成交量走低 地產(chǎn)股難言否極泰來

世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部在其7月報告中也認(rèn)為，樓市全面促銷和降價的局面還未出現(xiàn)。值得注意的是，7月杭州均價環(huán)比下降幅度最大，達(dá)18.16%，與之對應(yīng)的成交量就上升了248.59%，在一線城市中表現(xiàn)最為突出。

不過，上述中國指數(shù)研究院的高級分析員認(rèn)為：“均價是否松動，還得結(jié)合成交結(jié)構(gòu)的變動來看，比如，深圳7月份均價有微幅上漲，但是接下來的8月頭兩周均價又下降了，之前大約是2.2萬元每平方米，現(xiàn)在大概降到1.6萬~1.8萬元每平方米，這很可能是高端住宅退出市場，市場成交的多是價格較低的中低端住宅，簡單一算，均價就下來了。目前看來，在售的中低端住宅，并沒有明顯松動。”

“現(xiàn)在是小戶型好賣，首次置業(yè)不受信貸政策打壓，90平方米以下仍可享受利率和契稅的優(yōu)惠，80后對住宅的剛性需求仍然存在�！� 在這輪供需博弈中，開發(fā)商當(dāng)前的應(yīng)對策略是調(diào)整推盤順序，先把中小戶型推出來，并寄望于通過中小戶型的快速銷售，來快速回籠資金�！罢{(diào)整推盤結(jié)構(gòu)，集中推中小戶型，如果銷售節(jié)奏能控制好的話，資金量也能跟上。”該高級分析員表示。

萬科就是一個很好的例子。上半年萬科成交的戶型，普通中小戶型占比高，144平方米以下的戶型達(dá)到萬科整個銷售量的89%。萬科的住宅產(chǎn)品中，本來中小戶型占比就高，何況萬科還主動推中小戶型。所以雖然宏觀調(diào)控，萬科上半年銷售的完成情況仍然比較好，超過年度任務(wù)的40%。

雖然，地產(chǎn)股似乎還面臨9~10月份房價松動的風(fēng)險，但是李大霄表示：“10月份的降價，對股價沒有影響。地產(chǎn)股價格從高位跌到超過50%，接近2008年的低谷水平，2008年是外部金融危機(jī)、內(nèi)部宏觀調(diào)控，今年的背景則是經(jīng)濟(jì)向好復(fù)蘇，今年和2008年，不可同日而語，之前地產(chǎn)股的調(diào)整是過于恐慌了。影響地產(chǎn)股價值的最重要因素，還是城市化進(jìn)程和人們對越來越好的居住條件的需求。和發(fā)達(dá)國家相比，中國的住房有非常大的改善空間。走精細(xì)化路線的地產(chǎn)商，會在分化的地產(chǎn)商中突顯出來。”

對投資者來說，之前超跌的股價已經(jīng)充分反映了市場對政策調(diào)控風(fēng)險的預(yù)期，現(xiàn)在股價能回升多少，更關(guān)注的應(yīng)該是短期內(nèi)，哪些企業(yè)能在調(diào)控中一如既往的收獲業(yè)績，哪些公司又能在調(diào)控后的地產(chǎn)新格局中發(fā)展壯大？

“或許受A股反彈的影響，地產(chǎn)股股價多少都有反彈，但是如果樓盤成交量上不來，股價上升就很難持續(xù)，反過來，目前股價表現(xiàn)比較好的地產(chǎn)公司，肯定也是銷售完成比較好的企業(yè)�！鄙鲜鲋袊�指數(shù)研究院高級分析員表示，“開發(fā)商的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，對銷售計劃能否完成影響最大。”

四大地產(chǎn)股估值低

短期來看，中小戶型占比較高的萬科，在產(chǎn)品周轉(zhuǎn)、資金回籠上，拔得頭籌。瑞銀證券認(rèn)為，萬科具有一如既往的良好執(zhí)行能力，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后的5~7月，萬科的銷售面積甚至較去年同期提高了6.9%。由于采取了“以活躍成交為目的”的主推90平方米以下戶型的推盤策略，萬科的銷售金額和面積在A股上市房企中排名居首。

