從去年下半年開始,中國的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了很重要的轉(zhuǎn)型,原來業(yè)內(nèi)一直談租售結(jié)合的問題,但從去年下半年開始,持有性物業(yè)、資產(chǎn)性物業(yè)持有的比例,在很多品牌開發(fā)商的公司資產(chǎn)配比上達(dá)到30%。這個(gè)配比適應(yīng)了資本市場比較的需求,另外也說明中國的城市化進(jìn)程,預(yù)示著中國未來的資產(chǎn)物業(yè)升值的空間。
全國工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任兼秘書長朱凌波認(rèn)為,城市綜合體一直是業(yè)內(nèi)最關(guān)注的商業(yè)模式,“去年我們出了中國第一本城市綜合體的報(bào)告,七月份我們辦了第一個(gè)城市綜合體的研究班,反響非常熱烈,城市綜合體為什么現(xiàn)在這么熱,從大的外部要素來講,從城市國際化發(fā)展的趨勢來講,有幾個(gè)指標(biāo)可以參考!
朱凌波指出,“在城市化的提速期,人均GDP七千美元的過渡時(shí)期中,第三產(chǎn)業(yè)在很多城市成為支柱產(chǎn)業(yè),甚至占的比例非常高,還有公共交通系統(tǒng)的發(fā)達(dá),這個(gè)要素在中國有很重要的體現(xiàn)!
首先,中國有二十多個(gè)城市同時(shí)在建地鐵、輕軌,中國未來的快速交通必然將排名世界名第一,中國的汽車生產(chǎn)出口已經(jīng)排名全球第一,中國市場消費(fèi)總量也很快會(huì)超過美國,形成全球第一,奢侈品已經(jīng)全球第二……
這代表著市場發(fā)展的趨勢和狀態(tài),中國的城市綜合體為什么發(fā)展這么快?
朱凌波作了一個(gè)比喻:城市可以比作一個(gè)棋盤,城市綜合體就是棋眼!拔覀冎袊康禺a(chǎn)大盤時(shí)代的開發(fā)模式,是以犧牲人們生活質(zhì)量為代價(jià)的單一功能的城市化,不是按照城市功能配置的,而是單一功能的!彼f,“全世界生活環(huán)境排名最好的城市和國家全是北歐國家,芬蘭、瑞典,物質(zhì)生活發(fā)展的速度和人文生活發(fā)展的節(jié)奏都組合、平衡到了一個(gè)點(diǎn),這就是中國未來發(fā)展的一個(gè)標(biāo)桿!
綜合體——一個(gè)城市的形象
做好城市綜合體不應(yīng)該一些人急功近利的想法,無論是寫字樓、酒店還是大型商業(yè),都需要同時(shí)完成一個(gè)城市標(biāo)志性的,形象的帶動(dòng),做好棋眼。
中國的金融體系多元化,中長期的趨勢造成了以住宅為主體的開發(fā)商的資金結(jié)構(gòu),多元變現(xiàn)的通道一直是非常狹窄單一的,城市綜合體是一種商業(yè)模型,資金鏈來講可以是租售結(jié)合的,住宅、公寓寫字樓可以銷售,短期的現(xiàn)金流支持購物中心、酒店甚至寫字樓長期的持有和資產(chǎn)不斷的增值,最后用資本市場的變現(xiàn)通道完成價(jià)值的最大化。
中國近三十年快速的城市化,帶動(dòng)人們追求奢侈品,消費(fèi)品追求時(shí)尚的潮流。如果沒有快速連鎖復(fù)制的商業(yè)模板,中國的城市化過程中,老百姓的生活靠什么來跟國外競爭或者達(dá)到城市化所應(yīng)該提供的生活質(zhì)量的提升?
“城市綜合體這種產(chǎn)品模型的組合恰恰是滿足了人們作為城市市民或者追求城市化的復(fù)合型的功能,所以我們叫做城中城,滿足了人們吃喝玩樂等等一站式的全程的7天24小時(shí)全程的生活形態(tài)。它不是我們單純說的城市綜合體有酒店、寫字樓、公寓的功能問題,而是滿足全新的生活方式的城中城,所以城市綜合體出現(xiàn)今天這樣快速發(fā)展的階段是必然的!敝炝璨ū硎。