新政后商業(yè)地產(chǎn)煥發(fā)新生機 城市綜合體成新寵

    隨著新政效應(yīng)的日漸凸顯，商業(yè)地產(chǎn)又煥發(fā)出新的一輪生機。數(shù)據(jù)也顯示，在滬上一手住宅市場成交持續(xù)萎縮的背景下，一些房企紛紛將開發(fā)重心轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，在這里面，城市綜合體尤其受到他們的青睞。

　　源起

　　城市綜合體DNA解碼

　　在同一個區(qū)域購物、工作、休閑、吃飯乃至住宿，我國早在1000年前就已實現(xiàn)。 《清明上河圖》中描繪了12世紀(jì)北宋首都開封城的極盛景象，可謂是城市綜合體的雛形。

　　城市綜合體 (英文為HOPSCA)，是酒店(Hotel)、寫字樓(Office)、公園(Park)、購物中心 (Shoppingmall)、會議中心(Convention)、公寓(Apartment)等首個英文字母的縮寫。也就是說，每個城市綜合體至少組合了上述功能中的3種，在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被稱為“城中之城”。

　　萬達商業(yè)規(guī)劃研究院常務(wù)副院長賴建言表示，目前城市綜合體作為混合用途的開發(fā)是源自以前集合鎮(zhèn)在許多方面的演化，里邊包含了生活、工作、娛樂等元素，它使得空間利用最大化，令人賞心悅目。

　　如今，城市綜合體已成為城市發(fā)展的方向。 ，日本東京六本木新城、香港國際金融中心，包括國內(nèi)深圳萬象城、北京華貿(mào)中心等城市綜合體均獲得巨大成功，成為展示城市鼎盛的符號。

　　扎堆上馬

　　去年剛在香港上市的恒盛地產(chǎn)啟動了其在中部城市首個商業(yè)綜合體項目——恒盛·合肥壩上街休閑商務(wù)中心，這也是其繼推出上海徐家匯的尚海灣項目后，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大手筆。據(jù)悉該項目總建筑面積超過140萬平方米，投資逾百億元。

　　此前六月，SOHO中國宣布以股權(quán)收購的形式，間接收購?fù)鉃?04地塊，成功拿下其在上海第二個項目，收購總價22.5億元。據(jù)悉，該項目是目前上海外灘核心地段最后一塊可供商業(yè)開發(fā)的土地，可用作商業(yè)、金融、辦公、酒店等用途。

　　更早地，成功打造了南京“水游城”的上海鵬欣地產(chǎn)宣布正式啟動“水游城”全國戰(zhàn)略，擬將“水游城”這一品牌商業(yè)地產(chǎn)推向全國各大城市。據(jù)介紹，這個僅開業(yè)一年多的商業(yè)地產(chǎn)項目日均人流量已經(jīng)達到10萬人次，年營業(yè)額超過10億元，年繳稅2500萬元，可解決3000人就業(yè)。

　　而位于嘉定新城的中信泰富又一城，項目占地達到了53.8萬平方米，此外，上置·海景大廈、上海江橋萬達廣場、北岸·長風(fēng)等多個城市綜合體陸續(xù)在上海推出，項目數(shù)量正在不斷增加，且多集中在上海周邊板塊。

　　借商業(yè)拉動住宅

　　據(jù)了解，不僅一直以來以住宅建設(shè)開發(fā)見長的萬科開始進軍商業(yè)地產(chǎn)，而且合生地產(chǎn)、保利地產(chǎn)也已經(jīng)開始運營商業(yè)地產(chǎn)。如此眾多的開發(fā)商扎堆轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一是因為商業(yè)地產(chǎn)價格并未像住宅市場那樣瘋漲，商住倒掛的現(xiàn)狀也為商業(yè)地產(chǎn)項目的增值提供了廣闊的空間；二是現(xiàn)在住宅投資的門檻被提高之后，同區(qū)域價格更低的商鋪和寫字樓自然會引起更多消費者的關(guān)注。

　　在商業(yè)地產(chǎn)走熱的情況下，不少城市綜合體現(xiàn)身滬上，尤其是在周邊板塊，開發(fā)商借商業(yè)氛圍帶動住宅銷量的意圖表露明顯。

　　上述位于嘉定新城的中信泰富又一城正是通過自身近7萬平方米的商業(yè)配套來吸引購房者入住，目前正在對外推銷約75平方米的一房和近90平方米的兩房兩種小戶型，據(jù)報道，該項目住宅部分且受訪度維持在較高水平線上。

　　滬上樓市中的種種跡象表明，商業(yè)地產(chǎn)不僅在樓市新政中未受到很大沖擊，反而在新一輪調(diào)控中迎來了發(fā)展契機，而且其內(nèi)在投資價值也正在被喚醒。 “新政主要是針對住宅，對商業(yè)地產(chǎn)沒有太多涉及，這對商業(yè)地產(chǎn)項目而言或許是一個利好。 ”一位資深的房地產(chǎn)專家這樣分析說。

　　城市綜合體價值彰顯

　　上述專家表示，在新政間接帶來的機遇之下，被稱為“城中之城”的城市綜合體，是城市商業(yè)價值最大化的具體體現(xiàn)，具備了現(xiàn)代城市的全部功能，這種多業(yè)態(tài)的組合在世界眾多城市大獲成功、成為廣泛認同的地產(chǎn)開發(fā)模式。目前，城市綜合體已在全國各地遍地開花，推動其發(fā)展已成為各個城市政府和開發(fā)企業(yè)的共識。

　　如果說樓市新政帶動了商業(yè)地產(chǎn)的漸漸紅火，并喚醒了商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)在的投資價值的話，那么以萬達為代表的城市綜合體項目的投資價值體現(xiàn)得會更加充分。以正在緊張施工的石家莊裕華萬達廣場建設(shè)為例，這一城市綜合體項目的建設(shè)實際上也是在建設(shè)一個新的城市中心。除此，包括萬科、龍湖、遠洋等在內(nèi)的主流住宅開發(fā)商，對于商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度和運作速度也進一步加快。據(jù)了解，遠洋地產(chǎn)北京遠洋萬和城商業(yè)以及遠洋光華國際等項目都在緊張進行，并且基本為持有型物業(yè)為主。

　　專家分析稱：“房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)，既可以達到保值的目的，也可以獲得租賃所帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流，并且其租金回報率相對較為穩(wěn)定，進而更凸顯了商業(yè)地產(chǎn)的投資價值。 ”

　　三大綜合體掠影

　　香港國際金融中心

　　香港國際金融中心是亞洲著名的綜合體的代表，位于香港島中環(huán)金融街8號，面向維多利亞港。由新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)、香港中華煤氣等所組成的IFCDevelop-mentLimited發(fā)展合作設(shè)計而成，總樓面面積達43.6萬千平方米。

　　東京六本木新城

　　六本木新城2003年正式開業(yè)，總建筑面積78萬平方米，歷經(jīng)17年完成建設(shè)，由美國捷得，KPF等多家設(shè)計公司聯(lián)合完成。它是一座集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、酒店、豪華影院和廣播中心為一身的建筑綜合體。

　　上海江橋萬達廣場

　　上海江橋萬達廣場是萬達在上海開發(fā)的第三個大型城市綜合體。規(guī)劃用地約18.63萬㎡，總建筑面積約55萬㎡，其中商業(yè)面積約25萬㎡。項目集中了城市公寓、商業(yè)廣場、SOHO、餐飲酒吧街等多重物業(yè)類型。