立的初衷是為了解決部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不足的問題，是房企融資的一種重要手段。通過預(yù)售，開發(fā)商能夠提前回流資金，從而加快了房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金周轉(zhuǎn)，也降低了開發(fā)資金的使用成本。

　　從目前看，開發(fā)商的資金來源主要包括自有資金、銀行貸款和預(yù)售資金。其中，定金及預(yù)付款占開發(fā)商資金來源的比例一直維持在三成左右。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2000年到2005年，預(yù)售款占資金來源的比重在35%以上。自2006年開始，預(yù)售款占比穩(wěn)定在三成以下。今年前七月，預(yù)售款占比為24.07%。顯然，在房地產(chǎn)貸款收緊的背景下，預(yù)售款的嚴控相當于自有資金比例要求的提升。

　　然而，北京市此次提出監(jiān)管預(yù)售款的辦法并不是首例，此前住建部等主管部門就不止一次地在相關(guān)文件中提及，關(guān)于預(yù)售制度是否應(yīng)該廢除的討論也由來已久。業(yè)內(nèi)人士就指出，預(yù)售制度在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展初期及地產(chǎn)低迷時期有著積極的作用，帶動了產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。但是在房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)階段，預(yù)售款的監(jiān)管以及預(yù)售制度本身帶來的諸多問題已經(jīng)不容忽視。目前，開發(fā)商只要預(yù)售一部分房屋就可以收回大部分開發(fā)成本，在一定程度上降低了開發(fā)商后續(xù)推盤的迫切性。開發(fā)商可以通過放緩銷售速度來抬高房價，從而獲取暴利。

　　此次北京市一旦執(zhí)行預(yù)售款的監(jiān)管措施，就意味著房企維持資金鏈穩(wěn)定的預(yù)售制度遭到動搖。為了維持資金周轉(zhuǎn)，開發(fā)商將不得不加快房屋銷售節(jié)奏，縮短預(yù)售到交房的時間間隔。在當前樓市成交量較為冷清、購房者持續(xù)觀望的環(huán)境下，開發(fā)商為了加快周轉(zhuǎn)將更多采取降價促銷的方式，有助于房價的回歸。從長遠角度看，預(yù)售款監(jiān)管將規(guī)范房地產(chǎn)市場的資金運作，有利于行業(yè)的長期發(fā)展。

　　值得注意的是，盡管推行預(yù)售款監(jiān)管有諸多益處，但是從現(xiàn)階段來看，還需要法律等體制性的支持以及相關(guān)政策的完善。目前“監(jiān)管辦法”中提及的各項措施主要涉及到銀行層面。對于銀行來說，如果沒有明確職責劃分，那么預(yù)售款監(jiān)管很有可能淪為銀行爭奪優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶的“籌碼”之一，如此一來，所謂的監(jiān)管將很難落到實處。

　　在深圳經(jīng)濟特區(qū)建立30周年的日子，國務(wù)院日前原則同意《深圳市城市總體規(guī)劃（2010-2020）》，這一規(guī)劃重新確定了深圳的城市定位，除原有的“經(jīng)濟特區(qū)”之外，首次被賦予“全國經(jīng)濟中心城市”和“國際化城市”兩大角色，深圳將打造“三軸兩帶多中心”的新城市結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場上，存量土地開發(fā)占主角，相關(guān)上市公司的土地資源可能會獲得重估。

　　“三軸兩帶多中心”確立

　　一直以來深圳特有的“經(jīng)濟特區(qū)”定位繼續(xù)堅持�！叭珖�經(jīng)濟中心城市”的定位在這次的《總體規(guī)劃》中正式被明確下來，而十年前深圳的城市性質(zhì)定位只是“華南地區(qū)的中心城市”。另一個是“國際化城市”，這是國家對深圳賦予的一個非常重要的職能，這也反映了深圳重要的特色。

