7月二手樓市成交抬頭 拐點或再次到來

在新政不斷打壓下，開發(fā)商推貨也變得十分謹(jǐn)慎。而另一方面，剛性需求買家一直占據(jù)新政期間二手市場的主導(dǎo)。7月份成交量除天河區(qū)環(huán)比減少一成以外，其它均較6月份有所增長。其中，荔灣區(qū)和海珠區(qū)都增加了兩成左右，黃埔區(qū)也有明顯增長。分析原因，天河區(qū)的成交量主要受制于其較高的樓價水平以及投資氣氛，其它區(qū)域的反彈則賴于部分剛性需求結(jié)束觀望后的釋放。可以說，剛性需求買家是7月成交量保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)力量。

而改善型需求也有突破觀望入市的跡象，7月份的中高端樓盤有成交增多，成為二手價格回升、成交量再轉(zhuǎn)折的有力支撐。例如番禺區(qū)，二手均價環(huán)比上漲14.3%，達(dá)9065元/平方米。此外，滿堂紅套型面積數(shù)據(jù)也顯示，7月份全市120平方米以上的物業(yè)的成交比例為9.0%，比6月份增加了2.5個百分點。從分行了解到的情況來看，大戶型的成交增多與商業(yè)銀行二套房貸政策落地后房貸審批流程逐漸恢復(fù)正常有關(guān)。事實上，改善型需求所青睞的中高檔物業(yè)的成交增多亦是7月份二手住宅均價得以上漲的重要原因。

據(jù)滿堂紅前線調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，本月接到的客戶中剛需買家占到了近80%以上。其中全市總價在80萬以下物業(yè)的成交比例占到61.5%，而剛性需求買家的選擇多集中在90平方米以下的物業(yè)，7月份全市90平方米以下物業(yè)成交比例高達(dá)72.8%，其中60—80平方米的兩房、小三房物業(yè)為交投主力，占比達(dá)34.1%。其中樓價偏低的荔灣區(qū)芳村及黃埔區(qū)成交回暖明顯，芳村7月份不僅成交量增加了20.4%，均價亦上漲了4.7%。黃埔區(qū)則是6月份該區(qū)的均價雖然逆市創(chuàng)下新高，但是也因此成交量也因為“有價無市”降到了低谷，7月份均價回調(diào)之后成交再度放量。另外，天河區(qū)棠下、車陂、海珠區(qū)南洲板塊、白云廣園中板塊等剛需買家集中的傳統(tǒng)區(qū)域成交依然保持活躍。

天河區(qū)棠下、車陂、東圃板塊

滿堂紅統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月份棠德花園的成交案例中以總價在48—57萬之間的物業(yè)最受歡迎，面積多是60—70平方米的2房。由于物業(yè)單價在7000—9000元/平方米居多，是首次置業(yè)者首選。而在中山大道主干道上，最受首次置業(yè)者追捧的則是知名樓盤富力天朗明居，75—85萬總價的小2房成交最旺，二手均價在12000/平方米左右。另外，東圃板塊也集中了大量剛性需求，例如雅怡居、天力居、富力新村的物業(yè)，成交物業(yè)的單價基本不超過10000元/平方米，總價多集中在85萬元以下。

海珠區(qū)工業(yè)大道、南洲板塊

滿堂紅專業(yè)人士表示，7月份海珠工業(yè)大道、南洲板塊的小戶型成交回暖較明顯，多個知名樓盤的成交以90萬以下的小戶型最活躍。例如工業(yè)大道的金碧花園（資料、團(tuán)購、論壇、二手），28—75平方米的小戶型都錄得成交。其中以36—39平方米的小戶型最受歡迎，總價在50—55萬左右，二手均價則在10000—14000元/平方米之間。另外，南洲板塊的僑誠花園、南洲名苑的小戶型成交也不錯，南洲名苑現(xiàn)時的二手均價在11000—12000元/平方米左右。

海珠區(qū)赤崗板塊

滿堂紅專業(yè)人士表示，赤崗板塊一直是剛性需求集中區(qū)域，單價在10000元/平方米以下的物業(yè)7月份交投暢旺。其中金豐花園、聚德花園較受歡迎。金豐花園（資料、團(tuán)購、論壇、二手）的二手均價在9500—10000元/平方米左右，以58—80平方米的中小戶型需求最大。聚德花園54平方米左右的小兩房，總價不超過50萬，也受到不少首次置業(yè)者追捧。另外，還有部分是石榴崗附近金星花園（資料、團(tuán)購、論壇、二手）的1房，總價27—28萬左右，78平方米左右的2房總價也僅在60萬左右。

白云區(qū)廣園中板塊

根據(jù)滿堂紅統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，白云區(qū)廣園中板塊成交以廣園新村（資料、團(tuán)購、論壇、二手）、景泰新村（資料、團(tuán)購、論壇、二手）、云苑新村的樓梯樓為主。樓梯樓的二手成交價以8000元/平方米左右為主，成交面積多集中在55—85平方米的2房、小3房。由于這一帶專業(yè)市場集中，有不少小生意人會在該板塊購置物業(yè)，也有不少老城區(qū)工作的白領(lǐng)人士找房。

本月成交量的上漲 是否意味著二手樓止跌回暖

滿堂紅專業(yè)人士表示，7月份全市二手住宅買賣成交宗數(shù)環(huán)比增加8.3%，是新政后成交最多的月份，但對比新政前仍有三到四成的差距。雖然二手市場度過了5、6月份的低谷開始回升，但從成交量來看并不可能一下子就回到新政前的水平，畢竟目前從業(yè)主方面來看，業(yè)主對于后市的看法仍存在分歧�？傮w來看，高樓價區(qū)域的業(yè)主對于樓市成交量的減少更加敏感，因此出貨意愿較強。滿堂紅統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月份二手住宅的買賣放盤量環(huán)比增加0.1%，越秀、荔灣、海珠這三個區(qū)域的業(yè)主放盤意愿有所提高，其中越秀區(qū)放盤量環(huán)比增加12.1%，增幅最大。但剛性需求買家集中的白云、黃埔、番禺等區(qū)域的放盤數(shù)量則出現(xiàn)了減少，尤其是黃埔區(qū)，放盤量減少了17.7%。

而買家方面，買賣雙方心理價格的差距仍比較明顯，單價保持1000—2000元/平方米價差的樓盤較多。目前約有近7成出來看樓的買家對于入市仍猶豫不決，一方面對未來樓市走向不確定；另一方面則是等待樓價下半年繼續(xù)調(diào)整。買賣雙方對價格的僵持不下，也決定了整個回暖過程會相對緩慢。