強(qiáng)調(diào)快速周轉(zhuǎn)的萬科，在目前市場調(diào)整狀況下，勢頭也不變，維持年初的新開工計劃，不做削減。國金證券[15.00 -1.06%]發(fā)布報告認(rèn)為，這種想法有一定代表性，可以避免重蹈2008年覆轍，即如果縮減新開工面積，一旦市場復(fù)蘇時將面臨無盤可賣。

不過，如果從另一個角度看，萬科也只有快速開工、快速賣樓，才能維持資金的正常流轉(zhuǎn)。正如萬科副總裁肖莉在2010博鰲房地產(chǎn)論壇所講，萬科在資金來源上，其實也沒有特別的優(yōu)勢，主要靠賣樓的錢，也就是預(yù)售款，由于從2009年到今年，資本市場仍然關(guān)閉，萬科的經(jīng)營活動現(xiàn)金流在資金來源中的占比達(dá)到72%，而這個72%就是賣樓的錢。

總的來說，分析師們對萬科這個企業(yè)應(yīng)對市場調(diào)整的穩(wěn)健和從容，還是給予了肯定，這也是萬科股價近期能夠走出七連陽的原因所在。根據(jù)Wind資訊，截至2010年8月12日，44家機(jī)構(gòu)對萬科的2010年每股收益的預(yù)測均值為0.63元，凈利潤預(yù)計比上年增長30%。以萬科8月18日8.79元的收盤價計算，萬科2010年的預(yù)期市盈率約為14倍。

與萬科的穩(wěn)健相比，保利地產(chǎn)則顯得有點激進(jìn)。在調(diào)控之下，保利的土地儲備和新開工均保持高速增長，看起來對未來充滿信心。由于預(yù)收款的大幅增長，保利地產(chǎn)的凈負(fù)債率甚至呈現(xiàn)出偏高的狀態(tài)。不過，光大證券[15.75 -0.06%]認(rèn)為，剔除預(yù)收款的真實資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)，保利地產(chǎn)的財務(wù)安全性與萬科接近。

只是，從2002年就將商業(yè)地產(chǎn)作為戰(zhàn)略之一，并將上市以來的大部分利潤沉淀在商業(yè)地產(chǎn)中的保利，似乎比萬科要先知先覺，后者至今仍處于商業(yè)地產(chǎn)的啟動中。根據(jù)Wind資訊，22家機(jī)構(gòu)對2010年保利地產(chǎn)每股收益的預(yù)測值為1.05元，凈利潤預(yù)測增幅36%。以8月18日保利地產(chǎn)收盤價13.16元計算，2010年預(yù)期市盈率為12.6倍。

與保利和萬科大量推盤不同，招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)走的是精品路線。在信貸調(diào)控下，中高端住宅的需求出現(xiàn)萎縮，即便接下來市場價格松動，中高端住宅對價格的彈性也不大。但是如果市場轉(zhuǎn)好，中高端住宅的需求一旦放量，手持大量中高端住宅的開發(fā)商，業(yè)績就會大增。只是在市場好轉(zhuǎn)之前，這類開發(fā)商需要挺過資金的壓力。

相比金地集團(tuán)，招商地產(chǎn)由于有招商銀行[13.98 -1.55%]和招商局集團(tuán)從信貸到土地的鼎力相助，似乎更被市場看好。根據(jù)Wind資訊，26家機(jī)構(gòu)對招商地產(chǎn)的2010年每股收益的平均預(yù)測值為1.26元，以8月18日20.65的收盤價計算，招商地產(chǎn)的2010年預(yù)期市盈率為16，相比萬科和保利地產(chǎn)有點偏高。而31家機(jī)構(gòu)對金地集團(tuán)2010年每股收益的平均預(yù)測值為0.53元，以8月18日的6.9元收盤價計算，金地集團(tuán)的2010年預(yù)期市盈率為13。