　　根據(jù)規(guī)劃要求，深圳未來要合理控制城市規(guī)模，到2020年，城市常住人口控制在1100萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在890平方公里以內(nèi)，還確定了“三軸兩帶多中心”的結(jié)構(gòu)。

　　相關(guān)人士分析，縱向“三軸”考慮了深港緊密合作以及與珠三角各大城市的緊密銜接，向北分別聯(lián)系廣州、東莞、惠州甚至北部的江西、湖南等地區(qū)，與《珠三角城市發(fā)展規(guī)劃》的空間結(jié)構(gòu)吻合，向南緊密聯(lián)系香港，包括西部的深圳灣口岸、中部的皇崗口岸、東部的羅湖口岸以及正在建設(shè)的蓮塘香園圍口岸；橫向“兩帶”突破空間限制，向更大范圍拓展空間需求：向西跨越珠江，向東聯(lián)系粵東地區(qū)，北部發(fā)展帶聯(lián)系中山江門，南部發(fā)展帶聯(lián)系珠海、澳門。

　　此外，有消息指出《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》也將很快獲批，前海合作區(qū)將成為珠三角“曼哈頓”。深圳市政府三年內(nèi)將對前海合作區(qū)投入400億元。

　　興業(yè)證券策略分析師張憶東認為，同其他區(qū)域規(guī)劃一樣，在前�；蚋浇鼡碛型恋氐墓�司，將最先受益于前海合作區(qū)規(guī)劃帶來的土地價格重估。前海合作區(qū)有望拉動深圳本地地產(chǎn)股，甚至激發(fā)地產(chǎn)股板塊行情。

　　然而有投資機構(gòu)指出，目前二級市場主力資金對于利好消息的出臺，短期內(nèi)側(cè)重于波段操作。在利好兌現(xiàn)的情況下，深圳本地股很可能不是受到資金追捧而是借機獲利了結(jié)。

　　存量土地開發(fā)唱主角

　　同時，深圳城市更新已經(jīng)有了階段性成果，第一批推出20個開工項目，可以提供大約210萬平方米的住宅。

　　深圳市規(guī)劃國土委有關(guān)負責人透露，第一批的20個項目涉及總用地面積2145畝，建設(shè)用地面積1605畝；規(guī)劃批準建筑面積440萬平方米，其中，商品住宅建筑面積210萬平方米，保障性住房7.8萬平方米；預(yù)計固定資產(chǎn)投資額220億元。主要集中在龍崗、寶安兩區(qū)。龍崗10個，寶安5個，福田3個，南山、羅湖各1個。

　　深圳土地市場已經(jīng)連續(xù)10個月沒有住宅用地供地，此前的一次拍賣還要追溯到去年9月，金地以24.4億的價格拿下了觀瀾橫坑水庫片區(qū)的兩個地塊。深圳市城市更新辦公室表示，深圳的存量土地的再開發(fā)開始超過增量土地的擴張。

　　統(tǒng)計資料顯示，深圳全市城市更新計劃內(nèi)總項目多達286個，更新的總用地面積約為240平方公里，其中城中村100平方公里，舊工業(yè)區(qū)126平方公里，舊工商住混合區(qū)6平方公里，舊住宅區(qū)8平方公里。

　　華泰聯(lián)合分析師魚晉華表示，深圳由于土地供給有限，已一定程度上制約了企業(yè)的投資增長。如今通過重新規(guī)劃、定位和大規(guī)模重建，將對深圳本地經(jīng)濟的發(fā)展帶來新的推動力，對相關(guān)上市公司也是新的投資機會。

　　魚晉華認為，未來一線城市的舊改將日益和保障住房建設(shè)及市政配套建設(shè)結(jié)合在一起，并將更注重綁定改造企業(yè)與舊改項目的長期共贏利益，在一線城市未來的城市更新改造發(fā)展中，更看好具備市政房建綜合開發(fā)能力以及綜合商業(yè)運營能力的開發(fā)企業(yè)。